Учебно-методический комплекс по дисциплине «Экономика недвижимости» Астана 2010

Вид материала

Учебно-методический комплекс

Содержание 4.4. Виды рынков недвижимости Первичный рынок Организованный рынок Биржевой рынок Внебиржевой рынок I. Рынок жилья. II. Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости 1) На рынке офисов 2) Рынок торговых помещений. 4) Рынок промышленной недвижимости. Тема 5. Сделки на Казахстанском рынке недвижимости. 5.1. Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом. 5.2. Форма сделок с объектами недвижимости 7.1. Понятие аукциона 7.2. Алгоритм проведения аукциона

Подобный материал:

• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Экономика и управление в акционерных обществах», 610.54kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Институциональная экономика» Для специальности:, 1370.37kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине: «анализ проектов» для студентов специальностей, 2311.99kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Управление рисками» Для специальности:, 1692.15kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Предпринимательство» Для специальности:, 1481.44kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «финансы» астана, 2010, 1311.57kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «почвоведение» Астана 2010, 262.67kb.
• Учебно-методический комплекс для студентов по дисциплине «оценка бизнеса и инноваций», 4385.11kb.
• О. А. Миронова учебно-методический комплекс по дисциплине «основы таможенного дела», 679.3kb.
• О. А. Миронова учебно-методический комплекс по дисциплине «Международные валютно-кредитные, 747.07kb.

4.4. Виды рынков недвижимости

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам: виду финансового акти­ва, географическому фактору, функциональному назначению и дру­гим показателям.

Первичный рынок в Казахстане формируется за счет приватизации го­сударственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и вещных прав. Он обеспечивает передачу недви­жимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с дру­гими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Организованный рынок — это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодатель­ством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспе­чивает надежность совершаемых операций.

Биржевой рынок — это купля-продажа объектов на бирже недвижимости, на конкурсах и аукционах, проводимых комитетами государственного и муниципального имущества, земельными органами, ко­митетами муниципального жилья или специально уполномоченными организациями.

Внебиржевой рынок — это совершение сделок за пределами биржи. Он может быть организованным и неорганизованным. Организован­ный внебиржевой рынок основывается преимущественно на компью­терных системах связи лицензированных риэлтерских агентств.

Увеличение стоимости земельного участка в зависимости от наличия коммуникаций, в процентах: Транспортные пути – 10-15%, Электроэнергия – 15-20%, Водоснабжение – 10-15%, Газоснабжения – 15-25%, Канализация – 10-15%, Теплоснабжение – 10-15%, Коммуникации связи – 3-5%.

Важную роль играет и выбор ниши рынка, т.е. небольшой части его, незанятой или недостаточного используемой конкурентами и четко очерченным кругом покупателей.

Различают следующие сегменты недвижимости: рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости, рынок земельных участков.

I. Рынок жилья. Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала широкую прослойку собственников – владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда.

Действовавшая ранее распределительного система жилья привела к невысокой дифференциации групп населения и социальных слоев по обеспеченности жильем.

В то же время переход на рыночные отношения привел к сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который ранее был основным источником капиталовложений в жилищное строительство.

Основную группу покупателей, формирующих в настоящее время спрос на жилье, составляет 4-6 %, населения, в которую входят семьи с высокими доходами. Следовательно, как только начнется устойчивое развитие экономики, станет повышаться благосостояние казахстанцев, ускоренными темпами начнется рост спроса населения на жилье.

Рынок жилья в свою очередь подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья.

1) Городской жилой фонд делится на несколько групп, учитывающих характер застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройка сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье. При этом качество жилья и его местоположения являются основными параметрами, влияющими на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье.

2) Организация рынка загородного жилья связана со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство. Несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране рост достаточно зажиточной прослойки населения активизировал спрос на загородные дома, коттеджи. Спрос на загородное жилье зависит от местоположения),едпочтение отдается ближайшему пригороду, например в горах, наличию современных коммуникаций (электричество, газ, канализация, водопровод, телефон), близость мест отдыха (горы, водоемы, лес), обеспечение личной безопасности и сохранности имущества. Как отмечают специалисты:

Отсутствие достаточного предложения на рынке загородных домов резко отличает его от рынка городского жилья, и это порой ведет к дезинформации продавца относительно реального уровня цен".

