Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного предприятия
| Вид материала | Отчет |
- Темы курсовых работ по предмету «Оценка недвижимости», 12.16kb.
- Отчет обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу, 962.01kb.
- Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости. Затратный метод метод сравнительной, 83.35kb.
- Разработка программы эффективного использования объектов промышленной недвижимости, 51kb.
- Техническое задание (технические указания) на проведение оценки рыночной стоимости, 1126.78kb.
- Методические подходы к оценке стоимости объектов недвижимости для принятия управленческих, 20.96kb.
- Стоящий момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности, 28.61kb.
- Отчет об оценке составлен в соответствии со следующими нормативными документами: Федеральным, 547.7kb.
- А. И. Оценка Специализированного имущества, 295.63kb.
- Учебно-методический комплекс по дисциплине экономический анализ специальность «Оценка, 1337.05kb.
В соответствии со статьей 219 Гражданского Кодекса РФ возникновение права собственности на объекты недвижимого имущества происходит с момента их государственной регистрации. Поэтому данная группа затрат была включена в общую сумму косвенных издержек инвестора.
Схема 1 "Действия инвестора-застройщика по строительству новых, капитальному ремонту, реконструкции существующих объектов в Санкт-Петербурге"5
| Этап | При отсутствии прав на объект недвижимости | При наличии прав собственности на объект недвижимости | |||
| 1 этап: получение информации об объекте инвестирования |
| Запрос в КГА о возможности перестройки существующего объекта или строительстве нового объекта недвижимости на принадлежащем инвестору-застройщику земельном участке | |||
| Результат | Информация о местоположении объекта, градостроительных, имущественных условиях строительства объекта инвестирования | Предварительная информация о градостроительных условиях строительства | |||
| | 1 вариант Предоставление объектов недвижимости и имущественных прав на инвестиционных условиях по результатам торгов | 2 вариант Предоставление объектов инвестирования целевым образом | Предоставление в КГА собственником объекта недвижимости исходных документов | ||
| 2 этап: получение прав на объект инвестирования и разрешения на строительство | По объектам, внесенным в инвестиционно-адресный перечень:
| По объектам, не включенным в инвестиционно-адресный перечень:
|
| по объектам, не требую-щим пред-проектных предложений | по объектам требующим предпроектных предложений:
|
| Результат | Заключение инвестором-застройщиком инвестиционного договора с КУГИ | Распоряжение губернатора о предоставлении инвестору-застройщику объекта целевым образом | Распоряжение КГА о предоставлении собственнику недвижимости права на проведение проектно-изыскательских работ, перестройку существующего или строительство нового объекта недвижимости | ||
| 3 этап: выполнение проектно-изыскательских работ. Согласование, государственная экспертиза объекта |
| ||||
| Результат | Проектная документация на строительство объекта, разработанная и согласованная в соответствии с действующими нормами и правилами |
| 4 этап: строительство объекта |
|
| Результат | Ввод объекта в эксплуатацию |
| 5 этап: оформление правоустанавливающих документов |
|
| Результат | Получение прав собственности на новый объект недвижимости |
Оценка косвенных издержек в соответствии с выделенными группами приведена в следующей таблице.
Таблица 26 "Оценка косвенных издержек"
| № п/п | Наименование группы затрат | % от стоимости СМР |
| 1 | Получение первичной информации об объекте инвестирования | 0,05% |
| 2 | Подготовка пакета инвестиционно-тендерной документации | 4,30% |
| 3 | Юридическое сопровождение | 1,40% |
| 4 | Затраты на выполнение инвестиционных условий | 3,20% |
| 5 | Выполнение проектно-изыскательских работ | 5,20% |
| 6 | Получение необходимых разрешений в ходе строительства | 1,42% |
| 7 | Регистрация прав собственности на созданные первичные объекты недвижимости | 1,20% |
| | Итого: | 16,77% |
Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за вложение своего капитала в строительство оцениваемого объекта, которая должна быть не ниже, чем доход от вложения средств в альтернативный проект.
Анализ зависимости влияния ставки доходности альтернативного проекта, а также предполагаемого срока реализации нового строительства объекта приведен в следующих таблицах. При этом в качестве базового значения величины ставки дисконтирования была выбрана безрисковая ставка (ставка по долгосрочным валютным депозитам Сбербанка РФ).
