Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного предприятия

Вид материала

Содержание

Подобный материал:

1 ... 20 21 22 23 24 25 26 27 ... 36

Заключение

На основании расчетов, предположений и методологии оценки, использованных в проведенном анализе, мы оцениваем рыночную стоимость комплекса объектов недвижимости в сумме (без учета НДС):

1 150 000 USD

(один миллион сто пятьдесят тысяч долларов США)

что по курсу ЦБ РФ на дату оценки (28,83 руб./1 USD) составляет

33 154 500 рублей

(тридцать три миллиона сто пятьдесят четыре тысячи пятьсот рублей).

или (с учетом НДС):

1 380 000 USD

(один миллион триста восемьдесят тысяч долларов США)

что по курсу ЦБ РФ на дату оценки (28,83 руб./1 USD) составляет

39 785 400 рублей

(тридцать девять миллионов семьсот восемьдесят пять тысяч четыреста рублей).

Указанное значение рыночной стоимости имущества действительно на дату оценки – 1 мая 2001 года, и может быть распространено на последующие периоды при условии незначительного изменения существующих темпов инфляции.

У подписавших данный отчет не было личной заинтересованности, или какой бы то ни было предвзятости в подходе к оценке объекта, рассматриваемого в настоящем отчете, или в отношении сторон, имеющих к нему отношение. Мы выступали в качестве беспристрастных консультантов. С учетом наилучшего использования наших знаний и опыта, мы удостоверяем, что изложенные в отчете факты, на основе которых проводился анализ, делались выводы и заключения, достоверны и не содержат ошибок.

Оценка проведена с учетом всех ограничений и предпосылок, наложенных условиями исходной задачи. Такого рода ограничения оказали влияние на анализ, мнения и заключения, изложенные в отчете.

Настоящая оценка была произведена в соответствии и на условиях, определенных положениями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", стандартами оценки, утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519, а также Кодексом Этики и Стандартами профессиональной практики Российского общества оценщиков (РОО). Расценки за проведение работ по оценке имущества никоим образом не связаны с величиной стоимости объекта, или с какими бы то ни было иными причинами, кроме как выполнением работ по заключенному договору.

В выполнении оценки принимали участие специалисты:

Блашенкова Ю.В.

Оценщик.

Высшее образование по специальности "Оценка собственности", СПбГТУ, кафедра "Экономика и менеджмент недвижимости".

Диплом о профессиональной переподготовке МИПК при СПбГТУ ПП№362534 «Оценка стоимости недвижимости» от 18 июля 2001 года.

Стаж работы в области оценки 2 года.

Настоящий отчет составлен по заказу ООО «Автотранспорт» 12 октября 2001 года в г. Санкт-Петербурге.

Юридический адрес ЗАО "МКД Партнер": Россия, 190000, Санкт-Петербург, пл. Труда, 2.

Лицензия на осуществление оценочной деятельности № 001679 от 10.10.01 г. (копия прилагается).

Гражданская ответственность ЗАО "МКД Партнер" застрахована в ЗАО САК "Информстрах". Копия страхового полиса № 19/00-009665 (срок действия – с 14.10.2000 г. по 13.10.2001 г.) прилагается.

Генеральный директор ЗАО “МКД Партнер” Н.В.Потеряев

Оценщик Ю.В.Блашенкова

Приложение

Список документов приложения

Пример определения ставок арендной платы – (анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с существующими улучшениями).
Расчет нормы дисконтирования дополнительных доходов, получаемых вследствие использования заемных средств при заключении кредитного договора с имущественным обеспечением.
Форма проводимого опроса экспертов.
Результаты проводимого опроса экспертов.
Ведомость конструктивных элементов и объемов работ по новому строительству объекта.
Расчет прямых затрат подрядчика в ценах 1991 года на основе показателей УПБС ВР.
Расчет прямых затрат подрядчика на основе ресурсного подхода в текущих ценах.
Ведомость конструктивных элементов и объемов работ по капитальному ремонту.
Расчет прямых затрат подрядчика по капитальному ремонту объекта оценки в текущих ценах.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности № 1161539.1 от 09.06.2000г.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности № 1161589.1 от 09.06.2000г.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности № 1161606.1 от 09.06.2000г.
Договор аренды земельного участка №02-3К-03379 от 10.01.2001г.
Договор аренды земельного участка №02-3Д-03378 от 10.01.2001г.
Планы первичных объектов недвижимости.
Технические паспорта ПИБ Выборгского района.
План земельного участка.
Поэтажные планы улучшений.

ПРИЛОЖЕНИЕ

Пример определения ставок арендной платы – (анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с существующими улучшениями)

Определение ставок арендной платы по каждому из рассматриваемых вариантов использования объекта проводилось на основе применения метода сравнения продаж c помощью методики, опубликованной в печатной версии научно-электронного журнала «Проблемы недвижимости», дайджест 2000г., издаваемого НП «Р-Клуб» в статье Кузнецова Д.Д. «Техника метода сравнения продаж: от качественных корректировок к квалеметрической модели» стр.27-35.

При этом были рассмотрены следующие ценообразующие факторы:

удаленность от центра города;
удаленность от ближайшей станции метро;
вид из окон / характер окружения / тип улицы;
престижность местоположения;
состояние основных конструктивных элементов здания;
состояние внутренней отделки;
наличие места для парковки;
удобство подъездных путей;
капитальность улучшений;
наличие и нормальная работа инженерных коммуникаций.

При этом с помощью опроса экспертов компании "МКД-Партнер" была определена карта весовых коэффициентов влияния рассматриваемых ценообразующих факторов для двух принципиально разных типов объектов: объекты административного назначения, объекты производственно-складского назначения.

Для определения ставок аренды были рассмотрены следующие объекты сравнения.

Таблица 37 "Административные здания. Объекты сравнения"

№ п/п	Местоположение	Ставка аренды, USD/кв.м./год	Арендная площадь, кв.м.	Физическое состояние
1	Тореза пр.	132	151	общее состояние удовлетворительное, требуется ремонт внутренней отделки
2	Пархоменко ул.	122	185	требуется комплексный ремонт
3	Полюстровский пр.	134	125	удовлетворительное
4	Светлановский пр.	146	50	удовлетворительное
5	Кантемировская ул.	188	25	общее состояние удовл., внутренняя отделка – евро
6	Лесной пр.	149	63	удовлетворительное

Таблица 38 "Производственно-складские здания. Объекты сравнения"

№ п/п	Местоположение	Ставка аренды, USD/кв.м./год	Арендная площадь, кв.м.	Физическое состояние
1	Литовская ул.	35	2500	после капитального ремонта
2	Михайлова ул.	27	4200	требуется комплексный ремонт
3	Чугунная ул.	20	5200	требуется комплексный ремонт
4	Минеральная ул.	36	2900	хорошее
5	Михайлова ул.	32	3300	удовлетворительное
6	Новолитовская ул.	39	2100	удовлетворительное

ПРИЛОЖЕНИЕ

Оценка ставок арендной платы

Таблица 39 "Административное здание"