Основные составляющие на рынке загородного жилья: новое строительство (застройка), старая застройка, незавершенное строительство. На всплеск деловой активности казахстанцев на этом рынке влияет время года (осень - затухание рынка, весна-лето - период подъема).

II. Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на этом рынке.

На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно. Величина арендной ставки зависит от типа и месторасположения помещения, наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей, количества телефонных линий, близость к основном городским магистралям, удобство подъезда.

Этот рынок подразделяется на несколько сегментов, которые дифференцируются по функциональному назначению: офисные, торговые, складские, производственные.

1) На рынке офисов в Казахстане сформировалось три основных сектора:

• престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. Арендная ставка а таких помещениях очень высокая. По этой причине некоторые казахстанские предприниматели арендуют первоклассные офисы за рубежом по более доступным ценам.
  
• Вторую группу образуют офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных и качественно отремонтированных квартирах большого размера. Арендные ставки здесь приемлемы для успешно работающих фирм, на этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет.
  

Рынок офисных помещений имеет хорошую перспективу для своего развития, так как свобода ведения предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых предпринимательских структур, нуждающихся в помещениях для их функционирования.

2) Рынок торговых помещений. Главным фактором успешной деятельности предприятий торговли является выгодное месторасположение, именно оно определяет объем товарооборота. Наибольшим спросом пользуются торговые помещения, расположенные рядом с главными транспортными узлами, станциями различных видов сообщения. Преобладающей формой сделок на рынке торговых помещений в центре города является купля-продажа торговых помещений, за пределами центра - аренда помещений. Ставки арендной платы в центре и на окраине отличаются в несколько раз. Многие покупатели сначала берут торговое предприятие в аренду, чтобы проверить, пойдет или нет торговля в данном месте, а затем покупают его. Получает развитие практика, когда арендуется земельный участок, на котором осуществляется торговля с автомашин или из контейнеров.

3) Динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости является рынок складских помещений. Для него характерна стабильность, устойчивость спроса и предложения, цен. На рынке предлагаются специализированные склады, оснащенные погрузоразгрузочной техникой, отапливаемые, имеющие надежную охрану, ангары, подвальные и полуподвальные помещения в административных зданиях и др. Особо выделяются таможенные склады.

В настоящее время применяются следующие основные формы предоставления складских помещений: аренда, ответственное хранение груза, ответственное хранение со страхованием.

Ставки арендной платы на рынке складских помещений дифференцированы в зависимости от степени оборудованности склада, его месторасположения, удаленности от транспортных узлов. Предложение на рынке складов имеет тенденцию роста. Затраты на складское хозяйство значительно ниже затрат на жилье, офисные помещения. Увеличение потребности на складские объекты по мере увеличивающегося числа хозяйствующих субъектов будет предъявлять гарантированный спрос на складские помещения.

4) Рынок промышленной недвижимости. Для вновь образующихся производственных структур, для перепрофилирования действующих нужны производственные площади. Большая часть производственных площадей предлагается в долгосрочную аренду. Требования к производственным помещениям зависят от специфики и технологии производства, требований по пожарной и экологической безопасности. В связи с продолжающимся экономическим кризисом продажа предприятий как имущественных комплексов не получила широкого распространения. Из-за несовершенства методической базы и опасений социального характера пока не распространяется процедура банкротств.

Наибольший интерес деловые круги проявляют к промышленной недвижимости, расположенной в регионах, из-за значительной дешевизны. Перспектива этого рынка зависит от перспективы развития национальной экономики.

5) Рынок земельных участков. Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В Казахстане рынок земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками, небольшое число операций с землями выкупленных предприятий.

Купля-продажа и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками.

