Geum.ru

Стоимость полного варианта работы 1000 руб

Вид материалаАнализ
2.3. Обзор рынка ипотечных жилищных кредитов г.Москвы
Глава 3. Пути совершенствования и сценарии развития ипотечного жилищного кредитования в РФ и г.Москва
Риск процентных ставок.
Риск ликвидности.
Подобный материал:
1   2   3   4   5   6   7   8   9

2.3. Обзор рынка ипотечных жилищных кредитов г.Москвы


30 марта 2007 г. в Москве состоялась пятая Всероссийская конференция "Ипотечное кредитование в России", организованная информационным агентством АК&М при поддержке Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). На и приняли участие представители Федерального агентства по строительству и ЖКХ, Министерства экономического развития и торговли РФ, Министерства финансов РФ, Министерства регионального развития РФ, Государственной Думы РФ, Федеральной службы по финансовым рынкам, а также руководители профильных ассоциаций и союзов.

В докладе А.Н. Семеняки, генерального директора ОАО "Агентство по ипотечному ктеризующие развитие рынка ипотечного кредитования в г.Москве.

Для москвичей вопрос улучшения жилищных условий менее актуален (53%), чем для россиян в целом. Как и следовало ожидать, потребность в улучшении жилищных


ВЫРЕЗАНО


недорогого сегмента рынка новостроек общей площадью 54 кв. м среднестатистической семье москвичей потребуется не менее 14 лет, при условии, что она ежемесячно будет откладывать половину всех своих доходов и рост доходов не будет отставать от роста цен на жилье.

В тоже время в городе сохраняется стабильно высокий платежеспособный спрос на жилье со стороны юридических лиц и материально обеспеченных граждан других регионов страны. Как следствие, в последние годы средняя рыночная стоимость жилья в Москве увеличивалась на 30-40% ежегодно и в настоящее время приблизилась к 2000 долл. за кв. м общей жилой площади.

Одним из реальных механизмов обеспечения доступности жилья для москвичей и уменьшения очереди на бесплатное социальное жилье является ипотечное жилищное кредитование. В рамках Московской ипотечной программы действует ОАО Коммерческий банк "Московское ипотечное агентство" со 100% участием города, создана система привлечения долгосрочных финансовых ресурсов ов осуществляется под 10,5-15,5% годовых в рублях.

Предусмотрено использование маневренного жилищного фонда города при выселении заемщиков из заложенного жилья в случае их неплатежеспособности и обращении взыскания на заложенную квартиру.

Однако, несмотря на имеющиеся условия ипотечное кредитование по-прежнему мало доступно для большинства москвичей.

Начиная с 2000 года, в Москве выдано всего 18 тысяч ипотечных кредитов на покупку жилья, что отражено в табл.2.6. Опыт ипотечного кредитования приобрели более 400 банковских организаций. Однако только 18 банков за этот срок преодолели рубеж в 100 выданных под залог жилья кредитов. При этом условия


ВЫРЕЗАНО


кредита на покупку стандартной, из дешевого сегмента рынка столичных новостроек, квартиры.

Таблица 2.6

Количество ипотечных жилищных кредитов, выданных в городе Москве (по данным Росрегистрации)















2005 г.
Итого


























В настоящее время данным способом улучшили жилищные условия более 7 тыс. московских семей (очередников).




В целом ипотека в Москве имеет свои особенности, обусловленные огромным разрывом между себестоимостью и

Глава 3. Пути совершенствования и сценарии
развития ипотечного жилищного
кредитования в РФ и г.Москва

3.1. Основные проблемы и перспективы развития системы
ипотечного жилищного кредитования в России


Ипотечное жилищное кредитование является значимым и перспективным направлением в развитии не только жилищной политики, но и кредитной системы. В мировой практике ипотечный кредит дает возможность банкам получать стабильный гарантированный доход, тогда как в Российской Федерации кредитование под залог жилья не рассматривается пока банками в качестве одного из основных видов деятельности в силу ряда причин, одной из которых является и то, что для российских банков ипотечное кредитование является практически новым видом деятельности. Это связано с тем, что на протяжении более семидесяти лет в России институт ипотеки полностью отсутствовал, начав возрождаться только к концу XX века. Кроме того, этот процесс затормозился в результате кризиса 1998 года, когда структура и направления развития


