Geum.ru

Комментарий к федеральному закону от 21 декабря 2001 Г. N 178-фз

Вид материалаЗакон
Подобный материал:
1   ...   5   6   7   8   9   10   11   12   ...   15

утверждает акт о выполнении победителем конкурса условий конкурса, представленный комиссией по контролю за выполнением условий конкурса;

обеспечивает передачу имущества победителю конкурса и совершает необходимые действия, связанные с переходом к нему права собственности.

2. Конкурс, как и аукцион, является открытым по составу участников, т.е. принять участие может любое лицо. Пункт 7 комментируемой статьи устанавливает ограничения участия в конкурсе по следующим основаниям:

представленные документы не подтверждают право претендента быть покупателем в соответствии с законодательством Российской Федерации;

представлены не все документы в соответствии с перечнем, указанным в информационном сообщении о проведении указанного конкурса (за исключением предложения о цене продаваемого на конкурсе имущества), или они оформлены не в соответствии с законодательством Российской Федерации;

заявка подана лицом, не уполномоченным претендентом на осуществление таких действий;

не подтверждено поступление задатка на счета, указанные в информационном сообщении о проведении указанного конкурса, в установленный срок.

Перечень указанных оснований отказа претенденту в участии в конкурсе является исчерпывающим. Данный перечень совпадает с перечнем, установленным п. 8 ст. 18 (см. комментарий к п. 8 ст. 18).

В силу соревновательности конкурса, если в нем принял участие только один участник, конкурс (как и аукцион) признается несостоявшимся.

Абзац 3 п. 3 комментируемой статьи устанавливает приоритет первенства заявки, т.е. при равенстве двух и более предложений о цене государственного или муниципального имущества победителем признается тот участник, чья заявка была подана раньше других заявок.

Одно лицо имеет право подать только одну заявку, а также только одно предложение о цене государственного или муниципального имущества (п. 9 ст. 20).

Заявку и документы, указанные в информационном сообщении, подают в обусловленный срок. Продолжительность приема заявок на участие в конкурсе должна быть не менее двадцати пяти дней (п. 4 комментируемой статьи). Заявка и опись представленных документов составляются в 2 экземплярах, один из которых остается у продавца, другой - у претендента.

Заявки, поступившие после истечения срока приема заявок, указанного в информационном сообщении, вместе с описью, на которой делается отметка об отказе в принятии документов, возвращаются претендентам или их полномочным представителям под расписку.

Заявка может быть отозвана покупателем. Правовые последствия отзыва зависят от окончания приема заявок:

до признания претендента участником конкурса для отзыва достаточно уведомления в письменной форме;

до даты окончания приема заявок при отзыве заявки поступивший от претендента задаток подлежит возврату в течение пяти дней со дня поступления уведомления об отзыве заявки;

позднее даты окончания приема заявок в случае отзыва претендентом заявки задаток возвращается в порядке, установленном для участников конкурса.

3. Пункт 5 комментируемой статьи аналогичен п. 6 ст. 18 о необходимости внесения задатка как обеспечительной меры. Статья устанавливает задаток в размере 20 процентов начальной цены, указанной в информационном сообщении о проведении указанного конкурса, но не более 4,5 миллиона установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда.

Для участия в конкурсе претендент вносит задаток на счет (счета) продавца в размере и сроки, указанные в информационном сообщении, на основании заключенного с продавцом договора о задатке. Документом, подтверждающим поступление задатка на счет (счета) продавца, является выписка (выписки) со счета (счетов) продавца.

Суммы задатков, внесенные участниками конкурса, за исключением победителя, возвращаются участникам конкурса в течение пяти дней с даты подведения итогов конкурса (п. 12 комментируемой статьи).

4. При принятии решения о проведении конкурса определяется форма подачи предложений о цене. Таких форм может быть две: открытая и закрытая. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает закрытую форму подачи предложений о цене - они подаются участниками конкурса в запечатанных конвертах.

Предложения могут подаваться:

в день подведения итогов конкурса.

при подаче заявки (по желанию претендента) (п. 6 ст. 20).

5. В силу п. 4 ст. 15 комментируемого Закона обязательному опубликованию в информационном сообщении подлежат условия конкурса.

Условия конкурса утверждаются Федеральным агентством по управлению государственным имуществом и разрабатываются совместно с Федеральной службой по труду и занятости, а также федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых находятся соответствующие предприятия.

