Geum.ru

Комментарий к федеральному закону от 21 декабря 2001 Г. N 178-фз

Вид материалаЗакон
Подобный материал:
1   ...   7   8   9   10   11   12   13   14   15
Л.К.;

межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка), а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке;

документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);

копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на объект недвижимости либо подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя (при учете части такого объекта недвижимости, за исключением случая, если заявителем является собственник такого объекта недвижимости и в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о зарегистрированном праве собственности этого заявителя на такой объект недвижимости);

копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом принадлежность земельного участка к определенной категории земель;

копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка.

Постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости, учет адреса правообладателя или снятие с учета объекта недвижимости осуществляется в случае принятия органом кадастрового учета соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета.

Кадастровый учет осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете (ст. 17 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Формы кадастровых паспортов утверждены Приказом Минюста России от 18 февраля 2008 г. N 32 <1>.

--------------------------------

<1> Российская газета. 2008. N 39.


Кадастровый паспорт необходим для заключения договоров купли-продажи и аренды земельных участков.

Пункт 6 закрепляет в случае необходимости установление публичных сервитутов как вида вещного права.

В соответствии со ст. 274 ГК РФ сервитутом называется право ограниченного пользования соседним участком, которое может требовать собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях - и от собственника другого земельного участка <1>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301; 2009. N 26. Ст. 3130.


Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Положения об обременении приватизируемого государственного или муниципального имущества содержатся в ст. 31 комментируемого Закона (см. комментарий к ст. 31).

Пункт 6 конкретизирует в качестве сервитута объекты инженерной инфраструктуры, не используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках. В соответствии с комментируемой статьей право государственной или муниципальной собственности на такие объекты не переходит покупателю. Исключением является только установление на земельный участок публичного сервитута, обеспечивающего возможность использования улучшений и принадлежностей в полном объеме.

7. Пункт 7 является отсылочной нормой к земельному законодательству, которое устанавливает порядок и условия предоставления земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность. Статья 36 ЗК РФ регулирует вопросы приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:

земельных участков, находящихся в федеральной собственности, - уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.

Цена земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Исключением является рыночная стоимость, при определении которой кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации (ст. 66 ЗК РФ).

Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель <1>. В соответствии с данным Постановлением государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2000. N 16. Ст. 1709; 2007. N 39. Ст. 4668.


Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.

Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

8. Пункт 8 устанавливает перечень земельных участков, не подлежащих приватизации (см. комментарий к ст. 3).

Комментируемый пункт не допускает приватизации земельных участков в составе земель транспорта, предназначенных для обеспечения деятельности в морских портах, речных портах, аэропортах или отведенных для их развития. Иное может быть установлено в федеральных законах.

Так, объекты инфраструктуры морского порта (берегозащитные сооружения, волноломы, дамбы, молы, пирсы, причалы; объекты инфраструктуры морского порта, используемые для обеспечения деятельности органов государственного контроля и надзора; железнодорожные и автомобильные подъездные пути, линии связи, устройства тепло-, газо-, водо- и электроснабжения, иные устройства, инженерные коммуникации, используемые при эксплуатации двух и более морских терминалов), созданные или приобретенные за счет средств юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, могут находиться в их собственности (п. 3 ст. 29 Федерального закона от 8 ноября 2007 г. N 261-ФЗ "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации") <1>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2007. N 46. Ст. 5557; 2008. N 30 (ч. 2). Ст. 3616.


Пункт 9 устанавливает, что в случае внесения земельных участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования, в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ не применяется ограничение доли акций открытого акционерного общества, находящихся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования и приобретаемых соответственно Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации, муниципальным образованием, в общем количестве обыкновенных акций этого акционерного общества. В соответствии с п. 1 ст. 25 доля не может составлять менее 25 процентов плюс одна акция.


Статья 29. Особенности приватизации объектов культурного наследия


Комментарий к статье 29


1. Согласно ст. 3 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.

