Приволжский центр финансового консалтинга и оценки
| Вид материала | Анализ |
| Объяснение механизма, приводящего к подобию. Прогноз цен на недвижимость на основе статистического подобия 4. Прогнозирование, основанное на анализе зависимости цен недвижимости от различных факторов. |
- Уважаемый Михаил Яковлевич!, 986.83kb.
- Методика расчета темпов роста прибыли на основе фундаментальных показателей, 596.7kb.
- | Варианты организации и методы работы по проектам финансового консалтинга, 56.8kb.
- И консалтинга, 897.82kb.
- Методология финансового инвестиционного анализа и проектного консалтинга региональных, 653.71kb.
- Программа разработана на кафедре «Стратегическое управление информационными системами», 179.21kb.
- Особенности комплексного регулирования безработицы в современной России, 328.24kb.
- Развитие системы нематериального стимулирования труда работников малых предприятий, 313.08kb.
- Концепция и методический инструмент оценки стоимости денег во времени. Концепция, 28.59kb.
- Договор на оказание услуг по проведению строительно-технической экспертизы, 95.43kb.
Объяснение механизма, приводящего к подобию. Прогноз цен на недвижимость на основе статистического подобия
Общий характер тенденций развития кризисной ситуации, как в том, так и в другом случае, совпадающих с достаточно большой точностью, позволяет говорить об общих механизмах, характерных для этих процессов. Действительно, основные участники рынка в критических ситуациях ведут себя в среднем одинаково. Когда неожиданно обнаруживается, что количество платежеспособных покупателей уменьшилось и рынок переполняется предложениями квартир продавцы не торопятся сразу снижать цены. С другой стороны потенциальные покупатели останавливаются в ожидании, что цены скоро упадут и можно будет приобрести квартиры на более выгодных условиях. Поскольку в этот период никаких объективных событий, которые бы изменили ситуацию на рынке в пользу продавцов, не происходит, то дальнейшими процессами управляет коллективное поведение людей. Появляются продавцы, которые нуждаются в срочных деньгах, или просто хотят зафиксировать прибыль, поскольку они вкладывали деньги на выгодных условиях, и снижают цены продаж. Одновременно среди покупателей выделяются более нетерпеливые, которые нуждаются в быстром решении жилищных проблем, или спекулянты, ожидающие быстрой смены ценового тренда. Все это происходит на фоне уменьшения строительства новых объектов. Через некоторое время количество предложений на рынке снижается до уровня, когда покупатели начинают испытывать дефицит жилья, и ценовой тренд меняет знак. При этом обнаруживается, что строительные мощности уменьшились, в процессе строительства очень мало недвижимости и непрерывность процесса поступления квартир на рынок нарушается. Эти и другие причины толкают рынок вверх и цены переходят в режим быстрого роста. Таким образом, как только запускается механизм дестабилизации, рынком управляет поведенческий фактор («коллективная психология»), и рынок в новой ситуации ведет себя подобно тому, как он вел себя в прошлом. Такое объяснение соответствует поведенческой теории. Формализованное описание движения цен в период кризиса возможно, если предположить, что рынок недвижимости ведет себя как динамическая система. При этом значения базовых характеристик: средние доходы населения, условия ипотечного кредитования, наличие предназначенных для продажи объектов и т. д., является входом в динамическую систему. В качестве выхода выступают рыночные цены. В силу инерционности системы изменение входных параметров не оказывает немедленного влияния на выход, а вызывает некоторую запаздывающую реакцию. Такой эффект мы наблюдали в начале кризиса, когда он уже начал проявляться в снижении доходов населения, а цены оставались на старом уровне – продавцы квартир еще не были готовы к снижению цен и цены застыли на некоторое время в ожидании возвращения ситуации.
Подобие процессов, характерное для параметров, формируемых на российских рынках инвестиций (цены недвижимости, индекс РТС), позволяет использовать методы и модели статистического подобия для прогнозирования соответствующих рынков в периоды кризисных ситуаций.
Высокая степень совпадения между тенденциями двух временных интервалов, относящихся к кризисным периодам на рынке недвижимости Нижнего Новгорода
1998-1999 гг. и 2008-2009 гг., и объяснение механизмов, приводящих к такому подобию, дает основание и некоторую уверенность предполагать, что дальнейшее поведение рынка вторичного жилья в текущей ситуации и в дальнейшем сохранит динамику, подобную предыдущему кризису. Поэтому, если исходить из того, что статистическое подобие процессов изменения цен в процессе развития кризиса и последующего выхода из него, сохранится на ближайший период, можно сделать некоторые предположения о дальнейшей динамике цен на вторичном рынке жилья Нижнего Новгорода.
Прежде всего, из сопоставления кризисных ситуаций в предположении аналогичного развития рынка недвижимости, можно ожидать, что цены текущего рынка жилья находятся в стадии завершения процесса снижения... После этого, как это следует из характера динамики относительных цен в период прошлого кризиса, должна наступить недолгая стабилизация цен на рынке недвижимости с последующим переходом к росту цен.
Таким образом, если принять гипотезу о подобии процессов, характерных для циклически повторяющихся кризисных периодов, мы придем к заключению, что текущий кризис достиг низшей точки (дна) в своем развитии, и что в ближайшем будущем следует ожидать плавного перехода в стадию медленного роста ценовых показателей.
Естественно данное утверждение можно признать справедливым только при условии, что второй волны банковского кризиса не будет. Дело в том, что в отличии от предыдущего текущий кризис в недвижимости развивался на фоне развивающейся в России ипотеки. До настоящего времени невыплаты по кредитам являлись незначительными и потому не оказывали заметного влияние на ход кризиса. Однако если эти невыплаты осенью этого года перейдут допустимые границы, и на рынок будет «выкинута» залоговая недвижимость по заниженным ценам, то дальнейшее развитие может пойти по иному сценарию. Таким образом, методы статистического подобия, основанные на фундаментальном предположении цикличности экономической системы, представляют собой удобный инструмент для прогнозирования цен на рынке недвижимости.
4. Прогнозирование, основанное на анализе зависимости цен недвижимости от различных факторов.
С точки зрения принятия инвестиционных решений наиболее важной является задача выявления предвестников, указывающих, что в обозримом периоде должна произойти смена тенденций. Обычно в качестве таких предвестников рассматриваются факторы, которые в той или иной степени влияют на процессы ценообразования на рынке недвижимости. Многие авторы в качестве таких факторов рассматривают денежные потоки, поступающие в Россию от экспорта нефти [17], [18] и др. И в этом есть своя логика, хотя, как будет показано ниже, прогнозирование на основе анализа цен на нефть не всегда столь эффективно, как это может показаться.
Для того чтобы описать причинно-следственные связи и динамику развития процессов во времени, порожденную этими связями, воспользуемся методами корреляционного и регрессионного анализа, позволяющих установить статистические зависимости между различными временными рядами.