Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного предприятия
| Вид материала | Отчет |
- Темы курсовых работ по предмету «Оценка недвижимости», 12.16kb.
- Отчет обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу, 962.01kb.
- Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости. Затратный метод метод сравнительной, 83.35kb.
- Разработка программы эффективного использования объектов промышленной недвижимости, 51kb.
- Техническое задание (технические указания) на проведение оценки рыночной стоимости, 1126.78kb.
- Методические подходы к оценке стоимости объектов недвижимости для принятия управленческих, 20.96kb.
- Стоящий момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности, 28.61kb.
- Отчет об оценке составлен в соответствии со следующими нормативными документами: Федеральным, 547.7kb.
- А. И. Оценка Специализированного имущества, 295.63kb.
- Учебно-методический комплекс по дисциплине экономический анализ специальность «Оценка, 1337.05kb.
Основные особенности общей ситуации, сложившейся на рынке
На основании анализа общеэкономической ситуации в России, рыночной конъюнктуры, сложившейся в дату оценки на рынке недвижимости г. Санкт-Петербурга, были сделаны следующие выводы:
- относительно низкий уровень ставки процента по долгосрочным кредитам 3%+ ставка рефинансирования (около 25-29%) приводит к тому, что многие инвестиционные проекты, требующие значительных финансовых вложений (в том числе проекты развития промышленных предприятий) становятся рентабельными;
- улучшение показателей финансовой деятельности практически во всех отраслях промышленности позволяет сделать вывод о тенденции расширения и укрупнения имущественных баз промышленных предприятий, а, следовательно, и росте спроса на объекты промышленной недвижимости;
- хорошие показатели развития промышленности в России определят, в дальнейшем, и развитие смежных компаний, в том числе и развитие автотранспортных предприятий, занимающихся грузоперевозками;
- рост числа экспортно-импортных операций позволяет говорить о повышении спроса на международные грузовые перевозки, а, следовательно, о положительной динамике развития данной отрасли и повышении спроса на объекты недвижимости, приспособленные для ведения данного типа бизнеса.
SWOT-анализ
Обобщенные результаты анализа положительно и отрицательно влияющих на стоимость объекта индивидуальных факторов, а также воздействий окружающей среды приведены в следующей таблице.
Таблица 4 "SWOT-анализ"
| Сила (S)
| Возможности (O)
|
| Слабость(W)
ограниченность использования объекта в существующем состоянии (отсутствие диверсификации по сегментам рынка, универсальности объекта) вследствие специфического соотношения между площадью застройки и общей площадью земельного участка | Угрозы (T)
|
-
Выбор сегмента возможного позиционирования
Выбор сегмента возможного позиционирования объекта оценки проводился на основе анализа его индивидуальных характеристик, а также рыночной конъюнктуры.
Жилой сектор: ограничения по реализации жилой функции на рассматриваемом земельном участке связаны с факторами местоположения объекта. Несмотря на относительную близость к станции метро "Лесная" – 15 мин. пешком, объект оценки расположен в середине зоны размещения промышленных предприятий.
Торговый сектор: основные риски реализации на рассматриваемом объекте торговой функции, прежде всего, связаны с факторами местоположения объекта (ярко выраженной промышленной застройкой, расположением вне основной транспортной магистрали, удаленность от ближайшей станции метро). Организация торговых площадей возможна при их оптово-розничной ориентации. Примерами подобного рода проектов могут быть: организация оптовых баз продажи продуктов питания, баз строительных материалов, а также выставочных залов мебели среднего и низшего класса. Между тем, недавний пример реализации строительства торгового комплекса "PLATO" на ул. Боровой и "Аквилон" на Новолитовской ул. говорит о возможности повторения подобного проекта при условии организации доставки потенциальных покупателей от ближайших станций метро к месту расположения магазина.
Производственно-складской сектор: объект оценки максимально приспособлен для реализации на нем производственно-складской функции, а также строительства гаражного массива. Различные вариации объектов данного сегмента были рассмотрены при проведении анализа наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого комплекса.
-
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой при оценке рыночной стоимости. Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка.
Процедура анализа состоит из рассмотрения вариантов:
- участка земли как свободного;
- участка земли с улучшениями.
Понятие "Наилучшее и наиболее эффективное использование", применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимальную продуктивность объекта.
