Geum.ru

Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного предприятия

Вид материалаОтчет

Содержание


Рынок производственно-складских площадей
Позиционирование объекта оценки Основные особенности объекта оценки
Подобный материал:
1   ...   7   8   9   10   11   12   13   14   ...   36

Рынок производственно-складских площадей


Можно утверждать, что к настоящему времени в Санкт-Петербурге рынок объектов складского назначения полностью сформировался. Уже несколько лет требования арендаторов к складским помещениям остаются неизменными.

Общепринятыми требованиями к подобного рода помещениям являются наличие подъездных путей, автопогрузчиков или кран-балок, и хотя бы небольшой прилегающей территории для разгрузки фур, иногда (для мелкооптовых складов) - специальных окон для погрузки и выгрузки продукции, небольшого конторского помещения с телефоном.

Желательно, чтобы склад располагался в цокольном или первом этаже; для второго этажа обязателен грузовой лифт, но даже при наличии такового арендная ставка для второго этажа будет меньше, чем для первого.

Наибольшим спросом пользуются сейчас так называемые офисно-складские комплексы, которые включают в себя помимо чисто складских помещений, еще и расположенные в непосредственной близости (или в том же здании) офис фирмы-арендатора.

Наиболее современным считается склад или комплекс складов, арендатор которого имеет право хранить нерастаможенные грузы. Число таких таможенных складов временного хранения постоянно растет. Организованный таможенный складской комплекс, помимо теплых помещений со специальным оборудованием, должен иметь открытые прилегающие площадки. В зависимости от оборудованности и местоположения комплекса, аренда кв. метра в сутки здесь может стоить от 0,2 до 0,5 долларов США - в теплых складах длительного хранения и от 0,02 до 0,06 долларов США - на открытых площадках. Стоимость погрузки и разгрузки грузов оценивается отдельно.

Как уже упоминалось, складские помещения предпочитают арендовать. Ставки аренды складских помещений довольно стабильны. Как правило, потенциальные арендаторы готовы арендовать помещения за 1.5-2 доллара США за кв.м. в месяц, в то время как арендодатели хотели бы сдать в аренду площади по ставкам 4-6 долларов США за кв.м. в месяц. Однако преимущество в настоящее время, безусловно, на стороне арендодателя, так как спрос превышает предложение в несколько раз. Общий рост промышленного производства и развития экономики привели к повышенному спросу на производственные и складские объекты. В то же время на рынке недвижимости г. Санкт-Петербурга объектов, удовлетворяющих требованиям арендаторов, осталось не так много, следствием чего стал общий дефицит предложения ликвидных объектов. Повышенный спрос к производственным и складским объектам стимулируется и повышенным интересом к ним московских инвесторов (особенно к комплексам объектов промышленной собственности).

Риэлтеры отмечают четкую зависимость между площадью запрашиваемых помещений и их местоположением. В центре наибольшим спросом пользуются небольшими полуподвальчики (100-200 кв.м) под склады. Окраинный спрос ориентирован на довольно большие (от 1000 кв.м) оборудованные складские комплексы в аренду.

Типичные сроки аренды складских площадей всех типов - от трех месяцев до нескольких лет. Условия аренды - авансовая поквартальная оплата, все операционные расходы (охрана, уборка, коммунальные платежи) несет на себе собственник объекта.

Производственные помещения как арендуются, так и покупаются. Ставки аренды - сопоставимы со ставками за складские помещения, иногда - чуть выше. Спрос на производственные площади представлен либо мелкими производителями-кустарями, которые подыскивают в аренду небольшие (до 100 кв.м.) помещения за ставки, сопоставимые со складскими помещениями (2-3 доллара США за кв.м. в месяц), либо серьезными бизнесменами, готовыми покупать отдельностоящие производственные здания общей площадью до 2 000 кв. м за 50-100 долларов США за кв.м.


Обзор подготовлен на основании материалов информационных изданий "Недвижимость и строительство Петербурга" и "Деловая Панорама".


  1. Позиционирование объекта оценки

    1. Основные особенности объекта оценки

Выявление специфики рассматриваемого объекта недвижимости проводилось по трем направлениям:
  1. особенности объекта, возникающие вследствие того, что объект оценки является комплексом объектов недвижимости;
  2. особенности объекта, возникающие вследствие того, что объект оценки является недвижимостью автотранспортного предприятия;
  3. индивидуальные особенности объектов, входящих в состав имущественного комплекса.