Спрос и цена реализуемых участков зависит от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства), удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса.

Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.


Тема 5. Сделки на Казахстанском рынке недвижимости.

Отношения собственности и вещные права субъектов рынка недвижимости реализуется с помощью различного рода сделок, участники которых должны обладать правоспособностью и дееспособностью.

Правоспособность – это способность иметь гражданские права и нести обязанности, а дееспособность – это способность своими действиями приобретать и осуществлять права, создавать обязанности и исполнять их.

Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент завершение его ликвидации. Она может быть универсальной (общей), позволяющей совершать любые виды сделок, не запрещенные законом, и специальной, которая дает право осуществлять строго определенные виды деятельности. Специальной правоспособностью обладают некоммерческие организации, унитарные предприятия и отдельные виды коммерческих организаций, в учредительных документах которых должен быть определены предмет и цели деятельности. Например, страховые компании не имеют права непосредственно заниматься производственной, торгово-посреднической и банковской деятельности. Учредители сами могут исходя из своих целей наделить создаваемую коммерческую организацию специальной правоспособностью, включить в ее учредительные документы строго определенные виды деятельности, например, строительство, операции с жилыми помещениями, требующими лицензирования.

Наличие у предприятия специальной правоспособности имеет существенные правовые последствия в части совершения внеуставных сделок. Согласно закону сделки, не соответствующие целям деятельности юридического лица, закрепленным в его учредительных документах, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

При ограничении дееспособности граждан по закону или по суду ГК РК четко определяет статус опекуна и попечителя. Опекун полностью замещает подопечного в силу закона и совершает от его имени и в его интересах необходимые сделки. Попечитель же только контролирует действия подопечных, дает согласие на их совершение, а сделки они совершают сами – от своего имени.


5.1. Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом.

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Сущность сделки составляют волевое действие с определенной целью, а не событие или поступок, и волеизъявление — внешнее выражение воли. Воля — способность к выбору и внутренним усилиям — дает ответ на вопрос: «Чего я хочу?», а волеизъявление — «Что я для этого делаю?». Волеизъявление должно соответствовать воле при совершении сделки. Юридические последствия связаны именно с волеизъявлением, которое можно подвергнуть правовой оценке. Для заключения сделки необходимо, чтобы воля всех ее сторон совпадала и была выражена (закреплена) в определенной форме.

Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая называ­ется основанием. Основание должно быть законным и осуще­ствимым.

В зависимости от признаков, положенных в основу классифика­ции, сделки с землей и другими объектами недвижимости можно под­разделить на ряд видов.

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

• содержание и правовые последствия ее не противоречат закону и иным нормативным актам;
  
• совершена она дееспособными и правоспособными лицами;
  
• волеизъявление лиц соответствует их действительной воле;
  
• форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в уста­новленных законом случаях и зарегистрированная в Едином государ­ственном реестре.
  

Недействительные сделки не соответствуют закону, не имеют ка­честв юридического факта и не влекут желаемых правовых последствий. Они подразделяются на две разновидности — ничтожные и оспори­мые, т.е. абсолютно и относительно недействительные. Оспоримой счи­тается сделка, недействительная по решению суда, а ничтожная не­действительна с самого начала ее совершения независимо от решения суда.

Среди ничтожных сделок с недвижимостью наиболее распростра­нены мнимые и притворные сделки. Мнимые совершаются для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Неред­ко такие сделки преследуют противозаконные цели, например, даре­ние и купля-продажа недвижимого имущества с целью укрытия его от конфискации или от взыскания по требованиям кредиторов.

Притворной называется сделка, прикрывающая другую сделку, ко­торую стороны действительно имели в виду совершить. Так, часто куп­ля-продажа дома или земельного участка прикрывается дарением, чтобы обойти право преимущественной покупки. Для маскировки оплаты труда с целью уклонения от перечислений денежных средств в фонды соци­ального обеспечения и страхования оформляют аренду помещения граж­данина. Договором о совместной деятельности прикрывают аренду го­сударственных и муниципальных нежилых помещений без согласия собственника или одностороннюю сделку прикрывают куплей-прода­жей объекта недвижимости, или оформляют залог недвижимого иму­щества для исключения продажи его на аукционе при банкротстве и др.