Условия конкурса могут предусматривать (п. 21 комментируемой статьи):

сохранение определенного числа рабочих мест;

переподготовку и (или) повышение квалификации работников;

ограничение изменения профиля деятельности унитарного предприятия или назначения отдельных объектов социально-культурного, коммунально-бытового или транспортного обслуживания населения либо прекращение их использования;

проведение реставрационных, ремонтных и иных работ в отношении объектов культурного наследия, объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения.

Указанный перечень условий конкурса является исчерпывающим.

Следует остановиться на таком условии, как ограничение изменения профиля деятельности унитарного предприятия или назначения отдельных объектов социально-культурного, коммунально-бытового или транспортного обслуживания населения либо прекращение их использования. К сожалению, в этом вопросе не прослеживается четкой государственной политики, а то и вообще отсутствует правовое регулирование.

Например: коммерческие организации, оказывающие санаторно-курортные услуги, создавались с учетом особенностей климатических и природных факторов. Приватизация с изменением назначения может повлечь необратимые последствия для уникальных природных комплексов. В этом случае деятельность государства проявляется в контроле за использованием уникальных территорий. Однако сегодня законодатель не предусматривает продажу предприятия, осуществляющего санаторно-курортную деятельность, без изменения целей деятельности предприятия. Даже если органы исполнительной власти или местного самоуправления при приватизации самостоятельно примут такое решение, п. 17 комментируемой статьи с нормой о сроке выполнения условий конкурса в один год снимает с покупателя эту обязанность через год после заключения договора купли-продажи.

В лучшем положении находятся объекты культурного наследия. Условия конкурса, касающиеся продажи объектов культурного наследия, приватизируемых в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, подлежат в этой части согласованию с органом охраны объектов культурного наследия соответствующего уровня (п. 6 комментируемой статьи). Здесь следует учесть п. 4 ст. 48 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации", в соответствии с которым при государственной регистрации договора купли-продажи объекта культурного наследия новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия <1>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2002. N 26. Ст. 2519; 2008. N 30 (ч. 2). Ст. 3616.


Охранное обязательство собственника объекта культурного наследия оформляется:

органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, - в отношении объектов культурного наследия федерального значения (по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере массовых коммуникаций и по охране культурного наследия) и объектов культурного наследия регионального значения;

местной администрацией муниципального образования - в отношении объектов культурного наследия местного (муниципального) значения.

В соответствии с п. 8 Постановления Правительства РФ от 16 декабря 2002 г. N 894 "О порядке подготовки и выполнения охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия" условия охранного обязательства включаются в решение об условиях приватизации объекта культурного наследия или имущественного комплекса унитарного предприятия, в составе которого приватизируется объект культурного наследия <1>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2002. N 51. Ст. 5086.


Условия охранного обязательства включаются в качестве существенных условий в договор купли-продажи объекта культурного наследия или имущественного комплекса унитарного предприятия, в составе которого приватизируется объект культурного наследия.

Условия охранного обязательства разрабатываются на основании нормативных требований к сохранению объекта культурного наследия и должны обеспечивать его сохранение, содержание и использование с учетом особенностей, послуживших основанием для его отнесения к категории объектов культурного наследия, при любой намечаемой хозяйственной деятельности.

В случае принятия решения об исключении объекта культурного наследия из реестра охранное обязательство собственника объекта культурного наследия прекращает свое действие со дня вступления в силу такого решения.

Согласно тому же п. 21 условия конкурса должны иметь экономическое обоснование, сроки их исполнения, порядок подтверждения победителем конкурса исполнения таких условий. Условия конкурса не подлежат изменению. Иными словами, изменение условий конкурса в рамках процедуры приватизации влечет недействительность сделок.

6. Наличие обязательных для выполнения условий подразумевает необходимость контроля их выполнения. Пункт 22 комментируемой статьи закрепляет за Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления полномочия по установлению порядка разработки и утверждения условий конкурса, порядка контроля за их исполнением и порядка подтверждения победителем конкурса исполнения таких условий.

С учетом годичного срока действия условий меры по осуществлению контроля за исполнением условий конкурса должны предусматривать периодичность контроля не чаще одного раза в квартал.

В соответствии с Положением о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 12 августа 2002 г. N 584, исполнение условий конкурса контролируется продавцом в соответствии с заключенным с победителем конкурса договором купли-продажи имущества.

