Geum.ru

Приволжский центр финансового консалтинга и оценки

Вид материалаАнализ
1. Анализ траектории изменения цен недвижимости в Нижнем Новгороде (январь 1997-июнь 2009 гг.)
«realty – pro».
Подобный материал:
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10

1. Анализ траектории изменения цен недвижимости в Нижнем Новгороде (январь 1997-июнь 2009 гг.)


В качестве отправной точки для осуществления процесса прогнозирования цен на рынке недвижимости необходимо проанализировать имеющиеся данные и проследить, как менялись цены на недвижимость на протяжении последних лет.

Вначале следует отметить, что, как известно, цены на рынках недвижимости в каждом из регионов формируются под влиянием общих тенденций по всей стране. Другой особенностью рынка недвижимости является то, что повышения/понижения цен на одном из сегментов рынка недвижимости неизбежно влекут за собой соответствующие изменения цен и в других сегментах. Следует также упомянуть тот факт, что первоначально на повышение покупательской способности реагирует спрос именно на жилые объекты. При этом процессы на рынке недвижимости в различных городах и в различных сегментах рынка развиваются подобным образом. В связи с этим, рассмотрение динамики цен на рынке недвижимости в любом конкретном городе позволяет увидеть общую картину развития рынка недвижимости для всей России. Ниже приводится анализ динамики цен на вторичном рынке жилья в Нижнем Новгороде за последние 12 лет.

Исходные данные для анализа цен взяты из базы данных, которая, начиная с 1995 года, систематически ведется Агентством недвижимости «Орион НН» и содержит более 100 000 записей. При этом все имеющиеся в базе данные проверены путем опроса продавцов. В связи с этим они действительно отражают состояние рынка в любой момент времени из рассматриваемого периода. Имеющиеся данные обрабатывались программной системой «REALTY – PRO». Данная программная система наряду с обеспечением решения других задач позволяет рассчитывать массовую оценку рыночной стоимости, ассоциируемую с достаточно узким сегментом рынка, внутри заданного интервала времени и с фиксированной периодичностью (еженедельно, ежемесячно, ежеквартально и т.д.). Особенность заложенных в эту программу алгоритмов состоит в том, что с помощью специальной технологии перекачки информации между разными сегментами рынка программа обеспечивает расчет удельных цен внутри каждого сегмента рынка в отдельности с максимальным использованием всей релевантной информации. Другими словами, рассчитываются не средние по городу цены (которые при их огромном разбросе имеют смысл среднебольничной температуры), а изменения средних цен в каждом отдельном сегменте рынка (например, для трехкомнатных квартир стандартной планировки, в конкретной зоне Нижнего Новгорода). Поэтому представленные на графике значения характеризуют по существу динамику цен в рассматриваемом периоде времени, характерную для каждого достаточно узкого сегмента в отдельности.

Результаты обработки данных, представлены здесь в виде временных рядов [5], которые отображены на соответствующих графиках с заданной периодичностью. Для удобства визуального анализа цены представлены относительными значениями, приведенными к январю 1997 года. Таким образом, расчетная стоимость одного квадратного метра квартиры в начале периода (январь 1997 года) принята за единицу. График значений временного ряда относительных цен, вторичного жилья Нижнего Новгорода, взятых в долларах, за рассматриваемый период (январь 1997 - июнь 2009 гг.) выглядит следующим образом:



Рис. 1. Динамика стоимости вторичного жилья (долл./кв.м.) в Нижнем Новгороде за период январь 1997 –июнь 2009 гг.


Еще раз отметим, что при расчетах использовались цены в долларовом выражении. Аналогичная динамика, но уже в рублевых ценах, представлена на рисунке ниже:

Рис. 2. Динамика стоимости вторичного жилья (руб./кв.м.) в Нижнем Новгороде за период январь 1997 – июнь 2009 гг.


Первым очевидным выводом из представленного графика является констатация того факта, что в периоды между кризисами цены на рынке недвижимости Нижнего Новгорода практически монотонно растут. Существуют лишь краткосрочные промежутки, когда траектория движения цен меняла направление. В целом, анализируя график и события, характерные для соответствующего периода времени, можно выделить несколько этапов:
  1. Незначительный прирост стоимости с 1997 года до августа 1998 года, являющийся продолжением тенденции более раннего периода (с 1995 года).
  2. В связи с резким скачком курса доллара в августе 1998 года (более чем в 2 раза – с 6,7 руб./долл. до 14,4 руб./долл.), цены на квадратные метры недвижимости, имевшие долларовое выражение, постепенно (в течение периода август 1998 - август 1999 гг.) начали снижаться в стремлении уравняться с рублевыми показателями своих аналогов.
  3. 2000 – 2005 гг. – продолжительный период стабильного роста цен на недвижимость, обусловленный, во-первых, общим приростом благосостояния населения, во-вторых, постепенным возрастанием дефицита площадей. Так за пять лет цена за квадратный метр вторичного жилья в Нижнем Новгороде увеличилась вдвое по сравнению с начальным уровнем, однако это послужило лишь началом грандиозного взлета цен на недвижимость в последующий период.
  4. Конец 2006 – июль 2008 гг. – период бурного повсеместного роста цен на недвижимость (почти в 3,5 раза за 2 года). Начало взлета пришлось на конец лета 2006 года – с возобновлением деловой и покупательской активности после летнего сезона. Это было обусловлено рядом причин, в том числе, началом развития ипотеки и в связи с этим увеличивающимися возможности приобретения квартир населением. Дополнительным фактором, простимулировавшим возросший спрос на недвижимость, послужила тенденция к ее непосредственному использованию в качестве финансового инструмента, а именно, распространенная процедура покупки недвижимости спекулянтами с целью последующей реализации по более высоким ценам в условиях быстро растущего рынка. Это, однако, привело к неадекватному росту цен, что и привело к последующему их снижению.
  5. Июль 2008 – февраль 2009 гг. – начало спада, обусловленное последствиями мирового финансового кризиса (падение в 1,5 раза по сравнению с максимальным уровнем июля 2008 года).
  6. Февраль-июнь 2009 года – наблюдается замедление темпов падения цен. Однако пока понижательный тренд на рынке недвижимости еще не переломлен. Тенденция может продолжиться вплоть до конца 2009 года, считают в Ассоциации строителей России (АСР). Снижение цен может подстегнуть рост неплатежей по банковским кредитам, в результате банки начнут продавать заложенное у них имущество застройщиков. Также давление на цены в сторону их снижения, вероятно, окажет нехватка денег у девелоперов. Они вынуждены будут снижать цены, чтобы ускорить продажу построенных квартир. Однако больших скидок не будет. Рынок потихоньку начинают готовить к грядущему дефициту новостроек. Темпы строительства заметно снижаются. Внутри строительной отрасли зреют предпосылки для нарастающего дефицита жилья. Грядущий дефицит жилья, спровоцированный проблемами в строительной отрасли, приведет к неминуемому росту цен.


Таким образом, исследование общей динамики цен на недвижимость за период январь 1997-июнь 2009 гг. показывает в среднем повышательный тренд, стимулируемый все увеличивающимся платежеспособным спросом на жилые квадратные метры. Как аномальное явление с точки зрения общей динамики, сложившейся на рынке недвижимости за последние 12 лет, особый интерес представляет собой поведение цен в периоды кризисов, наблюдавшимися в 1998 году и в текущем 2009 году.