Geum.ru

Учебно-методический комплекс по дисциплине «Экономика недвижимости» Астана 2010

Вид материалаУчебно-методический комплекс
1) 17.1. Общие положения
Принципиальное отличие новой системы регистрации от практики, существовавшей до введения Указа, заключается в следующем
17.2 Объекты государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним.
4. Контрольные вопросы
Подобный материал:
1   ...   5   6   7   8   9   10   11   12   13
Тема 17. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним 1)

17.1. Общие положения

В декабре 1995 года был принят Указ Президента Республи­ки Казахстан «О государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним». Принятие этого Указа обус­ловлено требованием статьи 118 Гражданского кодекса Респуб­лики Казахстан, регламентирующей необходимость регистрации в едином государственном реестре прав, их возникновение, пе­реход и прекращение.

Данный Указ стал базовым законодательным актом по со­зданию единой системы государственной регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним. Он направлен на стаби­лизацию рыночных отношений и существенное снижение обо­стрившихся негативных процессов по сделкам с недвижи­мостью. Система регистрации гарантирует юридическую защи­ту владельцам зарегистрированных прав на недвижимость. За­регистрированные заинтересованными лицами права на недвижимое имущество имеют приоритет перед незарегистрирован­ными. Наличие единой информационной системы позволяет по­лучать информацию о земле и других объектах недвижимости из одного источника, что способствует рыночной активности хозяйствующих субъектов, а также отвечает интересам физических лиц в сфере гражданских правоотношений.

Принципиальное отличие новой системы регистрации от практики, существовавшей до введения Указа, заключается в следующем:
  • введена единая государственная регистрация прав на не­движимое имущество в органах Министерства юстиции Респуб­лики Казахстан;
  • государственная регистрация становится единственным доказательством существования зарегистрированных прав;
  • государство обеспечивает правовые гарантии и защиту соб­ственности граждан, юридических лиц и государства;
  • отменяется обязательное нотариальное удостоверение до­говоров купли-продажи недвижимости, при этом сохраняется обязательное нотариальное оформление ренты.

Государственная регистрация характеризуется тем, что не­обходимым условием является соответствие регистрируемого объекта требованиям законодательства. Это означает, что в функ­ции регистрирующего органа входит проведение правотой экс­пертизы объектов, проверка правосубъектности и правомочий правообладателя или его представителя.

Правовой кадастр является единым государственным реест­ром зарегистрированных прав на недвижимое имущество и един­ственным источником информации о правах (обременениях) на него. Это означает, что в правовом кадастре содержатся сведе­ния о всех обременениях прав, препятствующих совершению правообладателем сделок в отношении своего имущества.

Система регистрации прав на недвижимое имущее во и сде­лок с ним является существенным компонентом инфраструкту­ры стран с рыночной экономикой и служит единственным ис­точником официальной информации о правах на землю и иное недвижимое имущество. Посредством указанной системы реги­стрируются и приобретают юридическую силу операции с зем­лей и недвижимым имуществом.

Внедрение системы регистрации предусматривает укрепле­ние гарантий прав собственности на землю и иную недвижи­мость, способствует развитию рынка недвижимости, а также укреплению системы кредитования за счет обеспечения кредит­ных учреждений надежным источником гарантии через ипотеку.

В большинстве стран мира на создание регистрационных си­стем уходили десятилетия. У нас нет такого запаса времени, по­этому внедрение системы регистрации прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним идет быстрыми темпами. Широкие пол­номочия республиканских государственных предприятий «Цент­ров по недвижимости» Комитета регистрационной службы Министерства юстиции РК — признавать и подтверждать от лица государства возникновение, ограничение, переход или прекра­щение прав на недвижимость - накладывают на них серьезную ответственность.

Главное условие и преимущество государственной регист­рации прав — единообразие этой процедуры на всей территории Казахстана. Формирование единого информационного банка в Республике Казахстан позволит ускорить развитие системы регистрации прав, упростит процедуру со сделками и обеспечит надежную защиту прав правообладателя от притязания третьих лиц.

Переход от чрезмерного централизованного государственного регулирования руководства экономикой к хозяйственной свободе нельзя понимать как полный отказ от государственного регулирования имущественных отношений в обществе. Напротив, роль государства в правовом регулировании отношений по поводу недвижимости усложняется. Государство в лице его органов хозяйственного управления становится равноправным участником имущественных отношений, оно несет ответственность за принимаемые ими решения по нормам, предусмотренным гражданским законодательством.