Основаниями для признания недействительной сделки по приватизации государственных и муниципальных предприятий и любых объектов недвижимогоимущества являются различного рода наруше­ния правил проведения конкурса или аукциона, наличие сговора о занижении цены и др.

Последствия недействительных сделок:

— двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояния), т.е. каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в натуре или в виде денежной компенсации, если ни одна из сторон не допустила умысла;

— односторонняя реституция — все исполненное обратно получа­ет только добросовестная сторона, а вторая — передает в доход госу­дарства;

— никакой реституции — все, что исполнено, передается в доход государства, если обе стороны действовали умышленно.

При применении двусторонней реституции продавец получает об­ратно земельный участок или другой объект, но возвращает покупате­лю полученную за него сумму.

При односторонней реституции, если имели место неправильные действия продавца, виновник возвращает покупателю полученные за объект недвижимости деньги, а покупатель передает в доход государ­ства недвижимое имущество. Если же реституция исключается для обе­их сторон, то продавец передает в доход государства деньги, а покупа­тель — соответствующий объект недвижимости.

Наиболее распространенным преступлением на рынке недвижимости является мошенничество в различных формах.

Страхование покупателей от потери прав собственности означает:

— если при оформлении сделки допущены ошибки, которые при­вели к потере покупателем права собственности на объект, страховая компания возместит ему сумму, указанную в договоре;

— если объект когда-либо был задействован в обменных или дру­гих операциях и бывшим владельцам удастся доказать в суде, что в прошлых операциях их интересы были ущемлены, то покупателя могут лишить права собственности и возместить ему убытки на сумму, ука­занную в договоре купли-продажи, которая может быть значительно ниже действительной.

се многообразие действительных сделок с недвижимым имуще­ством можно осуществлять различными законными способами.


5.2. Форма сделок с объектами недвижимости

Волеизъявление участников сделки может быть выражено различ­ными способами, т.е. в разных формах. Форма сделки имеет важное юридическое значение для ее действительности, для доказательства прав и обязанностей сторон в случае возникновения разногласий меж­ду ними. Изменение, прекращение прав и обязанностей сторон, ус­тупка требований и перевод долга по сделке производятся в той же форме, в которой она была совершена. Молчание может свидетель­ствовать о совершении сделки только в случаях, предусмотренных за­коном или соглашением сторон. Например, молчание арендодателя после истечения срока договора аренды может считаться выражением его воли возобновить (продлить) договор на тех же условиях на нео­пределенный срок.

Сделки с недвижимым имуществом совершаются в письменной форме путем составления единого документа, который должен:

• выражать содержание сделки (ее условия);
  
• быть подписан одним лицом (при односторонней сделке) или двумя или более лицами (при двух- или многосторонних сделках) или уполномоченными их представителями;
  
• заверены их в предусмотренных законом случаях или по соглашению сто­рон нотариально удостоверен, а подписи должностных лиц предприя­тий и организаций печатью;
  
• зарегистрирован в учреждениях юстиции по Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения объектов.
  

С введением в действие Гражданского кодекса РК и закона о госу­дарственной регистрации прав на недвижимое имущество обязатель­ное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью сохранено только для ипотеки, ренты — продажи имущества с правом пожизненного проживания и отчуждения объектов недви­жимости, находящихся в общей совместной собственности различных лиц или супругов.

