Geum.ru

Учебно-методический комплекс по дисциплине «Экономика недвижимости» Астана 2010

Вид материалаУчебно-методический комплекс
По третьему критерию
Тема 16. Ипотечное кредитование.
16.1.Ипотечное кредитование в Казахстане
Подобный материал:
1   ...   5   6   7   8   9   10   11   12   13
Поскольку земля – пространственный базис размещения всех других объектов недвижимости, которые с ней прочно связаны, то залог зданий, сооружений, предприятий, обособленных водных объектов и многолетних насаждений практически невозможен без одновременного залога и соответствующих площадей земельных участков. Это обстоятельство, а также уникальность земли, порождаемая ее неподвижностью и фиксированным местоположением, физически определяет центральное место и особую роль земельных участков в общей системе залоговых отношений.
Второй критерий – объект залога – позволяет выделить прежде всего залог имущества и залог имущественных прав. Предметом залога не может быть в сельской местности единственный жилой дом с хозяйственными постройками, если должник и его семья постоянно в нем проживают, кроме случаев взыскания ссуды, выданной под строительство дома.

Самостоятельным и основным видом залога по второму критерию является ипотека – залог предприятий, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующими земельным участком или правом пользования им. Гражданским кодексом Республики Казахстан законодательно закрепляется особая, уникальная роль земли как объекта залога. Установлено, что ипотека зданий и сооружений допускается только с единовременным залогом по тому же договору земельного участка, на котором находятся эти здания или сооружения, либо части участка, функционально обеспечивающие закладываемый объект, либо права его аренды. В настоящее время в РК выделяется семь категорий земель, имеющих неодинаковый режим владения и пользования в зависимости от их назначения. Ограниченны или полностью запрещена оборотоспособность земель связи, транспорта, обороны, природоохранного и рекреационного и иного назначения. Соответственно залог таких категорий земель не допускается. Не могут быть самостоятельным объектом залога и сервитуты.

Самостоятельными объектами залога могут быть земли сельскохозяйственного назначения, незастроенные земли населенных пунктов, обособленные водные объекты, находящиеся в частной собственности. Общее правило: земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

По третьему критерию (условия погашения полученной под залог имущества ссуды) можно выделить девять основных видов залога с тем или иным вариантом взносов на возврат основной задолженности. В практике применяют различные схемы ипотеки. В большинстве случаев предусматривается снижение уровня выплат должником на начальных этапах срока сделки и отнесение основной нагрузки погашения долга на последующие периоды. Подобные модификация залога особенно популярны для тех, кто ожидает роста доходов в будущем: начинающие предприниматели, фермеры, молодые семьи и бизнесмены, инвестирующие средства в объекты с длительным циклом воспроизводства.

Гражданским кодексом РК предусмотрено также, что имущество, находящееся в общей совместной собственности может быть заложено с письменного согласия всех собственников. Участник же общей деловой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. В случае обращения взыскания на эту долю при ее продаже преимущественное право покупки имеют остальные собственники.

Возможен и взаимный или двойной залог, когда каждая сторона выступает одновременно кредитором и должником, представляя залог в обеспечение своего долга по схеме:


Тема 16. Ипотечное кредитование.

Ипотека – это один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае не исполнения залогодателем обязательства получить удовлетворения за счет заложенной недвижимости. Ипотека может использоваться в обеспечение любого денежного обязательства, в том числе и обязательства по кредитному договору, что обуславливает существование ипотечного кредита.

Цель ипотечной системы – предотвратить опасности, связанные с негласными способами установления прав на недвижимость. Земля – легко обращаемый товар, а значит, всегда есть риск, как для покупателей, так и для кредиторов по закладным, что эта собственность не освобождена от долгов или заложена. Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово стало употребляться для обозначения залога.

Большое значение для ипотечного кредитования имеет юридическое оформление сделок, поскольку в основе этих сделок лежит право собственности или право хозяйственного владения на закладываемую недвижимость. Законодательство предусматривает определенный порядок его оформления.

Субъектами договора о залоге являются:
  • стороны договора о залоге (залогодатель и залогодержатель) – юридические и физические лица;
  • регистрирующий орган;
  • держатель единого залогового реестра.

Договор об ипотеке заключается в письменном виде и должен быть нотариально удостоверен. Он может предусматривать значительную свободу действия залогодателя:
  • возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретения долга по обязательству;
  • сдачу имущества в аренду;
  • обременение имущества новыми долгами и т.д.

Разновидностью залога является заклад. В этом случае заложенное имущество передается залогодержателю во владение на период до исполнения обеспечиваемого им обязательства по кредиту. Ипотека предприятия распространяется на все его имущество, включая основные фонды и оборотные средства, а также иные ценности, отраженные в самостоятельном балансе предприятия, если иное не установлено законом или договором. Предприятия, за которыми государственное имущество закреплено на основе хозяйственного владения или оперативного управления, осуществляют залог с согласия собственника этого имущества Госкомимущесмтвом РК, котороеможет дать согласие на передачу в залог имущества только после оценки хозяйственного состояния залогодателя, содержания договора банковской ссуды, договора залога, при наличии документов, устанавливающих необходимость осуществлять залог государственного имущества.

Согласие Госкомимущесмтва РК на залог должно быть получено до поступления в силу основного договора.

В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья разделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно его будущему владельцу, и на ссуды, выдаваемые подрядчикам.

Кредитование жилищного строительства производится при условии отвода застройщику в установленном порядке земельного участка и наличия разрешения соответствующих органов на строительство жилья. Кредит на строительство (реконструкцию) жилья предоставляется в рамках, предусмотренных проектами и договорами подряда на осуществление строительно-монтажных работ, сроков и стоимости строительства (реконструкции).

Объектами кредитования выступают:
  • приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство;
  • строительство (реконструкция жилья);
  • приобретение жилья.

В зависимости от объекта кредитования банки предоставляют три вида жилищных кредитов:
  • земельный;
  • строительный;
  • кредит под приобретение жилья.

В положении о жилищных кредитах сказано, что выдача кредитов на жилищное строительство осуществляется путем открытия кредитной линии, при этом ссуда выдается заемщику по частям, соответствующим стоимости этапов строительно-монтажных работ.

В процессе финансирования строительства банк осуществляет контроль за целевым расходованием денежных средств и соблюдением графика строительства.

Сумма выдаваемого банком кредита не должна, как правило, превышать 70% от стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии, что остальная часть затрат осуществляется заемщиком.


16.1.Ипотечное кредитование в Казахстане

Традиционная советская система жилищного финансирования соответствовала проводимой жилищной политике в целом и заключилась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья его бесплатном представлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.

Если исходить из количественных показателей, жилищная ситуация в Казахстане выглядит вполне благополучной – при населении в 15 млн. человек общая площадь жилья в Республике составляет 253 млн. кв. метров, т.е. в среднем около 17 кв. метров на человека. Однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что в этой сфере имеются достаточно серьезные недостатки.

Для обеспечения жильем 264 тысяч семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, состоящих на учете в соответствующих службах акимов, и переселения из имеющегося в республике более двух миллионов квадратных метров аварийного и ветхого жилищного фонда необходимо ежегодно строить не менее 3-3,5 млн. кв. метров нового жилья.