Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного предприятия
| Вид материала | Отчет |
- Темы курсовых работ по предмету «Оценка недвижимости», 12.16kb.
- Отчет обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу, 962.01kb.
- Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости. Затратный метод метод сравнительной, 83.35kb.
- Разработка программы эффективного использования объектов промышленной недвижимости, 51kb.
- Техническое задание (технические указания) на проведение оценки рыночной стоимости, 1126.78kb.
- Методические подходы к оценке стоимости объектов недвижимости для принятия управленческих, 20.96kb.
- Стоящий момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности, 28.61kb.
- Отчет об оценке составлен в соответствии со следующими нормативными документами: Федеральным, 547.7kb.
- А. И. Оценка Специализированного имущества, 295.63kb.
- Учебно-методический комплекс по дисциплине экономический анализ специальность «Оценка, 1337.05kb.
Определение рыночной стоимости объекта
Определение стоимости объекта оценки осуществлялось на основе трех стандартных подходов к оценке недвижимого имущества: доходного, затратного и сравнительного. Исходной предпосылкой для проведения любых расчетов и анализа являлся принцип наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.
-
Сравнительный подход
Сравнительный подход к оценке основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
Данный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, сравнительный подход неприменим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении сравнительного подхода необходимы достоверность и полнота информации.
Стандартная схема применения сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:
- Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.
- Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.
- Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых.
- Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному значению или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.
При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.
В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, рыночные условия (время продажи), местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты не связанные с недвижимостью.
Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки, и является базой для остальных корректировок.
Данные об отобранных для сравнения объектах приведены в следующей таблице. Источниками для поиска объектов аналогов являлись данные о ценах на объекты нежилой недвижимости в г. Санкт-Петербурге, полученные от участников рынка; информация, представленная в доступных листингах и каталогах, в сети Интернет.
Таблица 11 "Объекты сравнения"
| № п/п | Местоположение | Цена продажи, тыс. USD | S1 административно-бытовых помещений, кв.м. | S2 производственно-складских помещений, кв.м. | S3 земельного участка, кв.м. | Материал покрытия земельного участка | Состояние покрытия земельного участка | Наличие и нормальная работа инженерных коммуника-ций | Наличие юридически оформленных прав на земельный участок | Физическое состояние улучшений | Дата продажи | Тип |
| 1 | наб. реки Екатерингофки | 150 | 60 | 360 | 2 500 | асфальт | удовл. | нет | есть | хорошее | янв.01 | предлож. |
| 2 | Типанова ул. | 617 | 1 000 | 5 000 | 15 000 | асфальт | хор. | есть | есть | треб. комплекс. ремонт | фев.01 | предлож. |
| 3 | Мельничная ул. | 1647 | 1 500 | 22 500 | 12 000 | грунт | удовл. | нет | есть | удовл. | мар.01 | сделка |
| 4 | Обводный канал | 1451 | 2 500 | 8 500 | 32 000 | асфальт | хор. | нет | есть | удовл. | мар.01 | сделка. |
| 5 | Ленинский пр. | 220 | 100 | 555 | 4 200 | асфальт | хор. | нет | есть | треб. частич. ремонт | апр.01 | предлож. |
| 6 | м. "пл. Александра Невского" | 439 | 400 | 1 500 | 7 600 | асфальт | хор. | нет | есть | удовл. | апр.01 | предлож. |
| 7 | Краснопутиловская ул. | 104 | 540 | 350 | 1 000 | асфальт | хор. | нет | есть | треб. частич. ремот | апр.01 | предлож. |
| 8 | Седова ул. | 1219 | 1100 | 9 000 | 35 400 | асфальт | хор. | есть | есть | удовл. | янв.01 | предлож. |
| 9 | Непокоренных пр | 195 | 60 | 240 | 1 400 | асфальт | хор. | нет | есть | удовл. | мар.01 | предлож. |
В ходе проведения предварительного анализа с помощью построения корректировочной таблицы были устранены различия между объектами сравнения и объектом оценки в следующих ценообразующих характеристиках:
- Право собственности: корректировка на права собственности определялась исходя из анализа состава имущественных прав на улучшения и земельный участок, а также их обременений, как у объекта оценки, так и объектов сравнения.