Объекты культурного наследия подразделяются на следующие виды:

памятники - отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (в том числе памятники религиозного назначения: церкви, колокольни, часовни, костелы, кирхи, мечети, буддистские храмы, пагоды, синагоги, молельные дома и другие объекты, специально предназначенные для богослужений); мемориальные квартиры; мавзолеи, отдельные захоронения; произведения монументального искусства; объекты науки и техники, включая военные; частично или полностью скрытые в земле или под водой следы существования человека, включая все движимые предметы, имеющие к ним отношение, основным или одним из основных источников информации о которых являются археологические раскопки или находки (далее - объекты археологического наследия);

ансамбли - четко локализуемые на исторически сложившихся территориях группы изолированных или объединенных памятников, строений и сооружений фортификационного, дворцового, жилого, общественного, административного, торгового, производственного, научного, учебного назначения, а также памятников и сооружений религиозного назначения (храмовые комплексы, дацаны, монастыри, подворья), в том числе фрагменты исторических планировок и застроек поселений, которые могут быть отнесены к градостроительным ансамблям; произведения ландшафтной архитектуры и садово-паркового искусства (сады, парки, скверы, бульвары), некрополи;

достопримечательные места - творения, созданные человеком, или совместные творения человека и природы, в том числе места бытования народных художественных промыслов; центры исторических поселений или фрагменты градостроительной планировки и застройки; памятные места, культурные и природные ландшафты, связанные с историей формирования народов и иных этнических общностей на территории Российской Федерации, историческими (в том числе военными) событиями, жизнью выдающихся исторических личностей; культурные слои, остатки построек древних городов, городищ, селищ, стоянок; места совершения религиозных обрядов.

В соответствии со ст. 48 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться и в частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом <1>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2002. N 26. Ст. 2519; 2008. N 30 (ч. 2). Ст. 3616.


Согласно ст. 2 указанного Закона N 73-ФЗ на все объекты недвижимого имущества, являющиеся памятниками истории и культуры, должно быть оформлено право собственности.

Если раньше все объекты культурного наследия находились в федеральной собственности, то теперь согласно ст. 9.1 Закона N 73-ФЗ Российская Федерация передает органам государственной власти субъекта РФ следующие полномочия в отношении объектов культурного наследия:

сохранение, использование и популяризация объектов культурного наследия, находящихся в федеральной собственности;

государственная охрана объектов культурного наследия федерального значения;

ведение Единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ;

организация и проведение государственной историко-культурной экспертизы;

согласование проектов зон охраны объектов культурного наследия;

выдача разрешений на проведение работ по выявлению и изучению объектов археологического наследия.

Статья 63 указанного Закона регулирует срок и пределы действия нормативных актов об охране и использовании памятников истории и культуры Российской Федерации.

В отношении объектов культурного наследия федерального значения, являвшихся недвижимыми памятниками истории и культуры государственного (общесоюзного и республиканского) значения до 27 декабря 1991 г., Правительство Российской Федерации утверждает перечни объектов культурного наследия, которые необходимы для обеспечения осуществления субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями установленных федеральными законами полномочий, а также в отношении которых должно быть оформлено право собственности Российской Федерации.

Указанные перечни объектов культурного наследия федерального значения формируются по предложениям высших исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере культуры и историко-культурного наследия.

Указанные предложения по перечням объектов оформляются на основании данных государственного учета объектов, представляющих историко-культурную ценность, и должны быть представлены в Росимущество не позднее 1 декабря 2007 г.

В перечни объектов, на которые предлагается оформить право собственности субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, не могут включаться объекты культурного наследия, используемые для федеральных нужд, за исключением объектов, предназначенных для предоставления общедоступного и бесплатного дошкольного, начального общего, основного общего, среднего (полного) общего образования, дополнительного образования, а также объектов, предназначенных для организации досуга и обеспечения жителей услугами организаций культуры и подлежащих передаче в муниципальную собственность в соответствии с Федеральным законом от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Право собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований на объекты, включенные в утвержденные Правительством Российской Федерации перечни объектов, необходимых для обеспечения осуществления субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями установленных федеральными законами полномочий, считается возникшим со дня государственной регистрации указанного права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае если право собственности на объект культурного наследия было зарегистрировано субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием до 1 января 2007 г., то:

если объект включен в перечень объектов, на которые в соответствии с решением Правительства Российской Федерации право собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования сохраняется, перерегистрация указанного права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется;

если объект включен в перечень объектов, на которые в соответствии с решением Правительства Российской Федерации должно быть оформлено право собственности Российской Федерации, указанное право оформляется после отказа соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования от права собственности на данный объект. Данный отказ может быть оформлен в трехмесячный срок со дня вступления в силу решения Правительства Российской Федерации.

