Г. Д. Адеев Г. И. Геринг (председатель)

Вид материала

Содержание

Подобный материал:

1 ... 10 11 12 13 14 15 16 17 ... 20

Особенности статуса детей, передаваемых

на воспитание в приемную семью, и их права

В.А. Цветков

This article is devoted to peculiarities of status and rights of children, who are send for the upbringing to the foster family.

В последние годы в связи с ростом количества беспризорных и безнадзорных детей увеличилось количество выявленных органами опеки и попечительства детей, нуждающихся в государственной поддержке, но не получающих ее из-за отсутствия юридического статуса. Так, неустроенными в семьи или соответствующие учреждения остались в 2001 г. 13.1 тыс. детей (2000 г. – 11,7 тыс.), что связано с необходимостью сбора документов, подтверждающих их правовой статус [1] как детей, оставшихся без попечения родителей.

Установление факта утраты родительского попечения имеет юридическое значение и влечет за собой правовые последствия, одним их которых является осуществление органами опеки и попечительства мер по устройству такого ребенка.

Как правильно отмечает О.Ю. Косова, «обязательным условием для принятия ребенка в приемную семью для воспитания являются его несовершеннолетние (п. 1 ст. 151 СК) и отсутствие родительского попечения над ним (п. 1 ст. 154 СК)» [2]. Таким образом, для определения категории детей, передаваемых на воспитание в приемную семью, важно понимание, в каких случаях имеет место утрата родительского попечения.

В соответствии со ст. 154 Семейного кодекса РФ на воспитание в приемную семью передается ребенок (дети), оставшиеся без попечения родителей, в том числе находящиеся в воспитательном учреждении, лечебном учреждении, учреждении социальной защиты населения или другом аналогичном учреждении. В Положении о приемной семье конкретизируется категория детей, передаваемых на воспитание в приемную семью. На воспитание в приемную семью передается ребенок (дети), оставшиеся без попечения родителей: а) дети-сироты; б) дети, родители которых неизвестны; в) дети, родители которых лишены родительских прав, ограничены в родительских правах, признаны в судебном порядке недееспособными, безвестно отсутствующими; г) дети, родители которых по состоянию здоровья не могут лично осуществлять их воспитание и содержание, а также дети, оставшиеся без попечения родителей, находящиеся в воспитательных, лечебно-профилактических учреждениях, учреждениях социальной защиты населения и других аналогичных учреждениях [3]. При этом в Положении о приемной семье перечисляются не все случаи утраты родительского попечения, при наличии которых ребенок признается оставшимся без попечения родителей. В соответствии со ст. 121 Семейного кодекса РФ к категории детей, оставшихся без попечения родителей, относятся также дети, родители которых длительно отсутствуют (находятся под стражей в период следствия, в местах лишения свободы).

В общем и целом можно сделать вывод, что в настоящее время в соответствии с действующим законодательством на воспитание в приемную семью могут передаваться только несовершеннолетние дети с установленным юридическим статусом, т.е. относящиеся к категории детей, оставшихся без попечения родителей.

При этом следует согласиться с А.М. Нечаевой в том, что в качестве показателя утраты родительского попечения могут выступать: «отсутствие элементарной, жизненно необходимой растущему организму, развивающейся личности несовершеннолетнего заботы, внешним выражением которой обычно служат пребывание ребенка в голоде, в антисанитарной обстановке, без всякого (прямого или косвенного) надзора … утрата родительского попечения имеет место, когда налицо полное пренебрежение своими родительскими обязанностями, предельно высокая степень беззаботности по отношению к детям» [4]. Таким образом, утрату родительского попечения можно рассматривать как социальный риск, т.е. возможность социального неблагополучия [5].

С учетом изложенного представляется целесообразным предоставить возможность передачи на воспитание в приемную семью детей, не имеющих установленного юридического статуса, но признанных органом опеки и попечительства нуждающимися в государственной защите. В данную категорию детей «группы риска» [6] могут входить дети, не имеющие связи с родителями либо утерявшие их (безнадзорные и беспризорные дети) [7].

Соответственно, п. 1 ст. 154 СК РФ изложить в следующей редакции: «На воспитание в приемную семью передаются дети (ребенок), оставшиеся без попечения родителей, в том числе находящиеся в воспитательном, лечебном учреждении, учреждении социальной защиты населения или другом аналогичном учреждении, беспризорные и безнадзорные дети».

Как справедливо отмечает А.М. Нечаева, приемная семья служила и служит самому широкому кругу оставшихся без родительской заботы детей, но на практике помощью приемной семьи пользуется определенный контингент детей, в который входят, в первую очередь, воспитанники детских учреждений интернатного типа (домов ребенка, детских домов, школ-интернатов), если у них вовсе нет близких и полностью утрачена связь с кровной семьей [8]. Приемная семья становится родным домом и для детей-инвалидов, которым почему-то не остается места в родной семье. Находят в ней приют и дети из многодетных семей, когда разъединение знающих друг друга братьев и сестер не представляется возможным, когда имеет прямой смысл влить их всех в новую – приемную семью [9].

В законодательстве отсутствуют какие-либо ограничения относительно состояния здоровья детей, подлежащих передаче на воспитание в приемную семью. О.Ю. Косова отмечает, что в приемную семью по общему правилу передаются здоровые дети, а передача детей с ослабленным здоровьем, больных, детей с отклонениями в развитии, детей-инвалидов возможна по желанию приемных родителей, имеющих на то необходимые условия [10]. При этом при передаче в приемную семью детей с отклонениями в развитии необходимо учитывать степень и характер имеющегося у ребенка заболевания.