Вопросы создания и развития правового государства включает в себя целый комплекс мер по обеспечению равных прав всем членам общества, включая и имущественные прав. Соответственно задачей правового государства является создание условий для их защиты и обеспечение гарантий для справедливой оценки.

Становление и развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Казахстан направлено на охрану прав собственников и гарантирование достоверной информации о недвижимом имуществе.

Задача государственной регистрации – прежде всего, охранять права собственников и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе. Правовой кадастр является главным (основным) документом единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и содержит сведения юридического, экономического, технического характера, касающиеся этих прав. Правовой кадастр состоит из трех разделов, содержание которых определяется нормами Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, от 25 декабря 1995 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Ведение Правового кадастра на всей территории Республики Казахстан осуществляется регистрирующими органами Министерства юстиции, которые созданы в административных районах, городах. В соответствии с утвержденными формами каждому объекту недвижимости должен быть присвоен кадастровой номер – индивидуальный, не повторяющийся на территории РК. Кадастровый номер здания, сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка и инвентарного состоит номера здания, сооружения. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в целях признания и подтверждения государством оснований возникновения, перехода, обременения или прекращения прав на недвижимое имущество. Она направлена на упорядочение гражданского оборотаохрану прав владельцев имущества. Государственная регистрация должна производится по единой системе записей по каждому объекту недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права для всех лиц, поскольку она не оспорена в судебном порядке.


17.2 Объекты государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним.

Под объектами регистрации понимаются право, обременение, изменение или прекращение прав или обременения не недвижимое имущество, изменение идентификационных характеристик объекта недвижимости или данных правообладателя, подлежащие регистрации в Правовом кадастре.

В настоящее время перечень объектов регистрации дан в двух законодательных актах: ст. 118 ГК РК и ст.2 Указа «О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним»

Все объекты, подлежащие государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним, установлены п. 2 ст.118 Гражданского кодекса: «право собственности; право хозяйственного ведения; права оперативного управления; право землепользования на срок свыше года; право пользования на срок выше года; залог недвижимости; рента на недвижимое имущество; право доверительного управления».

В соответствии со ст. 2 Указа Президента, имеющего силу Закона, «О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним» от 25 декабря 1995 года №2727 объектами государственной регистрации являются следующие права: «право собственности; право хозяйственного ведения; права оперативного управления; право землепользования на срок свыше года; право пользования на срок выше года; залог; рента; иные права на недвижимое имущество, а также обременение прав на недвижимое имущество».

Исходя из приоритета законодательных актов, в зависимости от даты их принятия, закрепленного ст. 4 Закона РК от 24 мар­та 1998 года «О нормативных правовых актах», в настоящее вре­мя объекты регистрации определяются в соответствии с Граж­данским кодексом.

Объектами регистрации в соответствии с п. 1 ст. 118 ГК РК, кроме определенных прав на недвижимое имущество, являются также ограничение этих прав, их возникновение, переход и пре­кращение. Кроме перечисленных, согласно п. 2 ст. 2 Указа «О государственной регистрации прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним» к объектам регистрации отнесены измене­ния прав на недвижимость и их обременения. В связи с этим возникает вопрос о правовых последствиях регистрации изме­нений, прекращении прав на недвижимое имущество и их обре­менения. Также возникает вопрос: с какого момента считаются возникшими обременения прав или права считаются прекращен­ными? В частности, решение суда о наложении ареста на объект недвижимости может быть зарегистрировано после вступления его в силу. Если до регистрации такого решения объект недви­жимости будет продан, сделка может быть признана недействи­тельной в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 158 ГК РК: «В слу­чае, если один из участников сделки совершил ее с намерением укло­ниться от исполнения обязательства или от ответственности перед третьим лицом либо государством, а другой участник сделки знал или должен был знать об этом намерении, заинтересованное лицо (государство) вправе требовать признания сделки недействи­тельной».

В тех же случаях, когда арест не был зарегистрирован, регистрирующий орган не имел оснований для отказа в регистрации сделки об отчуждении имущества. В связи с изложенным сле­дует признать, что обременения прав на недвижимое имущество считаются возникшими с момента их государственной регист­рации. Прекращение прав на недвижимое имущество также сле­дует признать с момента регистрации указанного факта, за ис­ключением определенных случаев. В тех случаях, когда права у

одного правообладателя прекращаются, а права у другого воз­никают на основании одного и того же факта (например сдел­ки), проблем в определении момента прекращения права не воз­никает.