В случае если субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием в указанный срок не оформлен отказ от права собственности на объект культурного наследия, Российская Федерация вправе требовать государственной регистрации права собственности Российской Федерации на данный объект в судебном порядке.

До утверждения Правительством Российской Федерации перечней объектов, в отношении которых от высших исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления в срок до 1 декабря 2007 г. поступили предложения в Росимущество, отчуждение указанных объектов, а также включение их в перечни объектов, не подлежащих отчуждению из федеральной собственности, не допускается.

Таким образом, формально с 1 марта 2008 г. разрешена приватизация указанных объектов. Однако фактически она наступит только после утверждения перечня данных объектов. В настоящее время этот перечень еще не утвержден.

2. Архитектурные ансамбли, усадебные и дворцово-парковые комплексы, относящиеся к объектам культурного наследия, могут являться сложными вещами.

Согласно ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь) <1>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301; 2009. N 26. Ст. 3130.


Садиков О.Н. выделяет следующие признаки сложной вещи:

она состоит из разнородных вещей, поэтому в качестве сложной не может рассматриваться совокупность (определенное количество) однородных вещей (стадо коров, библиотека и т.п.);

составляющие части, из которых состоит сложная вещь, физически не связаны между собой (телевизор, состоящий из разнородных деталей, с правовой точки зрения не сложная вещь);

совокупность вещей образует единое целое, которое используется по общему назначению;

каждая из частей, составляющих сложную вещь, может использоваться самостоятельно по тому же назначению, что и вместе с ними, и при этом не выполняет применительно к ним роль принадлежности <1>.

--------------------------------

<1> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Контракт, 2005.


В отличие от нормы ст. 134, которая является диспозитивной в вопросе распространения действия сделки на составные части сложной вещи, норма п. 1 комментируемой статьи является императивной: условия охранных обязательств в отношении отнесенных к объектам культурного наследия архитектурных ансамблей, усадебных и дворцово-парковых комплексов, являющихся сложными вещами, распространяются на все их составные части. То есть договор иного условия (например, охранное обязательство в отношении только части комплекса) содержать не может.

Не все объекты, рассматриваемые в комментируемой статье, подлежат приватизации.

Так, объекты культурного наследия, отнесенные к особо ценным объектам культурного наследия народов Российской Федерации, памятники и ансамбли, включенные в Список всемирного наследия, историко-культурные заповедники и объекты археологического наследия также не подлежат отчуждению из государственной собственности (ст. 50 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации").

Нельзя приватизировать объекты культурного наследия народов РФ, в том числе культурные ценности, хранящиеся в фондах государственных и муниципальных музеев, архивов и библиотек, картинных галерей, в ассортиментных кабинетах предприятий художественной промышленности и традиционных народных промыслов, включая помещения и здания, где они расположены (ст. 44 Основ законодательства Российской Федерации о культуре от 9 октября 1992 г. N 3612-1) <1>.

--------------------------------

<1> Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. N 46. Ст. 2615; СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. 2). Ст. 3616.


В силу п. 1 Указа Президента РФ N 2121 "О приватизации в Российской Федерации недвижимых памятников истории и культуры местного значения" приватизации не подлежат культовые здания и строения с прилегающими к ним территориями и иным недвижимым имуществом религиозного значения. Церкви, монастыри и прочие культовые постройки могут передаваться только представителям религиозных общин <1>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3330; 1997. N 4. Ст. 514.


3. Собственник объекта культурного наследия несет бремя содержания принадлежащего ему объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия с учетом требований федерального закона, если иное не установлено договором между собственником и пользователем данным объектом культурного наследия.

С учетом данной нормы п. 1 комментируемой статьи разрешает приватизировать объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) в порядке и способами, которые установлены комментируемым Законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию (охранное обязательство).

