Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного предприятия

Вид материала

Отчет

Содержание Доходный подход

Подобный материал:

• Темы курсовых работ по предмету «Оценка недвижимости», 12.16kb.
• Отчет обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу, 962.01kb.
• Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости. Затратный метод метод сравнительной, 83.35kb.
• Разработка программы эффективного использования объектов промышленной недвижимости, 51kb.
• Техническое задание (технические указания) на проведение оценки рыночной стоимости, 1126.78kb.
• Методические подходы к оценке стоимости объектов недвижимости для принятия управленческих, 20.96kb.
• Стоящий момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности, 28.61kb.
• Отчет об оценке составлен в соответствии со следующими нормативными документами: Федеральным, 547.7kb.
• А. И. Оценка Специализированного имущества, 295.63kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине экономический анализ специальность «Оценка, 1337.05kb.

Доходный подход

Этот подход основан на расчете текущей стоимости будущих доходов от владения какой-либо собственностью. Базовым принципом, положенным в основу данного подхода является предположение о том, что, приобретая имущество, инвестор рассчитывает получать доход от его коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду).

Использование данного подхода возможно на базе информации о доходах, связанных с эксплуатацией объектов оценки на каком-либо временном интервале.

Основные стандартные процедуры оценки при реализации данного метода:

1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для сравнимых объектов.
   
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина, вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.
   
3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.
   
4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.
   

Существуют два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимость путем деления годового дохода на соответствующий коэффициент капитализации.

Метод анализа дисконтированного денежного потока основан на учете периода владения собственностью, вида потоков доходов и периодичности их поступления. Каждое поступление дохода, включая доход от продажи, дисконтируется в настоящую стоимость. При этом норма дисконта, которая является в основном функцией риска, может быть для каждого вида дохода различной. Величина нормы дисконта выбирается с учетом состояния рынков капитала, ожиданий и желаний инвесторов.

В данной работе при оценке рыночной стоимости объекта оценки использовался метод дисконтирования денежных потоков.

Основные этапы процедуры оценки данного метода:

1. Расчет типичного периода владения для оцениваемой недвижимости.
   
2. Прогнозирование периодических денежных потоков до конца периода владения.
   
3. Расчет стоимости оцениваемого объекта на конец периода владения (стоимость реверсии).
   
4. Расчет соответствующих норм дисконтирования для периодических потоков дохода и реверсии.
   
5. Расчет текущей стоимости периодических потоков и реверсии путем дисконтирования их с применением соответствующих норм дисконта.
   
6. Расчет окончательной стоимости путем суммирования всех текущих стоимостей доходов.
   

Для реализации доходного подхода к оценке имущественного комплекса была применена техника построения дерева решений. При этом все расчеты осуществлялись в предположении наилучшего и наиболее эффективного использования объекта (выбранный проект развития).

Дерево решений, как метод обоснования принятия решений, особенно целесообразно применять при анализе комплексов последовательных решений, каждое из которых зависит от предыдущих. К главным преимуществам техники дерева решений относится то, что она позволяет в структурированном виде представлять и анализировать будущие события с целью выявления связей их последствий с сегодняшними решениями.⁶

В рамках данной работы построение дерева решений осуществлялось на основе варьирования следующих факторов, участвующих в формировании стоимости объекта:

• изменение уровня арендной ставки во второй и третий прогнозный год, %/год по сравнению с предыдущим периодом (А);
  
• изменение уровня недозагрузки объекта во второй и третий прогнозный год, %/год по сравнению с предыдущим периодом (Б);
  
• изменение уровня операционных расходов, вызванное общим повышением уровня цен во второй и третий прогнозный год, %/год по сравнению с предыдущим периодом (В);
  
• возможное отклонение базовых затрат на реализацию проекта, % (Г);
  
• возможное отклонение величины реверсии, % (Д);
  
• возможное отклонение ставки дисконтирования, % (Е).
  

Схематичное изображение построения дерева решений приведено ниже.

Схема 3 "Дерево решений"

А	Б	В	Г	Д	Е
0%	-4%	0%	0%	0%	0%
					1%
				5%	…
			3%	0%
				5%
		1%	0%	…
			3%
		3%	…
	-5%	0%
		1%
		3%
	-6%	0%
		1%
		3%
3%	-4%	…
	-5%
	-6%
5%	-4%	0%
		1%
		3%
	-5%	0%
		1%
		3%
	-6%	0%
		1%	0%
			3%
		3%	0%	0%
				5%
			3%	0%
				5%	0%
					1%

Определение стоимости объекта на базе построенного дерева решений осуществлялось с учетом вероятностей осуществления сценариев. Совместная вероятность реализации каждого сценария рассчитывалась как произведение вероятностей каждого прогнозируемого события. В результате проведенных расчетов было получено следующее значение стоимости объекта – 1 240 725 USD (бизнес парк – 628 230 USD, СТО – 348 155 USD, офисно-складской комплекс – 264 340 USD). Для обеспечения сопоставимости результатов из указанной величины следует вычесть стоимость обременения права аренды земельного участка, т.к. данный фактор не учитывался при проведении расчетов.

В связи с тем, что число рассматриваемых сценариев достаточно велико (216 вариантов), подробный расчет стоимости объекта оценки на основе доходного подхода приведен в электронном приложении к настоящему отчету (файл dohod.xls).

Вывод: стоимость имущественного комплекса, определенная на основе доходного подхода составляет с учетом округления 1 143 400 USD.