Процесс анализа вариантов использования объекта можно разбить на следующие этапы:
- Составление списка анализируемых функций, которые могут быть реализованы. При этом никаких ограничений на перечень функций не накладывается, не учитываются реальные возможности уже существующего здания. Критерием занесения функции в список служит только наличие полезности (хоть какого-то потенциального спроса).
- На втором этапе из уже имеющегося списка функций удаляются те, которые являются юридически недопустимыми. В качестве юридических ограничений могут выступать: различные законодательные акты, правила зонирования, градостроительные ограничения, требования СНиП и т.д. Необходимо также учитывать возможность возникновения социальной напряженности в микрорайоне.
- На третьем этапе рассматривают физическую осуществимость оставшихся на втором этапе функций. К факторам физической осуществимости относят: физические размеры, требования СНиП, наличие склонов, водоемов, геологические факторы, возможность подвода и отвода ресурсов и т.д.
- На четвертом этапе рассчитывают экономическую целесообразность физически осуществимых и юридически допустимых функций. Экономически целесообразной считается та функция, которая обеспечивает безусловный возврат капитала и доход на капитал, не меньший, чем для ближайшего альтернативного проекта. Критерием экономической целесообразности является выполнения неравенства: чистая текущая стоимость (NPV) >0.
- Следующим этапом является отбор финансово-осуществимых функций из экономически целесообразных. Критерием финансовой осуществимости является возможность получения кредита или иного источника финансирования.
- На последнем этапе осуществляется выбор функции обладающей максимальной продуктивностью.
При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного под максимальной продуктивностью объекта понимается максимальное значение стоимости земельного участка.
При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как застроенного под максимальной продуктивностью объекта понимается максимальное значение чистой текущей стоимости объекта. Чистая текущая стоимость определяется как разность между настоящей стоимостью серии будущих доходов, получаемых от использования недвижимости и капитальных затрат, необходимых для получения этих доходов.
Анализ ННЭИ застроенного земельного участка базируется на предпосылке о переоборудовании (в случае необходимости) существующих улучшений под рассматриваемую функцию и строительства дополнительных объектов при сохранении существующих.
Анализ ННЭИ свободного земельного участка базируется на предпосылке о сносе и разборке существующих зданий и сооружений и строительстве новых улучшений. В связи с тем, что рассматриваемый объект является базой мобильного резерва вооруженных сил РФ, а предоставление земельного участка в аренду является целевым, в рамках данной работы оценка экономической эффективности проектов, подразумевающих снос существующих улучшений, не проводилась как юридически не осуществимых.
В ходе проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования застроенного земельного участка, после оценки юридической и физической целесообразности различных вариантов, были отобраны три варианта, представленных в таблице "Варианты использования – земельный участок с существующими улучшениями".
Таблица 5 "Варианты использования – земельный участок с существующими улучшениями"
| № п/п | Наименование варианта | Общее описание |
| 1 | Бизнеспарк для грузовых автоперевозчиков, станция технического обслуживания грузовых автомобилей и офисно-складской комплекс | По данному варианту вся территория рассматриваемого предприятия разбивается на три независимые бизнес-единицы: бизнес парк для грузовых автоперевозчиков, станция технического обслуживания для грузовых автомобилей и офисно-складской комплекс. Подробное описание реализации данного варианта приведено в разделе "Описание проекта развития объекта оценки" настоящей работы. |
| 2 | Автотранспортное предприятие | Данный вариант предполагает сдачу целиком в аренду всех существующих улучшений одному арендатору в соответствии с их текущим функциональным назначением. Кроме того, здание магазина продажи автозапчастей для легковых автомобилей сдается в аренду в соответствие со своим функциональным назначением. |
| 3 | Производственно-складской комплекс и гаражный массив | Данный вариант предусматривает пообъектную сдачу в аренду всех существующих улучшений в соответствии с их функциональным назначением, а также строительство гаражного массива на территории незастроенного земельного участка. Кроме того, здание магазина продажи автозапчастей для легковых автомобилей сдается в аренду в соответствие со своим функциональным назначением. |
Анализ финансовой осуществимости и экономической целесообразности описанных вариантов использования приведен в таблицах "Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования". Для его проведения использовалась следующая модель денежных потоков: в первый прогнозный год проводится (в случае необходимости) переоборудование (или новое строительство) улучшений под рассматриваемую функцию; в течение пяти лет, следующих за датой оценки, помещения сдаются в аренду в соответствии с рассматриваемым вариантом; в конце пятого прогнозного года собственность перепродается на открытом рынке.
