Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного предприятия
| Вид материала | Отчет |
- Темы курсовых работ по предмету «Оценка недвижимости», 12.16kb.
- Отчет обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу, 962.01kb.
- Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости. Затратный метод метод сравнительной, 83.35kb.
- Разработка программы эффективного использования объектов промышленной недвижимости, 51kb.
- Техническое задание (технические указания) на проведение оценки рыночной стоимости, 1126.78kb.
- Методические подходы к оценке стоимости объектов недвижимости для принятия управленческих, 20.96kb.
- Стоящий момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности, 28.61kb.
- Отчет об оценке составлен в соответствии со следующими нормативными документами: Федеральным, 547.7kb.
- А. И. Оценка Специализированного имущества, 295.63kb.
- Учебно-методический комплекс по дисциплине экономический анализ специальность «Оценка, 1337.05kb.
С целью устранения различий между объектами сравнения и объектом оценки, а также установления зависимости величины ставки дисконтирования от индивидуальных характеристик объекта, была проведена процедура качественного анализа и построения парной регрессионной зависимости ставки дисконтирования от суммарной качественной корректировки объекта. Результаты данного расчета приведены в следующей таблице.
Таблица 9 "Итоговое значение ставки дисконтирования"
| Показатель | Объект оценки | Объекты аналоги | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | ||
| Качественный анализ | ||||||
| Факторы местоположения объекта: | 0 | 4 | -1 | 3 | 2 | 0 |
| Удаленность от центра города | 15 мин | 10 мин | 15 мин | 10 мин | 15 мин | 15 мин |
| Корректировка | 0 | 1 | 0 | 1 | 0 | 0 |
| Удаленность от станции метро | 15 мин | 5 мин | 20 мин | 5 мин | 5 мин | 15 мин |
| Корректировка | 0 | 2 | -1 | 2 | 2 | 0 |
| Характер окружения | промышлен-ная застройка | промышлен-ная застройка | промышлен-ная застройка | промышлен-ная застройка | промышлен-ная застройка | промышлен-ная застройка |
| Корректировка | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Престижность местоположения | аналог | лучше | аналог | аналог | аналог | аналог |
| Корректировка | 0 | 1 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Физические характеристики объекта: | 0 | 1 | -5 | 0 | 0 | 0 |
| Состояние основных конструктивных элементов здания | удовл. | хорошее | треб. кап. ремонт | удовл. | удовл. | удовл. |
| Корректировка | 0 | 1 | -2 | 0 | 0 | 0 |
| Состояние внутренней отделки | удовл. | удовл. | треб. ремонт | удовл. | удовл. | удовл. |
| Корректировка | 0 | 0 | -1 | 0 | 0 | 0 |
| Наличие и нормальная работа инженерных коммуникаций | есть | есть | нет | есть | есть | есть |
| Корректировка | 0 | 0 | -2 | 0 | 0 | 0 |
| Прочие факторы: | 0 | 6 | 2 | 0 | 6 | 4 |
| Степень универсальности объекта (возможность перепрофилирования) | слабая | сильная | слабая | слабая | сильная | слабая |
| Корректировка | 0 | 2 | 0 | 0 | 2 | 0 |
| Капиталоемкость перепрофилирования | значительная | средняя | средняя | значительная | средняя | средняя |
| Корректировка | 0 | 1 | 1 | 0 | 1 | 1 |
| Степень зависимости от осуществляемого бизнеса на объекте | сильная | слабая | средняя | сильная | слабая | средняя |
| Корректировка | 0 | 2 | 1 | 0 | 2 | 1 |
| Риск влияния изменения экологических требований и градостроительного зонирования | высокий | средний | высокий | высокий | средний | низкий |
| Корректировка | 0 | 1 | 0 | 0 | 1 | 2 |
| Суммарная корректировка | 0 | 11 | -4 | 3 | 8 | 4 |
| Построение парной регрессионной зависимости | ||||||
| Ставка дисконтирования: линейная зависимость, % | 23,92% | |||||
| Коэффициент детерминации | 87,73% | |||||
| Ставка дисконтирования: экспоненциальная зависимость, % | 23,62% | |||||
| Коэффициент детерминации | 82,22% | |||||
| Итоговое значение ставки дисконтирования, % | 24 % | |||||
Диаграмма 1 "Зависимость ставки дисконтирования от величины суммарной корректировки о
бъекта"
Анализ финансовой осуществимости рассматриваемых вариантов ННЭИ осуществлялся с помощью метода сценариев и приведен в следующих таблицах.