Права на воздушные и морские суда, суда внутреннего пла­вания и космические объекты регулируются законодательством.

При отказе от права собственности в порядке, предусмотрен­ном ст. 250 ГК РК, таких проблем также не возникает, посколь­ку согласно указанной статье «отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отноше­нии соответствующего имущества до момента приобретения права собственности на данное имущество другим лицом», то есть до момента государственной регистрации права. Возникновение прав на такое имущество должно подчиняться правилам, пре­дусмотренным ст. 242 ГК РК. Согласно п. 3 ст. 118 ГК РК госу­дарственной регистрации подлежат сделки с недвижимостью. Поскольку в соответствии с п. 2 ст. 118 ГК РК и ст. 2 Указа «О государственной регистрации прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним» объектами регистрации являются не все права на недвижимость, п. 1 ст. 23 Указа установлено, что сдел­ки с недвижимым имуществом, создающие, изменяющие или прекращающие права, перечисленные в подпунктах 1—8 п. 1 ст. 2 Указа, считаются совершенными с момента их регистрации.


4. Контрольные вопросы


  1. Сформируйте экономические и юридические особенности недвижимости.
  2. В чем состоит социальная роль недвижимого имущества.
  3. Перечислите по объективный состав недвижимых вещей.
  4. Перечислите основные признаки недвижимости.
  5. Какие факторы учитываются при отнесении вещей к недвижимым и движимым?
  6. Назовите междисциплинарные связи экономики недвижимости.
  7. Дайте понятие классификации недвижимого имущества.
  8. На какие группы подразделяются земли по функциональному назначению?
  9. Охарактеризуйте землю населенных пунктов.
  10. Укажите специфические свойства недвижимости как товара.

11. Поведите различие между потребительной и рыночной стоимостью недвижимости.

  1. Представьте жизненный цикл объектов недвижимости.
  2. Раскройте основные этапы формирования предприятия как имущественного комплекса.
  3. Дайте описание срока жизни недвижимости.
  4. Раскройте понятие износа, амортизации недвижимости и способов расчета
    амортизационных отчислений.
  5. Раскройте связи рынков финансов и недвижимости.
  6. По каким показателям можно оценить эффективность инвестиций в
    недвижимые объекты?
  7. Каковы особенности инвестиций в недвижимость?
  8. Что такое прямые инвестиции?
  9. Дайте характеристику основных элементов рынка недвижимости.
  10. Какие факторы формируют спрос на землю?
  11. Раскройте содержание информационной структуры рынка недвижимости.
  12. В чем заключаются особенности рынка недвижимости?
  13. Раскройте функции рынка недвижимости.
  14. Какие функции на рынке недвижимости выполняют государственные
    органы и организации?
  15. Назовите субъектный состав рынка недвижимости .
  16. Дайте характеристику субъектов земельного бизнеса.
  17. Пере числите собственников, владельцев и пользователей недр, лесного и
    водного фондов.
  18. Что такое риэлтерская деятельность?
  19. Назовите основные функции гильдии риэлтеров.
  20. Приведите классификацию инвесторов на рынке недвижимости.
  21. Какие права имеет инвестор?
  22. Каковы возможные способы инвестирования в недвижимость Казахстана
    для иностранных яиц?
  23. Дайте характеристику классификации рынков недвижимости фасетным
    способом.

35. Приведите классификацию земельных рынков.

  1. Дайте понятие сегмента рынка недвижимости.
  2. Как сегментируется рынок жилья.
  3. Каким образом формируется первичный рынок жилья?
  4. По каким признаком сегментируется рынок нежилых помещении.

  1. Какое место занимает рынок недвижимости в системе экономического
    кругооборота?
  2. Раскройте понятие дееспособности и правоспособности лиц на рынке
    недвижимости,
  3. Определите понятие сделки с недвижимом имуществом.
  4. Приведите классификацию сделок с объектами недвижимости.
  5. Каковы виды и условия действительных сделок с недвижимостью?
  6. Перечислите виды недействительных сделок с объектами недвижимости.
  7. Что такое ничтожная сделка?
  8. Каковы возможные последствия недействительных сделок.
  9. Охарактеризуйте форму сделок с недвижимости.
  10. В каком порядке проводится государственная регистрация прав на
    недвижимость и сделок с ней?
  11. Какой установлен порядок предоставления документов для государственной регистрации сделок с недвижимостью?
  12. В чем заключаются особенности регистрации прав общей собственности на недвижимое имущество?
  13. Перечислите характерные признаки подделки документов при сделках с
    недвижимостью.
  14. Что такое договор?
  15. Какие функции выполняет договор на рынке недвижимости?
  16. Назовите основные принципы договорных отношений.
  17. Раскройте общее содержание договора по сделкам с недвижимостью.
  18. Охарактеризуйте предмет договора по сделкам с недвижимостью.
  19. Каковы принципы исполнения договоров?
  20. Каков порядок изменения и расторжения договора?
  21. Перечислите составные части жилого фонда.
  22. Что включается в недвижимость в жилищной сфере?
  23. Назовите право, устанавливающие документы на жилые помещения.
  24. Назовите основания прекращения права пользования жилыми
    помещениями.

