Geum.ru

Комментарий к федеральному закону от 21 декабря 2001 Г. N 178-фз

Вид материалаЗакон

Содержание


Видов имущества
Подобный материал:
1   ...   7   8   9   10   11   12   13   14   15
Глава V. ОСОБЕННОСТИ ПРИВАТИЗАЦИИ ОТДЕЛЬНЫХ

ВИДОВ ИМУЩЕСТВА


Статья 27. Особенности сделок, связанных с продажей имущественного комплекса унитарного предприятия


Комментарий к статье 27


1. Комментируемая статья устанавливает особенности сделок, связанных с продажей имущественного комплекса унитарного предприятия.

В отличие от ст. 5 комментируемого Закона п. 1 ст. 27 в качестве покупателей выделяет:

юридических лиц;

граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.

В соответствии с п. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя <1>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301; 2009. N 26. Ст. 3130.


Статья 13 комментируемого Закона дает исчерпывающий перечень способов приватизации. Однако следует учитывать, что объектом приватизации для разных способов выступает не все государственное или муниципальное имущество, т.е. приватизировать имущественный комплекс предприятия любым из предложенных ст. 13 способов невозможно.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" имущество унитарного предприятия принадлежит ему на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, является неделимым и не может быть распределено по вкладам (долям, паям), в том числе между работниками унитарного предприятия <1>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2002. N 48. Ст. 4746; 2007. N 49. Ст. 6079.


С учетом ст. 132 ГК РФ имущественный комплекс предприятия включает все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Состав подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия определяется в соответствии со ст. 11 комментируемого Закона (см. комментарий к ст. 11).

В зависимости от стоимости имущественного комплекса комментируемый Закон допускает следующие способы продажи имущественного комплекса унитарного предприятия.

Имущественные комплексы стоимостью от 100 тыс. руб. (установлена ст. 26 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах". - Л.К.) до 500 млн. руб. могут приватизироваться только путем преобразования унитарного предприятия в открытое акционерное общество (см. комментарий к ст. 13).

Федеральные имущественные комплексы стоимостью свыше 500 млн. руб. могут приватизироваться:

путем преобразования унитарного предприятия в открытое акционерное общество;

на аукционе;

посредством внесения в соответствии с нормативными правовыми актами Президента Российской Федерации федерального имущества в качестве вклада в уставный капитал стратегического акционерного общества.

2. Согласно п. 1 ст. 562 ГК РФ кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи предприятия.

Таким уведомлением кредиторов в соответствии с абз. 3 п. 1 комментируемой статьи является опубликование прогнозного плана (программы) приватизации.

При этом в отличие от общих норм Гражданского кодекса не требуется согласие кредиторов на перевод их требований на покупателя. Таким образом, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование освобождается от предусмотренной в п. 4 ст. 562 ГК РФ солидарной ответственности продавца по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

Согласно п. 1 ст. 563 ГК РФ передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами.

С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия.

Пункт 2 комментируемой статьи, в соответствии с которым по обязательствам, не учтенным в передаточном акте, Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование ответственности не несут, исключает возможность применения п. 3 ст. 565 ГК РФ. Согласно данной статье ГК РФ покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.

Основанием для отказа от заключения договора купли-продажи имущественного комплекса унитарного предприятия могут являться существенные изменения, произошедшие в составе имущественного комплекса унитарного предприятия после опубликования информационного сообщения о продаже этого комплекса и до подписания передаточного акта.

При определении существенных изменений следует руководствоваться ст. 451 ГК РФ: изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

3. В соответствии с п. п. 3, 4 ст. 32 комментируемого Закона право собственности на приобретаемое государственное или муниципальное имущество переходит к покупателю в установленном порядке после полной его оплаты со дня государственной регистрации перехода права.

Условием для перехода права собственности является погашение задолженности (при ее наличии) по уплате налогов и иных обязательных платежей в бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды (п. 3 комментируемой статьи).

С момента перехода к покупателю права собственности на имущественный комплекс унитарного предприятия прекращается право хозяйственного ведения унитарного предприятия, имущественный комплекс которого продан.