При государственной регистрации договора купли-продажи объекта культурного наследия новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия.

Охранное обязательство собственника объекта культурного наследия оформляется:

органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, - в отношении объектов культурного наследия федерального значения (по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере массовых коммуникаций и по охране культурного наследия) и объектов культурного наследия регионального значения;

местной администрацией муниципального образования - в отношении объектов культурного наследия местного (муниципального) значения.

В случае принятия решения об исключении объекта культурного наследия из реестра охранное обязательство собственника объекта культурного наследия прекращает свое действие со дня вступления в силу такого решения.

Пункт 2 комментируемой статьи закрепляет полномочия по определению условий охранных обязательств за:

федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере историко-культурного наследия, - в отношении объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) федерального значения;

уполномоченными в области охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, на территориях которых находятся данные объекты, - в отношении объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения, выявленных объектов культурного наследия (памятников истории и культуры);

органами местного самоуправления муниципальных образований, на территориях которых находятся данные объекты, - в отношении объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) местного (муниципального) значения.

Кроме того, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления муниципальных образований, на территориях которых находятся объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) федерального значения, вправе вносить предложения об условиях охранных обязательств данных объектов.

Постановлением Правительства РФ от 16 декабря 2002 г. N 894 утверждено Положение о подготовке и выполнении охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия <1>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2002. N 51. Ст. 5086.


Подготовка охранных обязательств осуществляется в отношении объектов культурного наследия, являющихся самостоятельными объектами приватизации, а также в отношении объектов культурного наследия, входящих в состав имущественных комплексов унитарных предприятий.

Охранное обязательство должно включать описание предмета охраны, условия, касающиеся сохранения, содержания и использования объекта культурного наследия, а также порядок выполнения и подтверждения выполнения собственником охранного обязательства (условия охранного обязательства).

Условия охранного обязательства определяются:

Министерством культуры Российской Федерации - в отношении объектов культурного наследия федерального значения;

органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными в области охраны объектов культурного наследия, - в отношении объектов культурного наследия регионального и муниципального значения.

Министерство культуры Российской Федерации осуществляет методическое обеспечение подготовки охранных обязательств.

Условия охранного обязательства включаются в решение об условиях приватизации объекта культурного наследия или имущественного комплекса унитарного предприятия, в составе которого приватизируется объект культурного наследия.

Условия охранного обязательства включаются в качестве существенных условий в договор купли-продажи объекта культурного наследия или имущественного комплекса унитарного предприятия, в составе которого приватизируется объект культурного наследия.

При приватизации унитарного предприятия путем преобразования его в открытое акционерное общество охранное обязательство в отношении объекта культурного наследия, приватизируемого в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, оформляется в виде приложения к передаточному акту.

При приватизации объекта культурного наследия или имущественного комплекса унитарного предприятия, в составе которого приватизируется объект культурного наследия, путем внесения их в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества условия охранного обязательства включаются в качестве существенных условий в договор купли-продажи акций.

Условия охранного обязательства разрабатываются на основании нормативных требований к сохранению объекта культурного наследия и должны обеспечивать его сохранение, содержание и использование с учетом особенностей, послуживших основанием для его отнесения к категории объектов культурного наследия, при любой намечаемой хозяйственной деятельности.

Условия охранного обязательства определяются с учетом вида объекта культурного наследия, его индивидуальных особенностей, физического состояния, функционального назначения и намечаемого использования.

Условия охранного обязательства, касающиеся сохранения объекта культурного наследия, должны предусматривать:

финансирование, организацию и (или) выполнение собственником работ по сохранению объекта, в том числе консервацию, реставрацию, воссоздание, ремонт, приспособление объекта культурного наследия для современного использования или иных необходимых мероприятий;

перечень работ по сохранению объекта культурного наследия, проведение которых возлагается на собственника;

сроки (периодичность) выполнения работ по сохранению объекта культурного наследия, требования к качеству материалов и технологий, используемых при выполнении указанных работ, а в случае необходимости - технические характеристики материалов и технологий, допустимых для применения, а также требования к квалификации персонала, выполняющего соответствующие работы;