Таблица 27 "Влияние ставки доходности альтернативного проекта на величину прибыли предпринимателя"
| № п/п | Доходность альтернативного проекта, % годовых | ПИ + КИ, USD | Стоимость права аренды земельного участка, USD | Срок реализации проекта, мес | Прибыль предпринимателя, USD | Прибыль предпри-нимателя, % (ПИ+КИ) | Стоимость нового строительства объекта, USD |
| 1 | 0,1 | 1 231 381 | 182 888 | 12 | 77 187 | 6% | 1 308 568 |
| 2 | 0,15 | 1 231 381 | 182 888 | 12 | 117 686 | 10% | 1 349 067 |
| 3 | 0,2 | 1 231 381 | 182 888 | 12 | 159 513 | 13% | 1 390 894 |
| 4 | 0,25 | 1 231 381 | 182 888 | 12 | 202 711 | 16% | 1 434 093 |
| 5 | 0,3 | 1 231 381 | 182 888 | 12 | 247 327 | 20% | 1 478 708 |
| 6 | 0,35 | 1 231 381 | 182 888 | 12 | 293 406 | 24% | 1 524 787 |
| 7 | 0,4 | 1 231 381 | 182 888 | 12 | 340 998 | 28% | 1 572 379 |
| 8 | 0,45 | 1 231 381 | 182 888 | 12 | 390 151 | 32% | 1 621 533 |
| 9 | 0,5 | 1 231 381 | 182 888 | 12 | 440 919 | 36% | 1 672 300 |
Диаграмма 5 "Зависимость величины прибыли предпринимателя от ставки доходности альтернативного проекта"
Таблица 31 "Влияние срока реализации проекта на величину прибыли предпринимателя"
| № п/п | Доходность альтернативного проекта, % годовых | ПИ + КИ, USD | Стоимость права аренды земельного участка, USD | Срок реализации проекта, мес | Прибыль предпри-нимателя, USD | Прибыль предпринима-теля, % (ПИ+КИ) | Стоимость нового строительства объекта, USD |
| 1 | 0,25 | 1 231 381 | 182 888 | 12 | 202 711 | 16% | 1 434 093 |
| 2 | 0,25 | 1 231 381 | 182 888 | 15 | 263 138 | 21% | 1 494 520 |
| 3 | 0,25 | 1 231 381 | 182 888 | 18 | 326 483 | 27% | 1 557 864 |
| 4 | 0,25 | 1 231 381 | 182 888 | 21 | 392 902 | 32% | 1 624 283 |
| 5 | 0,25 | 1 231 381 | 182 888 | 24 | 462 558 | 38% | 1 693 939 |
Диаграмма 6 "Зависимость величины прибыли предпринимателя от срока реализации проекта"
Определение величины прибыли предпринимателя осуществлялось на основе рассмотрения различных сценариев в зависимости от рассматриваемого инвестором при принятии решений значения ставки доходности альтернативного проекта и планируемого срока реализации проекта.
Схема 2 "Рассматриваемые сценарии"
| | | Срок реализации проекта, мес. |
| Ставка доходности альтернативного проекта, % годовых | 10% | 12 |
| | 18 | |
| | 24 | |
| 25% | | |
| 12 | ||
| | 18 | |
| 24 | ||
| | | |
| 28% | 12 | |
| | 18 | |
| | 24 |
Таблица 28 "Расчет величины прибыли предпринимателя"
| № п/п | Доходность альтернативного проекта, % годовых | Вероятность, % | ПИ + КИ, USD | Стоимость права аренды земельного участка, USD | Срок реализации проекта, мес | Вероятность, % | Прибыль предприни-мателя, USD | Мат. ожидание значения прибыли предприни-мателя, USD |
| 1.1. | 0,1 | 20% | 1 231 381 | 182 888 | 12 | 77 187 | 30% | 4 631 |
| 1.2. | 0,1 | 20% | 1 231 381 | 182 888 | 18 | 120 689 | 40% | 9 655 |
| 1.3. | 0,1 | 20% | 1 231 381 | 182 888 | 24 | 165 852 | 30% | 9 951 |
| 2.1. | 0,25 | 40% | 1 231 381 | 182 888 | 12 | 202 711 | 30% | 24 325 |
| 2.2. | 0,25 | 40% | 1 231 381 | 182 888 | 18 | 326 483 | 40% | 52 237 |
| 2.3. | 0,25 | 40% | 1 231 381 | 182 888 | 24 | 462 558 | 30% | 55 507 |
| 3.1. | 0,28 | 40% | 1 231 381 | 182 888 | 12 | 229 308 | 30% | 27 517 |
| 3.2. | 0,28 | 40% | 1 231 381 | 182 888 | 18 | 371 579 | 40% | 59 453 |
| 3.3. | 0,28 | 40% | 1 231 381 | 182 888 | 24 | 529 818 | 30% | 63 578 |
| | Итого: | 100% | - | - | - | - | - | 306 855 |
Таблица 29 "Расчет стоимости нового строительства"
| Финансовый показатель | Значение |
| Прямые затраты, руб. | 23 073 960 |
| Накладные издержки, руб. | 2 295 136 |
| Итого с накладными, руб. | 25 369 097 |