Представляется нецелесообразным передавать на воспитание в приемную семью детей, имеющих отклонения в умственном развитии [11] в степени идиотии, при наличии которого они не обучаемы по обычной школьной программе, т.к. по достижении совершеннолетия такие граждане, как правило, определяются в стационарные интернатные учреждения.

Приемные родители должны быть обязательно поставлены в известность о состоянии здоровья ребенка, передаваемого на воспитание в приемную семью. В соответствии с Положением о приемной семье на каждого ребенка, передаваемого в приемную семью, орган опеки и попечительства или администрация воспитательного или лечебно-профилактического учреждений, учреждения социальной защиты населения и других аналогичных учреждений передают приемным родителям выписку из истории развития ребенка (истории новорожденного) о состоянии здоровья. Приемным родителям предоставляется также медицинское заключение экспертной медицинской комиссии о состоянии здоровья ребенка.

Приказом Минздравмедпрома РФ и Минобразования РФ от 25.12.1995 г. № 369/641 «О медицинском освидетельствовании детей, передаваемых на воспитание в семью» [12] утверждены Положение об экспертной медицинской комиссии органа управления здравоохранения субъекта РФ и Форма медицинского заключения, выдаваемого государственным учреждением системы здравоохранения, по результатам проведенного независимого медицинского освидетельствования детей, передаваемых на воспитание в семью.

С учетом изложенного можно сделать вывод о том, что в законодательстве не установлены какие-либо ограничения относительно состояния здоровья детей, передаваемых на воспитание в приемную семью. В связи с этим приемная семья предоставляет возможность семейного воспитания и детям-инвалидам, и детям с ослабленным здоровьем [13], и детям с отклонениями в развитии, у которых нет шансов быть усыновленными.

Приемная семья является альтернативной формой устройства детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, особенность которой заключается в том, что в нее, как правило, передаются дети, у которых нет родственников, желающих взять их под опеку (попечительство), а также дети, которых по тем или иным причинам не усыновляют (удочеряют). В рамках половозрастных характеристик категория детей, передаваемая на воспитание в приемную семью, соответствует категории детей, определяемых в детские государственные учреждения.

Статистические данные относительно дифференциации детей, воспитывающихся в детских домах и домах-интернатах, по возрастным категориям показывает, что самая многочисленная группа – это дети в возрасте 7 – 15 лет. Их доля, соответственно данным учреждениям, составляет 75,6 % и 84,5 % [14]. Как известно дети в раннем возрасте имеют максимальные шансы на усыновление. Таким образом, доля детей до двух лет минимальна и составляет меньше 1 % всех детей. Как показывают статистические данные в общем количестве воспитанников детских домов на начало 2006 года доля мальчиков составила 55 %, а доля девочек соответственно 45 %. Проанализировав категории детей, воспитывающихся в приемных семьях города Омска, были получены следующие показатели: средний возраст детей, воспитывающихся в приемных семьях составил 10 лет, при этом 61 % от всех воспитанников приемных семей составляют мальчики.

С учетом вышеизложенного, мы можем сделать вывод, что на воспитание в приемную семью передаются дети, не достигшие совершеннолетия, которые не могут быть переданы на усыновление или под опеку (попечительство), как правило, в возрасте от 7-15 лет, большую долю которых составляют мальчики.

Дети, передаваемые на воспитание в приемную семью, обладают рядом прав и обязанностей, которые с учетом их социально-правового статуса можно классифицировать на три группы.

Первая группа прав - это права, принадлежащие любому несовершеннолетнему независимо от его социально-правового статуса, которые закреплены Конвенцией ООН «О правах ребенка» [15], главой 11 СК РФ, Федеральным законом от 24 июля 1998 г. № 124-ФЗ «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации» [16] и другими нормативно-правовыми актами.

Вторая группа – права и льготы, предоставляемые приемным детям, как детям, оставшимся без попечения родителей, которые закреплены в Федеральном законе от 21 декабря 1996 г. № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» [17].

Третья группа – права, предоставляемые детям в связи с их передачей на воспитание в приемную семью. Данная группа прав, по нашему мнению, должна включать в себя права, предусмотренные ст. 147 СК РФ, поскольку приемные родители по отношению к приемным детям наделяются правами и обязанностями опекунов (попечителей), а приемные дети соответственно должны наделяться правами опекаемых (подопечных). Теперь рассмотрим в отдельности каждую группу прав приемных детей.

В первую группу прав приемных детей включаются следующие общегражданские права:

1. Право на сохранение индивидуальности Индивидуализирующими признаками являются имя, фамилия [18], гражданство [19] и родственные связи [20]. Передача ребенка в приемную семью не разрывает связей с родителями, которые основываются на брачно-семейном законодательстве (алименты, наследство и пр.). А это означает, что приемный ребенок продолжает носить фамилию своих кровных родителей [21].