Для обеспечения эффективного контроля исполнения условий конкурса продавец обязан:

вести учет договоров купли-продажи имущества, заключенных по результатам конкурса;

осуществлять учет обязательств победителей конкурса, определенных договорами купли-продажи имущества, и контроль их исполнения;

принимать от победителей конкурса отчетные документы, подтверждающие выполнение условий конкурса;

проводить проверки документов, представляемых победителями конкурса в подтверждение выполнения условий конкурса, а также проверки фактического исполнения условий конкурса в месте расположения проверяемых объектов;

принимать предусмотренные законодательством Российской Федерации и договором купли-продажи имущества меры воздействия, направленные на устранение нарушений и обеспечение выполнения условий конкурса.

В качестве примера рассмотрим Положение о порядке разработки и утверждения условий конкурса по продаже государственного имущества Санкт-Петербурга, контроля за их исполнением и подтверждения победителем конкурса исполнения указанных условий, утвержденное Постановлением правительства Санкт-Петербурга от 24 августа 2006 г. N 1034 <1>.

--------------------------------

<1> Вестник администрации Санкт-Петербурга. 2006. N 9.


При подготовке проекта распоряжения о приватизации, предусматривающего продажу имущества Санкт-Петербурга на конкурсе, КУГИ направляет запросы в органы исполнительной власти Санкт-Петербурга о представлении предложений по формированию условий конкурса. Органы исполнительной власти направляют предложения в течение 14 дней с момента получения запроса.

Непредставление предложений по формированию условий конкурса не является препятствием для утверждения КУГИ условий конкурса.

Исполнение условий конкурса контролируется специализированной организацией в соответствии с заключенным с победителем конкурса договором купли-продажи имущества Санкт-Петербурга.

Для обеспечения контроля исполнения условий конкурса специализированная организация:

ведет учет договоров купли-продажи имущества Санкт-Петербурга, заключенных по результатам конкурса;

осуществляет учет обязательств победителя конкурса, определенных договором купли-продажи имущества Санкт-Петербурга, и контроль их исполнения;

принимает от победителя конкурса отчетные документы, подтверждающие исполнение условий конкурса;

проводит не чаще одного раза в квартал проверки документов, представляемых победителем конкурса в подтверждение исполнения условий конкурса, а также проверки фактического исполнения условий конкурса в месте расположения проверяемых объектов;

принимает предусмотренные законодательством Российской Федерации и договором купли-продажи имущества Санкт-Петербурга меры воздействия, направленные на устранение нарушений и обеспечение исполнения условий конкурса.

Неисполнение победителем конкурса условий конкурса, а также ненадлежащее их исполнение, в том числе нарушение промежуточных или окончательных сроков исполнения указанных условий и объема их исполнения, является основанием для направления специализированной организацией требования о расторжении договора купли-продажи имущества Санкт-Петербурга и выплате предусмотренной им неустойки.

Данный вопрос регулируется комментируемым Законом более детально, с учетом норм гражданского законодательства об обеспечении обязательств. В случае неисполнения победителем конкурса условий, а также ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, договор купли-продажи государственного или муниципального имущества расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки. Указанное имущество остается соответственно в государственной или муниципальной собственности, а полномочия покупателя в отношении указанного имущества прекращаются. Помимо неустойки с покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением договора купли-продажи, в размере, не покрытом неустойкой (п. 23 комментируемой статьи).

В случае отказа победителя конкурса от расторжения договора купли-продажи имущества Санкт-Петербурга договор купли-продажи имущества Санкт-Петербурга расторгается в судебном порядке по иску специализированной организации.

В течение 10 рабочих дней с момента истечения срока исполнения последнего из условий конкурса победитель конкурса направляет специализированной организации сводный (итоговый) отчет об исполнении им условий конкурса в целом с приложением всех необходимых документов.

В течение двух месяцев со дня получения итогового отчета об исполнении условий конкурса специализированная организация обязана осуществить проверку фактического исполнения условий конкурса на основании представленного победителем конкурса сводного (итогового) отчета.

Указанная проверка проводится создаваемой специализированной организацией для этих целей комиссией по контролю за исполнением условий конкурса.

7. Конкурс проводится в соответствии с Положением о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 12 августа 2002 г. N 584.

Подведение итогов приема заявок, определение участников конкурса, рассмотрение предложений участников конкурса о цене имущества и подведение итогов конкурса осуществляются продавцом в день подведения итогов конкурса, указанный в информационном сообщении.