Данная норма вытекает из того, что право хозяйственного ведения и право оперативного управления на предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК) сохраняются только в пределах государственной и муниципальной собственности, так как в форме унитарных могут существовать только государственные или муниципальные предприятия.

При переходе государственного имущества в собственность иных лиц хозяйственное ведение как вещное право сохраниться не может.

4. Пункт 4 устанавливает основания для государственной регистрации перехода права собственности на имущественный комплекс унитарного предприятия к покупателю. Такими основаниями являются:

договор купли-продажи имущественного комплекса унитарного предприятия;

передаточный акт;

документ, подтверждающий погашение задолженности (при ее наличии) по уплате налогов и иных обязательных платежей в бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды.

В соответствии с п. 5 комментируемой статьи с переходом права собственности на имущественный комплекс унитарного предприятия к покупателю прекращается унитарное предприятие, имущественный комплекс которого продан.

Особенности государственной регистрации юридических лиц в связи с продажей или внесением имущественного комплекса унитарного предприятия установлены гл. VII Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" <1>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2001. N 33 (ч. 1). Ст. 3431; 2009. N 1. Ст. 23.


Согласно ст. 21.2 указанного Закона в случаях прекращения унитарного предприятия в связи с продажей или внесением его имущественного комплекса в уставный капитал акционерного общества, учреждения в связи с внесением его имущества в уставный капитал акционерного общества, унитарного предприятия или учреждения в связи с передачей имущественного комплекса унитарного предприятия или имущества учреждения в собственность государственной корпорации в качестве имущественного взноса Российской Федерации основанием внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении соответствующего юридического лица является решение о государственной регистрации, принятое регистрирующим органом по месту нахождения этого юридического лица при представлении следующих документов:

заявления о внесении в Единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении унитарного предприятия по данному основанию;

решения об условиях приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия или решения органа государственной власти, на основании которого осуществлены внесение имущественного комплекса унитарного предприятия или имущества учреждения в уставный капитал акционерного общества либо передача указанных имущественного комплекса или имущества в собственность государственной корпорации в качестве имущественного взноса Российской Федерации;

копии документа, подтверждающего государственную регистрацию перехода права собственности на имущественный комплекс унитарного предприятия или на имущество учреждения.

Порядок внесения записи в государственный реестр юридических лиц определяется Постановлением Правительства РФ от 19 июня 2002 г. N 438 "О Едином государственном реестре юридических лиц" <1>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2002. N 26. Ст. 2585; 2008. N 50. Ст. 5958.


Статья 28. Отчуждение земельных участков


Комментарий к статье 28


1. В силу ч. 1 п. 2 ст. 3 комментируемого Закона его действие не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы. Таким образом, комментируемая статья регламентирует установленные исключения.

В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

Согласно п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте <1>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148.


В соответствии с п. 1 комментируемой статьи приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования.

Исключение составляет:

отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ) <1>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147; 2009. N 1. Ст. 19.


Исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений (п. 1 ст. 36 ЗК РФ, а также Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" <1>).

--------------------------------

<1> Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.


Следует учесть, что не все способы приватизации предусматривают одновременную приватизацию имущества и земли. Так, при приватизации акций, имущества вряд ли можно говорить о синхронности процессов.

Покупателю имущественного комплекса унитарного предприятия одновременно отчуждаются земельные участки, находящиеся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования либо аренды или занимаемые зданиями, строениями и сооружениями, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса предприятия, и необходимые для использования указанных объектов (п. 2 комментируемой статьи).

2. Пункт 3 устанавливает обязанность собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Законодатель четко ограничил объект правоотношений: строения не должны являться самовольными постройками.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

С учетом данной нормы в судебном порядке можно признать собственность государственную или муниципальную, если строительство осуществлялось на их землях, что вряд ли интересно для лица, осуществлявшего строительство.

Данная норма также не содержит обязанности государства или муниципальных органов предоставить земельный участок.

3. По сути, п. 3 комментируемой статьи обязывает покупателей, приобретших государственное имущество без учета земельных участков, в последующем легализовать земельные отношения.

