Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного предприятия

Вид материала

Отчет

Содержание Построение множественной регрессионной модели Коэффициент детерминации Коэффициент детерминации Затратный подход

Подобный материал:

• Темы курсовых работ по предмету «Оценка недвижимости», 12.16kb.
• Отчет обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу, 962.01kb.
• Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости. Затратный метод метод сравнительной, 83.35kb.
• Разработка программы эффективного использования объектов промышленной недвижимости, 51kb.
• Техническое задание (технические указания) на проведение оценки рыночной стоимости, 1126.78kb.
• Методические подходы к оценке стоимости объектов недвижимости для принятия управленческих, 20.96kb.
• Стоящий момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности, 28.61kb.
• Отчет об оценке составлен в соответствии со следующими нормативными документами: Федеральным, 547.7kb.
• А. И. Оценка Специализированного имущества, 295.63kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине экономический анализ специальность «Оценка, 1337.05kb.

Построение множественной регрессионной модели:
Стоимость объекта: линейная зависимость, тыс. USD	1171
Коэффициент детерминации	98%
Стоимость объекта: экспоненциальная зависимость, тыс. USD	1682
Коэффициент детерминации	91%
Итоговое значение стоимости объекта, тыс. USD	1171

Таким образом, стоимость объекта оценки, определенная на основе подхода 2 составила 1171 тыс. USD. Данное значение на 2,5 % больше величины стоимости, полученной в ходе применения подхода 1.

Применение двух подходов к определению рыночной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости показало, что при использовании единой системы весов, оба подхода дают достаточно близкие результаты. Использование при проведении оценки того или иного подхода может быть обусловлено наличием и качеством исходной информации. Метод анализа иерархий позволяет реализовывать технику метода сравнения продаж при отсутствии близких аналогов (требуется найти не объекты аналоги, а объекты сравнения).


Привлекательность применения метода анализа иерархии при реализации метода сравнения продаж обусловлена:

1. Стандартизованностью и формализацией расчета для всех уровней иерархии;
   
2. Возможностью разбиения сложной проблемы (в данном случае проблемы выбора покупателем объекта недвижимости на рынке) на более простые составляющие;
   
3. Снижением требований к подбираемым объектам сравнения, расширением границ "аналогичности";
   
4. Наглядностью результатов;
   
5. Отсутствием базы - "нулевой" отметки; что позволяет не только сказать что объект сравнения по рассматриваемому фактору лучше или хуже объекта оценки, но и установить ранг каждого объекта сравнения и объекта оценки по общей совокупности факторов;
   
6. Общим благоприятным впечатлением, которое данный метод производит на Заказчика.
   

Основными слабыми сторонами данного метода являются:

1. Трудоемкость вычислений;
   
2. При большом количестве уровней, ошибка, допущенная на нижнем уровне вычислений "тянется" до верхнего уровня;
   
3. Необходимость привлечения большого количества экспертов;
   
4. Необходимость "правильного" выбора экспертов;
   
5. Необходимость проведения письменного опроса со сложной структурой заполнения форм.
   

В рамках данной работы значение стоимости объекта оценки было получено путем усреднения значений, полученных в ходе реализации двух подходов.

№ п/п	Метод	Вес	Полученное значение, тыс. USD
1	Подход 1	0,5	1142
2	Подход 2	0,5	1171
	Итого:		1156

Вывод: стоимость имущественного комплекса, определенная на основе сравнительного подхода составляет с учетом округления 1 156 400 USD.

2. Затратный подход

В основе затратного метода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, которую он потратит на получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. Рыночная стоимость недвижимости, определенная затратным методом, равна стоимости прав на земельный участок плюс стоимость улучшений на участке за вычетом накопленного износа.

Процедура оценки включает следующие три этапа:

1. Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов улучшений, получение восстановительной стоимости улучшений.
   
2. Определение величины накопленного износа улучшений. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму совокупного износа для получения остаточной стоимости улучшений.
   
3. Расчет стоимости приобретения прав на свободный и имеющейся в распоряжении земельный участок в целях его оптимального использования. Добавление к рассчитанной остаточной стоимости улучшений стоимость прав на земельный участок.
   

Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы: метод сравнения продаж, техника остатка для земли, метод распределения, метод подобия, метод выделения, метод разбивки на участки, капитализация земельной ренты.

Стоимость нового строительства может быть оценена двумя способами: по стоимости восстановления или по стоимости замещения.

Стоимость восстановления определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.

Стоимость замещения определяется как стоимость строительства на этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и текущих цен.

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающие потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Физический износ - это потеря стоимости за счет естественных процессов при эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван: плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым. Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.

Внешний износ вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.п.