Решение продавца о признании претендентов участниками конкурса или об отказе в допуске претендентов к участию в конкурсе оформляется протоколом об итогах приема заявок и определении участников конкурса, в котором приводятся перечень всех принятых заявок с указанием имен (наименований) претендентов, перечень отозванных заявок, имена (наименования) претендентов, признанных участниками конкурса, а также имена (наименования) претендентов, которым было отказано в допуске к участию в конкурсе, с указанием оснований такого отказа.

При наличии оснований для признания конкурса несостоявшимся продавец принимает соответствующее решение, которое отражает в протоколе приема заявок.

Претенденты, признанные участниками конкурса, а также претенденты, не допущенные к участию в конкурсе, уведомляются о принятом решении в срок не более 3 рабочих дней со дня подписания протокола приема заявок путем вручения им под расписку соответствующего уведомления либо путем направления такого уведомления по почте (заказным письмом).

Продавец после подписания протокола приема заявок (или после принятия решения о признании претендентов участниками конкурса либо об отказе в допуске претендентов к участию в конкурсе при оформлении единого протокола об итогах конкурса) принимает предложения о цене имущества от участников конкурса (в случае представления предложений о цене имущества претендентами, признанными участниками конкурса, - при подаче заявок).

Перед вскрытием конвертов с предложениями о цене имущества продавец проверяет их целость, что фиксируется в протоколе об итогах конкурса, после чего приступает к рассмотрению поданных участниками конкурса предложений. Указанные предложения должны быть изложены на русском языке, подписаны участником или его полномочным представителем. Цена указывается числом и прописью. В случае если числом и прописью указываются разные цены, комиссия принимает во внимание цену, указанную прописью.

Предложения, содержащие цену ниже начальной цены, не рассматриваются.

При оглашении предложений помимо участника конкурса, предложение которого рассматривается, могут присутствовать остальные участники конкурса или их полномочные представители, имеющие надлежащим образом оформленную доверенность, а также с разрешения продавца представители средств массовой информации.

Решение продавца об определении победителя конкурса оформляется протоколом об итогах конкурса, составляемым в 2 экземплярах. Указанный протокол утверждается продавцом в день подведения итогов конкурса.

Подписанный продавцом протокол об итогах конкурса является документом, удостоверяющим право победителя конкурса на заключение договора купли-продажи имущества.

Протокол об итогах конкурса направляется победителю конкурса одновременно с уведомлением о победе на конкурсе. Пункт 10 комментируемой статьи устанавливает для направления уведомления 5-дневный срок с даты подведения итогов конкурса.

8. С победителем конкурса заключается договор купли-продажи в течение десяти дней с даты подведения итогов конкурса (п. 13 комментируемой статьи).

Одним из основных проявлений принципа свободы договора (закреплен ст. 421 ГК РФ) является свобода определения его условий, т.е. предоставление сторонам возможности самостоятельно устанавливать условия договора. Однако свобода в определении содержания договора терпит ряд ограничений. Прежде всего она ограничена упоминаемыми п. 4 ст. 421 ГК РФ императивными нормами законов или иных правовых актов. Императивные нормы - это обязательные для сторон правила, предписывающие определенное поведение, которым договор должен соответствовать. При отступлении условий договора от императивных норм наступают последствия, предусмотренные ст. 168 ГК РФ, т.е. соответствующее условие либо договор в целом признаются недействительными.

Такими обязательными условиями договора купли-продажи государственного или муниципального имущества являются условия п. п. 14, 15 комментируемой статьи. К обязательным условиям относятся:

условия конкурса, формы и сроки их выполнения;

порядок подтверждения победителем конкурса выполнения условий конкурса;

порядок осуществления контроля за выполнением победителем конкурса условий конкурса;

ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору купли-продажи в виде неустойки за невыполнение победителем конкурса условий, а также ненадлежащее их выполнение, в том числе нарушение промежуточных или окончательных сроков выполнения таких условий и объема их выполнения, в размере цены государственного или муниципального имущества;

иные определяемые по соглашению сторон условия.

Комментируемый Закон ограничивает внесение изменений и дополнений в условия конкурса и обязательства его победителя после заключения договора.

Исключением из этого правила являются следующие случаи, предусмотренные ст. 451 ГК РФ <1>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301; 2009. N 26. Ст. 3130.


1. Существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, что является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.