Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного предприятия

Вид материала

Отчет

Содержание Описание проекта развития объекта

Подобный материал:

• Темы курсовых работ по предмету «Оценка недвижимости», 12.16kb.
• Отчет обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу, 962.01kb.
• Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости. Затратный метод метод сравнительной, 83.35kb.
• Разработка программы эффективного использования объектов промышленной недвижимости, 51kb.
• Техническое задание (технические указания) на проведение оценки рыночной стоимости, 1126.78kb.
• Методические подходы к оценке стоимости объектов недвижимости для принятия управленческих, 20.96kb.
• Стоящий момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности, 28.61kb.
• Отчет об оценке составлен в соответствии со следующими нормативными документами: Федеральным, 547.7kb.
• А. И. Оценка Специализированного имущества, 295.63kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине экономический анализ специальность «Оценка, 1337.05kb.

Описание проекта развития объекта

В результате анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки для его дальнейшего развития был выбран проект реорганизации его использования.

Общее описание бизнеса

Проект предполагает организацию одновременно трех бизнес единиц для использования имеющегося в распоряжении недвижимого имущества:

1. сдача в аренду производственной базы для грузовых автоперевозчиков;
   
2. сдача в аренду комплекса объектов для организации станции технического обслуживания грузовых автомобилей;
   
3. сдача в аренду комплекса объектов офисно-складского назначения.
   

Все три рассматриваемые бизнес единицы являются независимыми и территориально отделенными друг от друга. Каждый комплекс объектов имеет отдельный подъезд для грузового автотранспорта. Реализацию проекта планируется осуществлять за счет собственных средств предприятия.

Бизнес парк грузовых автоперевозчиков (производственная база для грузовых автоперевозчиков) включает в себя: комплекс офисных площадей класса Д, стоянку для грузовых автомобилей, а также комплекс ремонтных боксов.

Комплекс рассчитан на максимальное число арендаторов = 20.

Для реализации проекта планируется использовать следующие существующие улучшения:

• административное здание (литер А) – комплекс офисных площадей;
  
• территория незастроенного земельного участка - стоянка грузовых автомобилей на 150 мест;
  

Кроме того, осуществляется новое строительство 20 ремонтных боксов вдоль северо-восточной границы земельного участка из сборно-разборных металлических конструкций. На территорию боксов подводятся следующие системы инженерных коммуникаций: холодная вода, электроэнергия, отопление.

Потенциальными арендаторами данного комплекса являются небольшие фирмы, занимающиеся грузовыми перевозками, с общей численностью подвижного состава около 5-10 автопоездов.

В настоящее время бизнес данного сектора размещается на производственных базах бывших АТП города. Основным неудобством используемых площадей является общий дефицит ремонтных боксов, поэтому конкурентным преимуществом рассматриваемого проекта будет являться предоставление каждому арендатору в аренду не только офисных площадей и места для стоянки грузового автотранспорта, но и отдельного ремонтного бокса, используемого только самим арендатором в течение всего срока аренды.

В рамках реализации данного проекта также планируется сдача в аренду имеющегося магазина продажи запасных частей для легковых автомобилей.

Для организации станции технического обслуживания для грузовых автомобилей планируется использовать следующие существующие улучшения:

• здание ремонтной зоны (литер Б);
  
• здание прицепного участка (литер В);
  
• здание механизированной мойки (литер Д).
  

Оставшиеся улучшения: здание архива и здание склада №1 объединяются в офисно-складской комплекс и сдаются в аренду в соответствии с данным функциональным назначением.

Ценообразование

Установление первоначального уровня арендных ставок будет проводиться на основании анализа рыночной ситуации. В дальнейшем предполагается проведение мониторинга состояния рынка аренды г. Санкт-Петербурга с целью внесения необходимых корректировок в уровне ставок аренды и снижении % недозагрузки объекта.

Этапы реализации проекта

При реализации проекта планируется осуществление нового строительства ремонтных боксов и проведение ремонта инженерных коммуникаций в первый год реализации проекта. Поступление арендных платежей будет осуществляться после проведения всех необходимых строительных и ремонтных работ в зависимости от требуемого объема для каждого из рассматриваемых объектов улучшений.

Основные факторы риска проекта

Основными факторами риска рассматриваемого проекта развития объекта оценки являются:

• риск неполучения прогнозируемых арендных платежей, вследствие значительной недозагрузки объекта, снижения рыночного уровня арендной ставки или снижения закладываемых в прогноз темпов роста ставки арендной платы;
  
• риск превышающего проектный роста уровня эксплуатационных затрат;
  
• риск отказа работы инженерных коммуникаций, а, следовательно, потери дохода вследствие ухода части арендаторов;
  
• риск превышения проектного уровня затрат при реализации проекта;
  
• риск изменения экологических требований и градостроительного зонирования, вызванного близостью расположения объекта к жилым массивам, а также рассматриваемого в органах власти Санкт-Петербурга проекта выноса промышленных предприятий за черту города.
  

С целью предотвращения указанных типов риска планируется проведение следующих мероприятий при планировании и реализации проекта:

• проведение технического обследования и ремонта систем инженерных коммуникаций существующих улучшений; включение данной статьи затрат в общую сумму затрат на реализацию проекта;
  
• учет возможных отклонений в общей величине % роста ставок аренды, недозагрузки объекта, а также затрат на реализацию проекта при оценке эффективности проекта;
  
• проведение маркетинговых исследований и разработка рекламной стратегии, включение данных затрат в величину операционных расходов проекта и их учет при оценке эффективности;
  
• проведение на регулярной основе анализа рыночной ситуации с целью определения текущего уровня арендных ставок и предупреждения ухода арендаторов с объекта вследствие установления необъективной цены;
  
• проведение на регулярной основе анкетирования арендаторов с целью установления их предпочтений и неудобств;
  
• учет при анализе эффективности проекта в ставке дисконтирования риска изменения экологических требований и градостроительного зонирования.