Geum.ru

Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного предприятия

Вид материалаОтчет

Содержание


Обзор рынка недвижимости г. Санкт-Петербурга
Рынок жилой недвижимости
Рынок торговых помещений
Подобный материал:
1   ...   5   6   7   8   9   10   11   12   ...   36

Обзор рынка недвижимости г. Санкт-Петербурга


Общую экономическую ситуацию на рынке недвижимости в г. Санкт-Петербурге в 2001 году по-прежнему можно охарактеризовать как в сильной степени зависящую от развития макроэкономики России, но имеющую тенденцию к стабилизации.

Финансовый кризис августа 1998 года отбросил развитие рынка недвижимости на несколько лет назад. Шок вследствие финансового кризиса, когда в течение 2-3 месяцев практически не совершалось сделок с недвижимостью, прошел и рынок стабилизировался.

Наблюдается некоторый рост инвестиционной активности на рынке Петербурга. Количество сделок в 2001 году уже вышло на уровень 1998 года. Общий рост цен на коммерческую недвижимость с начала года по апрель 2001г. составил 5% по ликвидным объектам. Средний разрыв между ценами предложения и ценами сделок составляет около 5%.

    1. Рынок жилой недвижимости


Жилье по-прежнему остается самым массовым и ликвидным товаром на рынке недвижимости. Основу рынка строящегося жилья составляют типовые и серийные проекты. Доля высококачественного и элитного жилья составляет менее 10% общего рынка.

Элитное жилье и жилье повышенной комфортности представлено на рынке, в основном, квартирами в домах старого фонда и "сталинских" после реконструкции, а также во вновь построенных домах в центральных районах города.

Определяющими характеристиками такого жилья являются местоположение в престижных районах города с развитой инфраструктурой, индивидуальная планировка квартир, автономное энерго- и теплоснабжение, охрана, удобная парковка.

По мнению риэлтеров, спрос на высококачественное и элитное жилье после августа 1998 года сократился не существенно, что можно объяснить тем, что для покупателей такого жилья приоритетом было и остается качество, а не цена.

К типовому жилью относится жилье, объемно-планировочные характеристики которого разрабатывались в соответствии с социальными нормами. Характерными представителями данного сегмента являются дома различных поколений: "хрущевки", "брежневки", панельные дома различных серий, монолитные дома и др. Типовое расположение такого жилья - нецентральные районы города.

Набор основных параметров, характеризующих покупательские предпочтения, практически не изменился (место, качество дома, социальная однородность, мощности и состояние инженерных сетей). Меняется значимость каждого из элементов в соотношении "цена/качество" в зависимости от категории жилья. Социальная однородность и вид из окна принципиально важны для покупателя элитного жилья и не так уж интересуют клиента с бюджетом покупки в $10 000. Иерархия факторов определяется ценой, цена продажи, в свою очередь упирается в себестоимость строительства (которую и вторичный рынок не может проигнорировать) и платежеспособный спрос. Острая конкуренция последних лет на жилищном рынке привела к резкому расширению ассортимента. В пределах одной и той же суммы можно купить небольшую квартиру в кирпичном доме или побольше, но в панельном или расселенную квартиру в старом фонде.

Существенного роста оборота средств на квартирном рыке пока нет. Отчасти рост объемов продаж на вторичном рыке связан со слухами о неблагополучии некоторых строительных компаний.

Уровень средних цен предложения на вторичном рынке квартир в 2001 году тот же что и в январе 2000 года. Цены неизбежно будут расти на 2-3% в месяц, следуя за ценами на энергоносители и транспортными тарифами. Стоимость элитного жилья несколько снизились по сравнению с докризисным уровнем. Ценовой диапазон составляет от 350 до 1000 долларов США за кв.м. общей площади (в зависимости от уровня комфортности). На типовое жилье цены выровнялись для всех типов (монолит, панель, кирпич и др.) 330 - 400 долларов США за кв.м. общей площади.