обязанность собственника в случае обнаружения в процессе работ археологических и иных неизвестных ранее объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия, направить в 3-дневный срок со дня их обнаружения письменное сообщение о них в соответствующий орган охраны объектов культурного наследия;

обязанность собственника при приватизации архитектурных ансамблей, усадебных и дворцово-парковых комплексов сохранять их композиционную целостность;

обязанность собственника при подготовке проектной документации и осуществлении производственных работ на объекте культурного наследия обеспечивать их соответствие нормам и правилам проведения ремонтных, строительных и реставрационных работ на объектах культурного наследия, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, осуществлять производственные работы на указанных объектах с разрешения (или при наличии согласования) органа охраны объектов культурного наследия или иных органов исполнительной власти;

порядок подтверждения выполнения работ по сохранению объекта культурного наследия.

Отдельные условия охранного обязательства, касающиеся сохранения объекта культурного наследия, могут быть изложены в виде плана ремонтно-реставрационных или иных работ и благоустройства территории объекта культурного наследия, утверждаемого в установленном порядке, с указанием сроков разработки и утверждения проектно-сметной документации, ориентировочной стоимости работ, предполагаемых сроков выполнения работ и порядка подтверждения их выполнения.

Условия охранного обязательства, касающиеся содержания и использования объекта культурного наследия, должны обеспечивать сохранение объекта, возможность реализации в установленном порядке права граждан на доступ к приватизированным культурным ценностям, а также осуществление в установленном порядке контроля за исполнением условий охранного обязательства со стороны органа охраны объектов культурного наследия.

Необходимым условием охранных обязательств в отношении приватизируемых ансамблей, усадебных и дворцово-парковых комплексов, а также их составных частей является требование согласованного режима доступа населения к частям объекта культурного наследия, находящимся в собственности разных лиц.

По соглашению сторон при отчуждении объекта культурного наследия может предусматриваться обязанность собственника в месячный срок после перехода к нему права собственности на объект заключить на условиях, согласованных с органом охраны объектов культурного наследия, договор страхования объекта культурного наследия на случай его полного или частичного физического разрушения.

Пункт 4 комментируемой статьи устанавливает обязательные требования для охранного обязательства. В нем должны содержаться требования к:

содержанию объекта культурного наследия;

условиям доступа граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ;

иные обеспечивающие сохранность такого объекта требования.

Обременение не распространяется на интерьер внутренних помещений объекта культурного наследия, если он не является предметом охраны данного объекта. В данной ситуации обеспечение доступа граждан во внутренние помещения объекта культурного наследия не может быть вменено в обязанность собственника объекта культурного наследия.

Комментируемая статья содержит отсылочные нормы при установлении порядка подготовки, выполнения, оформления охранных обязательств. При этом полномочия по утверждению требований по подготовке охранных обязательств и их выполнению закреплены за Правительством РФ (п. 4), а полномочия по установлению порядка оформления - за уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В настоящее время второй документ не утвержден.


Статья 30. Особенности приватизации объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения


Комментарий к статье 30


1. Комментируемая статья устанавливает особенности приватизации объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения.

Имущественный комплекс унитарного предприятия может включать объекты социально-культурного назначения (здравоохранения, культуры и спорта) и коммунально-бытового назначения. Пункт 1 комментируемой статьи допускает приватизацию данных объектов в составе именно имущественного комплекса.

Исключение составляют следующие объекты, используемые по назначению:

объекты, обеспечивающие нужды органов социальной защиты населения, в том числе детских домов, домов ребенка, домов для престарелых, интернатов, госпиталей и санаториев для инвалидов, детей и престарелых;

объекты здравоохранения, образования, культуры, предназначенные для обслуживания жителей соответствующего поселения;

детские оздоровительные комплексы (дачи, лагеря);

объекты жилищного фонда и объекты его инфраструктуры;

объекты транспорта и энергетики, предназначенные для обслуживания жителей соответствующего поселения.

Следует учитывать, что комментируемая статья регулирует вопросы приватизации указанных объектов в составе неспециализированных унитарных предприятий.

