Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного предприятия
| Вид материала | Отчет |
- Темы курсовых работ по предмету «Оценка недвижимости», 12.16kb.
- Отчет обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу, 962.01kb.
- Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости. Затратный метод метод сравнительной, 83.35kb.
- Разработка программы эффективного использования объектов промышленной недвижимости, 51kb.
- Техническое задание (технические указания) на проведение оценки рыночной стоимости, 1126.78kb.
- Методические подходы к оценке стоимости объектов недвижимости для принятия управленческих, 20.96kb.
- Стоящий момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности, 28.61kb.
- Отчет об оценке составлен в соответствии со следующими нормативными документами: Федеральным, 547.7kb.
- А. И. Оценка Специализированного имущества, 295.63kb.
- Учебно-методический комплекс по дисциплине экономический анализ специальность «Оценка, 1337.05kb.
При проведении парных сравнений с использованием вышеприведенной шкалы лицо принимающее решение (ЛПР) (или опрашиваемый эксперт) задает себе следующие вопросы:
- для сравнения критериев, – какой из них важнее или имеет большее влияние на результат;
- при сравнении альтернатив, – какая из альтернатив более желательна;
- при сравнении сценариев, – какой из сценариев более вероятен.
Расчет локальных векторов приоритетов осуществляется в соответствии с нижеприведенной схемой.
Схема 1 "Расчет локальных векторов приоритетов"3
| Исходная матрица оценок критериев | | Оценка компонент собственного вектора | Нормализованная оценка компонент собственного вектора | |||||
| | | | | | | | | |
| | А1 | А2 | … | Аn | | | | |
| А1 | V11 | V12 | … | V1n | | a1=(V11*V12*…*V1n)1/n | | w1=a1/сумма |
| А2 | V21 | V22 | … | V2n | | a2=(V21*V22*…*V2n)1/n | | w2=a2/сумма |
| … | … | … | … | … | | … | | … |
| Аn | Vn1 | Vn2 | … | Vnn | | an=(Vn1*Vn2*…*Vnn)1/n | | wn=an/сумма |
| | | | | | | Сумма | | |
Построение иерархии выбора и оценки комплекса объектов недвижимости осуществлялось от вершины (стоимости оцениваемого объекта) через промежуточные уровни-критерии (основные ценообразующие характеристики) к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив (стоимостей различных аналогов).
Оценка интенсивности влияния каждого из ценообразующих факторов осуществлялась на основе проведения опроса двух различных групп специалистов:
- 1 группа: эксперты-оценщики компании "МКД Партнер";
- 2 группа: менеджеры транспортной группы "Автотранспорт".
Форма опроса, используемого в рамках данной работы, приведена в приложении.
В ходе процесса принятия решений о влиянии каждого ценообразующего фактора используется субъективная информация, а, следовательно, возникают условия неопределенности. Причинами возникновения неопределенности являются: неполнота знаний ЛПР о свойствах объектов, недостаточная степень уверенности ЛПР в правильности своих экспертных оценок, противоречивость знаний, нечеткость предоставления информации.
Последствиями проявления неопределенности являются систематические и случайные ошибки опроса ЛПР. Ошибки в экспертных оценках приводят к несогласованности данных и нарушению таких свойств суждений как связность и транзитивность. Качество, точность и обоснованность принимаемого решения тем хуже, чем больше нарушены свойства связности и транзитивности между экспертными оценками исходного факторного пространства. Полное отсутствие рассматриваемых свойств в системе предпочтений не позволяет осуществить однозначный выбор на множестве объектов, представляющих собой альтернативные варианты.
Для оценки и устранения несогласованности экспертных оценок при реализации метода анализа иерархий проводится процедура проверки органичности оценки приоритетов. Она основана на расчете численного значения показателя согласованности, называемого отношением согласованности (OS):
OS=IS/SS, где
IS – индекс согласованности экспертных оценок;
SS – значение случайной согласованности экспертных оценок матрицы размерностью n.
Индекс согласованности (IS) определяется по формуле:
IS=(Lmax – n)/(n-1), где
max – наибольшее собственное значение обратно симметричной матрицы, определяемое по формуле:
Lmax=(Rj*Vij (i=1,n)), j=1,n
Rj=(Vi1* Vin)1/n*((Vi1* Vin)1/n)-1 (i=1,n)
Величина SS – то значение индекса согласованности экспертных оценок, которое получилось бы при случайном выборе количественных суждений из шкалы значений 1/9,1/8,…1,…,8,9, но образовании обратно симметричной матрицы. Ниже приведены средние значения согласованности для случайных матриц разного порядка4.
| Размер матрицы | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
| Случайная согласованность | 0 | 0 | 0,58 | 0,90 | 1,12 | 1,24 | 1,32 | 1,41 | 1,45 | 1,49 |
Результаты опроса по двум группам экспертов приведены в следующих таблицах. Детальная информация о результате опроса каждого эксперта приведена в приложении.
