Geum.ru

Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного предприятия

Вид материалаОтчет

Содержание


Рынок офисных помещений
Подобный материал:
1   ...   6   7   8   9   10   11   12   13   ...   36

Рынок офисных помещений


Офисные помещения составляют второй по масштабам после жилого сектор Санкт-Петербургского рынка недвижимости. По оценкам экспертов специализированных компаний, в северной столице имеется 4 - 6 млн. кв. м офисных площадей, различающихся как по ценовым, так и по качественным характеристикам.

В зависимости от своих характеристик и в соответствии с международной практикой офисные помещения подразделяют на четыре класса (А,B,С,D).

Стандартных и четких требований, которыми можно руководствоваться для присвоения офисам определенной категории в российской практике не существует. Руководители бизнес-центров по своему усмотрению называют класс, которому соответствует управляемый ими объект.

Между тем, за время работы бизнес-центров на рынке Санкт-Петербурга, у управляющих сложились некоторые критерии оценки уровня услуг, предоставляемого бизнес-центром.

К классу "А" относят офисные помещения в специализированных бизнес - центрах, расположенных в центральных районах города и вблизи крупных транспортных магистралей. Все офисы этой категории оборудованы в соответствии с западными стандартами, начиная от наличия самых современных систем телекоммуникационной связи, заканчивая системами климат - контроля. Внутренние помещения, здание и прилегающая территория содержатся в образцовом состоянии. Непременным условием принадлежности к этому классу считается наличие собственной службы управления, обслуживания и безопасности, охраняемой автостоянки.

Офисов, которых можно отнести к данному классу в Санкт-Петербурге немного: бизнес-центры "Атриум", "Северная столица", "Белые ночи" и "Шведский дом" в общей сложности могут предложить 25 000 кв.м.

В вопросе присвоения бизнес-центрам г. Санкт-Петербурга категории "А" мнения экспертов весьма разнообразны.

"В моем представлении, в Петербурге нет ни одного бизнес-центра класса "А", поскольку основные характеристики этого класса — расположение только в центре, в деловой части города, набор и уровень услуг — самые полные и качественные; архитектурное и функциональное решения — современные и удобные; качество исполнения — высшее», — говорит генеральный директор управляющей компании «Петербургская недвижимость» Александр Фролов. "Невский, 25", "Мойка, 36" и некоторые другие бизнес-центры наиболее близки к уровню класса "А", но проблемы с парковкой, планировка офисов и качество отделки заставляют произносить "но".

По мнению директора управляющей компании «Бекар» Татьяны Скаландис, в Петербурге спрос на бизнес-центры класса "А" невысокий. На сегодняшний день количество бизнес-центров, претендующих на класс "А", больше, чем фирм, имеющих возможность оплачивать аренду находящихся в них офисов. Как считает Татьяна Скаландис, бизнес-центры класса "А" в городе есть, их около 10% от всех бизнес-центров Петербурга. Их отличительная черта и непременное условие: месторасположение в историческом центре.

Офисные помещения класса "В" обладают практически всеми вышеперечисленными характеристиками бизнес-центра класса "А", однако здесь не так широк спектр предлагаемых арендаторам дополнительных услуг.

Основными арендаторами офисных помещений классов "А" и "B" являются западные компании и крупные Российские фирмы. По данным Российской гильдии риэлтеров, общее количество подобных площадей составляет порядка 200-250 тысяч кв.м. Заполняемость офисных помещений этого уровня - около 80-90 процентов.

Основная же часть отечественных фирм предпочитает арендовать офисные помещения более низкого качества, которые относятся к классам "С" и "D". Первый из них представлен офисами в гостиницах, приспособленных помещениях (НИИ, учебных заведениях и других), расположенных вне центра города, но на пересечении транспортных магистралей, вблизи станций метро.

Неприспособленные помещения, расположенные вне транспортных развязок, на территории промышленных предприятий, относятся к классу "D". Их несомненным преимуществом является возможность получения площади требуемых размеров за приемлемую плату.

К основным положительным факторам, которые влияют на привлекательность бизнес-центров, созданных вблизи промышленных предприятий либо на их территории относятся:
  • низкие арендные ставки;
  • возможность организации собственного производства на территории предприятия;
  • возможность использования складских помещений завода;
  • близость офиса к собственному производству, складу, гаражу.