  1. Перечислите способы распоряжения недвижимостью в жилищной сфере.
  2. Как приватизировать жилое муниципальное помещение?
  3. Дайте характеристику всех стадий купли-продажи жилого помещения.
  4. Раскроите технологию обмена и мены жилых помещений.
  5. Как перевести жилое помещение в нежилой фонд?
  6. Раскройте принципы и цели приватизации государственного недвижимого имущества.
  7. Какие модели приватизации вы знаете и в чем их особенности?
  8. Какие субъекты вступают в отношения собственности в процессе приватизации государственного имущества?
  9. Дайте характеристику способов приватизации государственного имущества.
  10. Что такое аукцион?
  11. Перечислите мероприятия по подготовке аукциона по продаже государственных объектов.

75. Назовите состав комиссии по проведению аукциона и ее функции.

  1. Какие сведения должны содержаться в информационном сообщении о приватизации государственного имущества?
  2. Перечислите условия участия в аукционе по продаже государственного имущества.

  1. Каковы особенности проведения аукциона, открытого по форме подачи
    предложений по цене имущества?
  2. В чем заключается сущность закрытого аукциона по форме подачи
    предложений по цене имущества?
  3. Раскройте алгоритм проведения аукциона.
  4. Расскажите порядок оформления результатов аукциона.
  5. Назовите принципиальные отличия конкурса от аукциона.
  6. Дайте характеристику основных положений инвестиционного конкурса.
  7. Какие права и обязанности имеет конкурсная комиссия?
  8. Раскройте содержание рекламного сообщения о коммерческом конкурсе.
  9. Какие условия ставятся при продаже недвижимости по конкурсу?
  10. Перечислите принципиальные параметры инвестиционного договора.
  11. Как разрабатывается инвестиционная программа приватизируемого
    предприятия.
  12. Охарактеризуйте порядок проведения конкурса.
  13. В чем особенности конкурса в виде аукционных торгов?
  14. Какие условия договора купли-продажи государственного имущества
    Какие условия договора купли-продажи государственного имущества
    считаются обязательными?
  15. Какая ответственность предусмотрено за невыполнение победителем
    конкурса инвестиционных и (или) социальных условий конкурса?
  16. Раскройте порядок подведения итогов конкурса по продаже
    государственного имущества.
  17. Раскройте юридическое и экономическое понимание аренды недвижимости.
  18. Какие функции выполняет аренда имущества в обществе?
  19. Проведите различия между арендными и наемными отношениями.
  20. Дайте общую характеристику арендной системы предпринимательской
    деятельности.
  21. В каких формах проявляются принципы арендных отношений?
  22. Охарактеризуйте виды и формы аренды недвижимости.

  1. Опишите экономическую структуру арендных отношений.
  2. Представите схему экономических связей при арендных отношениях.
  3. Дайте понятие арендной платы.
  4. Какие функции выполняет арендная плата?
  5. Назовите экономические элементы арендной платы.
  6. Чем отличаются виды и формы арендных платежей?
  7. Основные методические положения расчетов арендной платы за
    нежилые помещения.
  8. Какие факторы учитываются при определении размера арендных
    платежей за жилые помещения?
  9. Раскройте порядок расчетов арендной платы за земельные участки.
  10. Какими нормативными актами регулируются арендные отношения в
    сфере недвижимости в Казахстане?
  11. Покажите отличия арендного договора от трудового договора.
  12. Какие условия договора аренды недвижимости считаются
    существенными?
  13. Обоснуйте минимальный, максимальный и оптимальный сроки аренды
    земель сельскохозяйственного назначения, зданий и сооружений.
  14. Какие права имеет арендатор недвижимого имущества?
  15. Перечислите обязанности арендатора недвижимости.

