Учебно-методический комплекс по дисциплине «Экономика недвижимости» Астана 2010

Вид материала

Учебно-методический комплекс

Содержание Тема 13. Земельный рынок в Республике Казахстан и его аспекты. 13.1. Земельный фонд Республики Казахстан. Земельный фонд РК в соответствии с целевым назначением подразделяются на следующие категории 13.2. На территории Республики Казахстан по природным условиям выделяются следующие зоны 13.3. Категории земель сельскохозяйственного назначения и ее состав. 13.3.1 Право землепользования. 13.3.3. Правовой режим условной земельной доли 13.3.4. Возмещение потерь сельскохозяйственного производства. 13.4. Право собственности на землю. 13.5. Земельный кадастр.

Подобный материал:

• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Экономика и управление в акционерных обществах», 610.54kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Институциональная экономика» Для специальности:, 1370.37kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине: «анализ проектов» для студентов специальностей, 2311.99kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Управление рисками» Для специальности:, 1692.15kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Предпринимательство» Для специальности:, 1481.44kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «финансы» астана, 2010, 1311.57kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «почвоведение» Астана 2010, 262.67kb.
• Учебно-методический комплекс для студентов по дисциплине «оценка бизнеса и инноваций», 4385.11kb.
• О. А. Миронова учебно-методический комплекс по дисциплине «основы таможенного дела», 679.3kb.
• О. А. Миронова учебно-методический комплекс по дисциплине «Международные валютно-кредитные, 747.07kb.

Тема 13. Земельный рынок в Республике Казахстан и его аспекты.

На рынке земли объектом торговли является право принадлежности земли, т.е. либо право собственности на нее, либо право пользования ею, либо то и другое вместе взятое. По Конституции Республики Казахстан земля не может быть объектом купли-продажи, следовательно, нет рынка собственности на нее, а право собственности может возникнуть как не постоянное, переходное. Однако в качестве объекта рынка (сделки) может выступить право пользования. Поэтому когда в Казахстане говорят о рынке земли, то речь идет главным образом о переходе права пользования землей, которое имеет очень широкий смысл, включая реальное право пользования, право аренды, право залога и ипотечного кредитования. В абсолютном большинстве случаев в Казахстане на рынке приобретается право пользования землей, находящейся в государственной собственности.

Развитие земельных отношений в Казахстане, с приобретением независимости, можно условно разделить на три этапа. Начало, которым положили четыре закона, принятые Парламентом республики в первые годы реформ: «О крестьянском хозяйстве», «Земельный кодекс», «О земельной реформе», «О земельном налоге». В результате их реализации был пройден первый этап земельной реформы (1990-1993 г.г.): прошло перераспределение земельного фонда, положено начало созданию разнообразных форм хозяйствования на земле, закреплено право на землю за гражданами и юридическими лицами. Бывшие совхозы и колхозы были преобразованы в предприятия с коллективно-деловой формой собственности на землю и средства производства, в акционерные общества, хозяйственные товарищества, кооперативы, малые предприятия, крестьянские хозяйства и их ассоциации. Но с внедрением рыночных отношений во все сферы народного хозяйства исключительная собственность государства на землю стала сдерживать эти процессы.

Второй этап развития земельных отношений (1994-1995 г.г.) связан с адаптацией земельного законодательства к условиям рынка. Президент РК издал ряд указов, способствующих вовлечению земли в рыночные отношения посредством введения института купли-продажи права землепользования при сохранении государственной собственности на землю «О некоторых вопросах регламентирования земельных отношений от 24.01.1994 г., 1516 и «О дальнейшем совершенствовании земельных отношений» от 5.04.1994 г. 1639.

Третьим этапом реформирования стало введения института частной собственности на землю. Указ Президента РК «О земле», имеющий силу закона, который был принят 22.12.1995 г., стал важнейшим законодательным в сфере регулирования земельных отношений в республике. В нем продекларировано, что законодательством признаются государственная и частная собственность на землю. Была признана возможной передача в частную собственность граждан РК земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства. В республике появилось почти 3,5 млн. собственников таких земельных участков общей площадью более 350 тыс. га.

Кроме того, в частную собственность граждан и негосударственных юридических, включая и иностранных, согласно указу, могут находиться земельные участки, необходимые для технологической деятельности предприятий. Например, в частную собственность могут приобретаться земельные участки под строительство фабрик, заводов, магазинов, ресторанов, офисов, жилых домов, гаражей и др.