При построении модели доходной эксплуатации объекта оценки были сделаны следующие допущения:
- финансовые показатели первого прогнозного года эксплуатации объекта являются базовыми значениями для дальнейших расчетов;
- прогноз изменения всех варьируемых факторов осуществляется только для второго и третьего прогнозного года; параметры четвертого и пятого года признаются равными показателям третьего года (прогноз данных факторов является не целесообразным вследствие отдаленности прогнозного периода от даты оценки);
- основными варьируемыми параметрами являются:
- изменение уровня арендной ставки во второй и третий прогнозный год, %/год по сравнению с предыдущим периодом;
- изменение уровня недозагрузки объекта во второй и третий прогнозный год, %/год по сравнению с предыдущим периодом;
- изменение уровня операционных расходов, вызванное общим повышением уровня цен во второй и третий прогнозный год, %/год по сравнению с предыдущим периодом ;
- возможное отклонение базовых затрат на реализацию проекта, %;
- возможное отклонение величины реверсии, %;
- возможное отклонение ставки дисконтирования, %.
Таблица 10 "Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с существующими улучшениями"
| Вариант 1 | Наиболее вероятный сценарий | Пессимистич-ный сценарий | Оптимистичный сценарий |
| Арендная площадь административное здание, кв.м. | 1 300 | 1 300 | 1 300 |
| Арендная площадь ремонтных боксов, кв.м. | 2 200 | 2 200 | 2 200 |
| Арендная площадь магазина автозапчастей, кв.м. | 475 | 475 | 475 |
| Количество мест стоянки для грузовых автомобилей, шт. | 150 | 150 | 150 |
| Арендная площадь помещений СТО, кв.м. | 6 280 | 6 280 | 6 280 |
| Арендная площадь здания архива, кв.м. | 551 | 551 | 551 |
| Арендная площадь складских помещений | 240 | 240 | 240 |
| Ставка аренды административного здания (первый прогнозный год), USD/год/кв.м. | 87 | 87 | 87 |
| Ставка аренды ремонтных боксов (первый прогнозный год), USD/год/кв.м. | 36 | 36 | 36 |
| Ставка аренды магазина автозапчастей (первый прогнозный год), USD/год/кв.м. | 48 | 48 | 48 |
| Ставка аренды стоянки грузового транспорта (первый прогнозный год), USD/место | 500 | 500 | 500 |
| Ставка аренды помещений СТО (первый прогнозный год), USD/год/кв.м. | 16 | 16 | 16 |
| Ставка аренды здания архива (первый прогнозный год), USD/год/кв.м. | 72 | 72 | 72 |
| Ставка аренды складских помещений (первый прогнозный год), USD/год/кв.м. | 16 | 16 | 16 |
| Изменение ставки аренды (2-3 прогнозный год), %/год | 3% | 0% | 5% |
| Изменение ставки аренды (4-5 прогнозный год) | 0% | 0% | 0% |
| Потенциальный валовый доход (1-й прогнозный год), USD/год | 434 134 | 434 134 | 434 134 |
| Потенциальный валовый доход (2-й прогнозный год), USD/год | 447 158 | 434 134 | 455 841 |
| Потенциальный валовый доход (3-й прогнозный год), USD/год | 460 573 | 434 134 | 478 633 |
| Потенциальный валовый доход (4-5 прогнозный год), USD/год | 460 573 | 434 134 | 478 633 |
| Потери от недозагрузки и неплатежей (первый прогнозный год), % | 25% | 25% | 25% |
| Изменение % потерь (2-3 прогнозный год), %/год | -4% | -4% | -6% |
| Потери от недозагрузки и неплатежей (4-5 прогнозный год), % | 17% | 17% | 13% |
| Эффективный валовый доход( 1-й прогнозный год), USD/год | 325 601 | 325 601 | 325 601 |
| Эффективный валовый доход( 2-й прогнозный год), USD/год | 353 255 | 342 966 | 369 231 |
| Эффективный валовый доход( 3-й прогнозный год), USD/год | 382 275 | 360 331 | 416 411 |