- Условия финансирования: при анализе учитывались типичные условия финансирования, отсутствие каких-либо скидок и льгот.
- Условия сделки: корректировка на условия сделки определялась на основе информации о средних различиях в величинах цен предложения и цен сделок.
- Условия рынка (время продажи): данная корректировка определялась на основе данных о динамике цен на рынке недвижимости г. Санкт-Петербурга.
Анализ состава имущественных прав и их обременений по каждому из объектов сравнения показал, что собственники всех рассматриваемых объектов имеют юридически оформленные права собственности на все, находящееся в их распоряжении имущество (земельные участки и улучшения). Собственник объекта оценки имеет не оформленные права собственности на следующие улучшения: здание механизированной мойки, здание архива, здание склада №1, здание гаража для легковых автомобилей, здание склада №2, здание магазина продажи автозапчастей. Кроме того, право аренды земельного участка обременено условием договоров аренды № 02-3Д-03878 и №02-3К-03379 от 10.01.01г., содержащие обязанность арендатора произвести оплату задолженности за фактическое использование земельного участка в период с 01.07.2000г. по 31.12.2000г. в размере, равном 315 452 руб. 75 коп. Не выполнение указанного требования влечет за собой расторжение договора аренды и потерю права аренды земельного участка.
Анализ существующих арендных отношений на рынке производственной недвижимости; суждения, сформировавшиеся в ходе собственной практики; а также опрос представителей финансового отдела Транспортной группы "Автотранспорт", позволили сделать вывод о том, что наличие описанных обременений права собственности объекта оценки, скорее, всего, никак не отразится на вероятности сдачи в аренду рассматриваемого имущества. Однако они повлияют на потенциальную возможность получения заемных финансовых ресурсов с имущественным обеспечением. Чистая текущая стоимость будущих доходов от получения заемных средств будет определять величину корректировки объектов сравнения на право собственности, необходимой для отражения влияния правовых обременений объекта оценки на рыночную стоимость.
Определение величины корректировки на право собственности цен объектов сравнения осуществлялось с помощью выполнения следующих последовательных шагов:
- составление перечня улучшений, являющихся наиболее вероятными объектами залога; экспертная оценка вероятности использования этих объектов в качестве имущественного обеспечения при заключении кредитного договора;
- оценка стоимости выбранных улучшений методом сравнения продаж (подход 1); определение суммы привлекаемых заемных средств, определение стоимости дополнительно приобретаемых по лизингу транспортных средств исходя из условия имущественного обеспечения в размере авансового платежа (30% от общей стоимости приобретаемых транспортных средств);
- прогнозирование финансовых результатов деятельности предприятия; определение величины дополнительной прибыли, получаемой вследствие использования заемных средств, анализ сценариев.
Расчет суммы привлекаемых заемных средств приведен в следующей таблице.
Таблица 12 "Расчет суммы привлекаемых заемных средств"
| № п/п | Наименование здания | Литер | Общая площадь, кв.м. | Вероятность принятия объекта в качестве имуществ. обеспечения, % | Стоимость объекта, USD/кв.м. общей площади | Стоимость объекта, USD | Мат. ожидание величины заемных средств, USD |
| 1 | Администативное здание | А | 1 509 | 95% | 127 | 191 331 | 181 764 |
| 2 | Здание ремонтной зоны | Б | 3 362 | 95% | 102 | 342 220 | 325 109 |
| 3 | Здание прицепного участка | В | 1 588 | 95% | 114 | 180 225 | 171 214 |
| 4 | Здание механизированной мойки | Д | 1 330 | 0% | - | - | 0 |
| 5 | Здание архива | Л | 551 | 0% | - | - | 0 |
| 6 | Здание склада №1 | - | 240 | 0% | - | - | 0 |
| 7 | Здание гаража для легковых автомобилей | - | 95 | 0% | - | - | 0 |
| 8 | Здание склада №2 | - | 175 | 0% | - | - | 0 |
| 9 | Здание магазина продажи автозапчастей | - | 475 | 0% | - | - | 0 |
| | Итого: | - | 9 324 | - | - | 713 776 | 678 087 |
| Всего сумма привлекаемых заемных средств, USD | 678 087 | ||||||
| Общая стоимость дополнительно приобретаемых по лизингу транспортных средств, USD | 2 260 291 | ||||||
| Средняя стоимость транспортной единицы, USD | 28 000 | ||||||
| Количество дополнительно приобретаемых по лизингу транспортных средств, шт. | 80 | ||||||
Анализ финансовых результатов деятельности Транспортной группы "Автотранспорт" за 2000 год позволил составить прогноз и определить величину дополнительной прибыли, получаемой вследствие использования заемных средств.