Основными отличительными характеристиками комплекса объектов недвижимого имущества являются:
  • неоднородность: объекты недвижимости, составляющие комплекс обладают разными юридическими (принадлежащие на правах собственности и на правах аренды) и физическими характеристиками (кирпичные и деревянные строения), могут быть разными по функциональному назначению (производственные или офисные объекты) и по своей природе (земельные участки и улучшения);
  • масштабность: комплексы объектов недвижимого имущества обладают большими масштабами, чем индивидуальные объекты. Проведение сравнения комплексов объектов и индивидуальных объектов-аналогов, обладающих меньшими масштабами путем построения регрессионной зависимости стоимости объекта от его площади (объема, длины и т.д.) может привести к некорректным результатам;
  • связность составляющих частей: элементы, составляющие комплекс являются связанными между собой, изменения характеристик одного из объектов, а, следовательно, и его стоимости может повлечь изменение стоимости других объектов, причем необязательно в том же направлении (возможна отрицательная корреляционная зависимость);
  • приспособленность для выполнения единой цели: сложившиеся комплексы объектов недвижимости, как правило, являются максимально приспособленными к выполнению определенных задач (выполнению единого производственного процесса). Данная специализация может быть как узкой, так и широкой. Наиболее узкая специализация характерна для вокзальных комплексов, аэропортов, производственных баз автотранспортных предприятий и т.п..
  • зависимость от состояния отрасли: как и для любого объекта недвижимости, стоимость комплекса объектов зависит от состояния внешней среды. Однако характеристики и стоимость комплексов объектов в большой степени зависит от тенденции бизнеса, осуществляемого на объекте. Данная зависимость тем сильнее, чем уже специализация объекта.
Таким образом комплекс представляет собой открытую систему объектов недвижимости, формирование рыночной стоимости которой происходит не только вследствие взаимодействия составляющих ее объектов и внешней среды, но и под влиянием внутреннего взаимодействия элементов. Отражение данной специфики в процессе оценки заключается в тезисах о неравности стоимости всего комплекса объектов сумме стоимостей его составных частей, некорректности сравнения с целью установления стоимости оцениваемого комплекса и индивидуальных объектов-аналогов, выставляемых на рынок и необходимости учета внутреннего взаимодействия между характеристиками элементов системы.
Как уже упоминалось выше, производственные базы автотранспортных предприятий характеризуются высокой приспособленностью к решению задач предприятия. Основной особенностью рассматриваемого комплекса объектов недвижимого имущества, связанное с тем, что он является недвижимостью автотранспортного предприятия, является специфическое соотношение между площадью застройки земельного участка и общей площадью земельного участка. Для рассматриваемого в рамках данной работы объекта Sзастройки/Sземельного участка=0,2. Следовательно, 80% общей площади земельного участка является незастроенной (подобное соотношение характерно для всех производственных баз автотранспортных предприятий). Т.о. при проведении оценки подобных объектов особое значение при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями приобретает анализ использования незастроенного земельного участка.

Данный фактор является не только особенностью объекта оценки, но и элементом его индивидуального риска, значительно снижая универсальность его использования (отсутствие диверсификации по сегментам рынка недвижимости).
Следует также отметить и специфичность отношения общей площади улучшений к общей площади земельного участка. В данном случае Sулучшений/Sземельного участка = 0,26.

Общая стоимость имущественного комплекса может быть представлена в виде:

Со=Сз.у.+Сулучш=сз.у.*Sз.у.+сi*Si, где

Со – стоимость имущественного комплекса;

Сз.у – стоимость земельного участка;

Сулучш – стоимость улучшений земельного участка;

сз.у.- стоимость единицы площади земельного участка;

Sз.у.- площадь земельного участка;

сi – стоимость единицы площади i-того объекта улучшений;

Si – площадь i-того объекта улучшений.

Таким образом, чем больше площадь земельного участка, тем (при прочих равных условиях) больше зависимость стоимости объекта от изменения стоимости единицы площади земельного участка. Следовательно, при определении стоимости объекта встает вопрос о повышении точности определения стоимости земельного участка.

На основании анализа индивидуальных характеристик объектов, входящих в рассматриваемый комплекс были отмечены следующие существенные факторы:
  • собственник имеет юридически не зарегистрированные права собственности на некоторые объекты улучшений;
  • существует вероятность потери права аренды земельного участка;
  • объекты улучшений находятся в относительно хорошем физическом состоянии;
  • требуется проведение ремонта системы инженерных коммуникаций улучшений;
  • сравнительно недавно проведен ремонт покрытия земельного участка;
  • объект оценки обладает благоприятными характеристиками местоположения для использования его в качестве объекта промышленной собственности;
  • объект оценки характеризуется наличием удобной для эксплуатации системы путей для подъезда грузового автотранспорта.