Уральская академия государственной службы Актуальные проблемы частного права

Вид материала

Подобный материал:

1 ... 7 8 9 10 11 12 13 14 15

М. М. Хорунжий

преподаватель (УрАГС)

Федеральная целевая программа
«Жилище» и молодая семья

Одной из приоритетных форм обеспечения жильем населения за счет федерального бюджета является поддержка отдельных категорий граждан, среди которых выступают и молодые семьи. Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» направлена на реализацию одного из приоритетов Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», который предполагает формирование системы оказания бюджетной поддержки определенным категориям граждан при приобретении жилья, в том числе на оплату первого взноса при получении ипотечного кредита на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья.

Подпрограмма предусматривает разработку и утверждение соответствующих программ субъектов РФ и муниципальных образований. Регионы и муниципальные образования могут в своих региональных и муниципальных программах предусмотреть различные дополнительные формы государственной и муниципальной поддержки молодых семей: предоставление дополнительных субсидий в большем размере, чем это предусмотрено условиями подпрограммы; предоставление банкам государственных гарантий субъектов РФ или муниципальных гарантий по ипотечным жилищным кредитам, в том числе по кредитам с растущими платежами, дополнительные меры по субсидированию части кредита (займа) при рождении (усыновлении) ребенка молодой семьей и др.

В соответствии с подпрограммой «Обеспечение жильем молодых семей» 13.05.2006 принято постановление Правительства РФ № 285 «Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы “Обеспечение жильем молодых семей” федеральной целевой программы “Жилище” на 2002–2010 годы»^¹. В Свердловской области принято постановление Правительства Свердловской области от 29.12.2006 № 1151-ПП «Об утверждении плана мероприятий по обеспечению жильем молодых семей в Свердловской области на 2006–2010 годы»^².

Участником подпрограммы может быть молодая семья, в том числе неполная молодая семья, состоящая из одного молодого родителя и одного и более детей, соответствующая следующим условиям:

а) возраст каждого из супругов либо одного родителя в неполной семье на день принятия органом исполнительной власти субъекта РФ решения о включении молодой семьи – участницы подпрограммы в список претендентов на получение субсидии в планируемом году не превышает 30 лет;

б) признание семьи нуждающейся в улучшении жилищных условий;

в) наличие у семьи доходов либо иных денежных средств, достаточных для оплаты расчетной (средней) стоимости жилья в части, превышающей размер предоставляемой субсидии.

Под нуждающимися в улучшении жилищных условий понимаются молодые семьи, поставленные на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 г., а также молодые семьи, признанные органами местного самоуправления по месту их постоянного жительства нуждающимися в улучшении жилищных условий после 1 марта 2005 г. по тем основаниям, которые установлены ст. 51 ЖК РФ для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях по договорам социального найма.

Порядок и условия признания молодой семьи имеющей достаточные доходы либо иные денежные средства для оплаты расчетной (средней) стоимости жилья в части, превышающей размер предоставляемой субсидии, устанавливаются органом государственной власти субъекта РФ.

Следует заметить, что участие в программе является добровольным, а также право на улучшение жилищных условий с использованием субсидии или иной формы государственной поддержки за счет средств федерального бюджета предоставляется молодой семье только один раз.

Субсидия предоставляется в размере не менее:

35 % расчетной (средней) стоимости жилья, определяемой в соответствии с указанными Правилами, для молодых семей, не имеющих детей;

40 % расчетной (средней) стоимости жилья, определяемой в соответствии с настоящими Правилами, для молодых семей, имеющих 1 ребенка и более, а также для неполных молодых семей, состоящих из 1 молодого родителя и 1 ребенка и более.

Расчет размера субсидии производится исходя из размера общей площади жилого помещения, установленного для семей разной численности, количества членов молодой семьи – участницы подпрограммы и норматива стоимости 1 кв. м общей площади жилья по муниципальному образованию, в котором молодая семья включена в список участников подпрограммы. Норматив стоимости 1 кв. м общей площади жилья по муниципальному образованию для расчета размера субсидии устанавливается органом местного самоуправления, но не выше средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья по субъекту РФ, определяемой уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (в соответствии с Приказом Министерства регионального развития РФ от 04.10.2007 № 91 «О средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации на четвертый квартал 2007 года»^¹ стоимость квадратного метра в Свердловской области составляет 29.750 рублей).

Размер общей площади жилого помещения, с учетом которой определяется размер субсидии, составляет:

для семьи численностью 2 человека (молодые супруги или 1 молодой родитель и ребенок) – 42 кв. м;

для семьи численностью 3 и более человек, включающей помимо молодых супругов 1 и более детей (либо семьи, состоящей из 1 молодого родителя и 2 и более детей) – по 18 кв. м на 1 человека.