2. Право на поддержание личных контактов с кровными родителями, дедушкой, бабушкой, братьями, сестрами и другими родственниками (ст. 55 СК РФ). Вопрос об общении приемного ребенка с родителями и родственниками решается приемными родителями в каждом конкретном случае индивидуально, с учетом интересов ребенка, а в спорных случаях устанавливается органом опеки и попечительства (п. 28 Положения о приемной семье) [22]. При передаче детей в приемную семью по общему правилу не допускается разъединение братьев и сестер, за исключением случаев, когда это отвечает их интересам (болезнь одного из детей, препятствующая совместному проживанию, антипатия между детьми и др.).

3. Право на защиту (ст. 56 СК РФ). При передаче ребенка на воспитание в приемную семью обязанность по защите его прав возлагается на приемных родителей. Для этого приемные родители наделяются правами законного представителя ребенка и получают право представлять его интересы как в суде, так и в отношении с любыми другими физическими и юридическими лицами (п. 17 Положения о приемной семье).

4. Право приемного ребенка выражать свое мнение (ст. 57 СК РФ). В соответствии с п. 3. ст. 154 СК РФ передача ребенка (детей) на воспитание в приемную семью осуществляется с учетом его мнения. Ребенок (дети), достигший возраста десяти лет, передается на воспитание в приемную семью только с его согласия. В соответствии со ст. 57 СК РФ приемный ребенок вправе выражать свое мнение при решении в приемной семье любого вопроса, затрагивающего его интересы. Учет мнения ребенка, достигшего возраста десяти лет, обязателен, за исключением случаев, когда это противоречит его интересам.

5. Право на получение содержания от своих родителей и сохранение социальных выплат. В соответствии с п. 4 ст. 154 СК РФ и п. 26 Положения о приемной семье ребенок (дети), переданный в приемную семью, сохраняет право на причитающиеся ему алименты, которые перечисляются в соответствии с законодательством Российской Федерации на счет, открываемый на имя ребенка (детей) в банковском учреждении. Приемный ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, на имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на имя ребенка.

6. Право наследования после смерти своих кровных родителей и других родственников в соответствии с нормами ГК РФ. После заключения договора о передаче ребенка на воспитание в приемную семью неизменными остаются наследственные и прочие права приемного ребенка, основанные на факте родства с кровными родителями.

7. Право распоряжаться своим имуществом и совершать сделки с учетом требований ст. 26 и 28 ГК РФ.

Во вторую группу прав приемных детей как детей, находящихся под опекой (попечительством), входят следующие права:

1. Право на воспитание в приемной семье, заботу со стороны приемных родителей, совместное с ними проживание. С учетом того, что воспитание детей является работой приемных родителей и в принципе требует постоянного общения, раздельное проживание приемных детей и приемных родителей не соответствует целям передачи ребенка на воспитание в приемную семью, а поэтому на практике не должно иметь места.

2. Право на обеспечение условий для содержания, воспитания, образования, всестороннего развития детей (п. 16 Положения о приемной семье). В соответствии со ст. 155 СК РФ на содержание каждого ребенка приемной семье ежемесячно выплачиваются денежные средства в порядке и размере, установленном Правительством Российской Федерации. При этом выплата денежных средств на содержание приемного ребенка производится независимо от получения ребенком пенсии по потере кормильца, алиментов и других выплат [23].

3. Право на получение пенсий, пособий и других социальных выплат (ст. 154 СК РФ). Приемным детям могут полагаться государственные пособия в связи со смертью их родителей, например, погибших сотрудников милиции, прокуроров, следователей, судей и некоторых других категорий лиц. На приемных детей должны выплачиваться и иные пособия в соответствии с Федеральным законом от 19 мая 1995 г. № 81-ФЗ «О государственных пособиях гражданам, имеющим детей» [24]. В частности, предусмотрено, что на детей, оставшихся без попечения родителей (в том числе и переданных в приемную семью), могут назначаться следующие виды пенсий: пенсия по случаю потери кормильца, пенсия по инвалидности, социальная пенсия детям-инвалидам в возрасте до шестнадцати лет, социальная пенсия инвалидам с детства, социальная пенсия детям в возрасте до восемнадцати лет, потерявшим одного или обоих родителей [25].

4. Право на сохранение права собственности на жилое помещение или право пользования жилым помещением, а при отсутствии жилого помещения - право на получение жилого помещения в соответствии с жилищным законодательством [26]. Из смысла ст. 71 Жилищного кодекса РФ следует, что жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, сохраняется за ребенком (детьми), оставшимися без попечения родителей в течение всего времени его отсутствия. В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, приемные родители в соответствии со ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» [27] в течение трех месяцев обязаны оформить договор передачи жилого помещения в собственность приемных детей.

5. Право на защиту от злоупотреблений со стороны приемных родителей. При нарушении его прав и законных интересов, в том числе и приемными родителями, приемный ребенок вправе самостоятельно обратиться за их защитой в орган опеки и попечительства, а по достижении возраста четырнадцати лет – в суд (ст. 56 СК РФ).

Третья группа прав приемных детей как детей, оставшихся без попечения родителей, направлена на предоставление им дополнительных социальных гарантий в области образования, медицинского обеспечения, трудоустройства и состоит из следующих прав [28]:

1. Бесплатное медицинское обслуживание и оперативное лечение в любом государственном и муниципальном лечебно-профилактическом учреждении, в том числе проведение диспансеризации, оздоровления, регулярных медицинских осмотров.

2. Предоставление путевок в школьные и студенческие спортивно-оздоровительные лагеря (базы) труда и отдыха, в санаторно-курортные учреждения при наличии медицинских показаний, а также оплачивается проезд к месту лечения и обратно.