| Сметная прибыль, руб. | 3 044 292 |
| Итого со сметной прибылью, руб. | 28 413 389 |
| Временные здания и сооружения, руб. | 511 441 |
| Итого с временными, руб. | 28 924 829 |
| Зимнее удорожание, руб. | 433 872 |
| Итого с зимним удорожанием, руб. | 29 358 702 |
| Налог на пользователей автодорог, руб. | 293 587 |
| Итого с налогом на пользователей автодорог, руб. | 29 652 289 |
| Отчисления на создание сметно-нормативной базы, руб. | 148 261 |
| Отчисления на нужды пожарной безопасности, руб. | 148 261 |
| Итого с отчислениями, руб. | 29 948 812 |
| Прямые издержки инвестора, руб. | 29 948 812 |
| Прямые издержки инвестора, USD | 1 054 536 |
| Косвенные издержки инвестора, USD | 176 846 |
| Итого прямых и косвенных издержек, USD | 1 231 381 |
| Доходность альтернативного проекта, % годовых | 0,35 |
| Стоимость права аренды земельного участка, USD | 182 736 |
| Прибыль предпринимателя, USD | 306 855 |
| Прибыль предпринимателя, % от (ПИ+КИ) | 25% |
| Стоимость нового строительства, USD | 1 538 236 |
Таким образом, стоимость нового строительства составляет 1 538 236 USD.
Этап 2 "Оценка величины совокупного износа улучшений"
Определение величины совокупного износа проводилось методом разбиения его на составляющие: физический, функциональный, внешний износы.
Оценка физического износа осуществлялась на основе заключений о техническом состоянии объекта оценки, а также сметы на его капитальный ремонт. Объемы и виды ремонтных работ необходимых для нормальной эксплуатации объекта приведены в ведомости конструктивных элементов и объемов ремонтных работ (см. приложение).
Оценка стоимости капитального ремонта проводилась аналогично оценке стоимости нового строительства с использованием показателей ПРС-99 и ПРР-99, а также текущих цен на строительные материалы, производство ремонтно-строительных работ. Расчет прямых затрат подрядчика на капитальный ремонт объекта в текущих ценах приведен в приложении.
Таблица 30 "Расчет стоимости капитального ремонта"
| Финансовый показатель | Значение |
| Прямые затраты, руб. | 9 914 579 |
| Итого с учетом коэффициента стесненности (1,2) | 11 897 495 |
| Накладные издержки, руб. | 1 161 550 |
| Итого с накладными, руб. | 11 076 129 |
| Сметная прибыль, руб. | 886 090 |
| Итого со сметной прибылью, руб. | 11 962 220 |
| Прямые издержки инвестора, руб. | 11 962 220 |
| Прямые издержки инвестора, USD | 421 205 |
| Косвенные издержки инвестора, USD | 21 068 |
| Итого прямых и косвенных издержек, USD | 442 273 |
| Доходность альтернативного проекта, % годовых | 0,10 |
| Прибыль предпринимателя, USD | 18 843 |
| Стоимость ремонта, USD | 461 115 |
Т.о. физический износ объекта оценки составляет 461 115 USD.
Учитывая тот факт, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут, а улучшения объекта оценки не смогут являться объектами имущественного обеспечения (при реализации данного сценария) чистая текущая стоимость упущенной выгоды от привлечения заемных средств является оценкой функционального износа имущественного комплекса. Данная величина была определена в ходе оценки стоимости объекта методом сравнения продаж и составила 97 308 USD.
В ходе проведения данной работы не было выявлено наличие факторов внешнего износа оцениваемой недвижимости.
Таким образом, совокупный износ рассматриваемого объекта равен 558 423 USD.
Этап 3 "Оценка стоимости права аренды земельного участка"
Определение стоимости прав аренды земельного участка осуществлялось на основе применения двух подходов: методом сравнения продаж на базе информации о ценах продажи прав аренды земельных участков и методом подобия.