| Эффективный валовый доход( 4-5-й прогнозный год), USD/год | 382 275 | 360 331 | 416 411 |
| Операционные расходы - базовое значение (первый прогнозный год), USD/год | 132 938 | 132 938 | 132 938 |
| Операционные расходы - базовое значение (2-й прогнозный год), USD/год | 132 953 | 132 953 | 132 960 |
| Операционные расходы базовое значение (3-й прогнозный год), USD/год | 132 968 | 132 968 | 132 983 |
| Операционные расходы базовое значение (4-й прогнозный год), USD/год | 132 968 | 132 968 | 132 983 |
| Изменение операционных расходов (2-3 прогнозный год), %/год | 1% | 3% | 0% |
| Операционные расходы (2-й прогнозный год), USD/год | 134 282 | 136 941 | 132 960 |
| Операционные расходы (3й прогнозный год), USD/год | 135 625 | 141 049 | 132 960 |
| Операционные расходы (4-5 прогнозный год), USD/год | 135 625 | 141 049 | 132 960 |
| Чистый операционный доход (1-й прогнозный год), USD/год | 192 663 | 192 663 | 192 663 |
| Чистый операционный доход (2-й прогнозный год), USD/год | 218 973 | 206 025 | 236 271 |
| Чистый операционный доход (3-й прогнозный год), USD/год | 246 650 | 219 282 | 283 450 |
| Чистый операционный доход (4-й прогнозный год), USD/год | 246 650 | 219 282 | 283 450 |
| Чистый операционный доход (5-й прогнозный год), USD/год | 246 650 | 219 282 | 283 450 |
| Базовые затраты на реализацию проекта, USD | 271 100 | 271 100 | 271 100 |
| Возможное отклонение,USD | 3% | 3% | 0% |
| Базовое значение реверсии в конце 5 года эксплуатации объекта, USD | 2 371 509 | 2 371 509 | 2 371 509 |
| Возможное отклонение,% | 0% | 0% | 5% |
| Ставка дисконтирования, % | 24% | 24% | 24% |
| Возможное отклонение,% | 0% | 1% | 1% |
| Чистая текущая стоимость будущих доходов от сдачи в аренду, USD | 616 726 | 560 908 | 660 661 |
| Чистая текущая стоимость реверсии, USD | 811 647 | 779 675 | 818 659 |
| Чистая текущая стоимость затрат на реализацию проекта, USD | 225 338 | 223 534 | 217 024 |
| NPV проекта, USD | 1 203 034 | 1 117 049 | 1 262 296 |
| Вероятность реализации сценария,% | 40% | 30% | 30% |
| Итоговое значение NPV проекта, USD | 1 195 017 | ||
| Вариант 2 | Наиболее вероятный сценарий | Пессимистичный сценарий | Оптимистичный сценарий | ||
| Арендная площадь административных площадей, кв.м. | 1 800 | 1 800 | 1 800 | ||
| Арендная площадь производственно-складских площадей, кв.м. | 7 049 | 7 049 | 7 049 | ||
| Арендная площадь магазина продажи автозапчастей, кв.м. | 475 | 475 | 475 | ||
| Количество мест стоянки для грузовых автомобилей, шт. | 150 | 150 | 150 | ||
| Ставка аренды административных площадей (первый прогнозный год), USD/год/кв.м. | 73 | 73 | 73 | ||
| Ставка аренды производственно-складских площадей (первый прогнозный год), USD/год/кв.м. | 16 | 16 | 16 | ||
| Ставка аренды магазина продажи автозапчастей (первый прогнозный год), USD/год/кв.м. | 48 | 48 | 48 | ||
| Ставка аренды стоянки грузового транспорта (первый прогнозный год), USD/место | 500 | 500 | 500 | ||
| Изменение ставки аренды (2-3 прогнозный год), %/год | 3% | 0% | 5% | ||
| Изменение ставки аренды (4-5 прогнозный год) | 0% | 0% | 0% | ||
| Потенциальный валовый доход (1-й прогнозный год), USD/год | 342 874 | 342 874 | 342 874 | ||
| Потенциальный валовый доход (2-й прогнозный год), USD/год | 353 161 | 342 874 | 360 018 | ||
| Потенциальный валовый доход (3-й прогнозный год), USD/год | 363 755 | 342 874 | 378 019 | ||