К отрицательным:
  • удаленность от центра;
  • невысокий уровень предоставляемого сервиса;
  • расположенность в экологически неблагоприятных районах;
  • зависимость здания от инженерной инфраструктуры предприятия — прежнего владельца.

"Подавляющее большинство бизнес-центров класса "С" и "D", — считает Александр Фролов, — это стихийно сложившиеся места аренды. Они сформировались, когда хозяева от безысходности или по примеру знакомых начали сдавать пустующие помещения в бывших НИИ, заводоуправлениях и КБ".

Бизнес-центр «Чкаловская строительная выставка», относит себя к классу «С» и располагается в бывших помещениях ОАО «Завод станков-автоматов». По словам генерального директора этого бизнес-центра Виктора Аршинова, большинство арендаторов приходит на год. Потом они или переезжают в более комфортабельные помещения, или сворачивают бизнес.

Татьяне Скаландис соотношение бизнес-центров классов «С» и «В» в Петербурге видится таким: «С» — 50%, «В» — 40%. «Граница между этими категориями бизнес-центров смазана, — отмечает она, — появились уже бизнес-центры класса «В-» и «С+». На такие бизнес-центры сейчас наибольший спрос.

В течение всего 2000 года на рынке бизнес-центров г. Санкт-Петербурга наблюдалась устойчивая тенденция роста. Арендные ставки за год в среднем выросли на 10-20%.

Зимой 2000 года первые позитивные признаки наблюдались только в секторе бизнес-центров класса "С". Управляющие данного сегмента рынка отказались от номинирования арендных ставок в рублях и вернулись к расчетам в долларах, ориентируясь на диапазон $100-150/кв.м./год. Наибольшим спросом при этом пользовались небольшие помещения площадью 20-40 кв.м.

Весной 2000 года, впервые после осени 1998 года, арендаторы стали интересоваться помещениями площадью 100-300 кв.м. Бизнес-центры стали ощущать давление спроса как снаружи, так и внутри, арендные ставки росли и достигли отметки $200/кв.м./год.

В настоящее время наиболее уверенно ощущают себя новые офисные центры "эконом" - стандарта. Появившись на рынке в 1999 оду, они сформировали собственный сегмент рынка между объектами классов "В" и "С". Эти бизнес-центры приближаются к классу "В" по качеству помещений и уровню услуг и тяготеют к категории "С" по местоположению (за пределами центра). К этой группе объектов относится, например, бизнес-центр "Нобель", расположенный по адресу Пироговская наб., 21. Арендная ставка первых арендаторов бизнес-центра составляла $180/кв.м./год, а через год она возросла до уровня $300/кв.м./год. По данным управляющих бизнес-центра "Акватория", за 2000 год арендные ставки выросли на 26-31%. Рост заполняемости этого бизнес-центра составил 30,8% при общей площади объекта равной 17 000 кв.м. На 30% выросли арендные ставки в бизнес-центрах управляющей компании BCM Group.

В начале 2000 года арендные ставки в офисных центрах класса "А" и "В+" соответствовали докризисным показателям. Активность спроса в этом секторе была близка к нулю.

В декабре 2000 года эксперты отметили тенденцию увеличения заполняемости бизнес-центров класса "А", чему способствовало значительное снижение управляющими арендных ставок. Бизнес-центр "Шведский дом" снизил арендную ставку с $560/кв.м./год до $420/кв.м./год. Арендные ставки в бизнес-центре "Атриум" упали до $350/кв.м./год. Средняя арендная ставка на 1 февраля 2001 года составила $350-420/кв.м./год.

Несмотря на снижение ставок в декабре - январе, управляющие прогнозируют рост ставок аренды в первом полугодии 2001 года на 5-10%, а также рост заполняемости офисных объектов. В некоторых зданиях, например, в бизнес-центрах "Нобель" и "Невский, 30" (II очередь), из потенциальных арендаторов уже сформирован лист ожидания. Хотя в целом по рынку, по данным Центра консалтинга и оценки, предложение превышает спрос минимум на 30%.

Эксперты отмечают, что границы между классами офисных центров ("А", "В", "С" и "D") становятся все более условными. Они считают, что на протяжении 2001 года, если не произойдет очередных потрясений, должны сформироваться новые критерии распределения бизнес-центров по ценовым группам.