Величина ставок арендной платы для каждого типа использования определялась на основе анализа рынка недвижимости г. Санкт-Петербурга. Пример определения ставки аренды методом сравнения продаж приведен в приложении к настоящей работе.
При оценке вариантов использовалась информация о размерах недозагрузки и неплатежах, тарифах на оплату коммунальных услуг, а также цен на строительную продукцию и стоимость выполнения строительных работ, полученная от участников рынка недвижимости в г. Санкт-Петербурге.
Расчет базового уровня операционных расходов (при уровне загрузки 100%) для каждого из рассматриваемых вариантов приведен в следующей таблице.
Таблица 6 "Расчет базового уровня операционных расходов: анализ застроенного земельного участка"
| № п/п | Наименование статьи затрат | Вариант 1 | Вариант 2 | Вариант 3 | |||
| | | Бизнес парк | СТО | Офис.-склад. комп-лекс | Итого | Автотранспо-ртное предприятие | Производст-венный комплекс |
| | Постоянные расходы: | 62 975 | 41 630 | 21 160 | 125 765 | 121 340 | 128 540 |
| 1 | Налог на имущество | 4 720 | 6760 | 800 | 12 280 | 10 704 | 10 704 |
| 2 | Арендная плата за земельный участок | 20 570 | 5 430 | 5 940 | 31 940 | 31 940 | 31 940 |
| 3 | Страхование | 3 440 | 4930 | 500 | 8 870 | 7 734 | 7 734 |
| 4 | Маркетинг и реклама | 1 830 | 1 390 | 550 | 3 770 | 3 012 | 3 012 |
| 5 | Управление, включая юридические и бухгалтерские услуги | 20 855 | 8 000 | 6280 | 35 135 | 35 135 | 35 135 |
| 6 | Минимально необходимые затраты на отопление | 590 | 1000 | 130 | 1 720 | 1 720 | 1 720 |
| 7 | Уборка территории | 2 400 | 2 400 | 2 400 | 7 200 | 7 200 | 7 200 |
| 8 | Отложенный ремонт долгоживущих конструктивных элементов | 1 620 | 2 740 | 860 | 5 220 | 4 556 | 4 556 |
| 9 | Охрана территории | 2 400 | 2 400 | 2 400 | 7 200 | 7 200 | 14 400 |
| 10 | Газоснабжение и обслуживание котельной | 3 390 | 5 740 | 720 | 9 850 | 9 850 | 9 850 |
| 11 | Налог на рекламу | 90 | 200 | 150 | 440 | 149 | 149 |
| 12 | Оплата телефона | 1 070 | 640 | 430 | 2 140 | 2 140 | 2 140 |
| | Условно переменные расходы | 2 370 | 4 000 | 500 | 6 870 | 5 990 | 5 990 |
| 1 | Дополнительные расходы на отопление | 2370 | 4000 | 500 | 6 870 | 5 990 | 5 990 |
| | Переменные расходы (при уровне загрузки 100%): | 19 620 | 14 580 | 5 710 | 39 910 | 35 250 | 36 240 |
| 1 | Оплата электроэнергии | 1340 | 2260 | 280 | 3 880 | 3 380 | 4 060 |
| 2 | Оплата холодной воды и канализации | 310 | 530 | 70 | 910 | 790 | 790 |
| 3 | Оплата горячей воды | 510 | 860 | 110 | 1 480 | 1 290 | 1 290 |
| 4 | Мелкий ремонт | 1110 | 1880 | 240 | 3 230 | 2 820 | 2 820 |
| 5 | Отложенный ремонт короткоживущих элементов (элементов внутренней отделки) | 690 | 1160 | 240 | 2 090 | 1 820 | 1 820 |
| 6 | Дополнительные расходы на рекламу | 1570 | 1190 | 470 | 3 230 | 2 820 | 2 820 |
| 7 | Уборка помещений | 260 | 440 | 50 | 750 | 650 | 650 |
| 8 | Вывоз мусора | 600 | 1020 | 130 | 1 750 | 1 530 | 1840 |
| 9 | Дополнительные расходы на управление | 10 500 | 4 200 | 3 300 | 18 000 | 15 700 | 15 700 |
| 10 | Дополнительная сумма налога на рекламу | 630 | 240 | 190 | 1 060 | 920 | 920 |
| 11 | Налог на пользователей автодорог | 2 100 | 800 | 630 | 3 530 | 3 530 | 3 530 |
| | Итого базовый уровень операционных расходов: | 133 800 | 110 400 | 27 370 | 271 570 | 162 583 | 170 773 |
Величина нормы дисконтирования рассчитывалась с помощью применения метода рыночной экстракции на основе информации об объектах аналогах.