Этап 1: Оценка стоимости нового строительства

При определении стоимости нового строительства в рамках данной работы использовался метод восстановления (воспроизводства). С теоретической точки зрения, определение стоимости нового строительства по методу замещения является более обоснованным (вероятность того, что потенциальному покупателю потребуется точная копия объекта оценки очень мала). Однако в данном случае наиболее рациональным является применение концепции восстановительной стоимости: характеристики объекта оценки полностью удовлетворяют современным требованиям рынка к подобному роду объектов, объект оценки имеет сравнительно небольшой срок эксплуатации, технологии строительства подобных объектов изменились незначительно, а материалы, использованные при строительстве объекта оценки, активно применяются и сейчас.

С н.с.=ПИ + КИ + ПП, где

ПИ – прямые издержки инвестора;

КИ - косвенные издержки инвестора;

ПП - прибыль предпринимателя.

ПИ=ПЗ+НЗ+СП+О, где

ПЗ –прямые затраты подрядчика на строительство объекта;

НЗ – накладные затраты подрядчика;

СП- сметная прибыль (прибыль подрядчика);

О – лимитируемые и прочие затраты (затраты на временные здания и сооружения, зимнее удорожание строительства, налог на пользователей автодорог, отчисления на создание сметно-нормативной базы, отчисления на нужды пожарной безопасности);

Определение прямых затрат подрядчика осуществлялось на основе применения двух подходов: индексного и ресурсного.

Для реализации индексного подхода была составлена ведомость конструктивных элементов и объемов работ, на основе которой по укрупненным показателям УПБС ВР определялись прямые затраты подрядчика на строительство объекта в ценах 1991 года по трем статьям калькуляции: заработная плата основных производственных рабочих, материалы, эксплуатация машин и механизмов.

Ведомость конструктивных элементов и объемов строительных работ, а также расчет прямых затрат подрядчика на строительство объекта в ценах 1991 года приведены в соответствующих таблицах приложения.

В дальнейшем затраты в базовых ценах 1991 года приводились к дате оценки с помощью последовательного применением индексов изменения стоимости строительства, публикуемых Региональным Центром по Ценообразованию в Строительстве в г. Санкт-Петербурге.

Таблица 24 "Расчет прямых затрат подрядчика индексным методом"

Статья затрат	Значение в ценах 1991 г.	Индекс 1991/1984	Значение в ценах 1984г.	Индекс 2000/1984	Значение в ценах 2001г.
З/п основных производственных рабочих, руб.	117 181	1,66	70 633	25,03	1 767 952
Материалы, руб.	1 270 484	1,66	765 813	34,98	26 788 148
Эксплуатация машин и механизмов, руб.	73 177	1,66	44 109	29,22	1 288 874
в том числе з/п машинистов	18643,14	1,66	11 238	25,03	281 277
Итого прямых затрат, руб.	1 460 842	-	880 556	-	29 844 975

Для реализации ресурсного подхода, в соответствии с рассчитанными объемами работ, определялись объемы требуемых ресурсов. Стоимость нового строительства вычислялась как сумма произведений объемов требуемых ресурсов на соответствующие текущие цены (2001 год) за единицу каждого вида ресурса. Расчет прямых затрат подрядчика ресурсным методом приведен в приложении к настоящей работе.

Итоговая величина прямых затрат подрядчика определялась путем усреднения полученных значений с помощью весовых коэффициентов. Учитывая, что рост цен на разные виды строительных работ и ресурсов неоднороден, а использованные в расчете индексным методом коэффициенты изменения цен на строительную продукцию являются среднегрупповыми показателями, наименьший вес (0,3) присвоен индексному подходу.

Таблица 25 "Определение прямых затрат подрядчика. Сводка"

№ п/п	Метод расчета прямых затрат подрядчика	Вес метода	Прямые затраты, руб.
1	Индексный метод	0,3	29 844 975
2	Ресурсный метод	0,7	20 172 097
	Итого:	1,0	23 073 960

Величина накладных затрат определялась в соответствии с МДС 81-4.99 "Методические указания по определению величины накладных расходов в строительстве", величина сметной прибыли, а также прочих отчислений определялись в соответствии с действующим законодательством РФ и рекомендациями Санкт-Петербургского регионального центра по ценообразованию в строительстве.

Косвенные издержки инвестора представляют собой все иные издержки связанные со строительством объекта оценки, не включенные в смету, в том числе комплекс затрат на проектные и изыскательские работы с учетом необходимых согласований. Косвенные издержки определяются как % от прямых издержек на основе рыночных данных и мнений экспертов – участников рынка. В рамках данной работы величина косвенных издержек определялась методом разбивки на компоненты с их последующей оценкой на основании информации об объектах-аналогах. В данном случае в качестве объекта-аналога был выбран складской комплекс ООО "Петро" работы по реконструкции которого были проведены в 1998-1999 годах. Критерием выбора объекта-аналога являлась схожесть функционального назначения объекта, а также доступность необходимой информации. Часть групп косвенных издержек, не вошедшая в проект ООО "Петро" была оценена на основании консультаций со специалистами АОЗТ "Гипроприбор".

Составление перечня групп затрат косвенных издержек осуществлялось путем рассмотрения процесса застройки земельного участка от получения разрешения на застройку до регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимости. Схема действий инвестора-застройщика приведена на стр. 87-88 настоящей работы.