Расчетная (средняя) стоимость жилья, используемая при расчете размера субсидии, определяется по формуле:

СтЖ= Н х РЖ,

где СтЖ – расчетная (средняя) стоимость жилья, используемая

при расчете размера субсидии;

Н – норматив стоимости 1 кв. м. общей площади жилья

по муниципальному образованию;

РЖ – размер общей площади жилого помещения, определяемый

в соответствии с вышеуказанными нормами.

Размер субсидии рассчитывается на дату выдачи свидетельства и остается неизменным в течение всего срока его действия.

Молодой семье – участнику подпрограммы при рождении (усыновлении) одного ребенка предоставляется дополнительная субсидия за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета в размере не менее 5 % расчетной (средней) стоимости жилья, исчисленной в соответствии с настоящими Правилами, для погашения части расходов, связанных с приобретением жилого помещения (созданием объекта индивидуального жилищного строительства), в порядке, определяемом соответственно органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации и (или) органом местного самоуправления.

Для участия в подпрограмме молодая семья подает в орган местного самоуправления по месту постоянного жительства следующие документы:

а) типовое заявление в 2-х экземплярах (один экземпляр возвращается заявителю с указанием даты принятия заявления и приложенных к нему документов);

б) документы, удостоверяющие личность каждого члена семьи;

в) свидетельство о браке (на неполную семью не распространяется);

г) документ, подтверждающий признание молодой семьи нуждающейся в улучшении жилищных условий;

д) документы, подтверждающие признание молодой семьи имеющей достаточные доходы либо иные денежные средства для оплаты расчетной (средней) стоимости жилья в части, превышающей размер предоставляемой субсидии;

е) выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета.

Орган местного самоуправления организует работу по проверке сведений, содержащихся в документах и в 10-дневный срок с даты представления этих документов принимает решение о признании, либо об отказе в признании молодой семьи участником подпрограммы. О принятом решении молодая семья письменно уведомляется органом местного самоуправления.

Основаниями для отказа в признании молодой семьи участником подпрограммы являются:

а) несоответствие молодой семьи требованиям (к примеру, 1 из супругов на момент обращения достиг возраста 30 лет);

б) непредставление или представление не в полном объеме документов;

в) недостоверность сведений, содержащихся в представленных документах;

г) ранее реализованное право на улучшение жилищных условий с использованием субсидии или иной формы государственной поддержки за счет средств федерального бюджета.

Нужно учитывать, что перечень оснований для отказа в признании молодой семьи участницей подпрограммы является закрытым, т. е. другие основания будут незаконными.

Повторное обращение с заявлением об участии в подпрограмме допускается после устранения оснований для отказа.

Право молодой семьи – участника подпрограммы на получение субсидии удостоверяется именным документом – свидетельством (далее – свидетельство), которое не является ценной бумагой.

Орган местного самоуправления в течение 10 рабочих дней после поступления бюджетных средств, предназначенных для предоставления субсидий, производит оформление свидетельств и выдачу их молодым семьям – претендентам на получение субсидий в порядке очередности, определенной списком молодых семей – претендентов на получение субсидий, утвержденным органом исполнительной власти субъекта РФ. При этом для получения свидетельства молодая семья – претендент на получение субсидии направляет в орган местного самоуправления по месту своего постоянного жительства заявление о выдаче свидетельства (в произвольной форме) и следующие документы: документы, удостоверяющие личность каждого члена семьи; свидетельство о браке (на неполную семью не распространяется); документ, подтверждающий признание молодой семьи нуждающейся в улучшении жилищных условий; документы, подтверждающие признание молодой семьи имеющей достаточные доходы либо иные денежные средства для оплаты расчетной (средней) стоимости жилья в части, превышающей размер предоставляемой субсидии; выписку из домовой книги и копию финансового лицевого счета.

Орган местного самоуправления организует работу по проверке содержащихся в этих документах сведений.

Основаниями для отказа в выдаче свидетельства являются непредставление или представление не в полном объеме указанных документов, а также недостоверность сведений, содержащихся в представленных документах.

При получении свидетельства молодая семья информируется о порядке и условиях получения и использования субсидии, предоставляемой по этому свидетельству.

Выдача свидетельства осуществляется органом местного самоуправления, на основании решения которого молодая семья включена в список участников подпрограммы.

Срок действия свидетельства составляет не более 9 месяцев с даты выдачи, указанной в свидетельстве.

Владелец свидетельства в течение 2 месяцев с даты его выдачи сдает свидетельство в банк.

Банк проверяет соответствие данных, указанных в свидетельстве, данным, содержащимся в документе, удостоверяющем личность владельца свидетельства, а также своевременность представления свидетельства в банк.

В случае выявления несоответствия данных, указанных в свидетельстве, данным, содержащимся в представленных документах, банк отказывает в заключении договора банковского счета и возвращает свидетельство его владельцу, а в остальных случаях заключает с владельцем свидетельства договор банковского счета и открывает на его имя банковский счет для учета средств, предоставленных в качестве субсидии.