Для реализации метода сравнения продаж в качестве объектов аналогов были отобраны незастроенные земельные участки, предназначенные для реализации на них строительства объектов различного назначения. При этом были построены множественные регрессионные модели зависимости стоимости права аренды земельного участка от следующих факторов:
- удаленность от центра города;
- удаленность от ближайшей станции метрополитена;
- удаленность от ближайшего локального центра микрорайона.
Результаты проведенного анализа приведены в следующей таблице.
Таблица 31 "Построение множественной регрессионной модели"
| № п/п | Местоположение | Цена продажи прав аренды на 49 лет, USD | Цена продажи прав аренды на 49 лет, USD/кв.м | Общая площадь земельного участка, кв.м. | Удален- ность от центра города, мин. | Удален- ность от метро, мин | Удаленность от ближайшего локального центра, мин |
| | Объекты сравнения | | y | S | х1 | х2 | х3 |
| 1 | Ланская ул. | 13 000 | 6,5 | 2000 | 15 | 5 | 3 |
| 2 | ул. Хо-Ши-Мина | 15 450 | 10,3 | 1500 | 15 | 7 | 0 |
| 3 | Сердобольская ул. | 16 400 | 8,2 | 2000 | 20 | 5 | 0 |
| 4 | Пархоменко ул. | 14 560 | 5,2 | 2800 | 25 | 15 | 3 |
| 5 | Обуховской Обороны пр. | 17 390 | 8,7 | 2000 | 10 | 10 | 0 |
| | Объект оценки | | | | | | |
| 1 | Литовская ул. | х | х | 35562 | 15 | 5 | 5 |
| Построение множественной регрессионной модели | |||||||
| Линейная модель | 4,76 | ||||||
| Коэффициент детерминации | 86% | ||||||
| Экспоненциальная модель | 5,16 | ||||||
| Коэффициент детерминации | 91% | ||||||
Таблица 32 "Матрица парных коэффициентов корреляции"
| | y | х1 | х2 | х3 |
| y | 1 | -0,63 | -0,48 | -0,89 |
| х1 | -0,63 | 1 | 0,43 | 0,48 |
| х2 | -0,48 | 0,43 | 1 | 0,35 |
| х3 | -0,89 | 0,48 | 0,35 | 1 |
Таким образом, стоимость права аренды земельного участка, рассчитанная на базе данного подхода составляет 5,16 USD/кв.м. Наибольшее влияние на стоимость права аренды из рассматриваемых факторов оказывает фактор "удаленности от локального центра микрорайона". Фактор "общая площадь земельного участка" не участвовал при построении модели. Это обусловлено тем, что информация о сделках подобного рода является достаточно закрытой, объекты, информацию о которых удалось получить, не соответствуют объекту оценки по критерию масштабности. Сопоставление их по параметру "площадь" и включение данного фактора в регрессионную модель может привести к некорректным результатам.
Метод подобия может быть использован на тех рынках, где число продаж земельных участков достаточно ограничено. Данный метод предполагает наличие данных по недавним продажам уже застроенных объектов. В основу метода подобия положен принцип сбалансированности – допущение, что соотношение между землей, зданиями и сооружениями в стоимости конкурирующих между собой объектов одинаково.
Для применения метода подобия были выбраны те объекты сравнения, которые соответствуют наилучшему и наиболее эффективному использованию объекта оценки, наиболее близки к нему по своим характеристикам, информация по которым была достаточна для ее использования в расчете. Объекты сравнения, используемые для определения стоимости земельного участка, приведены в следующей таблице. Определение стоимости нового строительства объектов аналогов осуществлялось на основе показателей УПВС с учетом всех необходимых коэффициентов и индексов удорожания.
Таблица 33 "Метод подобия. Объекты-аналоги"
| № п/п | Местоположение | Цена продажи, тыс. USD | Площадь земельного участка, кв.м | Площадь улучшений, кв.м. | Описание улучшений |
| 1 | Колпино | 160 | 2500 | 1850 | одноэтажный производственный корпус из сб. ж/б; высота 3,75 м; год постройки 1956г., удовлетворительное состояние |
| 2 | Митрофаньевское шоссе | 55 | 7000 | 1143 | двухэтажный производственный корпус из сборного ж/б; высота этажа 3 м; год постройки 1946 г.п.; удовлетворительное состояние |
| 3 | Приморский район | 160 | 2630 | 700 | одноэтажный кирпичный производственный корпус; высота 3,75 м; год постройки 1958 г., удовлетворительное состояние |
| 4 | Софийская ул. | 38 | 2000 | 300 | одноэтажный кирпичный производственный корпус; высота 3,5 м; год постройки 1948 г., удовлетворительное состояние |
| 5 | Ташкентская ул. | 120 | 8000 | 1700 | одноэтажный кирпичный производственный корпус; высота 3,75 м; год постройки 1954 г., удовлетворительное состояние |
На основе полученной информации по каждому из объектов аналогов был рассчитан относительный показатель отношения доли стоимости земельного участка в общей стоимости объекта. Учитывая, что значение данного показателя зависит от степени износа улучшений объекта аналога на основе полученных значений была построена регрессионная модель зависимости значения доли стоимости земельного участка от величины износа улучшений объекта. Кроме того, при проведении анализа учитывался также ценообразующий фактор "удаленность от центра города". Учет влияния только данных факторов обусловлен количеством и качеством полученной информации.