    1. Рынок торговых помещений


Рынок торговых помещений является самым активным сегментом рынка недвижимости Петербурга. По данным Комитета по потребительскому рынку на март 2001 года, в Петербурге работает 3875 продовольственных магазинов и 4256 – промтоварных и 144 – смешанного ассортимента. 843 розничных торговых предприятий объединены в 129 стационарных сетей (10,2% от общего числа магазинов).

Первые торговые сети сформировались на базе бывших торгов (ОАО "Центральные булочные", ЗАО "Ленобувь", "Ленмолоко" и т.п.). На втором этапе шло создание торговых сетей местными товаропроизводителями и сельхозпроизводителями ("Парнас", "Петмол", "Рот-Фронт", "Детскосельский", "Ленсоветовский"). Параллельно стали развиваться сети по принципу от оптового звена и решения транспортных проблем до торговых предприятий ("Искрасофт", "Дом Лаверна"). Построено несколько торговых комплексов ("Максидом", "Мегамарт") и торгово-развлекательных центров ("Бада-Бум", "Аэродром"). Наиболее динамично развиваются сети, реализующие продовольственные товары. Они занимают нишу между мелкооптовыми рынками и традиционными универсамами. Большая часть магазинов этого типа расположена в "спальных" районах и занимает помещения площадью от 100 до 1000 кв.м. и больше.

По сравнению с 1998 годом отмечается устойчивый рост количества продовольственных и специализированных магазинов и стремительно сокращается число киосков и павильонов. В настоящее время компания "Адамант" занимается строительством трех новых объектов. "Агроопторг", которому принадлежит 40 магазинов "Пятерочка", возводит торговые комплексы на 14 земельных участках (в планах - открыть до конца года 30 торговых точек). Проектируется строительство коммерческо-торгового комплекса на Владимирском проспекте. Доля гипермаркетов и супермаркетов в объеме товарооборота увеличилась вдвое. При повышении платежеспособности населения (уровень дохода на одного работающего $6000 в год) современные формы торговли посредством создания сетей получат основы для быстрого развития.

По данным исследования, выполненного специалистами ГУИОН, уже в ноябре 2000 года цены предложения на рынке аренды торговых площадей превышали докризисный уровень на 19%. На рынке купли-продажи магазинов аналогичная картина. Активность спроса растет, а предложения, наоборот, снижается. Образовался дефицит ликвидных помещений. Арендные ставки и цены варьируются под влиянием множества факторов. Решающее значение может иметь то, по какой стороне улицы движется основной людской поток. По данным агентства "Экотон" около 70% заявок на аренду или покупку магазинов ориентировано на центр города.

Наибольшим спросом пользуются магазины площадью 200-250 кв.м.

В самой престижной части города - на Невском проспекте арендная плата за торговые помещения наиболее высока и составляет от 60 до 90 долларов США за кв.м. в месяц в зависимости от состояния помещения. Цены купли-продажи от 3500 долларов США за кв.м. На Большом проспекте Петроградской стороны и участках улиц прилегающих к Невскому проспекту арендные ставки несколько ниже: от 30 до 60 долларов США за кв.м. в месяц. Цены купли-продажи помещений уже от 1500 долларов США за кв.м.

Устойчивый спрос на торговые помещения, расположенные на улицах Гороховая и Некрасова, Вознесенском проспекте. Однако ставки аренды за торговые помещения в этих районах не превышают 20-30 долларов США за кв.м. в месяц.

На окраинах города в "спальных" районах цена аренды магазинов существенно ниже. Однако вблизи станций метро, крупных коммерческих центров, остановок общественного транспорта они достаточно высоки и составляют 8-10 долларов США за кв.м в месяц. Сложившаяся ситуация свидетельствует о том, что рынок аренды торговых помещений пока не достаточно развит и в городе формируется система дифференцирования арендных ставок в зависимости от различных уровней проходимости торговых зон. Рост стоимости магазинов предопределен подъемом розничной торговли и в ближайшие полгода ожидается 10% увеличение расценок.