3. Зачисление приемных детей, получивших основное общее или среднее (полное) образование, на курсы по подготовке к поступлению в учреждения среднего и высшего профессионального образования без взимания с них платы за обучение.

4. Получение бесплатного первого и второго начального профессионального образования.

5. Обеспечение приемных детей, обучающихся в образовательных учреждениях всех типов и видов, бесплатным проездом на городском, пригородном, в сельской местности на внутрирайонном транспорте (кроме такси), а также бесплатным проездом один раз в год к месту жительства и обратно к месту учебы.

6. Выплата обучающимся приемным детям стипендии, размер которой увеличивается не менее чем на пятьдесят процентов по сравнению с размером стипендии, установленной для обучающихся в данном образовательном учреждении, а также назначение государственной (муниципальной) социальной стипендии при условии успешной сдачи всех экзаменов и зачетов в период экзаменационной сессии [29].

7. Выплата ста процентов заработной платы, начисленной в период производственного обучения и производственной практики.

8. Выплата до окончания обучения ежегодного пособия на приобретение учебной литературы и письменных принадлежностей в размере трехмесячной стипендии.

9. Получение пособия по безработице в течение шести месяцев в размере уровня средней заработной платы, сложившейся в соответствующем субъекте Российской Федерации, в случае если приемные дети ищут работу впервые и зарегистрированы в органах государственной службы занятости в статусе безработных.

10. Полное государственное обеспечение во время обучения в высших, средних и начальных профессиональных образовательных учреждениях, а также при предоставлении академического отпуска по медицинским показаниям.

С учетом изложенного представляется целесообразным изложить п. 4 ст. 154 СК РФ в следующей редакции: «Ребенок (дети), передаваемый на воспитание в приемную семью, обладает правами, предусмотренными главой 11 и ст. 148 настоящего Кодекса, а также правами и льготами, предусмотренными для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей».

___________________

См.: Государственный доклад «О положении детей в Российской Федерации 2002 год» (подготовлен Министерством труда и социального развития Российской Федерации). М. 2002. – 119 с.

Косова О.Ю. Семейное и наследственное право России: Учебное пособие. М., 2001. С. 220.

См.: Постановление Правительства Российской Федерации от 17 июля 1996 г. № 829 «О приемной семье» // СЗ РФ. 1996. № 31. Ст. 3721.

Нечаева А.М. Охрана детей-сирот в России. (История и современность). М., 1994. С. 82.

См.: Федорова М.Ю. Теоретические проблемы правового регулирования социального страхования: Монография. Омск, 2003. С. 14, 15, 355.

См.: Дети «группы риска» (материалы международной конференции). СПб., 2001. С. 3.

Понятие безнадзорных и беспризорных детей дано в ст. 1 Федеральный закон РФ от 24 июня 1999 г. № 120 – ФЗ «Об основах системы профилактики безнадзорности и правонарушений несовершеннолетних» // СЗ РФ. 1999. № 26. Ст. 3177.

См.: Нечаева А.М. Охрана детей-сирот в России. (История и современность). С. 125.

См.: Аристова Н.Г. Детский дом семейного типа: социологический анализ. Сб.: Детский дом семейного типа: проблемы и решения. Вып. 3. М., 1992. С. 11.

См.: Косова О.Ю. Семейное и наследственное право России: Учебное пособие. С. 220.

Однако на практике имеется и положительный опыт воспитания в приемных семьях детей, которым в домах ребенка ставился диагноз «отклонение в умственном развитии». Например, приемная семья А., проживающая в городе Омске, в 1989 г. взяла на воспитание 6-летнюю девочку Вику, которой был поставлен диагноз «олигофрения в степени дебильности». Сейчас ей 21 год, окончила музыкальную школу, прекрасно играет на гитаре, фортепьяно и поет. Успешно учится в педагогическом колледже. См.: Книга Доброты. М., 2002. С. 531.

Юридический вестник. 1996. № 12.

Так, приемная семья Ш., проживающая в селе Азово Омской области, в 1994 году взяла на воспитание двух детей, которые болели туберкулезом. Парное молоко, свежий воздух, усиленное питание и практически ежедневные купания сделали свое дело. В данный момент, по прошествии 10 лет, ни один из детей не состоит на диспансерном учете. См.: Книга Доброты. М., 2002. С. 545.

Реан А.А., Дандарова Ж.К., Прокофьева В.А. Социальное сиротство в современной России (аналитический доклад). - Издательство Фонда развития социальных инноваций, М., 2002., с. 11.

См.: Конвенция о правах ребенка. Принята и открыта для подписания, ратификации и присоединения резолюцией 44/25 Генеральной Ассамблеи ООН от 20 ноября 1989 г. Вступила в силу 2 сентября 1990 г. Ратифицирована Верховным Советом СССР 13 июля 1990 г. Вступила в силу для СССР 15 сентября 1990 г. // Ведомости СССР. 1990. № 45. Ст. 955.

СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3802.

СЗ РФ. 1996. № 52. Ст. 5880.

Порядок присвоения (изменения) ребенку фамилии, имени и отчества устанавливается ст. 17-19, 21, 39, 41, 44, 46, 48, 50-51, 54, 57-58 Закона РФ от 15 ноября 1997 г. № 143-ФЗ «Об актах гражданского состояния» // СЗ РФ. 1997. № 47. Ст. 5340; ст. 51, 58-59, 134 СК РФ.