Таблица 34 "Метод подобия"
| Показатель | Объекты сравнения | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |
| Цена продажи, тыс. USD | 160 | 55 | 160 | 38 | 120 |
| Общая площадь улучшений, кв.м. | 1850 | 455 | 1 500 | 300 | 900 |
| Общая площадь застройки земельного участка, кв.м. | 1850 | 228 | 1 500 | 300 | 900 |
| Общая площадь земельного участка, кв.м. | 2500 | 7000 | 2630 | 2000 | 8000 |
| Sзастройки/Sземельного участка | 0,74 | 0,03 | 0,57 | 0,15 | 0,11 |
| Стоимость нового строительства улучшений, тыс. USD | 220 | 50 | 220 | 50 | 130 |
| Износ улучшений, тыс. USD | 99 | 28 | 95 | 27 | 61 |
| Стоимость улучшений, тыс. USD | 121 | 23 | 125 | 24 | 69 |
| Расчетная стоимость земельного участка, тыс. USD | 39 | 33 | 35 | 15 | 51 |
| Расчетная стоимость земельного участка, USD/кв.м. | 16 | 5 | 13 | 7 | 6 |
| Доля стоимости земельного участка в общей стоимости объекта, % | 24% | 59% | 22% | 38% | 43% |
Построение регрессионной модели
| № п/п | Местоположение | Доля стоимости земельного участка в общей стоимости объекта, % | Износ улучшений, % | Удаленность от центра города, мин. |
| | Объекты сравнения | | | |
| 1 | Колпино | 24% | 45% | 60 |
| 2 | Митрофаниевское шоссе | 59% | 55% | 35 |
| 3 | Приморский р-н | 22% | 43% | 20 |
| 4 | Софийская ул. | 38% | 53% | 20 |
| 5 | Ташкентская ул. | 43% | 47% | 20 |
| | Объект оценки | | | |
| 1 | Литовская ул. | х | 36% | 15 |
| Линейная модель | 4% | |||
| Коэффициент детерминации | 74% | |||
| Экспоненциальная модель | 16% | |||
| Коэффициент детерминации | 76% | |||
| Стоимость улучшений объекта оценки с учетом износа, тыс. USD | 980 | |||
| Стоимость земельного участка, тыс. USD | 181 | |||
Диаграмма 7 "Зависимость величины доли стоимости земельного участка от % износа улучшений объекта"
Таким образом, в результате применения двух методов были получены следующие результаты:
- метод сравнения продаж – 5,16 USD/кв.м.;
- метод подобия – 5,08 USD/кв.м.
Итоговое значение стоимости права аренды земельного участка определяется путем усреднения полученных результатов с помощью весовых коэффициентов. Основным фактором, влияющим в данном случае на выбор метода оценки права аренды вследствие специфики российского земельного рынка, является количество и качество полученной необходимой информации. В ходе применения обоих рассмотренных подходов при выборе объектов аналогов не удалось подобрать объекты максимально приближенные по своим характеристикам к объекту оценки. Число анализируемых факторов, влияющих на формирование стоимости права аренды также было ограничено наличием и скудностью доступной информации. Поэтому обоим применяемым подходам к оценке права аренды земельного участка были присвоены равные весовые коэффициенты – 0,5.
Таким образом, стоимость права аренды земельного участка равняется = 182 888 USD.
Учитывая полученные в ходе проведенных расчетов значения стоимости нового строительства, величины совокупного износа и стоимости права аренды земельного участка, стоимость объекта, определенная на базе затратного подхода составит 1 162 701 USD.
Вывод: стоимость имущественного комплекса, определенная на основе затратного подхода составляет с учетом округления 1 162 700 USD.