В договоре банковского счета оговариваются основные условия обслуживания банковского счета, порядок взаимоотношения банка и владельца свидетельства, на чье имя открыт банковский счет (далее – распорядитель счета), а также порядок перевода средств с банковского счета. В договоре банковского счета может быть указано лицо, которому доверяется распоряжаться указанным счетом, а также условия перечисления поступивших на банковский счет распорядителя счета средств.

Договор банковского счета заключается на срок, оставшийся до истечения срока действия свидетельства, и может быть расторгнут в течение срока действия договора по письменному заявлению распорядителя счета. В случае досрочного расторжения договора банковского счета (если на указанный счет не были зачислены средства, предоставляемые в качестве субсидии) банк выдает распорядителю счета справку о расторжении договора банковского счета без перечисления средств субсидии. Свидетельство, сданное в банк, после заключения договора банковского счета его владельцу не возвращается.

Распорядитель счета имеет право использовать субсидию для приобретения у любых физических и (или) юридических лиц одного (нескольких) жилого помещения (жилых помещений) или создания объекта индивидуального жилищного строительства, отвечающих установленным санитарным и техническим требованиям, благоустроенных применительно к условиям населенного пункта, выбранного для постоянного проживания, в котором приобретается (строится) жилое помещение.

Приобретаемое жилое помещение (создаваемый объект индивидуального жилищного строительства) должно находиться на территории субъекта Российской Федерации, орган исполнительной власти которого включил молодую семью в список претендентов на получение субсидии.

Молодые семьи – участники подпрограммы могут привлекать в целях приобретения жилого помещения (создания объекта индивидуального жилищного строительства) собственные средства, а также средства ипотечных жилищных кредитов или займов, предоставляемых любыми организациями и (или) физическими лицами.

Для оплаты приобретаемого жилого помещения распорядитель счета представляет в банк договор банковского счета, договор купли-продажи жилого помещения, свидетельство о государственной регистрации права собственности на приобретаемое жилое помещение и документы, подтверждающие наличие достаточных средств для оплаты приобретаемого жилого помещения в части, превышающей размер предоставляемой субсидии.

В договоре купли-продажи указываются реквизиты свидетельства (серия, номер, дата выдачи, орган, выдавший свидетельство) и банковского счета (банковских счетов), с которого будут осуществляться операции по оплате жилого помещения, приобретаемого на основании этого договора, а также определяется порядок уплаты суммы, превышающей размер предоставляемой субсидии.

Субсидия может быть использована распорядителем счета на приобретение жилья или строительство индивидуального жилого дома, в том числе на оплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилья или строительство индивидуального жилого дома, а также на погашение основной суммы долга и уплату процентов по ипотечным жилищным кредитам или займам на приобретение жилья или строительство индивидуального жилого дома. Использование субсидий на уплату иных процентов, штрафов, комиссий и пеней за просрочку исполнения обязательств по этим кредитам или займам не допускается.

Распорядитель счета представляет в банк кредитный договор (договор займа), договор банковского счета, договор купли-продажи жилого помещения, договор строительного подряда либо иные документы, подтверждающие расходы по строительству индивидуального жилого дома (далее – документы на строительство).

В случае использования субсидии на погашение основной суммы долга и уплату процентов по ипотечным жилищным кредитам или займам на приобретение жилья или строительство индивидуального жилого дома в банк также представляется свидетельство о государственной регистрации права собственности на приобретенное жилое помещение (при незавершенном строительстве индивидуального жилого дома представляются документы на строительство), а также документы, подтверждающие признание молодой семьи нуждающейся в улучшении жилищных условий до момента заключения соответствующего кредитного договора (договора займа). При этом размер субсидии, предоставляемой на погашение основной суммы долга и уплату процентов по ипотечным жилищным кредитам или займам на приобретение жилья или строительство индивидуального жилого дома, ограничивается суммой остатка основного долга и остатка задолженности по выплате процентов за пользование ипотечным жилищным кредитом или займом.

Приобретаемое жилое помещение (создаваемый объект индивидуального жилищного строительства) оформляется в общую собственность всех членов молодой семьи, указанных в свидетельстве.

Субсидия может быть использована распорядителем счета, который является членом жилищного накопительного кооператива и для которого кооперативом приобретено жилое помещение, в качестве последнего платежа в счет оплаты паевого взноса в полном размере, после чего данное жилое помещение переходит в собственность члена кооператива. Указанный распорядитель счета должен представить в банк:

а) справку о внесенной сумме паевого взноса за жилое помещение и об оставшейся сумме паевого взноса, необходимой для приобретения им права собственности на жилое помещение, переданное кооперативом в его пользование;

б) копию устава кооператива;

в) выписку из реестра членов кооператива, подтверждающую его членство в кооперативе;

г) копию документа, подтверждающего право собственности кооператива на жилое помещение, которое будет передано молодой семье;

д) копию решения о передаче жилого помещения в пользование члена кооператива.