Расчет величины дополнительной прибыли на основе применения метода сценариев приведен в следующей таблице.
Величина нормы дисконтирования (нормы сложного процента, применяемой при пересчете стоимости денежных потоков на определенный момент времени) рассчитывалась с помощью модели цены капитальных вложений, в основе которой лежит предпосылка о том, что инвестору необходим дополнительный доход, превышающий доход от полностью застрахованных от риска ценных бумаг. Дополнительный доход является компенсацией инвестору за вложение капитала в рисковые активы.
Y=Yбезриск+b*(Yср-Yбезриск), где
Y-ставка капитализации;
Yбезриск – ставка доходности в безрисковые вложения;
Yср – средняя рыночная ставка доходности;
b - коэффициент факторов риска конкретного типа инвестиций.
Расчет коэффициента b и ставки дисконтирования приведен в приложении.
Таблица 13 "Определение величины дополнительной прибыли. Метод сценариев"
| Наиболее вероятный сценарий | 2002 | 2003 | 2004 |
| Количество дополнительно приобретаемых по лизингу транспортных средств, шт. | 80 | 80 | 80 |
| Максимально возможное количество рейсов, раз/год/шт. | 28 | 28 | 28 |
| Стоимость одного рейса, USD/рейс | 1 528 | 1 528 | 1 528 |
| Потенциальный валовый доход., USD/год | 3 422 222 | 3 422 222 | 3 422 222 |
| Потери от недозагрузки, % | 14% | 14% | 16% |
| Техническое обслуживание, % | 6% | 6% | 7% |
| Простой с таможенным грузом, % | 5% | 5% | 5% |
| Рыночная недозагрузка, % | 3% | 3% | 4% |
| Потери от неплатежей, % | 3% | 3% | 3% |
| Эффективный валовый доход, USD/год | 2 854 818 | 2 854 818 | 2 788 427 |
| Операционные расходы, USD/год: | 2 773 875 | 2 773 875 | 2 590 940 |
| Постоянные расходы: | 1 184 000 | 1 184 000 | 1 184 000 |
| -налог на вмененный доход, USD/год | 54 400 | 54 400 | 54 400 |
| -страхование объектов лизинга, USD/год | 89 600 | 89 600 | 89 600 |
| -лизинговые платежи, USD/год | 1 040 000 | 1 040 000 | 1 040 000 |
| Переменные расходы: | 1 589 875 | 1 589 875 | 1 406 940 |
| -топливо, USD/год | 898 744 | 898 744 | 786 401 |
| -оплата труда, USD/год | 358 169 | 358 169 | 307 002 |
| -износ резины, USD/год | 138 712 | 138 712 | 138 712 |
| -стоимость запчастей, USD/год | 194 250 | 194 250 | 174 825 |
| Чистый операционный доход, USD/год | 80 943 | 80 943 | 197 487 |
| Реверсия в конце третьего года эксплуатации, USD | 0 | 0 | 360 000 |
| Норма дисконтирования | 36% | | |
| Текущая стоимость будущих доходов от сдачи в аренду, USD | 181 788 | | |
| Текущая стоимость реверсии, USD | 143 115 | | |
| Чистая текущая стоимость будущих доходов (NPV), USD | 324 904 | | |
| Оптимистичный сценарий | 2002 | 2003 | 2004 |
| Количество дополнительно приобретаемых по лизингу транспортных средств, шт. | 80 | 80 | 80 |
| Максимально возможное количество рейсов, раз/год/шт. | 28 | 28 | 28 |
| Стоимость одного рейса, USD/рейс | 1 528 | 1 528 | 1 528 |
| Потенциальный валовый доход., USD/год | 3 422 222 | 3 422 222 | 3 422 222 |
| Потери от недозагрузки, % | 12% | 12% | 14% |
| Техническое обслуживание, % | 5% | 5% | 6% |
| Простой с таможенным грузом, % | 5% | 5% | 5% |
| Рыночная недозагрузка, % | 2% | 2% | 3% |
| Потери от неплатежей, % | 3% | 3% | 3% |
| Эффективный валовый доход, USD/год | 2 921 209 | 2 921 209 | 2 854 818 |