Собственники земельных участков вправе совершать в отношении своих участков любые сделки, не запрещенные законодательством. Таким образом, земля в Казахстане впервые стала объектом купли-продажи.

Третьи этап завершился принятием Парламентом РК 24 января 2001 г. закона «О земле». Он был принят после длительных дебатов с участием широкой общественности и неоднократным возвращением проекта закона в правительство. Однако, закон от Указа Президента от 22 декабря 1995 г. отличается только вопросами организации земельных отношений, а основополагающие постулаты этих (земельных) отношений повторились, как в указе. Главное в законе это то, что вновь не введена частная собственность на земли сельскохозяйственного назначения, где земля является основным средством производства.


13.1. Земельный фонд Республики Казахстан.

Для того, чтобы анализировать качественный и количественный состав земельных участков на рынке земли и давать им достоверную стоимостную оценку необходимо иметь представление о категориях земель на территориях Республики Казахстан, представление в каких природно-климатических зонах те или иные земельные участки расположены и в связи с этим делать анализ о их возможном использовании и возможных доходах от их использования.

В соответствии со ст. 1 Закона «О земле» земельный фонд РК различают по категориям и распределяют по зонам в зависимости от целевого назначения земель природно-климатических условий:

Земельный фонд РК в соответствии с целевым назначением подразделяются на следующие категории:

1. 
   земли сельскохозяйственного назначения;
   
2. земли населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов);
   
3. земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения.
   
4. земли особо охраняемых природных территорий, земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
   
5. земли лесного фонда;
   
6. земли водного фонда;
   
7. земли запаса.
   

13.2. На территории Республики Казахстан по природным условиям выделяются следующие зоны:

1. 
   лесостепная;
   
2. степная;
   
3. сухостепная;
   
4. полупустынная;
   
5. пустынная;
   
6. предгорно-пустынно-степная;
   
7. субтропическая пустынная;
   
8. субтропическо-предгорно-пустынная;
   

13.3. Категории земель сельскохозяйственного назначения и ее состав.

В соответствии со статьей 79 Закона «О земле», землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, замкнутыми водоемами, мелиоративной сетью, постройками и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.

К сельскохозяйственным угодьям относятся: пашня, залежь, земли, занятые многолетними насаждениями, сенокосы и пастбища.

Сельскохозяйственные угодья подлежат особой охране. Использование этих земель в целях, не связанных с сельскохозяйственным производством, допускается в исключительных случаях (статья 72 Закона «О земле»).

Порядок перевода сельскохозяйственных угодий из одного виды в другой устанавливается Правительством Республики Казахстан в соответствии с законом.

13.3.1 Право землепользования.

Земли сельскохозяйственного назначения предоставляются:

1) в землепользование – физическим и юридическим лицам Республики Казахстан для товарного сельскохозяйственного произвосдвта, защитного лесоразведения, научно-исследовательских, опытных и учебных целей, ведения подсобного сельского хозяйства, огородничества и животноводства;

2) в частную собственность — гражданам Республики Казахстан для раз­вития личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства;

3) иностранным лицам без гражданства во временное землепользование на условиях аренды сроком до 10 лет.

4) Физические и юридические лица Республики Ка­захстан, получившие земельные участки для организации товарного сельскохо­зяйственного производства, вправе в общих интересах объединяться в соответ­ствии с законодательством в коллективы для осуществления местных социаль­ных программ аула (села) и ведения совместного хозяйства.

5) В целях перераспределения земель между производителями сельскохо­зяйственной продукции создается специальный земельный фонд за счет земель сельскохозяйственного назначения и земель других категорий. В специальный земельный фонд не включаются участки земель, состояние которых не позво­ляет выращивать сельскохозяйственную продукцию, соответствующую сани­тарным нормам и требованиям. Порядок создания специального земельного фонда устанавливается Правительством Республики Казахстан.


13.3.2. Земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

1. Для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства земельные участ­ки предоставляются гражданам на праве временного землепользования (крат­косрочное до 5 лет и долгосрочное до 49 лет).

Преимущественным правом получения земельного участка для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства пользуются граждане, обладающие специальными сельскохозяйственными знаниями и квалификацией, имеющие практический опыт работы в сельском хозяйстве и проживающие в данном районе, городе, ауле (селе), поселке.