Гражданство ребенка определяется в соответствии со ст. 12-14, 24-27 Федерального закона РФ от 31 мая 2002 г. № 62-ФЗ «О гражданстве Российской Федерации» // СЗ РФ. 2002. № 22. Ст. 2031.

См.: Антокольская М.В. Семейное право: Учебник. Изд. 2-е, перераб. и доп. М., 2000. С. 188.

А.М. Нечаева считает, что отсутствие возможности изменять фамилию и отчество ребенка, передаваемого на воспитание в приемную семью, «служит помехой для более прочного слияния его с вновь приобретенной семьей, мешает развиваться чувству братства между приемными детьми». (См.: Нечаева А.М. Охрана детей-сирот в России. (История и современность). С. 128. Позволим себе не согласиться с данными рассуждениями, поскольку фамилия определяет не духовные связи, а в первую очередь, юридические.

О.Ю. Косова считает, что необходимость получения согласия приемных родителей на общение приемных детей с кровными родителями и другими родственниками не соответствует положениям СК РФ, по которым право на общение с ребенком (детьми) безусловно теряют лишь родители, лишенные родительских прав, а относительно других категорий родственников ограничений вообще не установлено. (См.: Косова О.Ю. Семейное и наследственное право России: Учебное пособие. С. 226). Представляется, что определяющим фактором в данном случае является целесообразность такого общения, т.е. в результате общения не должен причиняться вред физическому, психическому, нравственному, духовному развитию ребенка, иначе вся проделанная приемными родителями работа по реабилитации ребенка окажется безрезультатной.

См.: Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.10.2000 // Консультант Плюс [Электрон. Ресурс.]: Справочная правовая система. Сетевая версия. – Разд. Судеб. Практика. ЭкспертПриложение – Электрон дан. (14 Кб). – М.: АО КонсультантПлюс, 2003. – Режим доступа: Компьютер. Сеть Омск. гос. обл. науч. б-ки им. А.С. Пушкина, свободный.

СЗ РФ. 1995. № 21. Ст. 1929.

См.: ст. 5, 8, 11 Федерального закона РФ от 15 декабря 2001 г. № 166-ФЗ «О государственном пенсионном обеспечении в Российской Федерации» // СЗ РФ. 2001. № 51. Ст. 4831; ст. 3, 5, 8, 9 Федерального закона РФ от 17 декабря 2001 г. № 173-ФЗ «О трудовых пенсиях в Российской Федерации» // СЗ РФ. 2001. № 52. Ст. 4920.

Так, ст. 8 Федерального закона РФ от 21 декабря 1998 г. № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» предусматривает, что дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, не имеющие закрепленного жилого помещения, обеспечиваются органами исполнительной власти по месту жительства вне очереди жилой площадью не ниже установленных социальных норм.

Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 28. Ст. 959.

Данная группа прав закреплена в ст.6-9 Федерального закона РФ от 21 декабря 1998 г. № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» // СЗ РФ. 1996. № 52. Ст. 5880.

См. п. 9, 24, 36 Типового положения о стипендиальном обеспечении и других формах материальной поддержки студентов государственных и муниципальных образовательных учреждений высшего и среднего профессионального образования, аспирантов и докторантов, утвержденного Постановлением правительства РФ от 27 июня 2001 г. № 487 // СЗ РФ. 2001. № 28. Ст. 2888.

Вестник Омского университета. Серия «Право». 2006. № 1 (6). С. 237-252

© Е.О. Трубачёв, 2006

УДК 347

Переход прав на земельный участок

при продаже находящейся на нём недвижимости

Е.О. Трубачёв

The main subject of the article is the transition of the rights on a ground area in the case of selling the real estate located on it. Criticizing current legislation the author shows that the transition of the rights on a part of ground area is impossible and offers new model of legal regulation of the transition of the rights in that case.

Недвижимость является особым объектом гражданских прав, имеющим свою специфику по сравнению с иными объектами. Эта специфика обусловлена естественными особенностями самой недвижимости, среди которых называют наибольшую стоимость по сравнению с другими объектами гражданских прав, особую социальную значимость некоторых объектов недвижимости и другие [1]. Однако следует признать, что основной особенностью недвижимости (недвижимости «по природе», т.е. за исключением воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов), которая в той или иной мере обусловливает иные особенности и специфику правового регулирования, является невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению, что и представляет собой критерий отнесения вещей к недвижимым. Несмотря на всю нечёткость и неоднозначность данного критерия, на что обращается внимание в литературе, иного общепринятого критерия на настоящий момент не названо.

Невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению выражается в особой прочной связи с землёй, непосредственной (например, здание) или опосредованной (например, помещение в здании). Это предполагает наделение собственника недвижимости правом на земельный участок под ней, иначе складывается ситуация фактического пользования участком без каких-либо прав на него, что ненормально [2]. Также следует учитывать, что нахождение недвижимости на земельном участке, принадлежащем другому лицу, лишает собственника земельного участка возможности в полной мере осуществлять своё право на земельный участок. Ведь в этом случае собственник физически не может пользоваться всем своим земельным участком, и его право собственности оказывается неполным. Следовательно, имеется необходимость урегулировать отношения между собственником земельного участка и собственником находящейся на нём недвижимости.