Президиум ВАС РФ в своем информационном письме от 5 сентября 2006 г. N 111 разъясняет, что по смыслу норм, включенных в гл. V комментируемого Закона, определяющую особенности приватизации отдельных видов имущества, они исключают возможность приватизации лишь отдельных объектов коммунально-бытового назначения, что имеет место при нахождении их в имущественном комплексе неспециализированного унитарного предприятия.

Пункты 1 и 2 ст. 30 комментируемого Закона не регулируют вопросов приватизации указанных объектов в случае, если они, являясь основными производственными фондами специализированного унитарного предприятия, составляют основную часть имущественного комплекса данного предприятия. Эти нормы не могут рассматриваться как устанавливающие запрет на приватизацию имущественного комплекса специализированного унитарного предприятия <1>.

--------------------------------

<1> Вестник ВАС РФ. 2006. N 10.


Согласно п. 15 ст. 43 положения п. 1 ст. 30 не применяются при приватизации имущества федерального железнодорожного транспорта, а также при приватизации имущества организаций атомного энергопромышленного комплекса Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и приватизации имущества федеральных государственных унитарных предприятий, преобразуемых в открытые акционерные общества, 100 процентов акций которых находится в федеральной собственности и передается Государственной корпорации по содействию разработке, производству и экспорту высокотехнологичной промышленной продукции "Ростехнологии" в качестве имущественного взноса Российской Федерации.

2. Пункт 2 комментируемой статьи определяет судьбу объектов, которые не вошли в имущественный комплекс для приватизации. Они должны быть переданы в муниципальную собственность в порядке, установленном законодательством. При этом органы местного самоуправления обязаны принять указанные объекты. Например, арбитражный суд удовлетворил иск о признании незаконным бездействия органа местного самоуправления, выразившегося в уклонении от принятия в муниципальную собственность общежития, поскольку общежитие, не вошедшее в перечень приватизируемого ОАО имущества, подлежит передаче в муниципальную собственность, администрация обязана его принять, ее бездействие противоречит ч. 2 ст. 30 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17 января 2008 г. N А19-8746/07-47-Ф02-9467/07 по делу N А19-8746/07-47).

При этом объекты, не входящие в перечень запрещенных для приватизации объектов, могут быть приватизированы отдельно как муниципальное имущество (с учетом, что не вошедшие в комплекс для приватизации объекты передаются в муниципальную собственность. - Л.К.) в соответствии с комментируемым Законом.

Комментируемая статья предоставляет возможность приватизации и для объектов, включенных в перечень п. 1. Самым важным признаком, в данном случае, является использование объектов по назначению. Изменение назначения указанных в комментируемом пункте объектов осуществляется по согласованию с соответствующими органами местного самоуправления. После изменения назначения объекты могут быть приватизированы.

3. Пункт 4 закрепляет обременения покупателя объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, которые одновременно являются гарантиями сохранения назначения приватизируемых объектов.

Пункт 2 ст. 31 комментируемого Закона, посвященной обременениям приватизируемого государственного или муниципального имущества, закрепляет ограничение в виде обязанности использовать приобретенное в порядке приватизации государственное или муниципальное имущество по определенному назначению, в том числе объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения.

Пункт 4 ст. 30 устанавливает срок такого ограничения - 5 лет. При нарушении условия об использовании по назначению в пределах указанного срока органы местного самоуправления наделены правом в судебном порядке требовать изъятия посредством выкупа такого объекта для муниципальных нужд.

Следует учесть, что реализация такого права муниципальными образованиями затруднительна.

Согласно п. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, если по основаниям, предусмотренным законом, производятся:

обращение взыскания на имущество по обязательствам;

отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу;

отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка;

выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных;

реквизиция;

конфискация;

отчуждение имущества в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом.

Приведенная статья содержит исчерпывающий перечень случаев принудительного изъятия имущества у собственника. Эти случаи должны соответствовать ч. 3 ст. 35 Конституции, согласно которой "никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда".

Однако законы специального характера устанавливают такое основание для принудительного изъятия, как использование имущества не по назначению.

Так, кроме комментируемого Закона такое изъятие закреплено ст. 6 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <1>. Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018; 2009. N 1. Ст. 5.