Банк в течение 5 рабочих дней с даты получения документов, осуществляет проверку содержащихся в них сведений.

В случае вынесения банком решения об отказе в принятии договора купли-продажи жилого помещения, документов на строительство, справки об оставшейся сумме паевого взноса, справки об остатке суммы основного долга и остатке задолженности по выплате процентов за пользование ипотечным жилищным кредитом (займом) либо об отказе от оплаты расходов на основании этих документов или уплаты оставшейся части паевого взноса распорядителю счета вручается в течение 5 рабочих дней с даты получения указанных документов соответствующее уведомление в письменной форме с указанием причин отказа. При этом документы, принятые банком для проверки, возвращаются.

Оригиналы договора купли-продажи жилого помещения, документов на строительство, справки об оставшейся части паевого взноса, справки об остатке суммы основного долга и остатке задолженности по выплате процентов за пользование ипотечным жилищным кредитом (займом) хранятся в банке до перечисления средств лицу, указанному в них, или до отказа от такого перечисления и затем возвращаются распорядителю счета.

Банк в течение 1 рабочего дня после вынесения решения о принятии договора купли-продажи жилого помещения, документов на строительство, справки об оставшейся части паевого взноса, справки об остатке суммы основного долга и остатке задолженности по выплате процентов за пользование ипотечным жилищным кредитом (займом) направляет в орган местного самоуправления заявку на перечисление бюджетных средств в счет оплаты расходов на основе указанных документов или уплаты оставшейся части паевого взноса.

Орган местного самоуправления в течение 5 рабочих дней с даты получения от банка заявки на перечисление бюджетных средств на банковский счет проверяет ее на соответствие данным о выданных свидетельствах и при их соответствии перечисляет средства, предоставляемые в качестве субсидии, банку.

Субсидия считается предоставленной участнику подпрограммы с даты исполнения банком распоряжения распорядителя счета о перечислении банком зачисленных на его банковский счет средств в счет оплаты приобретаемого жилого помещения, в том числе путем оплаты первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилья или строительство индивидуального жилого дома, погашения основной суммы долга и уплаты процентов по ипотечным жилищным кредитам или займам на приобретение жилья или строительство индивидуального жилого дома, работ (товаров, услуг) по созданию объекта индивидуального жилищного строительства либо уплаты оставшейся части паевого взноса члена жилищного накопительного кооператива. Перечисление указанных средств является основанием для исключения органом местного самоуправления молодой семьи из списков участников подпрограммы.

Улучшение жилищных условий молодых семей – участников подпрограммы в последующем осуществляется на общих основаниях в соответствии с законодательством Российской Федерации.

К. И. Самаркин

соискатель (УрАГС)

Членское правоотношение в ЖК (ЖСК)
как предпосылка осуществления права на жилище

Членство в жилищном кооперативе является необходимой предпосылкой осуществления права на жилище для тех участников кооператива, которые не полностью выплатили паевой взнос за предоставленное им кооперативом жилое помещение. Участие в жилищном кооперативе (членство) как способ удовлетворения жилищных потребностей имеет временные пределы, ограниченные определенными жизненными обстоятельствами, с которыми закон связывает возникновение, изменение и прекращение членских правоотношений. После полной выплаты участниками кооператива паевого взноса и преобразования кооператива в товарищество собственников жилья содержанием правоотношения членства в таком товариществе выступают права и обязанности товарищей, возникающие по поводу общего имущества в многоквартирном доме.

Правоотношение между жилищным кооперативом и его участником имеет длящийся характер, характеризующийся постепенной модификацией внутрикооперативной правовой связи вследствие накопления совокупности юридических фактов (юридического состава), влекущих определенные изменения в содержании членского правоотношения. В связи с этим можно говорить об определенной динамике формирования и развития членского правоотношения, обусловленной наступлением определенных оснований, предусмотренных нормами права. Юридико-фактические основания, влекущие возникновение и изменение членского правоотношения, являются необходимым индивидуализирующим моментом, во многом определяющим характер участия в жилищном кооперативе как формы осуществления конституционного права на жилище.

Набор юридических фактов, образующих членское правоотношение, зависит от того, на какой стадии деятельности кооператива лицо изъявляет желание стать его участником. При создании кооператива учредитель кооператива, проголосовавший за его создание, становится его членом с момента государственной регистрации кооператива в качестве юридического лица (ч. 5 ст. 112 ЖК РФ). Таким образом, решение общего собрания учредителей кооператива в совокупности с решением о государственной регистрации кооператива образуют юридический состав, влекущий возникновение членства в кооперативе.