В римском праве данная проблема решалась следующим образом. Земельный участок и находящаяся на нём недвижимость рассматривалась как одна вещь, причём разделение этой вещи на земельный участок и на находящееся на нём недвижимое имущество не допускалось. Недвижимость признавалась неотделимым улучшением земельного участка, и действовал принцип superficies solo cedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью) [3]. В действующем российском законодательстве и земельный участок, и недвижимость на нём признаются, как известно, самостоятельными вещами, не тождественными друг другу, поэтому проблема прав владельца недвижимости на землю является актуальной и требует решения.

Одним из механизмов обеспечения собственника недвижимости правами на земельный участок под ней является установление законодательством связи между отчуждением недвижимости и переходом прав на земельный участок под ней к новому собственнику. Применительно к продаже недвижимости данное правило закреплено в гражданском и земельном законодательстве. Однако представляется, что существующее правовое регулирование данного вопроса противоречиво, и требуется найти новую модель соотношения прав на недвижимость и на земельный участок под ней либо усовершенствовать настоящую.

Итак, вопросам перехода прав на земельный участок при продаже находящейся на нём недвижимости посвящён п. 2 ст. 271 ГК РФ, согласно которому при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Ст. 273 ГК РФ также устанавливает, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон, и если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Ст. 552 ГК РФ, предназначенная для регулирования отношений, возникающих исключительно при продаже недвижимости, конкретизирует приведённые правила, закрепляя, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Согласно п. 2 ст. 552 ГК РФ, если продавец недвижимости является собственником земельного участка под ней, то передаваемое право на часть земельного участка может быть предусмотрено договором продажи недвижимости, а при отсутствии в договоре такого условия к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования. Если продавец недвижимости не является собственником земельного участка, то для определения объёма переходящего к покупателю права на земельный участок необходимо руководствоваться непосредственно п. 2 ст. 271 ГК РФ, т.е. в этом случае переходит то право, которое принадлежало продавцу.

Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. несколько иначе регулирует отношения по поводу земельного участка, возникающие при продаже находящейся на нём недвижимости, вступая в противоречие с ГК РФ. Во-первых, вместо понятия «право пользования» ст. 35 ЗК РФ использует другое – «право на использование». Во-вторых, если продавцу недвижимости принадлежит право собственности на земельный участок под ней, то не допускается отчуждение недвижимости без земельного участка за исключением случаев, установленных п. 4 ст. 35 ЗК РФ, и иное договором устанавливать нельзя. В-третьих, п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» определяет, что при продаже недвижимости, находящейся на принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования земельном участке, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации по выбору покупателей зданий, строений, сооружений. Касаемо положений ст. 35 ЗК РФ, нельзя не обратить внимание на их внутреннюю несогласованность. Если п. 1 ст. 35 ЗК РФ говорит о переходе прав на часть земельного участка, то п. 4 ст. 35 ЗК РФ, регулирующий частный случай отчуждения недвижимости на земельном участке, когда отчуждается здание, строение, сооружение, и земельный участок под ним принадлежит продавцу на праве собственности, говорит о переходе права собственности на весь земельный участок целиком.

Рассмотрение вопроса о переходе прав на землю при продаже недвижимости следует начать с определения объекта этих прав. И ст. 552 ГК РФ, и ст. 271 ГК РФ, и ст. 35 ЗК РФ говорят о переходе прав не на весь земельный участок, а лишь на часть земельного участка, занятую недвижимостью и необходимую для её использования. И если ГК РФ не уточняет, как же определить эту часть земельного участка, то п. 2 ст. 35 ЗК РФ, казалось бы, вносит некоторую ясность: площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ, т.е. в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией, устанавливающими предельные размеры земельных участков.

К сожалению, приведённые в предыдущем абзаце положения не согласуются с основами гражданского права. Речь идёт вот о чём. В гражданском обороте могут участвовать не любые объекты материального или нематериального мира, а лишь те, которые отнесены к объектам гражданских прав. В противном случае само понятие объекта гражданских прав, законодательно закреплённое, теряет всякий смысл. Перечень объектов гражданских прав определён ст. 128 ГК РФ исчерпывающим образом: вещи, иное имущество, включая имущественные права, работы и услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, нематериальные блага. В приведённом перечне такого объекта гражданских прав, как часть вещи, нет! Только вещь целиком может быть объектом гражданских прав.

В России признаётся право частной собственности на землю (ст. 36 Конституции РФ). Следовательно, земля может участвовать в гражданском обороте. Причём земельное и гражданское законодательство предусматривают участие земли в гражданском обороте не как некой абстрактной и неопределённой территории, а только в виде земельных участков (ст. 15, 20-24 ЗК РФ, гл. 17 ГК РФ), данное мнение устоялось в литературе [4]. Земельный участок – это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 ЗК РФ). Учитывая, что вещь – это объект материального мира, используемый для удовлетворения потребностей человека [5], земельный участок является вещью, причём индивидуально-определённой, и именно в качестве вещи является объектом гражданских прав. Следовательно, часть земельного участка не может быть объектом каких бы то ни было гражданских прав. Право на часть земельного участка никому перейти не может, так же, как и право на часть любой другой вещи.