Таблица 17 "Результаты опроса: эксперты-оценщики ЗАО "МКД Партнер"
| № п/п | Эксперты Влияющие факторы | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | Среднее значение интенсивности влияния | Дисперсия результата | Коэффи-циент вариации |
| 1 | Удаленность от центра | 3% | 2% | 3% | 2% | 3% | 2% | 2% | 3% | 0,002% | 19% |
| 2 | Удаленность от метро | 2% | 3% | 2% | 4% | 4% | 2% | 3% | 3% | 0,009% | 36% |
| 3 | Характер окружения | 2% | 3% | 2% | 3% | 3% | 3% | 2% | 3% | 0,004% | 22% |
| 4 | Тип улицы | 2% | 4% | 2% | 3% | 3% | 3% | 2% | 3% | 0,005% | 26% |
| 5 | Состояние улучшений | 14% | 9% | 15% | 16% | 17% | 17% | 17% | 14% | 0,073% | 20% |
| 6 | Материал покрытия земельного участка | 16% | 9% | 15% | 6% | 7% | 9% | 9% | 12% | 0,145% | 33% |
| 7 | Состояние покрытия земельного участка | 15% | 18% | 15% | 6% | 7% | 8% | 9% | 13% | 0,237% | 37% |
| 8 | Удобство подъездных путей | 15% | 36% | 15% | 20% | 18% | 18% | 18% | 22% | 0,523% | 33% |
| 9 | Капитальность зданий | 15% | 9% | 15% | 19% | 21% | 21% | 21% | 15% | 0,199% | 30% |
| 10 | Наличие и нормальная работа инженерных коммуникаций | 16% | 6% | 16% | 20% | 18% | 18% | 18% | 14% | 0,216% | 32% |
Таблица 18 "Результаты опроса: менеджеры ТГ "Автотранспорт"
| № п/п | Эксперты Влияющие факторы | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | Среднее значение интенсивности влияния | Дисперсия результата | Коэффи-циент вариации |
| 1 | Удаленность от центра | 2% | 2% | 3% | 2% | 2% | 3% | 3% | 3% | 0,001% | 10% |
| 2 | Удаленность от метро | 6% | 4% | 4% | 5% | 6% | 5% | 4% | 5% | 0,008% | 19% |
| 3 | Характер окружения | 3% | 3% | 3% | 3% | 3% | 3% | 3% | 3% | 0,000% | 6% |
| 4 | Тип улицы | 2% | 4% | 4% | 2% | 2% | 3% | 3% | 3% | 0,004% | 21% |
| 5 | Состояние улучшений | 16% | 10% | 10% | 16% | 15% | 15% | 15% | 14% | 0,070% | 19% |
| 6 | Материал покрытия земельного участка | 6% | 8% | 8% | 6% | 6% | 6% | 6% | 6% | 0,007% | 13% |
| 7 | Состояние покрытия земельного участка | 5% | 15% | 15% | 6% | 6% | 6% | 6% | 8% | 0,187% | 53% |
| 8 | Удобство подъездных путей | 20% | 20% | 20% | 20% | 20% | 20% | 20% | 20% | 0,001% | 2% |
| 9 | Капитальность зданий | 19% | 11% | 11% | 19% | 19% | 19% | 20% | 17% | 0,164% | 24% |
| 10 | Наличие и нормальная работа инженерных коммуникаций | 20% | 24% | 24% | 20% | 20% | 20% | 20% | 21% | 0,032% | 8% |
Анализ результатов опроса показал:
- все оценки, выполненные экспертами, удовлетворяют критерию согласованности оценок (отношение согласованности < или = 10%);
- наибольший удельный вес в группе оценщиков присвоен фактору "Капитальность улучшений", в группе менеджеров – "Наличие и нормальная работа инженерных коммуникаций";
- в среднем в обеих опрашиваемых группах факторам местоположения присвоен меньший вес, чем физическим характеристикам объекта оценки;
- оценки обеих групп характеризуются высокой вариацией, причем в группе менеджеров "ТК "Автотранспорт" среднее значение коэффициента вариации = 17% меньше, чем среднее значение коэффициента вариации в группе оценщиков ЗАО "МКД Партнер" = 29%;
- наибольшим значением коэффициента вариации характеризуется фактор "Состояние покрытия земельного участка", причем большая вариация зафиксирована в группе менеджеров "ТК "Автотранспорт";
- среднее значение относительного отклонения мнения оценщиков от мнения менеджеров составило –5%;
- наибольшее относительное отклонение мнений оценщиков от мнений менеджеров касалось суждений относительно важности характеристик земельного участка.