В отличие от земельного законодательства комментируемый Закон не устанавливает:

что является ненадлежащим использованием объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения;

кто контролирует использование объектов в течение установленного договором срока;

каков порядок выявления нарушений, их фиксации и информирования собственника;

не определены методики оценки выкупной стоимости.


Статья 31. Обременения приватизируемого государственного или муниципального имущества


Комментарий к статье 31


1. Для целей комментируемого Закона обременения делятся на ограничения и публичный сервитут.

В силу п. 1 комментируемой статьи отчуждаемое в процессе приватизации имущество может быть обременено ограничениями, устанавливаемыми:

комментируемым Законом (например, ст. ст. 29, 30);

иными федеральными законами.

В качестве ограничений выступают обязанности покупателя государственного или муниципального имущества по отношению к приобретенному имуществу либо к имуществу, связанному с приватизированным имуществом.

Сервитут в соответствии со ст. 274 ГК РФ является правом ограниченного пользования соседним участком.

Сервитуты бывают частными и публичными. Согласно ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Могут устанавливаться публичные сервитуты для:

прохода или проезда через земельный участок;

использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

проведения дренажных работ на земельном участке;

забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;

временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

свободного доступа к прибрежной полосе.

Сервитут может быть срочным или постоянным.

Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Для целей комментируемого Закона п. 3 устанавливает публичные сервитуты, т.е. обязанности собственника допускать ограниченное использование приватизированного государственного или муниципального имущества (в том числе земельных участков и других объектов недвижимости) иными лицами, а именно:

обеспечивать беспрепятственный доступ, проход, проезд;

обеспечивать возможность размещения межевых, геодезических и иных знаков;

обеспечивать возможность прокладки и использования линий электропередачи, связи и трубопроводов, систем водоснабжения, канализации и мелиорации.

Пункт 4 комментируемой статьи устанавливает порядок принятия решения об обременении. Такое решение принимается одновременно с принятием решения об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.

Обременение (ограничение и публичный сервитут) является существенным условием сделки, и сведения о нем должны содержаться в информационном сообщении. Отсутствие таких сведений повлечет недействительность сделки.

В силу п. 1 ст. 275 ГК РФ сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Пункт 5 комментируемой статьи дублирует эту норму относительно публичного сервитута. Какое бы количество сделок ни происходило в последующем с приватизированным имуществом, сервитут сохраняется. Прекратить данное обременение можно только его отменой (прекращением).

Пункт 6 устанавливает гражданско-правовую ответственность покупателя за нарушение условий по обременению. Для привлечения к ответственности установлен судебный порядок.

Пункт 7 устанавливает основания прекращения обременения или изменения их условий.

Пункт 8 закрепляет субъектов - инициаторов прекращения обременения. Такое решение может приниматься органом, принимавшим решение о приватизации имущества и установлении обременения, иного уполномоченного органа либо на основании решения суда по иску собственника.


Статья 32. Оформление сделок купли-продажи государственного или муниципального имущества


Комментарий к статье 32


1. Согласно п. 1 комментируемой статьи приватизационные отношения оформляются договором купли-продажи.

Общие положения купли-продажи регулируются гл. 30 ГК РФ. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ) <1>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410; 2009. N 15. Ст. 1778.


Пункт 3 ст. 454 ГК РФ закрепляет, что особенности купли и продажи товаров отдельных видов могут определяться другими законами и иными правовыми актами лишь в случаях, предусмотренных ГК РФ или иным законом. В соответствии с данной нормой комментируемая статья устанавливает особенности договора купли-продажи государственного и муниципального имущества.

Так, п. 2 комментируемой статьи в качестве обязательных (существенных) условий закрепляет следующие:

сведения о сторонах договора;

наименование государственного или муниципального имущества;

место его нахождения;

состав и цена государственного или муниципального имущества (см. комментарий к ст. ст. 11, 12);

количество акций открытого акционерного общества, их категория и стоимость (при приватизации путем продажи акций открытого акционерного общества; см. комментарий к ст. ст. 19, 21, 22);

в соответствии с комментируемым Законом порядок и срок передачи государственного или муниципального имущества в собственность покупателя;

форма и сроки платежа за приобретенное имущество (см. комментарий к ст. ст. 34, 35);

условия, в соответствии с которыми указанное имущество было приобретено покупателем (см. комментарий к ст. 14);

порядок осуществления покупателем полномочий в отношении указанного имущества до перехода к нему права собственности на указанное имущество (см. комментарий к ст. 26);

сведения о наличии в отношении продаваемых здания, строения, сооружения или земельного участка обременения (в том числе публичного сервитута), сохраняемого при переходе прав на указанные объекты (см. комментарий к ст. ст. 28, 30, 31);

иные условия, установленные сторонами такого договора по взаимному соглашению.