Но если с квалификацией решения о государственной регистрации юридического лица как разновидности административного акта вопросов не возникает, то правовая природа решения учредителей о создании юридического лица неоднозначно трактуется в литературе. По мнению Н. В. Козловой, решение нескольких учредителей о создании юридического лица есть по сути гражданско-правовая многосторонняя корпоративная сделка, направленная на возникновение нового субъекта права и установление корпоративного отношения между будущим юридическим лицом, его учредителем (учредителями, участниками) и лицами, осуществляющими функции его органов. Данную сделку нельзя признать договором, от которого она отличается как порядком совершения, так и формой^¹. С точки зрения Н. Н. Пахомовой, решение о создании кооператива аккумулирует действия (односторонние сделки) учредителей, направленные на создание корпоративных правоотношений. В отличие от договора, оно не поглощает односторонних сделок участников (оферту, акцепт), а, напротив, отражает результаты голосования, т. е. действий учредителей. Автор полагает, что такая сделка является «сложной» односторонней сделкой, «объединенным» действием учредителей^².

На наш взгляд, позиция Н. В. Козловой является более обоснованной. Российское гражданское право не знает такого субъекта права, как общее собрание учредителей. Соответственно, общее собрание учредителей как коллективное образование не обладает необходимой предпосылкой участия в гражданских правоотношениях – правосубъектностью. Напротив, правосубъектные физические и юридические лица, голосующие на общем собрании за создание кооператива, по сути, совершают акты согласованного волеизъявления, порождающие взаимные права и обязанности. Правовые последствия, возникающие на основании решения учредителей о создании кооператива и утверждении его устава, в виде членства возникают после наступления второго юридического факта – акта государственной регистрации кооператива в качестве юридического лица. Вместе с тем, несмотря на многосторонний характер, данную сделку нельзя квалифицировать в качестве договора, поскольку взаимные права и обязанности возникают не между учредителями кооператива, а между кооперативом, получившим статус юридического лица, его органами и каждым учредителем, ставшим членом кооператива.

Для возникновения членства того или иного гражданина (членского правоотношения) в действующем кооперативе необходимо волеизъявление лица, выраженное в форме подачи в правление кооператива заявления о приеме, и встречное волеизъявление общего собрания членов кооператива (конференции) в форме решения о приеме в члены кооператива, а также уплата лицом, принятым в члены кооператива, вступительного взноса (ст. 121 ЖК РФ).

Такие взаимообусловленные действия, направленные на возникновение членства в кооперативе, позволили отдельным ученым квалифицировать их как договор. Так, Г. А. Свердлык полагает, что в основе членства граждан в жилищном или жилищно-строительном кооперативе, по существу, лежит договор в виде заявления гражданина о приеме в ЖК или ЖСК для получения конкретного жилого помещения и принятого общим собранием решения о зачислении гражданина в члены кооператива и выделении ему соответствующей жилой площади^¹. О. В. Лебедева считает, что в состав юридических фактов, обусловливающих возникновение членского правоотношения в жилищном кооперативе, наряду с заявлением о приеме в члены кооператива и решением уполномоченного органа кооператива, следует включать членский договор^¹.

С позицией сторонников договорной природы возникновения членского правоотношения в жилищном кооперативе нельзя согласиться по следующим соображениям. Между договором и членством в кооперативе как правовыми конструкциями имеются существенные различия. Во-первых, подачу заявления о приеме в члены кооператива нельзя расценивать как оферту, поскольку такое заявление содержит не предложение о приобретении товаров (выполнении работ, оказании услуг), а просьбу рассмотреть возможность личного и имущественного участия в деятельности кооператива. Утверждение общим собранием членов кооператива (конференцией) решения о приеме в члены кооператива не является акцептом, поскольку кооператив в лице своего высшего органа управления в этом случае выражает волю не на вступление в обязательственное (договорное) отношение, а на участие претендента в деятельности кооператива (корпоративное отношение). Поэтому возникновение права на жилище в кооперативном доме следует связывать не с исполнением обязательства по оплате контрагенту, а с исполнением обязанности участника по формированию имущественной базы кооператива. Иначе говоря, паевой взнос члена кооператива является не оплатой по договору, а одним из обязательных условий участия в деятельности кооператива.

Во-вторых, различен характер взаимосвязи субъектов договорных и членских правоотношений. В рамках членских правоотношений не наблюдается разнонаправленность воли его участников, как в договорных правовых связях типа «продавец – покупатель», «наймодатель – наниматель». Напротив, в корпоративных отношениях одна сторона (член кооператива) имеет возможность участвовать в формировании воли другой стороны (кооператива), причем воля данных участников направлена на достижение общей цели – удовлетворение жилищной потребности. В этом смысле члены кооперативов непосредственно управляют деятельностью кооператива, т. е. находятся на положении их «хозяев», а не посторонних лиц^². С другой стороны, свобода воли участника кооператива ограничена внутренним регламентом деятельности организации и интересами других участников корпорации (принцип подчинения меньшинства воле большинства).