| Потенциальный валовый доход (4-5 прогнозный год), USD/год | 363 755 | 342 874 | 378 019 | ||
| Потери от недозагрузки и неплатежей (первый прогнозный год), % | 20% | 20% | 20% | ||
| Изменение % потерь (2-3 прогнозный год), %/год | -4% | -4% | -6% | ||
| Потери от недозагрузки и неплатежей (4-5 прогнозный год), % | 12% | 12% | 8% | ||
| Эффективный валовый доход( 1-й прогнозный год), USD/год | 274 299 | 274 299 | 274 299 | ||
| Эффективный валовый доход( 2-й прогнозный год), USD/год | 296 655 | 288 014 | 309 616 | ||
| Эффективный валовый доход( 3-й прогнозный год), USD/год | 320 105 | 301 729 | 347 777 | ||
| Эффективный валовый доход( 4-5-й прогнозный год), USD/год | 320 105 | 301 729 | 347 777 | ||
| Операционные расходы - базовое значение (первый прогнозный год), USD/год | 127 611 | 127 611 | 127 611 | ||
| Операционные расходы - базовое значение (2-й прогнозный год), USD/год | 127 625 | 127 625 | 127 632 | ||
| Операционные расходы базовое значение (3-й прогнозный год), USD/год | 127 639 | 127 639 | 127 654 | ||
| Операционные расходы базовое значение (4-й прогнозный год), USD/год | 127 639 | 127 639 | 127 654 | ||
| Изменение операционных расходов (2-3 прогнозный год), %/год | 1% | 3% | 0% | ||
| Операционные расходы (2-й прогнозный год), USD/год | 128 902 | 131 454 | 127 632 | ||
| Операционные расходы (3й прогнозный год), USD/год | 130 191 | 135 398 | 127 632 | ||
| Операционные расходы (4-5 прогнозный год), USD/год | 130 191 | 135 398 | 127 632 | ||
| Чистый операционный доход (1-й прогнозный год), USD/год | 146 688 | 146 688 | 146 688 | ||
| Чистый операционный доход (2-й прогнозный год), USD/год | 167 753 | 156 560 | 181 983 | ||
| Чистый операционный доход (3-й прогнозный год), USD/год | 189 914 | 166 332 | 220 145 | ||
| Чистый операционный доход (4-й прогнозный год), USD/год | 189 914 | 166 332 | 220 145 | ||
| Чистый операционный доход (5-й прогнозный год), USD/год | 189 914 | 166 332 | 220 145 | ||
| Базовые затраты на реализацию проекта, USD | 171 100 | 171 100 | 171 100 | ||
| Возможное отклонение,USD | 3% | 3% | 0% | ||
| Базовое значение реверсии в конце 5 года эксплуатации объекта, USD | 940 000 | 940 000 | 940 000 | ||
| Возможное отклонение,% | 0% | 0% | 5% | ||
| Ставка дисконтирования, % | 24% | 24% | 24% | ||
| Возможное отклонение,% | 0% | 1% | 1% | ||
| Чистая текущая стоимость будущих доходов от сдачи в аренду, USD | 472 972 | 426 086 | 509 778 | ||
| Чистая текущая стоимость реверсии, USD | 321 714 | 309 042 | 324 494 | ||
| Чистая текущая стоимость затрат на реализацию проекта, USD | 142 218 | 141 080 | 136 971 | ||
| NPV проекта, USD | 652 467 | 594 048 | 697 301 | ||
| Вероятность реализации сценария,% | 40% | 30% | 30% | ||
| Итоговое значение NPV проекта, USD | 648 391 | ||||
| Вариант 3 | Наиболее вероятный сценарий | Пессимистичный сценарий | Оптимистичный сценарий |
| Арендная площадь административных площадей, кв.м. | 1 800 | 1 800 | 1 800 |
| Арендная площадь производственно-складских площадей, кв.м. | 7 524 | 7 524 | 7 524 |
| Арендная площадь магазина автозапчастей, кв.м. | 475 | 475 | 475 |
| Арендная площадь гаражного массива, кв.м. | 4 000 | 4 000 | 4 000 |
| Ставка аренды административных площадей (первый прогнозный год), USD/год/кв.м. | 73 | 73 | 73 |
| Ставка аренды производственно-складских площадей (первый прогнозный год), USD/год/кв.м. | 16 | 16 | 16 |