Отмена обязательности нотариальной формы сделок купли-прода­жи и дарения недвижимости из англо­саксонской правовой системы без учета и создания соответствующих механизмов:

• участия в Оформлении сделок маклера, адвокатов сторон и стра­ховой компании;
  
• обязательного заключения договора страхования права собствен­ности на недвижимость;
  
• защиты прав добросовестного приобретателя в случае призна­ния сделки недействительной и возмещения понесенных им убытковувеличить опасность для граждан и их прав на имущество стать объектами незаконного посягательства путем инициирования другим лицом волеизъявления собственника либо подделки его подписи в до­веренности, договоре купли-продажи или дарения;
  
• сузить конституционные гарантии охраны прав и свобод граж­дан при совершении сделок с недвижимостью без установления лич­ности сторон, без проверки их дееспособности и полномочий, обычно осуществляемых нотариусом;
  
• исключить подписание договора заинтересованными лицами не­посредственно в присутствии нотариуса, который обязан выяснить все обстоятельства дела и соответствие требованиям закона;
  
• расширить поле для недобросовестного продавца недвижимос­ти, который может после заключения договора и до его государствен­ной регистрации еще несколько раз подписать другие договоры и по­лучить деньги за одно и то же имущество;
  
• увеличить государственные расходы на создание новой системы регулирования отношений граждан и юридических лиц на рынке недвижимости.
  

Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействи­тельность. Она считается ничтожной (п. 1 ст. 154 ГК РК) и не создает никаких правовых последствий. В целях защиты добросовестной сто­роны действующее гражданское законодательство допускает возмож­ность в случае, если одна из сторон полностью или частично исполни­ла сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого оформления, признать по требованию исполнив­шей сделку стороны в судебном порядке данную сделку действитель­ной. При таком варианте последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (п. 2 ст. 154 ГК РК). Но в данном случае важно иметь в виду, что приведенное правило допустимо при условии дока­занности самого факта заключения договора.

Согласно ст. 155 ГК РК все сделки с недвижимым имуществом под­лежат государственной регистрации, которая с 1 февраля 1998 г. высту­пает как единственное доказательство существования прав на недви­жимые вещи, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения (см. главу 21). Несоблюдение этого требования влечет недействительность сделки независимо от признания ее таковой судом.

Перечень необходимых документов для регистрации, установлен­ный законом, включает: правоустанавливающие доку­менты (договоры в отношении недвижимости, акты и свидетельства о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследст­во, вступившие в силу судебные решения и иные документы). Обяза­тельно прилагается план земельного участка и (или) план объекта не­движимости с указанием его кадастрового номера, удостоверение личности и др.

В случае сомнений в отношении качества (подлинности) представ­ленных документов регистратор может обратиться в правоохранитель­ные органы, в жилищно-эксплуатационные конторы и другие учреж­дения для проведения соответствующей проверки. Исчерпывающий ответ они должны представить в 10-дневный срок. Если при проведе­нии юридической экспертизы возникают замечания, которые можно исправить, то заявителю предоставляется право в месячный срок, а по письменному заявлению — в срок до трех месяцев привести весь пакет в соответствие с установленными требованиями. На этот период госу­дарственная регистрация прав приостанавливается.

При этом специалисты рекомендуют не доверять документам, по­лученным по факсимильной связи. Принимать ответственные решения по сделкам с недвижимостью следует только на основе оригинальных документов и проверки их подлинности. Подделку можно обнаружить, осмотрев документ под различными углами при естественном дневном освещении и с использованием увеличительного стекла.


Отказ в государственной регистрации прав на недвижимость воз­можен только в семи случаях, предусмотренных в законе (ст. 118 ГК РК), и может быть обжалован в суде.

Факт государственной регистрации возникновения и перехода, прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, а на документах, выражающих содержание сделки, делается специаль­ная надпись. Сама процедура регистрации технологически сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре.


Приватизация государственного и муниципального недвижимого имущества

Приватизация, как частный случай разгосударствления (диэтатизации), представляет собой процесс перехода (передачи, продажи) государственного имущества в собственность физических и юридических лиц.

Практика подтверждает: во всем мире развитие общественного устройства идет в направлении, когда все большее число работников превращается в прямых хозяев производства, владельцев народных предприятий и совладельцев акционерных обществ, а разрыв между бедными и богатыми сокращается, т.е. эффективны такие системы, в которых собственность и труд, исполнительские и управленческие функции совмещаются в одном единоличном или коллективном субъекте.