  1. Охарактеризуйте права и обязанности арендодателя недвижимых
    объектов.
  2. Каков порядок изменения и расторжения договора аренды
    недвижимости?

117. Расскажите о механизме продажи прав аренды недвижимости.

  1. Раскройте связи аренды с приватизацией государственных предприятий.
  2. Каковы особенности передачи предприятия в аренду?
  3. Охарактеризуйте порядок выкупа арендного предприятия.
  4. Дайте понятия предприятия с долевой собственностью работников.
    122. В чем отличия выкупа арендного предприятия по первой и второй

модели?

123. Каковы особенности социального, коммерческого найма и аренды жилых помещений?

  1. Каковы права и обязанности арендатора земельных участков?
  2. Дайте анализ действующего законодательства об использовании недр.
  3. Перечислите особенности аренды участков лесного фонда.
  4. Обоснуйте особенности рынка земельных участков.
  5. Какие вы знаете способы получения земельных участков в частную
    собственность?
  6. По каким основаниям возможно прекращение права собственности на землю?
  7. Перечислите документы, удостоверяющие право на земельный участок.
  8. Охарактеризуйте порядок продажи земельных участков для индивидуального строительства, садоводства и личного подсобного хозяйства.
  9. Назовите способы установления бесспорных границ земельного участка.
  10. Перечислите виды сделок с земельными долями (паями) граждан.
  11. Какие особенности купли-продажи земельных долей Вы знаете:
  12. Дайте характеристику общих положений по выкупу земельных участков под приватизированными предприятиями.
  13. Раскройте методику определения цены выкупа земли под приватизированными предприятиями.
  14. Какие особенности Вы знаете по выкупу земельных участков под приватизированными предприятиями?
  15. Дайте юридическое определение залога имущества.
  16. В чем заключается экономический смысл ипотеки?
  17. Назовите принципы применения залога недвижимости.
  18. В каких случаях ипотека прекращается?
  19. Какие виды залога Вы знаете?
  20. Что такое двойной залог?
  21. Какие данные содержит закладная?
  22. Охарактеризуйте права и обязанности залогодателя.
  23. Каковы прав и обязанности залогодержателя?
  24. Приведите перечень приложений к договору ипотеки.
  25. Расскажите о порядке государственной регистрации ипотеки.
  26. В каких случаях возможен отказ в государственной регистрации договора ипотеки?
  27. Дайте характеристику схем ипотечного кредитования, применяемых банками.
  28. Какие особенности ипотеки жилых домов и квартир Вы знаете?

152. Перечислите документы, которые надо приложить к договору залога
жилых помещений.

153. Назовите последовательность действий по получению кредита под залог жилой недвижимости.

  1. В чем состоят особенности ипотеки предприятия?
  2. Какие этапе развития ипотеки вы знаете?
  3. Каковы особенности ипотечного кредитования в России?
  4. Характеризуйте ипотечное кредитование в Казахстане.
  5. Чем характерна немецкая модель ипотечного кредитования?
  6. Особенности американской модели ипотечного кредитования.
  7. Опишите малазийскую модель ипотечного кредитования.
  8. Какая модель ипотечного кредитования наиболее подходящая к
    условиям Казахстан?
  9. Основные цели и принципы системы долгосрочного ипотечного
    кредитования.
  10. Перечислите условия развития системы долгосрочного ипотечного кредитования.
  11. Укажите основные стандарты долгосрочного ипотечного кредитования.
  12. Определите основные этапы и порядок процесса предоставления
    долгосрочного ипотечного кредитования.
  13. Каковы страхование в системе долгосрочного ипотечного кредитования?
  14. Раскройте механизмы привлечения финансовых ресурсов в систему
    ипотечного кредитования.
  15. Дайте характеристику нормативной правовой базы долгосрочного
    ипотечного кредитования.
  16. Укажите пути совершенствования законодательной базы долгосрочного ипотечного кредитования.
  17. Каковы Государственная жилищная политика Республики Казахстан?
  18. Какова роль местной администрации в развитии системы ипотечного
    кредитования.
  19. Изложите программу долгосрочного ипотечного кредитования жилья в г. Астане.
  20. Для каких целей проводится государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней.
  21. Изложите порядок государственной регистрации прав на недвижимость.
  22. Укажите объекты государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.
  23. Представите структуру регистрирующих органов РК.
  24. Изложите порядок представления документов на государственную
    регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
  25. В каких случаях возможен отказ в государственной регистрации прав на недвижимость.