Таким образом, результаты проведенного опроса характеризуются высокими показателями вариации и требуют дальнейшего изучения, уточнения и оценки. Между тем, в рамках данной работы они были использованы при определении стоимости объекта оценки в рамках метода сравнения продаж.
Выбор итоговой системы весов интенсивности влияния осуществлялся путем усреднения оценок, полученных в результате опроса двух групп экспертов.
Таблица 19 "Выбор итоговой системы весов"
| № п/п | Влияющие факторы | Оценка эксперты-оценщики ЗАО "МКД Партнер" (О) | Оценка менеджеры ТК "Автотранспорт" (М) | Абсолютное отклонение (М-О) | Относи-тельное отклонение (М-О)/М | Сред-нее значе-ние |
| 1 | Удаленность от центра | 2,7% | 2,6% | -0,1% | -4,3% | 2,6% |
| 2 | Удаленность от метро | 2,7% | 4,6% | 2,0% | 42,7% | 3,6% |
| 3 | Характер окружения | 2,7% | 2,9% | 0,2% | 7,1% | 2,8% |
| 4 | Тип улицы | 2,7% | 2,9% | 0,2% | 6,2% | 2,8% |
| 5 | Состояние улучшений | 13,6% | 13,8% | 0,2% | 1,2% | 13,7% |
| 6 | Материал покрытия земельного участка | 11,5% | 6,4% | -5,1% | -80,2% | 9,0% |
| 7 | Состояние покрытия земельного участка | 13,3% | 8,2% | -5,1% | -62,0% | 10,8% |
| 8 | Удобство подъездных путей | 21,6% | 20,2% | -1,5% | -7,4% | 20,9% |
| 9 | Капитальность зданий | 14,7% | 17,0% | 2,3% | 13,6% | 15,9% |
| 10 | Наличие и нормальная работа инженерных коммуникаций | 14,4% | 21,4% | 7,0% | 32,7% | 17,9% |
Для определения итогового значения стоимости имущественного комплекса по скорректированным ценам продаж объектов сравнения были построены множественные регрессионные модели зависимости базовой скорректированной цены продажи недвижимости от следующих факторов: значения суммарной корректировки объекта аналога, полученной в ходе выполнения качественного анализа ценообразующих характеристик; общей площади административно-бытовых помещений; общей площади производственно-складских помещений; общей площади земельного участка. Были рассмотрены линейная и экспоненциальная зависимость. Критерием выбора наилучшей модели являлся максимум коэффициента детерминации R2.
Таблица 20 "Определение стоимости объекта методом сравнения продаж на основе подхода 1"
| Показатель/Объект | объект оценки | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | Вес фак-тора | ||
| Литов-ская ул. | наб. реки Екате-ринго-фки | Типа-нова ул. | Мель-ничная ул. | Обвод-ный канал | Ленин-ский пр. | м. "пл. Алек-сандра Невс-кого" | Красно-путилов-ская ул. | Седова ул. | Непо-корен-ных пр. | | |||
| Цена продажи, тыс. USD | х | 150 | 617 | 1 647 | 1 451 | 220 | 439 | 104 | 1 219 | 195 | - | ||
| Качественный анализ | |||||||||||||
| Местоположение: | 0 | -0,098 | 0 | -0,036 | 0,02 | 0,056 | 0,062 | 0,028 | -0,034 | 0,02 | - | ||
| Удаленность от центра города | 15 мин | 20 мин | 15 мин | 15 мин | 15 мин | 15 мин | 10 мин | 15 мин | 20 мин | 15 мин | 3% | ||
| Корректировка | 0 | -1 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 | 0 | -1 | 0 | - | ||
| Взвешенная корректировка | 0 | -0,026 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0,026 | 0 | -0,026 | 0 | - | ||
| Удаленность от ст. метро | 15 мин | 30 мин | 15 мин | 20 мин | 20 мин | 15 мин | 10 мин | 15 мин | 20 мин | 20 мин | 4% | ||
| Корректировка | 0 | -2 | 0 | -1 | -1 | 0 | 1 | 0 | -1 | -1 | - | ||
| Взвешенная корректировка | 0 | -0,072 | 0 | -0,036 | -0,036 | 0 | 0,036 | 0 | -0,036 | -0,036 | | ||
| Характер окружения | промышленная застройка | промышленная застройка | промышленная застройка | промышленная застройка | промышленная застройка | промышленная застройка | промышленная застройка | промышленная застройка | промышленная застройка | промышленная застройка | 3% | ||
| Корректировка | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | - | ||
| Взвешенная корректировка | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | | ||
| Тип улицы | второ-степен-ная | второ-степен-ная | второ-степен-ная | второ-степен-ная | главная | главная | второ-степен-ная | локаль-ный центр микро-района | локаль-ный центр микр-орайона | главная | 3% | ||