ВЫРЕЗАНО

    1. кодексы. Судебная практика обращения взыскания на жилье пока носит единичный характер, не отработан механизм реализации заложенного жилья, судебного исполнения принятых решений. Большинство кредиторов до сих пор рассматривает возможность выселения неплатежеспособного заемщика из жилого помещения как мало реальную.17 В результате кредитный риск, связанный с невозможностью выселения заемщика и реализации предмета залога, оценивается достаточно высоко.
    2. Риск процентных ставок. Большинство кредиторов в Москве и Санкт-Петербурге предпочитает выдавать кредиты по фиксированным процентным ставкам в твердой валюте. Это позволяет им избежать потерь в случае обесценения национальной валюты. Однако использование твердой валюты в расчетах при долгосрочном ипотечном жилищном кредитовании населения создает другие проблемы, связанные с тем, что для подавляющего числа заемщиков, получающих доходы в рублях, существует риск так называемого «платежного шока», когда рублевых доходов может оказаться недостаточно, чтобы выплачивать платежи по кредитам в твердой валюте. Во многих регионах страны преобладает мнение, что валютные кредиты (вне зависимости от уровня процентной ставки) недоступны для большей части населения. Но в Москве, где доля населения с высокими доходами и доходами, «привязанными» к курсу доллара США, выше, чем в других городах, кредиты предоставляются в валюте. Кредиторы же, действующие в других регионах страны, либо действуют в рамках отдельных региональных жилищных программ, выдавая льготные кредиты в рублях, либо ориентируются на ставки по рублевым кредитам для населения Сбербанка РФ, которая хотя за последнее время и снизилась, все же остается на достаточно высоком уровне, что ограничивает возможности населения брать долгосрочные кредиты на покупку жилья.

Риск ликвидности. Одним из серьезных препятствий на пути развития ипотечного


ВЫРЕЗАНО


Однако вокруг этого Федерального закона еще до его принятия существовало много разногласий, как среди самих законодателей, так и среди представителей банковского сектора. Дело в том, что во многих развитых странах эмиссию ипотечных ценных бумаг разрешено осуществлять только специализированным ипотечным банкам. В нашей же стране законодатели пошли по пути Испании, разрешив всем банкам, в том числе универсальным, выпускать ипотечные облигации. Проблема заключается в том, что, приобретая ипотечные облигации у универсального банка, инвестор в случае его банкротства по российскому законодательству становится лишь третьим в очереди кредиторов после вкладчиков и работников самого банка, которым следует погасить задолженность по заработной плате.18 Таким образом, у инвестора возникает риск того, что ипотечное покрытие уйдет на выплату долгов другим кредиторам. Владельцу же облигаций может ничего не достаться, так как он вынужден будет ждать, пока банк полностью не рассчитается со своими вкладчиками и сотрудниками. Это обстоятельство заставляет Центральный банк усилить контроль за банками - эмитентами ипотечных облигаций. Кроме того, увеличение степени риска для инвесторов, связанного с покупкой ипотечных ценных бумаг, никоим образом не придает привлекательности данным финансовым инструментам.

Из-за достаточно высокой степени риска, возникающего у кредитора в связи с предоставлением ипотечного займа, возникает еще одна проблема – высокая процентная ставка по кредиту. На сегодняшний день российские операторы неохотно снижают ставки по ипотечным кредитам. В результате средняя по России ставка на сегодняшний день составляет порядка 17% годовых в рублях и 13% - в валюте (по сравнению с 3 – 5 % за рубежом).

Здесь следует отметить, что в некоторых регионах страны, в рамках региональных ипотечных программ, ипотечные жилищные кредиты выдаются на льготных условиях, то есть по сниженной процентной ставке. Производится это, как правило, за счет бюджетных средств, путем субсидирования процентной ставки


ВЫРЕЗАНО


с эксперты об отмене процедуры нотариального удостоверения сделки. По сути, это формальность, которая оборачивается для покупателя большими расходами, равными 1,5% от суммы сделки. Рабочая группа предлагает отказаться от услуг нотариуса при заключении договора ипотеки. К слову, не все банки с этим согласны, считая, что это усложнит процедуру сделки, когда все ее участники будут вынуждены идти в регистрирующий орган. Сейчас по специально оформленной доверенности сторон это делает представитель нотариуса.

В отношении налогообложения у инициаторов есть тоже ряд предложений. Некоторые из них считают, что стоит отказаться от НДС при реализации земли и земельных участков, а также снизить подоходный налог на материальную выгоду продавца недвижимости. Зато можно ввести местные налоги на земельные участки и гаражи, которые создадут дополнительные источники доходов для бюджетов городов и станут регулирующим инструментом.

Сегодня основная проблема для игроков ипотечного рынка - отсутствие «длинных» денег. Решить ее могут ипотечные ценные бумаги и урегулированная система рефинансирования. Александр Семеняка, генеральный директор АИЖК, считает важным внесение в законы поправок об однородности покрытия закладных (именно с их помощью сейчас АИЖК рефинансирует кредиты). Иными словами, выданные кредиты должны обеспечиваться однотипными закладными, что позволит упростить анализ финансовых рисков, связанных с покрытием, и повысит ликвидность самого покрытия, то есть залога по кредиту.

Кроме рефинансирования на рынке важно запустить систему обращения ценных бумаг. Пока на фондовом рынке обращаются облигации трех ипотечных компаний: ПИК


ВЫРЕЗАНО


ожидается в конце 2007 года и 2008 году.