| Операционные расходы, USD/год: | 2 773 875 | 2 773 875 | 2 546 938 |
| Постоянные расходы: | 1 184 000 | 1 184 000 | 1 184 000 |
| -налог на вмененный доход, USD/год | 54 400 | 54 400 | 54 400 |
| -страхование объектов лизинга, USD/год | 89 600 | 89 600 | 89 600 |
| -лизинговые платежи, USD/год | 1 040 000 | 1 040 000 | 1 040 000 |
| Переменные расходы: | 1 589 875 | 1 589 875 | 1 362 938 |
| -топливо, USD/год | 898 744 | 898 744 | 770 352 |
| -оплата труда, USD/год | 358 169 | 358 169 | 298 474 |
| -износ резины, USD/год | 138 712 | 138 712 | 138 712 |
| -стоимость запчастей, USD/год | 194 250 | 194 250 | 155 400 |
| Чистый операционный доход, USD/год | 147 334 | 147 334 | 307 880 |
| Реверсия в конце третьего года эксплуатации, USD | 0 | 0 | 378 000 |
| Норма дисконтирования | 36% | | |
| Текущая стоимость будущих доходов от сдачи в аренду, USD | 310 386 | | |
| Текущая стоимость реверсии, USD | 150 271 | | |
| Чистая текущая стоимость будущих доходов (NPV), USD | 460 657 | | |
| Пессимистичный сценарий | 2002 | 2003 | 2004 |
| Количество дополнительно приобретаемых по лизингу транспортных средств, шт. | 80 | 80 | 80 |
| Максимально возможное количество рейсов, раз/год/шт. | 28 | 28 | 28 |
| Стоимость одного рейса, USD/рейс | 1 528 | 1 528 | 1 528 |
| Потенциальный валовый доход, USD/год | 3 422 222 | 3 422 222 | 3 422 222 |
| Потери от недозагрузки, % | 16% | 16% | 18% |
| Техническое обслуживание, % | 7% | 7% | 8% |
| Простой с таможенным грузом, % | 5% | 5% | 5% |
| Рыночная недозагрузка, % | 4% | 4% | 5% |
| Потери от неплатежей, % | 3% | 3% | 3% |
| Эффективный валовый доход, USD/год | 2 788 427 | 2 788 427 | 2 722 036 |
| | | | |
| Операционные расходы, USD/год: | 2 773 875 | 2 773 875 | 2 621 473 |
| Постоянные расходы: | 1 184 000 | 1 184 000 | 1 184 000 |
| -налог на вмененный доход, USD/год | 54 400 | 54 400 | 54 400 |
| -страхование объектов лизинга, USD/год | 89 600 | 89 600 | 89 600 |
| -лизинговые платежи, USD/год | 1 040 000 | 1 040 000 | 1 040 000 |
| Переменные расходы: | 1 589 875 | 1 589 875 | 1 437 473 |
| -топливо, USD/год | 898 744 | 898 744 | 798 884 |
| -оплата труда, USD/год | 358 169 | 358 169 | 313 398 |
| -износ резины, USD/год | 138 712 | 138 712 | 138 712 |
| -стоимость запчастей, USD/год | 194 250 | 194 250 | 186 480 |
| | | | |
| Чистый операционный доход, USD/год | 14 552 | 14 552 | 100 562 |
| | | | |
| Реверсия в конце третьего года эксплуатации, USD | 0 | 0 | 324 000 |
| | | | |
| Норма дисконтирования | 36% | | |
| Текущая стоимость будущих доходов от сдачи в аренду, USD | 58 545 | | |
| Текущая стоимость реверсии, USD | 128 804 | | |
| Чистая текущая стоимость будущих доходов (NPV), USD | 187 349 | | |
Учитывая полученные оценки чистой текущей стоимости дополнительных доходов в зависимости от будущего прогнозного сценария, а также значения вероятностей осуществления сценариев, было определено итоговое значение текущей стоимости дополнительной прибыли, получаемой вследствие использования заемных средств. Величина корректировки объектов сравнения на право собственности определялась с учетом прогноза относительно вероятности невыплаты суммы задолженности арендной платы за предыдущие периоды и потери права аренды земельного участка.
