Приволжский центр финансового консалтинга и оценки
| Вид материала | Анализ |
- Уважаемый Михаил Яковлевич!, 986.83kb.
- Методика расчета темпов роста прибыли на основе фундаментальных показателей, 596.7kb.
- | Варианты организации и методы работы по проектам финансового консалтинга, 56.8kb.
- И консалтинга, 897.82kb.
- Методология финансового инвестиционного анализа и проектного консалтинга региональных, 653.71kb.
- Программа разработана на кафедре «Стратегическое управление информационными системами», 179.21kb.
- Особенности комплексного регулирования безработицы в современной России, 328.24kb.
- Развитие системы нематериального стимулирования труда работников малых предприятий, 313.08kb.
- Концепция и методический инструмент оценки стоимости денег во времени. Концепция, 28.59kb.
- Договор на оказание услуг по проведению строительно-технической экспертизы, 95.43kb.
Приволжский центр финансового консалтинга и оценки
Лейфер Л. А. Гришина М.
Анализ и прогнозирование цен недвижимости.
Нижний Новгород 2009 год
Содержание
Вводная часть 4
1. Анализ траектории изменения цен недвижимости в Нижнем Новгороде (январь 1997-июнь 2009 гг.) 6
2. Прогнозирование цен в условиях относительно стабильного состояния экономики. Статистические методы, основанные на анализе трендов 9
3. Прогнозирование стоимости недвижимости в период кризиса. Методы, основанные на статистическом подобии процессов. 17
4. Прогнозирование, основанное на анализе зависимости цен недвижимости от различных факторов. 21
5. Анализ зависимости стоимости недвижимости в различных субъектах РФ от величины средней заработной платы и прожиточного минимума 30
Выводы 38
Вводная часть
На современном этапе, когда Россия вступила в период мирового финансового кризиса, начавшегося в конце лета 2008 года и продолжающегося в настоящее время, особую важность приобрела проблема прогнозирования основных параметров рынка. Это связано с тем, что в периоды системных кризисов, охватывающих все рынки, значимость и эффективность принимаемых решений определяется их будущими последствиями, которые невозможно оценить, не предвидев, каким это будущее будет. Конечно, любая будущая ситуация является весьма неопределенной. Поэтому не существует способов, позволяющих точно «угадать» ее развитие. Вместе с тем известно множество приемов, методов и соответствующих средств, позволяющих обнаружить тенденции, логику развития тех или иных процессов и на основе сопоставления с прошлым опытом предсказать характеристики наиболее вероятного развития событий.
Сложность проблемы прогнозирования параметров рынков в данный момент обусловлена тем, что развивающиеся кризисные явления, спровоцированные дисбалансом спроса и предложения на одном или нескольких рынках товара, распространяются на рынки других товаров через взаимосвязанность экономической системы. С точки зрения возможности прогнозирования этот период характеризуется повышенной неопределенностью, когда последующее поведение тех или иных показателей рынка сложно предугадать, и вывод можно сделать лишь из совместного анализа поведения различных факторов, влияющих на значения прогнозируемого показателя.
Основу прогноза обычно составляет анализ динамики процессов на рынке в прошедшие годы, обнаружение и детальное изучение взаимосвязей между явлениями и показателями, сопровождающих эти процессы, описание их количественных и качественных характеристик и выявление устойчивых закономерностей. В наибольшей степени состояние рынка и его динамику в соответствующем сегменте отражают цены. Дело в том, что цены формируются под действием всех факторов, включая платежеспособный спрос, наличие на рынке объектов недвижимости и соответственно уровень предложений, сопутствующие условия для приобретения – развитие системы кредитования, процентные ставки и требования к первоначальному взносу. Наконец, на цены влияют ожидания рынка. Таким образом, рыночная цена вбирает в себя всю релевантную информацию об объекте, известную участникам рынка.
Наибольшую эффективность прогнозирования можно обеспечить, осуществляя анализ процессов на рынке сразу по трем направлениям.
Первое направление связано с изучением процессов изменения цен на рынке, выявлением устойчивых тенденций, которые проявлялись в прошлом, и относительно которых имеются основания предполагать, что они сохранятся и в будущем. В качестве основного инструментария для этого обычно используются модели и статистические методы анализа временных рядов, развитые в рамках традиционной методологии случайных процессов. Данный анализ и опирающиеся на него методы прогнозирования обычно используются в ситуации спокойного развития рынка, далекого от кризисных явлений и непредвиденных скачков цен.
В условиях кризиса более полезным может оказаться анализ развития подобных явлений в прошлом. Для этого необходимо выявить общие инварианты, характерные для подобных кризисов, построить адекватные модели динамики цен при нарастании и свертывании кризисных процессов. При этом следует применять методологию статистического подобия, как инструмента анализа таких процессов. В этом случае может оказаться эффективным использование фракталов, получивших за последние годы развитие в различных областях и, в том числе, при анализе экономических процессов.
Важным дополнением к выявлению сложных закономерностей, характеризующих механизмы развития процессов на рынке, в том числе, в периоды кризисного развития, является анализ связей между различными процессами, воздействующими друг на друга. Такой анализ позволяет обнаружить закономерности явлений, скрытые пружины, толкающие цены и другие параметры рынка в том или ином направлении. В качестве основного инструментария исследования в этом случае выступает методология изучения многомерных временных рядов и, прежде всего, его важнейшая ветвь – корреляционный и регрессионный анализ. Заметим, что при кажущейся простоте такой анализ имеет ряд нюансов, игнорирование которых зачастую приводит к серьезным ошибкам в интерпретации его результатов.
В данной статье сделана попытка выполнить анализ динамики цен жилой недвижимости, в той или иной степени коснувшись всех упомянутых направлений. Результаты такого анализа могут служить базой для прогноза дальнейшего развития рынка недвижимости.
Основной упор в статье сделан на объяснение наглядного смысла излагаемых методов, а также описание их практического использования. При этом авторы с неизбежностью сталкиваются со сложными, плохо формализуемыми ситуациями. Поэтому важные утверждения в статье зачастую основаны на качественных нестрогих рассуждениях. При этом, однако, мы старались избежать чрезмерного упрощения, которое в условиях дефицита информации и значительной роли фактора неопределенности в анализируемой ситуации рискует обернуться ложными выводами.