Geum.ru

Стоимость полного варианта работы 1000 руб

Вид материалаАнализ
Глава 2. Анализ практики ипотечного жилищного кредитования в РФ и г.Москве
Традиционная модель.
Перспективы использования традиционной модели в России.
Перспективы применения модели ипотечных облигаций в России
Перспективы применения модели вторичного рынка в России.
Подобный материал:
1   2   3   4   5   6   7   8   9




Рис.1.2.Система программных мероприятий по совершенствованию нормативно-правовой базы в сфере ипотечного кредитования на региональном уровне

Осуществление правовых преобразований на настоящем временном этапе предполагает: развитие финансовой инфрастуктуры, формирование инвестопроводящей системы субъекта РФ (создание региональных операторов, консалтинговых фирм, специализированных подразделений в страховых компаниях и агентствах недвижимости и т.п.); упрощение процедуры регистрации участников Программы (принцип одного окна).

В целях


ВЫРЕЗАНО

  1. а жилых помещений с использованием ипотечного жилищного кредитования»;
  2. Постановление Правительства г.Москвы от 24 декабря 2002 года N 1054-ПП "О мерах по развитию системы небанковского ипотечного кредитования на территории г.Москвы как способа улучшения жилищных условий населения";
  3. Закон г. Москвы от 31 марта 1999 года N 11 "Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве" и ряд др.



Глава 2. Анализ практики ипотечного
жилищного кредитования в РФ и г.Москве

2.1. Зарубежные модели ипотечного жилищного кредитования и возможности их использования в российских условиях


Модели ипотечного кредитования обычно классифицируют по источнику средств, используемых для выдачи ипотечных кредитов. Простейшая из этих моделей основана на использовании в качестве такого источника банковских депозитов. Модель называют депозитной или традиционной.

Традиционная модель.

В рамках этой модели банки выдают физическим лицам ипотечные кредиты наравне со всеми прочими кредитами. Основным источником средств для этих


ВЫРЕЗАНО


диту.

К недостаткам данного механизма следует отнести его сложность и риск возникновения отрицательной амортизации. Когда заемщики вдруг обнаруживают, что, несмотря на то, что они исправно вносят выплаты (причем увеличивающиеся по мере роста индекса зарплаты), их долг не только не уменьшается, но даже увеличивается, они обычно прекращают платить.

Следует отметить, что, несмотря на все недостатки традиционной модели, она достаточно широко используется в странах со стабильной экономикой. Она доминирует в Западной Европе, причем в ряде достаточно высоко развитых стран (например, в Греции) никаких других моделей не существует вовсе.

Важно отметить, что распространенность этой модели в Западной Европе связана с давними традициями использования там переменной процентной ставки.

Перспективы использования традиционной модели в России.

В России коммерческие банки, попытавшиеся заняться в середине 90-х годов ипотечным кредитованием, обнаружили, что у них нет возможности оценивать ни кредитный, ни процентный риски.

Величину риска невозврата (первой составляющей кредитного риска) невозможно оценить, поскольку значительная доля людей не регистрируют основную массу своих доходов и не имеют кредитной истории. Величину второй составляющей нельзя оценить, так как не только неизвестно, сколько времени и средств надо затратить на выселение заемщика в случае дефолта, но и нет уверенности, что это вообще удастся сделать.

Банки нашли способ решить проблему кредитного риска за счет замены кредитования на


ВЫРЕЗАНО


нковские нормы, регулирующие соответствие стоимости заложенного имущества и объема выпущенных ипотечных облигаций.

В большинстве европейских стран только строго ограниченное число банков может заниматься ипотечным кредитованием за счет выпуска ипотечных облигаций. Единственное исключение - Испания, в которой любой банк имеет право выпускать ипотечные облигации. Помимо испанских банков в Европе такие облигации выпускают 73 банка. Все они (за исключением нескольких немецких и двух австрийских) - узко специализированы на этом виде бизнеса. Именно эти банки принято называть ипотечными.11

Около 85% объема рынка ипотечных облигаций Западной Европы приходится на три страны, для которых эта модель традиционна - Данию, Швецию и Германию. При этом в Дании практически все ипотечные кредиты финансируются за счет выпуска ипотечных облигаций, в Швеции - около 70%. На немецком рынке ипотечные облигации занимают около 20%.12

Перспективы применения модели ипотечных облигаций в России

В настоящее время в нашей стране уже принят и вступил в силу закон «Об ипотечных ценных бумагах», который регулирует отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, а также при исполнении обязательств по ипотечным ценным бумагам.

Ипотечными ценными бумагами в законе признаются облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

Облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия.13

Ипотечный сертификат участия - именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное


ВЫРЕЗАНО

  • ной Инструкцией Банка России №110-И;
  • Крипо – совокупная сумма предоставленных кредитов с ипотечным покрытием, которые составляют ипотечное покрытие выпущенных облигаций.