2. Гражданам, выходящим из состава реорганизуемых государственных сельскохозяйственных организаций, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйствапредоставляются из земель указанных организаций земельные уча­стки, кадастровая оценка которых должна быть на уровне средней по хозяйству (по угодьям).

3. За гражданами, получившими земельные участки для ведения кресть­янского (фермерского) хозяйства и имеющими жилой дом в ауле (селе), сохра­няется приусадебный земельный участок на праве собственности, который не включается в состав земельного участка крестьянского (фермерского) хозяйства.

4. Гражданам, не являющимся работниками сельскохозяйственных орга­низаций, земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяй­ства предоставляются из земель специального земельного фонда и запаса,

5. Порядок предоставления земельных участков для ведения крестьян­ского (фермерского) хозяйства и осуществления в иной форме предпринима­тельской деятельности, связанной с производством сельскохозяйственной про­дукции, а также использования земельных участков для целей, не связанных с основным целевым назначением, определяется законодательством.


13.3.3. Правовой режим условной земельной доли

1. Работники реорганизуемых или ликвидируемых государственных сельскохозяйственных организаций, а также пенсионеры и лица, занятые в производственной и социально-культурной сферах обслуживания данных ор­ганизаций и проживающие на их территории, имеют право на определенную в соответствии с законодательством условную земельную долю.

На получение земельного участка в соответствии с условной земельной долей для организации крестьянского (фермерского) хозяйства или иной пред­принимательской деятельности, связанной с сельскохозяйственным производ­ством, из землепользования реорганизуемой организации обладатель условной земельной доли подает ходатайство в местный исполнительный орган, обла­дающий правом предоставления права землепользования, и на имя реоргани­зуемой организации, из которой он хочет выделиться.

2. Разделу на условные земельные доли подлежат сельскохозяйственные угодья реорганизуемых или ликвидируемых государственных сельскохозяйст­венных организаций в пределах границ их землепользования, за исключением земельных участков:

1) вошедших в черту населенных пунктов;

2) включенных в состав специального земельного фонда района;

3) подвергшихся сверхнормативному радиационному загрязнению или иным образом представляющих угрозу жизни и здоровью населения:

4) нарушенных при разработке полезных ископаемых и не рекультивированных в состояние, пригодное для использования их по назначению;

5) участков отгонного животноводства, находящихся во временном землепользо­вании.

3. Размер земельной доли рассчитывается:

1) в гектарах путем деления общей площади сельскохозяйственных уго­дий, находившихся в землепользовании сельскохозяйственной организации, на число лиц, имеющих право на условную земельную долю;

2) в балло-гектарах (балл бонитета почвы, умноженный на площадь) пу­тем деления суммы балло-гектаров сельскохозяйственных угодий, находив­шихся в землепользовании сельскохозяйственной организации, на число лиц, имеющих право на условную земельную долю.

4. Право граждан на условную земельную долю удостоверяется свиде­тельством о праве на условную земельную долю.

5. Выделение земельных участков в счет условных земельных долей производится в порядке землеустройства с учетом создания условий рацио­нального использования земель, оставшихся у землепользователей.

6. Обладатели права на условную (персонифицированную) земельную долю имеют право:

1) передать право на условную (персонифицированную) земельную долю в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ или в каче­стве взноса в производственные кооперативы, образуемые на землях ликвиди­рованных или реорганизованных государственных сельскохозяйственных ор­ганизаций;

2) на получение земельного участка в соответствии с условной (персо­нифицированной) земельной долей для организации крестьянского (фермер­ского) хозяйства или иной деятельности, связанной с сельскохозяйственным производством;

3) передать по наследству или произвести отчуждение права на условную (персонифицированную) земельную долю.

7. Обладатели права на условную (персонифицированную) земельную долю, передавшие принадлежащие им права в качестве вклада в уставный ка­питал хозяйственных товариществ или в качестве взноса в производственные кооперативы, а также вошедшие в состав крестьянских (фермерских) хозяйств, утрачивают права на условные (персонифицированные) земельные доли. Ука­занные лица имеют право выхода из состава участников (членов). При выходе из состава участников (членов) для образования крестьянского (фермерского) хозяйства или иной деятельности, связанной с сельскохозяйственным произ­водством, они имеют право на выдел (раздел) в натуре доли или пая. включая земельный участок. При этом местоположение выделяемого в натуре земель­ного участка определяется в порядке, предусмотренном в учредительных до­кументах хозяйственных товариществ, производственных кооперативов, кре­стьянских (фермерских) хозяйств, или соглашением сторон.

