Geum.ru

Приволжский центр финансового консалтинга и оценки

Вид материалаАнализ
3. Прогнозирование стоимости недвижимости в период кризиса. Методы, основанные на статистическом подобии процессов.
Сравнение поведения инвестиционных активов в периоды предыдущего и текущего кризисов
Подобный материал:
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10

3. Прогнозирование стоимости недвижимости в период кризиса. Методы, основанные на статистическом подобии процессов.


Развитие российской экономической системы, как и других экономических систем, происходит циклами, что наглядно подтверждается теми кризисными явлениями, которые происходили на ее «арене» с временным интервалом около 7-10 лет. Это и 1991 год, и дефолт 1998 года и текущая экономическая ситуация. Здесь не рассматриваются причины этой цикличности, хотя именно такой анализ позволил бы предсказывать появление кризисов до их зарождения и предсказывать общий ход развития экономики на долгие годы. Однако обратим внимание на то, что цикличность в развитии экономики и соответствующих процессов, происходящих внутри нее, дает основания для применения метода статистического подобия с целью проведения анализа и прогнозирования дальнейшего развития рынка недвижимости в период кризиса и непосредственно в посткризисный период. Общая методология статистического подобия применительно к исследованию сложных технических систем изложена в различных источниках и, в частности, в т.4 десятитомного справочника [16].

Сравнение поведения инвестиционных активов в периоды предыдущего и текущего кризисов


Ограничимся анализом механизмов развития кризисных явлений и анализом возможности краткосрочного прогноза поведения ивестиционных инструментов в периоды кризисов. В качестве таких инструментов наибольшей популярностью в России пользуются акции, торгующиеся в РТС, и объекты недвижимости. К сожалению, мы не располагаем подробными данными по динамике фондового рынка и рынка недвижимости, относящимися к 1990-1991 гг. В связи с этим ограничимся сравнением динамики индекса РТС и динамики цен жилья в Нижнем Новгороде по временным интервалам, относящимся к кризисам 1998-1999 гг. и 2008-2009 гг.

В соответствии с общей методологией теории подобия сравнение динамики индексов РТС, характеризующих процессы развития кризисного развития на фондовом рынке в течение двух различных периодов, осуществляется в безразмерных ценах. Чтобы увидеть, как менялись цены, совместим по временной шкале аналогичные «точки» кризиса (в данном случае они соответствуют пиковым моментам перед решающим снижением рыночной цены). В качестве таких точек принимаем: апрель 1998 года и май 2008 года. Значения индексов в эти моменты времени примем за единицу. Далее рассчитаем относительные значения средних цен в предшествующие и последующие периоды времени. Результаты обработки представлены на графике (рис. 5). Синий график показывает динамику индекса РТС в период прошлого кризиса. Красный иллюстрирует динамику развития процессов на фондовом рынке при текущем кризисном развитии.




Рис. 5. Сравнение кризисных периодов 1998-1999 гг. и 2008-2009 гг. по базовым индексам РТС


Приведенные графики демонстрируют подобие траекторий изменения значения индекса РТС, ассоциируемых с прошлым и текущим кризисом. При этом следует отметить, что кризис 2008 -2009 гг. выглядит более динамичным и характеризуется более активным выходом из кризиса. Если принять гипотезу о подобии процессов в прошлый и текущий кризис, то следует ожидать, что далее сохранится наметившийся в последние месяцы повышательный тренд, как это было в прошлый кризис. Другими словами относительно динамики индекса РТС можно считать, что он уже достиг своего минимального уровня, и значит дно кризиса осталось позади. При темпах, аналогичных прошедшему кризисному периоду, прирост должен составить вполне ощутимые показатели – 10-20% за ближайший квартал. Это утверждение, однако, нуждается в подтверждении дальнейшим поведением индекса.

Таким же образом сравним траектории изменения цен жилья в оба кризисных периода. Чтобы увидеть, как менялись цены на жилье, совместим по временной шкале аналогичные «точки» кризиса. В качестве таких точек принимаем: август- месяц 1998 и сентябрь 2008 года. Значения средней цены 1 кв. м. жилья в эти моменты времени примем за единицу. Далее рассчитаем относительные значения средних цен в предшествующие и последующие периоды времени. Результаты обработки представлены на графике (рис. 6). Синий график показывает динамику средних цен в период прошлого кризиса в базисных индексах. Красный иллюстрирует процессы текущего кризисного развития.





Рис. 6. Сравнение кризисных периодов 1998-1999 гг. и 2008-2009 гг. по базовым индексам рынка вторичного жилья Нижнего Новгорода (руб./кв.м.)


Из сопоставления графиков видно, что траектории цен жилья в в течение обоих кризисов практически совпадают. Как известно, в периоды, предшествующие кризисам, рынок недвижимости оказался явно «перегретым», тем самым создав предпосылки для неизбежного снижения цен. Далее, непосредственно перед «кризисной точкой» отмечено замедление роста цен и только через 3 -4 месяца после начала кризиса начали проявляться первые признаки снижения. В результате в течение 6 месяцев (с сентября по март цены на жилье в обоих случаях упали на 30-40%. Таким образом, динамика цен в периоды кризисов сохраняет статистическое подобие, характеризующее изменение цен жилья в периоды кризисов

Что касается траектории изменения цен на нефть, то здесь также наблюдается подобие процессов, относящихся к периоду 1998-1999 гг. и периоду 2009-2009 гг., в чем можно убедиться из графика (рис. 7) [20]. Однако в этом случае подобие выражено в меньшей степени, чем мы это наблюдали для цен недвижимости и индекса РТС.



Рис. 7. Сравнение кризисных периодов 1998-1999 гг. и 2008-2009 гг. по базовым индексам стоимости барреля нефти марки Urals (долл./барр.)


По-видимому, в этом случае также действуют рыночные механизмы, приводящие к статистическому подобию. Однако, чтобы сделать такой вывод, следует исследовать механизмы, относящиеся к процессам на мировых рынках.