В процессе приватизации государственного имущества участвуют четыре группы субъектов: покупатели, продавцы, государственные органы власти и профессиональные организации, оказывающие услуги по проведению торгов.

В зависимости от специфических условий функционирования предприятий применяются различные способы приватизации и недвижимого имущества.


Тема 7. Продажа имущества на аукционе

7.1. Понятие аукциона

Аукцион — это публичный способ продажи объекта недвижимости покупателю, предложившему максимальную цену без возложения на него каких-либо обязательств. Порядок проведения аукциона, условия участия в нем и определения победителя установлены постановлением Правительства РК «Об утверждении Положе­ний о продаже на аукционе государственного и муниципального иму­щества».

Аукцион проводится открытым по составу участников, а предложе­ния по цене приватизируемого имущества подаются в закрытой форме (в запечатанных конвертах) либо заявляются участниками открыто в ходе проведения торгов. Подготовка к проведению аукциона включа­ет систему мероприятий продавца и образованной им комиссии.

7.2. Алгоритм проведения аукциона

Поступившие заявки и документы претендентов рассматривает ко­миссия в день подведения итогов аукциона и принимает решение о допуске или отказе в участии в аукционе. Решение комиссии оформля­ется протоколом приема заявок, в котором приводятся перечни всех принятых, отозванных заявок и заявок, по которым отказано. О реше­нии уведомляются все претенденты.

Аукцион, открытый по форме подачи предложений по цене иму­щества, проводится по установленным правилам.

Закрытый аукцион по форме подачи предложений по цене имуще­ства, проводится в следующем порядке:

• участники аукциона представляют в комиссию в запечатанном конверте предложения по цене имущества, продаваемого на аукционе. Продавец представляет в комиссию предложения по цене имущества, поданные участниками аукциона продавцу при подаче заявки;
  
• комиссия рассматривает предложения участников аукциона по цене продаваемого имущества. Указанные предложения должны быть изложены на русском языке, подписаны участником (его полномоч­ным представителем). Цена указывается числом и прописью. В случае, если числом и прописью указываются разные цены, комиссия прини­мает во внимание цену, указанную прописью.
  

• Претендент не допускается к участию в конкурсе в случаях, если:
  
• представленные документы не подтверждают права Претендента быть покупателем в соответствии с законодательством;
  
• представлены не все документы по перечню, указанному в информационном сообщении (за исключением предложения по цене продаваемого на аукционе имущества), либо они оформлены ненадлежащим образом;
  
• не представлена справка налоговой инспекции, подтверждающая отсут­ствие у претендента просроченной задолженности по налоговым платежам в бюджеты всех уровней по состоянию на последний квартал;
  
• не подтверждено поступление в установленный срок на счет продави.: задатка. Аукцион, в котором принял участие только один претендент, призна­ется несостоявшимся.
  

Предложения, содержащие цену ниже начальной цены продажи, не рассматриваются;

• при оглашении предложений помимо участника, предложение которого рассматривается, могут присутствовать остальные участники аукциона или их представители, имеющие надлежащим образом офор­мленную доверенность, а также с разрешения комиссии представите­ли средств массовой информации;
  
• победителем аукциона признается лицо, предложившее наибо­лее высокую цену за выставленное на аукцион имущество;
  
• при равенстве двух и более предложений по цене имущества победителем признается тот участник, чья заявка подана раньше.
  

Протокол об итогах аукциона составляется в двух экземплярах, под­писывается присутствующими на заседании членами комиссии в день, проведения аукциона и передается на утверждение продавцу.

Протокол об итогах аукциона с момента его утверждения продав­цом приобретает юридическую силу и является документом, удостове­ряющим право победителя на заключение договора купли-продажи имущества при условии предоставления декларации о доходах. Уве­домление о признании участника аукциона победителем и копия про­токола об итогах аукциона выдаются победителю или его полномоч­ному представителю под расписку либо высылаются ему по почте (заказным письмом) не позднее трех дней с даты утверждения прото­кола продавцом.