Причём часть земельного участка не может быть объектом ни вещных прав, ни обязательственных, потому что ст. 128 ГК РФ определяет объекты не только вещных прав, а гражданских прав вообще. Это опровергает имеющееся мнение о том, что надлежащим образом сформированная и отражённая на кадастровом плане всего земельного участка часть с указанием площади, места расположения и учётного кадастрового номера соответствует критерию индивидуально-определённой вещи, и поэтому может быть объектом аренды или иного срочного пользования [6]. И, кроме того, часть земельного участка, даже если она сформирована, отражена на кадастровом плане, указаны её площадь и учётный кадастровый номер, всё равно не становится от этого вещью, потому что если не происходит раздела земельного участка, то вещью является всё-таки именно земельный участок, а одновременное существование в качестве самостоятельных вещей, то есть участие в гражданском обороте независимо друг от друга, и целого объекта и его определённой не тождественной ему самому части невозможно: приобретатель вещи приобретает вещь целиком, включая все её части. Введение в гражданский оборот части вещи означает раздел вещи, который приводит к исчезновению делимой вещи как объекта права.

Более того, в частности, и правила об аренде, и правила о безвозмездном пользовании предусматривают возможность возникновения соответствующих обязательственных прав только в отношении вещей, а не в отношении их частей или каких-либо других объектов. Ст. 607 ГК РФ закрепляет, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). П. 1 ст. 689 ГК РФ устанавливает, что по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Конечно, на практике нередко можно встретить договор аренды, по которому арендуется не вся вещь, а её часть, например, несколько квадратных метров магазина под организацию обособленной торговой точки, или, например, даже часть земельного участка. Необходимость возмездного срочного пользования данными объектами обусловлена потребностями практики. Но следует признать, что даже если в договоре написано, что арендуется часть помещения или часть земельного участка, и эта часть индивидуализирована, то юридически объектом аренды всё равно является помещение или земельный участок в целом, а установленные договором условия пользования данным имуществом таковы, что арендатор (ссудополучатель), извлекая блага из вещи в целом, непосредственно взаимодействует лишь с её определённой частью. Определяя в договоре объектом пользования часть вещи, стороны имеют в виду именно это, и при толковании договора правоприменитель должен учитывать данное обстоятельство. Поэтому договоры, выражающие волю сторон на возникновение права пользования частью вещи не должны признаваться недействительными как противоречащие закону, хотя в известном смысле они содержат в себе описанную юридическую некорректность, устранимую толкованием.

Ст. 6 ЗК РФ не опровергает приведённые рассуждения. П. 1 ст. 6 ЗК РФ определяет перечень объектов земельных отношений, называя три вида объектов: земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков. При этом не надо путать объекты земельных отношений с объектами гражданских прав – это разное. П. 1 ст.6 ЗК РФ не предназначен для введения в гражданский оборот каких-либо новых объектов, не предусмотренных ГК РФ. Иначе земля как природный ресурс не попала бы в этот перечень, поскольку данный объект (земля) в таком виде в любом случае не может участвовать в гражданском обороте [7].

Называя часть земельного участка объектом земельных (ещё раз обращаю внимание: земельных, а не гражданско-правовых!) отношений п. 1 ст. 6 ЗК РФ имеет в виду некоторые случаи, когда действительно определённые земельные отношения могут возникать относительно части земельного участка. При этом часть земельного участка объектом гражданских прав не становится. Бывают случаи, когда различные части земельного участка имеют различный правовой режим, для чего п. 2 ст.14 Федерального закона от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» и устанавливает, что в Едином государственном реестре земель содержатся сведения об описании границ как земельных участков, так и их отдельных частей. Также ст. 1 Федерального закона от 18.06.2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» называет части земельных участков в качестве объектов землеустройства. Отдельным сформированным частям земельных участков (входящим в территориальные зоны, имеющим ограничения (обременения), занятым иными объектами недвижимого имущества и т.п.) в процессе государственного кадастрового учета присваиваются учётные кадастровые номера (но не кадастровые номера). Учетным кадастровым номером части земельного участка является порядковый номер записи, содержащей сведения о данной части земельного участка, в соответствующем подразделе государственного реестра земель кадастрового района [8].

И ещё одно. Переход прав на часть земельного участка, необходимую для использования находящейся на ней и отчуждаемой недвижимости, абсолютно не вписывается в существующую систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это проявляется в следующем. Переход прав на часть земельного участка, равно как и на находящуюся на ней недвижимость, подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ, ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Исходя из формулировки ст. 552 ГК РФ, право на часть земельного участка переходит к приобретателю находящейся на ней недвижимости автоматически, следуя за отчуждаемой недвижимостью. Следовательно, при регистрации перехода прав на недвижимость должен быть зарегистрирован и переход прав на часть земельного участка под ней. Но как же орган Федеральной регистрационной службы определит, какая именно часть земельного участка необходима для использования недвижимости, какова её площадь и местоположение? Самостоятельно орган ФРС решить данный вопрос не может, поскольку это не входит в его компетенцию. А в представленных на государственную регистрацию сторонами сделки документах необходимая информация может отсутствовать, ведь описание части земельного участка, права на которую переходят при продаже недвижимости на ней, законодатель не отнёс к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости. В итоге государственная регистрация перехода прав на часть земельного участка в таком случае оказывается невозможной.