Таблица 14 "Определение величины корректировки на право собственности"
| № п/п | Сценарий | Вероятность реализации сценария | Полученное значение NPV, USD |
| 1 | Пессимистичный сценарий | 0,3 | 187 349 |
| 2 | Наиболее вероятный сценарий | 0,4 | 324 900 |
| 3 | Оптимистичный сценарий | 0,3 | 460 657 |
| Итоговое значение NPV, USD | 324 360 | ||
| Вероятность потери права аренды земельного участка, % | 0,3 | ||
| Рыночная стоимость обременения, USD | 97 308 | ||
| Рыночная стоимость обременения, USD/кв.м. улучшений | 15 | ||
Результаты предварительной корректировки объектов сравнения и определения базовой скорректированной цены для каждого из объектов аналогов, являющейся основой для проведения дальнейших расчетов, приведены в следующей таблице.
Таблица 15 "Определение базовой скорректированной цены"
| Показатель/Объект | объект оценки | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 |
| Литовская ул. | наб. реки Екатерингофки | Типано-ва ул. | Мельни-чная ул. | Обвод-ный канал | Ленин-ский пр. | м. "пл. Алек-сандра Невс-кого" | Красно-путиловская ул. | Седова ул. | Непоко-ренных пр. | |
| Цена продажи, тыс. USD | х | 150 | 617 | 1647 | 1451 | 220 | 439 | 104 | 1219 | 195 |
| Наличие юридически оформленных прав собственности на все улучшения | отсутствуют оформленные права на некоторые объекты | есть | есть | есть | есть | есть | есть | есть | есть | есть |
| Наличие юридически оформленных прав аренды земельного участка на 49 лет | есть, однако существует вероятность их потери | есть | есть | есть | есть | есть | есть | есть | есть | есть |
| Корректировка, тыс. USD | х | -6 | -90 | -362 | -166 | -10 | -29 | -13 | -152 | -5 |
| Скорректированная цена, тыс. USD | х | 144 | 527 | 1285 | 1285 | 210 | 410 | 91 | 1067 | 190 |
| Условия финансирования | типич. | типич. | типич. | типич. | типич. | типич. | типич. | типич. | типич. | типич. |
| Корректировка, % | х | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Скорректированная цена, тыс. USD | х | 144 | 527 | 1285 | 1285 | 210 | 410 | 91 | 1067 | 190 |
| Условия сделки | сделка | предлож. | предлож. | сделка | сделка | предлож. | предлож. | предлож. | предлож. | предлож. |
| Корректировка, % | х | -5% | -5% | 0% | 0% | -5% | -5% | -5% | -5% | -5% |
| Скорректированная цена, тыс. USD | х | 136 | 500 | 1285 | 1285 | 200 | 390 | 86 | 1013 | 181 |
| Условия рынка (время продажи) | май.01 | янв.01 | фев.01 | мар.01 | мар.01 | апр.01 | апр.01 | апр.01 | янв.01 | мар.01 |
| Время продажи, месяцев тому назад | | 3 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 3 | 1 |
| Рост цен на рынке производственной недвижимости за период | х | 5% | 3% | 1% | 1% | 0% | 0% | 0% | 5% | 1% |
| Скорректированная цена, тыс. USD | х | 143 | 515 | 1298 | 1298 | 200 | 390 | 86 | 1064 | 183 |
| Базовая скорректированная цена, тыс. USD | х | 143 | 515 | 1298 | 1298 | 200 | 390 | 86 | 1064 | 183 |