В-третьих, включение договора в число оснований возникновения внутрикооперативных отношений способно свести на нет роль устава и решений общего собрания членов кооператива в регулировании членских правоотношений, что противоречит законодательству. На практике зачастую внутрикооперативные отношения, действительно, удостоверяются так называемыми членскими договорами, в которых оговариваются как обязательственные, так и личные неимущественные права, возникающие в связи с участием в деятельности кооператива. Однако не следует переоценивать значение таких документов: договор в данном случае следует рассматривать лишь как дополнительный документ, фиксирующий права и обязанности члена кооператива, закрепленные в уставе и решениях высшего органа управления кооперативом.

Представляется, что совокупность действий, необходимых для возникновения членства в жилищном кооперативе, следует квалифицировать как односторонние сделки организационного характера, образующие юридический состав. Так, подача заявления о приеме в кооператив является правомерным действием, достаточным для наступления юридического последствия в виде обязанности кооператива в течение месяца рассмотреть данное решение и с соблюдением установленных процедур принять по нему решение. С момента подачи заявления возникает организационно-предпосылочное правоотношение между обратившимся лицом и кооперативом по поводу рассмотрения кандидатуры уполномоченным органом кооператива в установленный срок. Непринятие органом кооператива решения в срок либо принятие отрицательного решения влечет за собой возможность судебной защиты права лица на участие в кооперативе в соответствии с Законом РФ «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан»^¹.

С позиции общепризнанной классификации юридических фактов решение общего собрания членов кооператива (конференции) о приеме в члены кооператива также следует расценивать как одностороннюю сделку^². Данная сделка носит условный характер, поскольку правовые последствия по ней в виде возникновения права членства в кооперативе возникают с момента уплаты вступительного взноса (п. 2 ст. 121 ЖК РФ).

Подача заявления о приеме в члены кооператива и принятие высшим органом кооператива решения о приеме в члены кооператива во всех случаях являются обязательными действиями, предшествующими возникновению членского правоотношения. Как указывает Ш. Д. Чиквашвили, «членство нельзя приобрести путем купли-продажи, дарения, наследования»^¹, т. е. производным способом. Это означает, что во всех случаях вопрос о приеме в члены кооператива зависит от воли других участников кооператива, выражаемой на общем собрании. Поэтому, например, отчуждение членом кооператива права на пай не влечет автоматического возникновения права членства у лица, приобретшего пай. Более того, такому лицу может быть отказано в приеме в члены кооператива как не соответствующему уставным требованиям. Так, Верховный Суд РФ указал, что «суд первой инстанции дал надлежащую оценку договору, заключенному между М. Л. Н. и М. Ю. В., предусматривающему передачу прав члена кооператива М. Ю. В., и правильно указал, что он противоречит п. 3.2 устава, в котором предусмотрено, что при переходе доли к другим лицам их членство решается на общем собрании ЖСК»^².

В соответствии с п. 1 ст. 1177 ГК РФ наследнику пая в жилищном кооперативе не может быть отказано в приеме в члены кооператива. В связи с этим возникает вопрос, не является ли излишней норма п. 4 ст. 130 ЖК РФ, согласно которой наследники умершего члена кооператива имеют право на вступление в члены данного кооператива по решению общего собрания членов кооператива (конференции). Представляется, что нет. Во-первых, вступление в члены кооператива является субъективным правом наследника паенакопления в кооперативе, для реализации которого необходимо соответствующее волеизъявление в форме подачи заявления о приеме в члены кооператива. Во-вторых, в случае, если наследников паенакопления несколько, общее собрание членов кооператива определяет в соответствии с законодательством, кто из них обладает преимущественным правом на вступление в члены кооператива.

Таким образом, возникновение членских правоотношений в действующем жилищном кооперативе во всех случаях обусловлено такими односторонними сделками, как подача заявления о приеме в члены кооператива и решение общего собрания членов кооператива (конференции) о приеме в члены кооператива.

С момента приема в члены кооператива между кооперативом и его участником возникает членское правоотношение, основное содержание которого составляют организационные (корпоративные) права и обязанности. Член кооператива получает право на участие в работе общего собрания членов кооператива, на получение информации о деятельности кооператива, на избрание в исполнительные органы кооператива и т. д. В то же время он несет обязанность по формированию паевого и иных фондов кооператива, подчинению внутрикооперативной дисциплине.

По мнению некоторых авторов, с момента вступления в кооператив член кооператива приобретает право требования к кооперативу о предоставлении жилого помещения. Юридическим фактом, влекущим возникновение данного права, является членство в кооперативе^¹. С данной позицией трудно согласиться, поскольку ее сторонники применительно к членству в жилищном кооперативе допускают отождествление таких различных категорий, как «правоотношение» и «юридический факт».