| Корректировка | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 | 2 | 0 | 1 | 1 | 2 | - | ||
| Взвешенная корректировка | 0 | 0 | 0 | 0 | 0,056 | 0,056 | 0 | 0,028 | 0,028 | 0,056 | | ||
| Физические характеристики: | 0,00 | -0,33 | -0,27 | -0,56 | -0,36 | -0,50 | -0,36 | -0,50 | 0,00 | -0,36 | - | ||
| Физическое состояние улучшений | удовл. | хорошее | треб. комп-лекс. ремонт | удовл. | удовл. | треб. частич. \ремонт | удовл. | треб. частич. ремонт | удовл. | удовл. | 14% | ||
| Корректировка | 0 | 1 | -2 | 0 | 0 | -1 | 0 | -1 | 0 | 0 | - | ||
| Взвешенная корректировка | 0,00 | 0,14 | -0,27 | 0,00 | 0,00 | -0,14 | 0,00 | -0,14 | 0,00 | 0,00 | | ||
| Материал покрытия земельного участка | асфальт | асфальт | асфальт | грунт | асфальт | асфальт | асфальт | асфальт | асфальт | асфальт | 9% | ||
| Корректировка | 0 | 0 | 0 | -1 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | - | ||
| Взвешенная корректировка | 0 | 0 | 0 | -0,09 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | | ||
| Состояние покрытия земельного участка | хор. | удовл. | хор. | удовл. | хор. | хор. | хор. | хор. | хор. | хор. | 11% | ||
| Корректировка | 0 | -1 | 0 | -1 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | - | ||
| Взвешенная корректировка | 0 | -0,108 | 0 | -0,108 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | - | ||
| Удобство подъездных путей | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | 21% | ||
| Корректировка | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | - | ||
| Взвешенная корректировка | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | - | ||
| Группа капитальности улучшений | капитал. | капитал. | капитал. | капитал. | капитал. | капитал. | капитал. | капитал. | капитал. | капитал. | 16% | ||
| Корректировка | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | - | ||
| Взвешенная корректировка | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | | ||
| Наличие и нормальная работа инженерных коммуникаций | есть | нет | есть | нет | нет | нет | нет | нет | есть | нет | 18% | ||
| Корректировка | 0 | -2 | 0 | -2 | -2 | -2 | -2 | -2 | 0 | -2 | - | ||
| Взвешенная корректировка | 0 | -0,358 | 0 | -0,358 | -0,358 | -0,358 | -0,358 | -0,358 | 0 | -0,358 | | ||
| Суммарная корректировка | 0 | -0,427 | -0,274 | -0,592 | -0,338 | -0,439 | -0,296 | -0,467 | -0,034 | -0,338 | х1 | ||
| Площадь административно-бытовых помещений, кв.м. | 2 060 | 60 | 1 000 | 1 500 | 2 500 | 100 | 400 | 540 | 1 100 | 60 | х2 | ||
| Площадь производственно-складских помещений, кв.м. | 7 264 | 360 | 5 000 | 22 500 | 8 500 | 555 | 1 500 | 350 | 9 000 | 240 | х3 | ||
| Площадь земельного участка, кв.м. | 35 562 | 2 500 | 15 000 | 12 000 | 32 000 | 4 200 | 7 600 | 1 000 | 35 400 | 1 400 | х4 | ||
| Построение множественной регрессионной модели: | |||||||||||||
| Стоимость объекта: линейная зависимость, тыс. USD | 1142 | ||||||||||||
| Коэффициент детерминации | 98% | ||||||||||||
| Стоимость объекта: экспоненциальная зависимость, тыс. тыс. USD | 1789 | ||||||||||||
| Коэффициент детерминации | | 91% | |||||||||||
| Итоговое значение стоимости объекта, тыс. USD | 1142 | ||||||||||||
Таблица 21 "Матрица парных коэффициентов корреляции"
| | y | х1 | х2 | х3 | х4 |
| y | 1 | 0,15 | 0,89 | 0,86 | 0,82 |
| х1 | 0,15 | 1 | 0,08 | -0,20 | 0,63 |
| х2 | 0,89 | 0,08 | 1 | 0,67 | 0,78 |
| х3 | 0,86 | -0,20 | 0,67 | 1 | 0,47 |
| х4 | 0,82 | 0,63 | 0,78 | 0,47 | 1 |
Таким образом, стоимость объекта оценки, определенная на основе подхода 1 составляет 1142 тыс. USD. Наибольшее влияние на полученную величину оказывает факторы, характеризующие площадь улучшений.
Д
иаграмма 2 "Зависимость стоимости объекта от площади производственно-складских помещений"
Д
иаграмма 3 "Зависимость стоимости объекта от площади административно-бытовых помещений"
Д
иаграмма 4 "Зависимость стоимости объекта от площади земельного участка"