Таким образом, были выделены следующие компоненты косвенных издержек:

• получение первичной информации об объекте инвестирования;
  
• подготовка инвестиционного предложения и пакета инвестиционно-тендерной документации;
  
• юридическое сопровождение;
  
• затраты на выполнение инвестиционных условий;
  
• выполнение проектно-изыскательских работ;
  
• получение необходимых разрешений в период строительства;
  
• регистрация прав собственности на вновь созданный объект недвижимости.
  

Получение первичной информации

Инвестор и застройщик для принятия решений используют как информацию о конкретных объектах недвижимости, так и о более широкой сфере, охватывающей градостроительную ситуацию, рынок недвижимости и его организационно-правовую структуру. На основании этой информации инвестиционный потенциал конкретного объекта может быть оценен и соотнесен с вероятными конкурирующими на городском рынке проектами.

Подготовка инвестиционно-тендерной документации

Работы по подготовке инвестиционно-тендерной документации включают в себя:

• подготовку предпроектных проработок (градостроительного регламента изменения недвижимости);
  
• проведение рыночной оценки объекта инвестирования;
  
• подготовку проекта инвестиционного договора.
  

Состав инвестиционно-тендерной документации определен распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 08.09.97г. №678-р. Документация состоит из следующих основных документов и разделов:

1. Предварительные заключения отраслевых и территориальных органов Администрации Санкт-Петербурга о принципиальной возможности размещения объекта инвестирования.
   
2. Обобщенная информация, необходимая для разработки предпроектных предложений, включающая в себя: местоположение объекта инвестирования, существующее использование объекта, размер земельного участка, необходимый для реализации проекта, существующее инженерно-транспортное обеспечение, санитарно-эпидемиологические условия и т.д.
   
3. Предпроектные проработки.
   
4. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта инвестирования
   
5. Проект распоряжения губернатора Санкт-Петербурга и решение ГИТК
   
6. Проект инвестиционного договора.
   

Юридическое сопровождение

Процесс получения прав на застройку земельного участка и работы с государственными органами является достаточно специфичным и требует знания его особенностей. Поэтому в общую сумму косвенных издержек инвестора были включены затраты на оплату юридических консультаций и юридическое сопровождение процесса инвестирования.

Затраты на выполнение инвестиционных условий

Право застройки свободного земельного участка реализуется путем заключения инвестиционного договора между КУГИ и инвестором-застройщиком. При этом инвестор принимает на себя пакет дополнительных обязательств, называемых инвестиционными условиями.

К таким условиям могут быть отнесены:

• правовая форма предоставления объекта и результата инвестирования – возможные виды имущественных прав инвестора на объект и результат инвестирования;
  
• условия инженерного обеспечения объекта и результата инвестирования;
  
• обязанности инвестора по соблюдению сроков строительства, проектирования, сдачи в эксплуатацию и т.д.;
  
• установление срока аренды земельного участка на период строительства с его последующей пролонгацией при выполнении условий договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях;
  
• обязанности инвестора по проведению землеустроительных работ на предоставленном ему земельном участке, расселению объекта инвестирования и т.д.
  

Выполнение проектно-изыскательских работ

Для выполнения проектно-изыскательских работ застройщик заключает договор в соответствии с требованиями исходно-разрешительной документации и задания на проектирование объекта с организациями, имеющими государственные лицензии на ведение соответствующих видов деятельности. В отдельных случаях (указанных в АПЗ, ТУ) заказчик должен организовать проведение конкурса на выбор лучшего архитектурного и инженерно-технического решения, которое должно быть использовано в основе реализации проекта. Как правило, конкурсы проводятся за счет средств заказчика по соглашению с КГА.

Получение необходимых разрешений в период строительства

До начала строительства застройщик обязан обеспечить закрепление границ земельного участка в натуре в соответствии с оформленной землеустроительной документацией и получить вместе со строительным подрядчиком разрешение на ведение строительно-монтажных и земляных работ по благоустройству территории.

Разрешения подразделяются на 3 вида:

• разрешение на выполнение всех строительно-монтажных работ по объекту (за исключением монтажа оборудования, подконтрольного Госгортехнадзору России);
  
• разрешение на выполнение отдельных видов строительно-монтажных работ - подготовительных, земляных, прокладка коммуникаций, устройство фундаментов;
  
• разрешения на разборку зданий и сооружений, включенных в список объектов историко-культурного наследия (выдается КГИОП).
  

В соответствии с «Правилами производства работ» (решение Ленгорисполкома от 17.07.1978 №526) и «Положением о Государственной административно-технической инспекции (ГАТИ)», утвержденным приказом губернатора Санкт-Петербурга от 17.12.1996 №43-п, застройщик или подрядные организации, по его поручению ведущие строительство объектов, обязаны получить в ГАТИ разрешение на выполнение работ, связанных с временным нарушением благоустройства территории, закрытием или ограничением движения наземного транспорта или пешеходов.