Минимально допустимое значение норматива (Н5) – 20 %.

Кроме того, для банков – эмитентов ипотечных облигаций определены величины и методика расчета дополнительных обязательных нормативов:

а) норматив минимального отношения размера предоставленных кредитов с ипотечным покрытием и собственных средств (капитала) банка:

Крипо

Н17 = -------- х 100 %

К

Минимально допустимое значение норматива – 10 %;

б) норматив минимального соотношения размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием (Н18):


ИП

Н18 = ------- х 100 %, где

Обл
  • ИП – размер ипотечного покрытия,

Обл – объем эмиссии облигаций с ипотечным покрытием, который определяется как сумма их номинальной стоимости и сумма


ВЫРЕЗАНО


этой модели в других странах ничтожны.14

Успехи Соединенных Штатов в деле развития модели вторичного рынка связаны с тем что там действуют три очень крупных кондуита. Из них один - Джинни Мей (GNMA – Government National Mortgage Association) гарантирован правительством США, а два других - Фени Мей и Фреди Мек - хотя формально и считаются частными акционерными обществами, также воспринимаются всеми инвесторами как организации, гарантированные правительством США.

Участники рынка охотно покупают MBS этих кондуитов как бумаги, гарантированные федеральным бюджетом, соглашаясь при этом на доходность даже более низкую, чем по другим ценным бумагам. Таким образом, в ипотечное кредитование направляются крайне дешевые средства, а это обеспечивает низкие ставки по ипотечным кредитам. Однако, поскольку это связано с предполагаемыми (или реальными) государственными гарантиями, получается, что низкие ставки по ипотечным кредитам фактически субсидируются федеральным бюджетом. Величина этой субсидии, по подсчетам различных американских экономистов, составляет от 3,5 до 4 млрд долл. в год.15

Перспективы применения модели вторичного рынка в России.

Концепции американской модели в нашей стране отдано предпочтение на федеральном уровне. Для реализации и развития программы было создано «Агентство по жилищному ипотечному кредитованию», взявшее на себя обязанности кондуита, а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам,


ВЫРЕЗАНО


характерна тем, что накопление и кредитование осуществляются в обычном универсальном банке, в котором создается выделенная система учета для контрактно-сберегательных пассивов и активов.

При закрытой форме создается специальная контрактно-сберегательная организация - специализированный банк, занимающийся исключительно привлечением целевых депозитов и выдачей кредитов бывшим вкладчикам.

У контрактно-сберегательной модели есть одна особенность, делающая ее привлекательной преимущественно для использования в странах, в которых кредитование частных лиц только начинает развиваться. Дело в том, что, решая проблему отсутствия в банках долгосрочных и дешевых источников средств, она одновременно позволяет минимизировать кредитный риск. Накапливая средства, клиент как бы создает свою «кредитную историю». Сведения об аккуратности внесения клиентом ежемесячно денег на депозит вполне могут заменить информацию о том, как он гасил свои предыдущие долги. Кроме того, осуществляя накопления, клиент косвенно дает информацию о своих фактических доходах.

Надо отметить, что у этой модели есть серьезные недостатки. Во-первых, она очень неудобна для клиентов. Клиент не может получить ипотечный кредит, когда ему это требуется, он должен сначала несколько лет ждать, осуществляя накопления.

Во-вторых, требование обеспечения соответствия активов и пассивов по срокам и суммам приводит к тому, что получить кредит он может примерно на тот же срок, в течение которого копил средства, и примерно на накопленную им сумму. Получается, что, пользуясь этой моделью, клиент может сократить срок, требующийся ему для накопления средств на покупку квартиры в два раза по сравнению с тем, сколько ему пришлось бы копить «в чулке».

В большинстве стран мира контрактно-сберегательная модель в той или иной форме была первой моделью, применявшейся, когда у граждан еще не было кредитной истории, а у банков - долгосрочных пассивов. Впоследствии, по мере стабилизации финансовой ситуации в этих странах, развития фондового рынка, появления у многих людей кредитной истории, эта модель стала постепенно вытесняться более удобными моделями, позволяющими получить кредит без долгого периода накопления.

В результате в развитых странах эта модель сохранилась только во Франции - в


ВЫРЕЗАНО


ю по договору с контрактно-сберегательной организацией процессинга, то есть всех процедур, связанных с учетом, оценкой, зачислением средств, выдачей кредитов, получением платежей и так далее.

В России в настоящее время существуют строительно-сберегательные кассы, или ССК, которые действуют по принципам контрактно-сберегательной модели. ССК по своей сути и являются банком, правда, в классическом виде привлекаемые ими во вклады средства населения носят целевой характер: они направляются на строительство жилья.