Законодатель не раскрывает понятие «членство». Под членством в лексическом значении понимается определенное состояние, «пребывание членом где-нибудь, вхождение лица в состав союза, объединения, группы»^². Исходя из этого, членство как юридическая категория означает «комплекс связей участников организации, как между собой, так и с самой организацией»^³, т. е. правоотношение.

Идея о возможности отнесения к элементам юридического состава не только юридических фактов, но и отдельных правоотношений^⁴ была подвергнута убедительной критике^⁵. Действительно, правоотношение само по себе не может порождать юридических последствий, только его связь с юридическим фактом влечет его движение или иные юридические последствия^¹. Поэтому правоотношение членства в жилищном кооперативе возникает не из самого себя, а в результате взаимодействия общих предпосылок (нормы права и правосубъектности участников) и юридических фактов, таких как подача заявления о приеме в члены кооператива, решение общего собрания о приеме в члены кооператива, уплата вступительного взноса. Для дальнейшего развития правовой связи между кооперативом и его участником помимо двух указанных необходима также третья предпосылка – членство в кооперативе. Взаимодействие трех предпосылок наступления юридических последствий (норма права, правосубъектность и членство в кооперативе) с определенными юридическими фактами (выплата паевого взноса, решение общего собрания о предоставлении жилого помещения) влечет возникновение жилищных прав и обязанностей у сторон членского правоотношения. Таким образом, правоотношение, наряду с нормой права и правосубъектностью, следует рассматривать только как одну из общих предпосылок наступления юридических последствий^².

В связи с этим представляется, что указание в действующем жилищном законодательстве на членство как на одно из оснований возникновения жилищных прав и обязанностей (ст. 10, 24 ЖК РФ) является неточным, поскольку членские права и обязанности, в том числе и жилищные, составляют содержание членского правоотношения, а не являются его следствием.

Соглашаясь с определением жилищного отношения как единого гражданско-правового отношения по передаче жилого помещения гражданину (и членам его семьи) и пользованию им^³, мы полагаем, что момент возникновения у кооператива обязанности по предоставлению члену кооператива жилого помещения требует уточнения. Определенный срок ожидания предоставления жилого помещения является обязательным условием в любом жилищном кооперативе, поскольку он обеспечивает рассрочку платежей^⁴. В связи со вступлением в кооператив у члена кооператива возникает обязанность по участию в формировании паевого фонда кооператива, от надлежащего исполнения которой зависит принятие общим собранием членов кооператива (конференцией) решения о предоставлении жилого помещения (п. 1 ст. 124 ЖК РФ). Таким образом, для возникновения обязанности жилищного кооператива по предоставлению жилого помещения необходимо не только наличие статуса члена кооператива, но и внесение членом кооператива как одной из сторон членского правоотношения суммы паевого взноса. В этой связи возникновение жилищных прав и обязанностей у сторон членского правоотношения необходимо связывать с таким юридическим фактом, как выплата членом кооператива обусловленной части паевого взноса. Именно с этого момента у члена кооператива появляется право требовать предоставления конкретного жилого помещения, а у кооператива – обязанность предоставить.

Уплата паевых взносов членом кооператива представляет собой исполнение обязательства по формированию паевого фонда членом кооператива. В этом аспекте членского правоотношения пайщик выступает как должник, кооператив – как кредитор. Однако правовая природа действий члена кооператива по исполнению обязанности по уплате паевого взноса получила различные оценки в юридической литературе. По мнению одних авторов, такие действия следует рассматривать в качестве сделок^¹. Другие правоведы полагают, что «по своей юридической природе исполнение является не сделкой, а юридическим поступком, т. е. правомерным действием, правовые последствия которого наступают независимо от того, было данное действие направлено на достижение этих последствий или нет: юридический эффект наступает независимо от субъективного момента»^².

Целью таких действий, как внесение паевых взносов, является прекращение обязанности по формированию паевого фонда кооператива и возникновение права собственности на жилое помещение в доме кооператива. Поэтому внесение паевых взносов следует относить к числу двусторонних сделок, поскольку передача имущества кооперативу требует не только волеизъявления члена кооператива на передачу имущества в качестве паевого взноса, но и волеизъявления кооператива на принятие такого имущества. В совокупности эти действия (двусторонние сделки) порождают юридический эффект в виде возникновения у члена кооператива субъективного права на жилое помещение в доме кооператива.

Внесение каждого очередного платежа в качестве паевого взноса также имеет самостоятельное правовое значение, поскольку является необходимым условием сохранения правовой связи между кооперативом и его членом.

После уплаты членом кооператива обусловленной части паевого взноса наступает второй этап развития членского правоотношения – предоставление жилого помещения в пользование участнику кооператива и членам его семьи.