9. Скотопрогонные трассы долгосрочного пользования

1) Для перегона скота сельских товаропроизводителей на сезонные паст­бища, к мясокомбинатам и на пункты закупки скота предоставляются земель­ные участки под скотопрогонные трассы долгосрочного пользования, как пра­вило, по пастбищным уго­дьям вдоль границ землепользовании в размерах, обеспечивающих под­ножным кормом перегоняемый скот.

2) Земельные участки под скотопрогонные трассы долгосрочного пользо­вания, предназначенные для перегона скота в пределах одного района, предос­тавляются районным исполнительным органом.

Для перегона скота по территории нескольких районов решение о пре­доставлении земельных участков под скотопрогонные трассы принимает обла­стной исполнительный орган.

3) Лица, являющиеся землепользователями скотопрогонных трасс долго­срочного пользования, обязаны сооружать на них необходимое количество ко­лодцев, площадок для водопоя и отдыха скота, строений и сооружений, обес­печивающих соблюдение экологических требований и нормальную эксплуата­цию трасс, беспрепятственно допускать перегон скота в согласованные с орга­нами ветеринарного надзора сроки.

4) Выделение скотопрогонных трасс временного (сезонного) пользования без предоставления земельных участков на праве землепользования произво­дится по правилам сервитута (статья 53 настоящего Закона).

13.3.4. Возмещение потерь сельскохозяйственного производства.

1. Потери сельскохозяйственного производства, вызванные изъятием

сельскохозяйственных угодий для использования их в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства, подлежат возмещению в целях сохранения уровня сельскохозяйственного производства путем восстановления площадей сельскохозяйственных угодий и их качества.

Эти потери компенсируются, помимо возмещения убытков, предусмот­ренных статьей 120 «Закона о Земле».

2. Возмещение потерь сельскохозяйственного производства производит­ся лицами, которым предоставляются земельные участки из земель сельскохо­зяйственного назначения для нужд, не связанных с ведением сельского хозяй­ства, а также лицами, для которых устанавливаются охранные, санитарные и защитные зоны.

3. От возмещения потерь освобождаются физические и юридические ли­ца, которым земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда предоставляются для:

1) индивидуального жилищного строительства, строительства школ, дет­ских дошкольных учреждений, лечебных заведений и объектов культурно-бытового назначения в границах населенных пунктов;

2) строительства мелиоративных систем;

3) строительства прудовых и озерных рыбных хозяйств, рыбопитомни­ков, нерестово-выростных хозяйств и рыбоводных заводов;

4) строительства объектов, обеспечивающих охрану окружающей среды, не вызывающих ухудшения состояния прилегающих земельных угодий;

5) лесомелиорации деградированных угодий, земель, загрязненных хи­мическими и радиоактивными веществами.

Потери не возмещаются также при предоставлении земельных участков заповедникам, национальным, зоологическим и дендрологическим паркам, бо­таническим садам, а также в иных случаях, предусмотренных законодательны­ми актами Республики Казахстан.

4. Размеры и порядок определения потерь сельскохозяйственного производства, подлежащих возмещению, устанавливаются Правительством Республики Казахстан.


13.4. Право собственности на землю.

Собственность является юридической концепцией. Собственность представляет собой совокупность частных прав владения. Для того чтобы различать недвижимость, материально понятие, и право владения, юридический термин, право владения объектом недвижимости называют правом собственности на недвижимость (real property). Юридический термин для объектов физического мира, не являющихся недвижимостью, - движимое имущество (personalty), а право владения им называют правом собственности на движимое имущество (personal property). Слово собственность, употребленное без дополнительного определения или идентификации, может относиться как к недвижимости, так и к движимому имуществу или их комбинации.

Право собственности на землю – это основа для формирования рынка на землю и регулирования рыночных отношений. Нет прав собственности нет возможностей6. Иностранцы, лица без гражданства, а также иностранные юридические лица пользуются правами и несут обязанности в земельных отношениях наравне с гражданами и юридическими лицами Республики Казахстан, если иное не предусмотрено настоящим Законом или другими законодательными актами.

7. Права землепользования других государств на территории Республики Казахстан возникает в соответствии с международными договорами, ратифицированными Республикой Казахстан.


13.5. Земельный кадастр.

13.5.1.Назначение и уровни земельного кадастра.