Земельные отношения могут оформляться двумя способами:

1) аренда:

а) по желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет. На практике арендные отношения с органами исполнительной власти выглядят достаточно сложно. Определение в договоре предельного срока аренды может происходить только через суд. Так, например, Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2007 г. по делу N А36-1071/2007 исковые требования о понуждении к заключению договора на срок 49 лет признаны правомерными, поскольку предложенный срок аренды земельного участка не противоречит законодательству о приватизации государственного и муниципального имущества.

Еще один немаловажный фактор: договор аренды может заключаться только при желании собственника недвижимости. Таким образом, выбор между арендой или приобретением ложится на собственника недвижимости, а не на органы исполнительной власти или местного самоуправления. С учетом сложности оформления земельных отношений можно предположить нецелесообразность договора аренды земли;

б) если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.

Согласно ст. 70.1 ЗК РФ резервирование земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях, установленных Земельным кодексом, а земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, также в случаях, связанных с размещением объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, объектов обороны и безопасности, созданием особо охраняемых природных территорий, строительством водохранилищ и иных искусственных водных объектов.

Резервирование земель допускается в зонах планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, а также в пределах иных необходимых в соответствии с федеральными законами для обеспечения государственных или муниципальных нужд территорий.

Земли для государственных или муниципальных нужд могут резервироваться на срок не более чем семь лет. Допускается резервирование земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, для строительства автомобильных дорог, железных дорог и других линейных объектов на срок до двадцати лет <1>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2009. N 11. Ст. 1261.


А. Лазаревский говорит о высокой коррупциогенности данной в комментируемом Законе нормы. "Арендующий земельный участок собственник здания или имущественного комплекса самим актом резервирования лишается каких-либо прав на участок. В результате при расчете ущерба от резервирования и изъятия не будут учтены потери собственника здания от лишения его права пользования участком. Лишение прав пользования участком означает лишение "по умолчанию" прав на частное здание, имущественный комплекс, что противоречит Конституции РФ (ст. 2; ст. 18; п. 3 ст. 35; п. 3 ст. 55)" <1>.

--------------------------------

<1> Лазаревский А. Двадцать лет без права продажи // ЭЖ-Юрист. 2007. N 13.


Следует также обратить внимание, что срок договора аренды соглашением сторон может быть установлен без привязки к сроку резервирования ("на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон"). Однако ни комментируемый Закон, ни подзаконные акты не регулируют, чем необходимо руководствоваться при этом;

2) приобретение у государства или муниципального образования указанных земельных участков.

Согласно ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату, установленную Земельным кодексом РФ.

Из исключительного права на приватизацию земельных участков, принадлежащего собственникам недвижимого имущества, вытекает норма п. 3 комментируемой статьи о том, что договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статья 28 ЗК РФ устанавливает исключения:

изъятие земельных участков из оборота;

установленный федеральным законом запрет на приватизацию земельных участков;

резервирование земель для государственных или муниципальных нужд.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

4. Согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В случае если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Пункт 4 комментируемой статьи аналогичен данной норме Земельного кодекса РФ.

5. Границы отчуждаемого земельного участка определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка.

С учетом абз. 2 п. 5 комментируемой статьи кадастровый паспорт земельного участка является обязательным приложением к акту инвентаризации (см. комментарий к ст. 11).

Согласно п. 4 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости <1>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017; 2009. N 1. Ст. 19.


Государственный кадастр недвижимости, в свою очередь, является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Кадастровый учет осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости в кадастровом округе, в границах которого расположен данный объект недвижимости.

С заявлениями о постановке на учет объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или любые иные лица.

Заявление о кадастровом учете (далее - заявление) и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично либо посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении.

Заявление должно быть удостоверено подписью заявителя или подписью его представителя. При этом подлинность такой подписи должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке.

С заявлением в орган кадастрового учета должны быть представлены следующие необходимые для кадастрового учета документы (для земельного участка):

документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за осуществление кадастрового учета, или копия документа, подтверждающего в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах наличие оснований для освобождения от уплаты указанной пошлины (при постановке на учет объекта недвижимости) - налоговое законодательство на момент написания комментария не устанавливает уплату госпошлины за данное действие. -