| Ставка аренды магазина автозапчастей (первый прогнозный год), USD/год/кв.м. | 48 | 48 | 48 |
| Ставка аренды гаража (первый прогнозный год), USD/кв.м./год | 21 | 21 | 21 |
| Изменение ставки аренды (2-3 прогнозный год), %/год | 3% | 0% | 5% |
| Изменение ставки аренды (4-5 прогнозный год) | 0% | 0% | 0% |
| Потенциальный валовый доход (1-й прогнозный год), USD/год | 358 808 | 358 808 | 358 808 |
| Потенциальный валовый доход (2-й прогнозный год), USD/год | 369 572 | 358 808 | 376 748 |
| Потенциальный валовый доход (3-й прогнозный год), USD/год | 380 659 | 358 808 | 395 585 |
| Потенциальный валовый доход (4-5 прогнозный год), USD/год | 380 659 | 358 808 | 395 585 |
| Потери от недозагрузки и неплатежей (первый прогнозный год), % | 20% | 20% | 20% |
| Изменение % потерь (2-3 прогнозный год), %/год | -4% | -4% | -6% |
| Потери от недозагрузки и неплатежей (4-5 прогнозный год), % | 12% | 12% | 8% |
| Эффективный валовый доход( 1-й прогнозный год), USD/год | 287 046 | 287 046 | 287 046 |
| Эффективный валовый доход( 2-й прогнозный год), USD/год | 310 440 | 301 398 | 324 003 |
| Эффективный валовый доход( 3-й прогнозный год), USD/год | 334 980 | 315 751 | 363 939 |
| Эффективный валовый доход( 4-5-й прогнозный год), USD/год | 334 980 | 315 751 | 363 939 |
| Операционные расходы - базовое значение (первый прогнозный год), USD/год | 134 819 | 134 819 | 134 819 |
| Операционные расходы - базовое значение (2-й прогнозный год), USD/год | 134 834 | 134 834 | 134 841 |
| Операционные расходы базовое значение (3-й прогнозный год), USD/год | 134 848 | 134 848 | 134 863 |
| Операционные расходы базовое значение (4-й прогнозный год), USD/год | 134 848 | 134 848 | 134 863 |
| Изменение операционных расходов (2-3 прогнозный год), %/год | 1% | 3% | 0% |
| Операционные расходы (2-й прогнозный год), USD/год | 136 182 | 138 879 | 134 841 |
| Операционные расходы (3й прогнозный год), USD/год | 137 544 | 143 045 | 134 841 |
| Операционные расходы (4-5 прогнозный год), USD/год | 137 544 | 143 045 | 134 841 |
| Чистый операционный доход (1-й прогнозный год), USD/год | 152 227 | 152 227 | 152 227 |
| Чистый операционный доход (2-й прогнозный год), USD/год | 174 258 | 162 520 | 189 162 |
| Чистый операционный доход (3-й прогнозный год), USD/год | 197 436 | 172 706 | 229 098 |
| Чистый операционный доход (4-й прогнозный год), USD/год | 197 436 | 172 706 | 229 098 |
| Чистый операционный доход (5-й прогнозный год), USD/год | 197 436 | 172 706 | 229 098 |
| Базовые затраты на реализацию проекта, USD | 221 100 | 221 100 | 221 100 |
| Возможное отклонение,USD | 3% | 3% | 0% |
| Базовое значение реверсии в конце 5 года эксплуатации объекта, USD | 1 128 000 | 1 128 000 | 1 128 000 |
| Возможное отклонение,% | 0% | 0% | 5% |
| Ставка дисконтирования, % | 24% | 24% | 24% |
| Возможное отклонение,% | 0% | 1% | 1% |
| Чистая текущая стоимость будущих доходов от сдачи в аренду, USD | 491 395 | 442 322 | 530 026 |
| Чистая текущая стоимость реверсии, USD | 386 057 | 370 850 | 389 392 |
| Чистая текущая стоимость затрат на реализацию проекта, USD | 183 778 | 182 307 | 176 997 |
| NPV проекта, USD | 693 674 | 630 865 | 742 421 |
| Вероятность реализации сценария,% | 40% | 30% | 30% |
| Итоговое значение NPV проекта, USD | 689 455 | ||
Таким образом, наилучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка с существующими улучшениями является вариант 1. Подробное описание данного проекта см. в следующем разделе.