Появление многообразия форм собственности на землю требует принципиального изменения подходов к ее учету. При государственной монополии был важен анализ обобщаемых на разных уровнях управления сведений о количественных и качественных характеристиках территорий (в основном сельскохозяйственных угодий). Сегодня необходимо рассматривать участки как обособленные объекты права. При этом под их учетом следует понимать фиксацию в документах характеристик, позволяющих однозначно определять на местности физические границы прав, подлежащих государственной регистра­ции. Прежний земельный кадастр не годится, поскольку он создавался в усло­виях государственной собственности на землю и описывал лишь сельскохозяй­ственные земли. При увеличении ставок и роли земельного налога важно иметь информационную базу данных с характеристиками городских участков. Город­ские земли уже приносят около 80% земельного налога.

Кадастр позволит идентифицировать земельные участки, обеспечить га­рантии прав их собственникам, быстрее разрешать имущественные споры. Он будет включать подробное геодезическое, географическое, гелогическое, эко­логическое, хозяйственное описание земельных участков, сведения об их юри­дическом статусе (кто владелец, когда и кем выданы документы, подтвер­ждающие право на собственность или на аренду, каковы ограничения на ис­пользование участка и т.д.). Каждому учстку будет присвоен свой номер. Сис­тему кадастра предполагается построить на трех уровнях.

На первом уровне - в районе или городе будет находиться кадастровая служба местного земельного комитета, в компьютерном банке данных которой должны содержаться сведения о каждом участке на конкретной территории. Сюда станут обращаться рядовые землепользователи за документами об их зе­мельном участке, от качества которого напрямую зависят его залоговая стои­мость, арендная плата и земельный налог. К тому же частное лицо и организа­ция, покупая или арендуя участок, должны получать сведения о всех ограниче­ниях на его использование. С развитием ипотечного кредитования и банки начнут активно запрашивать сведения о земельных участках.

На втором уровне - в областных управлениях будет скапливаться и сис­тематизироваться информация с мест, которую станут использовать областная администрация и законодательное собрание для проведения земельной поли­тики субъекта Федерации.

На третьем уровне - в федеральном органе, ответственном за ведение кадастра, будет собираться полная информация по стране, опираясь на кото­рую правительство получит возможность осознанно, с открытыми глазами формировать федеральную земельную политику.

Достичь такой перспективы мешает недостаток финансирования. Созда­ние кадастровой системы началось в 1991 г. с определения общего объема ра­бот и межевания (определения границ владений каждого собственника). От традиционных методов сбора информации пришлось отказаться, поскольку ка­тастрофически не хватало денег, геодезистов, теодолитов и даже простых ру­леток. Использовалась аэрофотосъемка. В то время начали быстро выдавать свидетельства о праве собственности на землю, не имея точной информации, которая мало кого волновала, когда налог на землю был копеечным. Но она важна для операций с землей на рынке. Вместе со свидетельством выдавали карту участка - увеличенную фотографию, сделанную с воздуха, на которой были обозначены его границы.

Региональным администрациям предлагается ускорить создание кадаст­ровой системы за счет кредитов. Благодаря наведению порядка и тем самым увеличению поступления земельного налога в местный бюджет администрация сможет рассчитаться с банками и получать доход. Как показывает мировой опыт, если информация предоставляется за плату, кадастровые системы становятся самоокупаемыми. Например, в Швеции затраты на обслуживание кадастровой системы составляют 400-500 млн. крон в год, а доход она дает 5 млрд. крон.

Чтобы решиться на такой шаг, нужна политическая воля. Администрации некоторых субъектов к кадастру относятся сдержано. С его появлением они лишаются возможности почти бесконтрольно пользоваться землей, распределяя ее по собственному усмотрению. Специалисты полагают, что, рассчитывая на более быструю отдачу, опись земли лучше начинать с городов, а не с отдаленных округов, поскольку ее стоимость существенно зависит от местоположения и других характеристик. Городские земли приносят примерно 80% земельного налога. К примеру, в 1996 г. в Москве было собрано 548 млрд. рублей земельного налога, а не всей территории Алтая – лишь 12 млрд. Что касается доходов от земельных сделок в Республике Казахстан, то следует предположить, что доля доходов на рынке земель сельскохозяйственного назначения будет иная, так как Казахстан в большей части Республика – аграрная и земельным кадастром сельскохозяйственного назначения следует заниматься на должном уровне.