В соответствии с динамикой развития членского отношения данный этап, в свою очередь, можно подразделить на две стадии, первую из которых можно обозначить как получение жилого помещения в доме жилищного кооператива, вторую – как пользование предоставленным кооперативом жилым помещением.

Предоставление жилого помещения в доме жилищного кооператива члену кооператива, выплатившему определенную часть паевого взноса, осуществляется на основании решения общего собрания членов кооператива (конференции) (п. 1 ст. 124 ЖК РФ). Таким образом, для возникновения у члена кооператива права пользования конкретным жилым помещением помимо уплаты определенной части паевого взноса требуется и такой юридический факт, как акт волеизъявления высшего органа управления кооперативом (односторонняя сделка).

В отличие от прежнего законодательства, решение общего собрания членов кооператива (конференции), а не ордер местной администрации является единственным документом, подтверждающим законность вселения в жилое помещение кооперативного дома (п. 2 ст. 124 ЖК РФ).

На практике зачастую заселение жилого помещения, предоставленного на основании решения общего собрания членов кооператива (конференции), оформляется путем заключения между кооперативом и его членом договора в письменной форме. В свое время за идею договорного регулирования отношений пользования жилым помещением, предоставленным члену кооператива, высказывались известные цивилисты. Так, О. С. Иоффе считал, что заключение такого договора будет способствовать установлению главенствующей роли жилищных отношений среди внутрикооперативных отношений^¹. По мнению Ю. Х. Калмыкова, оформление жилищно-кооперативных отношений договором поможет стабилизации жилищных прав членов семьи пайщика, уравнению их прав с правами пайщика^¹.

На наш взгляд, заключение между сторонами членского правоотношения соответствующего договора не противоречит действующему законодательству и потому может быть предусмотрено уставом кооператива. Помимо всего прочего, договор поможет снизить риски кооператива, связанные с утратой либо порчей жилого помещения. Например, передача члену кооператива жилого помещения по договору безвозмездного пользования (ссуды) повлечет за собой распределение рисков случайной гибели или повреждения данного имущества между кооперативом и его участником (ст. 217, 696 ГК РФ). Вместе с тем заключение подобного договора не может рассматриваться как обязательное условие предоставления жилого помещения члену кооператива, исполнившему обязанность по внесению обусловленной части паевого взноса.

На стадии пользования жилым помещением, предоставленным члену кооператива, закон допускает изменение членского правоотношения в связи с разделом жилого помещения между членом кооператива и иным лицом, имеющим право на пай (ст. 127 ЖК РФ). Такой раздел, в частности, может быть произведен между супругами в случае формирования паенакопления в период брака либо между юридическими лицами в случае реорганизации юридического лица – члена кооператива в форме выделения или разделения. Правоизменяющими юридическими фактами членского правоотношения в таких ситуациях соответственно будут выступать: 1) в случае раздела жилого помещения между физическими лицами – соглашение о разделе имущества между супругами (двусторонняя сделка) либо судебное решение о разделе жилого помещения; 2) в случае раздела жилого помещения между юридическими лицами – разделительный баланс (двусторонняя сделка) и акт государственной регистрации нового юридического лица. Необходимыми условиями совершения раздела являются возможность выделения из предоставленного члену кооператива жилого помещения самостоятельных изолированных жилых помещений по числу участников раздела либо наличие технической возможности переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения (п. 1 ст. 127 ЖК РФ). Кроме того, исходя из п. 3 ст. 124 ЖК РФ, раздел (т. е. предоставление кооперативом-собственником части жилого помещения во владение и пользование другому лицу) будет юридически действительным лишь при условии вступления лица, получающего самостоятельное право владения и пользования изолированной частью жилого помещения, в члены кооператива.

Таким образом, раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива как совокупность юридически значимых действий имеет двоякое значение. Для первоначального члена кооператива раздел будет иметь правоизменяющее значение, поскольку повлечет за собой снижение его имущественной обязанности по внесению оставшейся части паевого взноса и уменьшение жилого помещения, предоставленного ему во владение и пользование. Для другой стороны раздел будет иметь правообразующее значение, т. к. необходимым условием приобретения права владения и пользования жилым помещением в кооперативном доме для него будет являться вступление в члены соответствующего кооператива.

Подводя итог, можно заключить, что в основе формирования и развития членского правоотношения в жилищном кооперативе находятся действия (сделки) как имущественного (уплата вступительных, паевых и иных взносов, заключение соглашения о разделе), так и неимущественного (подача заявлений, голосование на общих собраниях) характера. Закономерность развития правовой связи между жилищным кооперативом и его членом состоит в том, что членское правоотношение, изначально возникающее и существующее как отношение организационное (корпоративное), в дальнейшем при наступлении определенных юридико-фактических оснований трансформируется, приобретая жилищную компоненту.

Blog

Уральская академия государственной службы Актуальные проблемы частного права