Общее описание рассматриваемых объектов аналогов приведено в следующей таблице.
Таблица 7 "Рыночная экстракция: объекты-аналоги"
| № п/п | Местополо-жение | Общее описание |
| 1 | Московский пр. | 2-х этажное кирпичное отдельностоящее здание, расположенное на территории предприятия, фасад здания выходит непосредственно на Московский пр., существует возможность выноса здания за пределы территории предприятия, возможное использование: офисное, торговое, складское. Общее состояние здания хорошее. Состояние внутренней отделки удовлетворительное. Здание оборудовано всеми системами инженерных коммуникаций. |
| 2 | Б. Сампсо-ниевский пр. | 3-х этажное кирпичное отдельностоящее здание, расположенное внутри на территории предприятия; возможное использование: производственное, складское. Общее состояние здания неудовлетворительное, требуется проведение капитального ремонта, в том числе ремонта и замены систем инженерных коммуникаций. |
| 3 | Цветочная ул. | Комплекс из трех производственных зданий, расположенных на территории предприятия; возможное использование; производственное, складское. Общее состояние здания удовлетворительное. Здания оборудованы всеми системами инженерных коммуникаций. |
| 4 | Лесной пр. | 3-х этажное кирпичное отдельностоящее здание, расположенное на территории предприятия, фасад здания выходит непосредственно на Лесной пр., существует возможность выноса здания за пределы территории предприятия, возможное использование: офисное, торговое, складское. Общее состояние здания удовлетворительное. Состояние внутренней отделки удовлетворительное. Здание оборудовано всеми системами инженерных коммуникаций. |
| 5 | Петергофское шоссе | Кирпичный склад, расположенный на территории предприятия, возможное использование: складское. Общее состояние здания удовлетворительное. Здание оборудовано всеми системами инженерных коммуникаций. |
Оценка ставок дисконтирования по выбранным объектам-аналогам проводилось на основе показателя IRR и приведена в следующей таблице.
Таблица 8 "Оценка ставки дисконтирования методом рыночной экстракции"
| Финансовый показатель | Аналоги | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |
| Арендная ставка -USD /кв.м./год | 30 | 31 | 45 | 37 | 36 |
| Общая площадь, кв.м. | 759 | 160 | 2800 | 186 | 118 |
| | | | | | |
| Потенциальный валовый доход, USD/год | 22 770 | 4 960 | 126 000 | 6 882 | 4 248 |
| Потери от недозагрузки и неплатежей, % | 15% | 15% | 15% | 15% | 15% |
| Эффективный валовый доход, USD/год | 19 355 | 4 216 | 107 100 | 5 850 | 3 611 |
| Операционные расходы,USD/год: | 7 742 | 843 | 26 775 | 2 047 | 1 625 |
| Реверсия в конце пятого года эксплуатации, USD | 140 415 | 19 200 | 476 000 | 21 762 | 10 620 |
| | | | | | |
| Цена продажи объекта, USD | -125 235 | -14 400 | -462 000 | -21 390 | -10 030 |
| Чистый операционный доход - 1-й год, USD/год | 11 613 | 3 373 | 80 325 | 3 802 | 1 986 |
| Чистый операционный доход - 2-й год, USD/год | 11 961 | 3 474 | 82 735 | 3 916 | 2 046 |
| Чистый операционный доход - 3-й год, USD/год | 12 320 | 3 578 | 85 217 | 4 034 | 2 107 |
| Чистый операционный доход - 4-й год, USD/год | 12 320 | 3 578 | 85 217 | 4 034 | 2 107 |
| Чистый операционный доход - 5-й год + стоимость реверсии, USD/год | 152 735 | 22 778 | 561 217 | 25 796 | 12 727 |
| Норма дисконтирования | 12% | 28% | 18% | 19% | 21% |