Согласно п. 2 ст. 308 ГК РФ, если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Таким образом, права и обязанности возникают у всех сторон договора купли-продажи государственного или муниципального имущества.

С учетом данной нормы абз. 2 п. 2 комментируемой статьи закрепляет, что обязательства покупателя в отношении приобретаемого государственного или муниципального имущества должны иметь:

сроки их исполнения;

определяемую в соответствии с законодательством Российской Федерации стоимостную оценку (за исключением обязательств, не связанных с совершением действий по передаче приобретаемого государственного или муниципального имущества, выполнением работ, уплатой денег).

2. В процессе приватизации может отчуждаться:

движимое имущество;

недвижимое имущество.

Пункт 3 комментируемой статьи регулирует возникновение права собственности на движимое имущество, сделки с которым не требуют государственной регистрации.

Право собственности на приобретаемое государственное или муниципальное имущество переходит к покупателю в установленном порядке после полной его оплаты с учетом особенностей, установленных комментируемым Законом. С учетом ст. 491 ГК РФ покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара.

При отчуждении недвижимого имущества применяются нормы § 7, 8 гл. 30 ГК РФ (продажа недвижимости, продажа предприятий) с учетом норм комментируемого Закона.

Статьи 551, 560 ГК РФ закрепляют необходимость государственной регистрации перехода права собственности (для недвижимости) и договора продажи предприятия.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, если отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 4 комментируемой статьи дублирует нормы Гражданского кодекса РФ о возникновении права собственности покупателя после государственной регистрации перехода права собственности.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2009. N 1. Ст. 14.


Основаниями для государственной регистрации перехода права является:

договор купли-продажи недвижимого имущества;

передаточный акт или акт приема-передачи имущества.

Формулировка п. 4 "основанием государственной регистрации такого имущества..." некорректна, так как в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ регистрируются права на имущество и сделки с ним, а не само имущество.

В качестве условия по договору комментируемая статья устанавливает, что расходы на оплату услуг регистратора возлагаются на покупателя.

Федеральный закон от 23 ноября 2007 г. N 270-ФЗ "О Государственной корпорации "Ростехнологии" устанавливает особенности регистрации передаваемых корпорации объектов. В соответствии со ст. 18.1 Федерального закона от 23 ноября 2007 г. N 270-ФЗ государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества (в том числе на земельные участки и объекты незавершенного строительства) при приватизации имущества федеральных государственных унитарных предприятий, преобразуемых в открытые акционерные общества, сто процентов акций которых передается в качестве имущественного взноса Российской Федерации, осуществляется с учетом следующих особенностей:

переход права собственности на эти объекты недвижимого имущества, возникшего до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", к открытым акционерным обществам осуществляется без государственной регистрации права собственности Российской Федерации и государственной регистрации прав федеральных государственных унитарных предприятий, которые указаны в Федеральном законе и во владении которых находилось это имущество;

при передаче объектов недвижимого имущества, правоустанавливающие документы на которые были оформлены после дня вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в собственность открытых акционерных обществ, создаваемых путем преобразования федеральных государственных унитарных предприятий, сто процентов акций которых передается в качестве имущественного взноса Российской Федерации, государственная регистрация права собственности Российской Федерации на указанные объекты в случае, если ранее такая государственная регистрация не проводилась, осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав данных открытых акционерных обществ;

основаниями для государственной регистрации права собственности открытых акционерных обществ являются решения об условиях приватизации федерального имущества и передаточные акты <1>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2007. N 48 (ч. 2). Ст. 5814; 2009. N 19. Ст. 2278.