Итак, нормы законодательства о переходе прав на часть земельного участка при продаже недвижимости противоречат ст. 128 ГК РФ. Поэтому действующее законодательство по рассматриваемому вопросу требует изменений. Введение частей земельных участков в оборот представляется необоснованным, поскольку для этого придётся ввести в гражданский оборот часть вещи, что повлечёт необходимость изменения основ теории вещных прав: придётся пересмотреть положения о праве общей собственности, об основаниях возникновения и прекращения права собственности и иных вещных прав, придётся регулировать отношения между владельцем вещи и владельцем её части и т.д. Для таких реформ нет никаких разумных оснований. Следовательно, нужно внести изменения в ст.ст. 271, 273, 279, 552 ГК РФ и другие положения ГК РФ, допускающие участие в гражданском обороте части земельного участка, а также в аналогичные положения ст.ст. 35, 36 ЗК РФ.

При этом следует учесть, что приобретатель недвижимости должен быть обеспечен правами на землю под ней, о чём уже говорилось выше. Предоставление приобретателю недвижимости права на часть земельного участка невозможно, поэтому, ничего не остаётся, кроме как предоставить ему право на весь земельный участок.

Но на практике часто имеют место случаи, когда земельный участок под недвижимостью значительно превышает размеры, необходимые для использования недвижимости. Например, на земельном участке в 0,30 га находится здание, фактически занимающее 0,02 га. Собственник заинтересован лишь в отчуждении принадлежащего ему здания, интерес покупателя также ограничивается одним только зданием, в использовании земельного участка вне связи с пользованием зданием покупатель не заинтересован. При таких обстоятельствах нет оснований навязывать покупателю приобретение права на весь земельный участок вопреки его интересам, тем более что обладание земельным участком связано с несением расходов на его содержание: расходов на поддержание земельного участка в надлежащем санитарном состоянии, уплата земельного налога или арендной платы и др. Или ещё сложнее: например, отчуждение одного из нескольких объектов недвижимости, находящихся на одном земельном участке [9]. В данной ситуации у владельца остальных строений должно остаться право на землю под ними.

Рассмотрим каждую ситуацию в отдельности. Из первой ситуации А.Ю. Семьянова предлагает два выхода. Во-первых, раздел земельного участка на два или несколько, в результате чего под объектами недвижимости будут образованы земельные участки необходимых для эксплуатации объекта недвижимости размеров, а после этого – отчуждение объекта недвижимости вместе с правом на вновь образованный под ним земельный участок. Во-вторых, создание общей собственности на земельный участок под объектом недвижимости [10]. При этом ни один из предложенных вариантов не решает проблему исчерпывающим образом.

Образование общей собственности в обсуждаемой ситуации не допускается п. 4 ст. 244 ГК РФ, определяющим основания возникновения общей собственности и не допускающим отчуждение собственником доли в своём праве собственности на вещь. Более того, общая собственность в данном случае не будет достаточно удобным правовым механизмом, потому что общая собственность связывает сособственников известным образом, ставит их в определённую зависимость друг от друга в осуществлении своего права на вещь. Преимущественное право покупки, возникающее у каждого из сособственников, затруднит участие части земельного участка, свободной от недвижимости, в гражданском обороте. Перед сособственниками встанет необходимость своим соглашение определить порядок пользования земельным участком, причём каждый очередной приобретатель доли в праве собственности на земельный участок будет вправе требовать пересмотра условий такого соглашения. Помимо этого, собственник объекта недвижимости оказывается под угрозой осуществления его сособственником права на выдел своей доли, что в случае неделимости земельного участка приведёт к требованию о выплате стоимости доли. Перечисленные моменты не будут способствовать установлению стабильности участия земельных участков в гражданском обороте.

Вариант с разделом земельного участка наиболее привлекателен, потому что он возможен и в рамках действующего законодательства. Так, если собственник недвижимости, отчуждая её, не собирается передавать право собственности на весь земельный участок, то он перед продажей разделит его и передаст право на вновь образованный участок, занятый недвижимостью и необходимый для пользования ею. Но пока что такой вариант всех проблем не снимает. Во-первых, земельный участок под недвижимостью может оказаться неделимым. Во-вторых, этот вариант затруднителен в случае, если земельный участок под объектом недвижимости принадлежит продавцу недвижимости не на праве собственности, а на каком-либо ином праве. Раздел земельного участка являет собой действие по распоряжению вещью, определению её юридической судьбы, и может быть осуществлён только самим собственником земельного участка или по его полномочию [11].

Относительно возможной неделимости земельного участка нужно заметить, что критерии делимости земельного участка установлены п. 2 ст. 6 ЗК РФ и п. 3 ст. 33 ЗК РФ: 1) сохранение категории земли; 2) соблюдение предельных размеров земельного участка; 3) соблюдение правил градостроительной деятельности; 4) отсутствие законодательного запрета раздела земельного участка [12]. Причём все приведённые критерии не являются объективными, определяемыми физической природой самого земельного участка. Указанные критерии определяются утверждёнными в установленном порядке правилами землепользования и застройки, градостроительными правилами, иными правилами, содержание которых устанавливается соответствующими органами. Представляется, что все упомянутые правила должны разрабатываться таким образом, чтобы допускался выдел земельного участка под зданием, строением, сооружением в границах, необходимых для эксплуатации объекта недвижимости на нём. Невозможность раздела земельного участка, обеспечивающего выдел земельного участка необходимых размеров под объект недвижимости, должна рассматриваться не как недостаток гражданско-правового регулирования оборота объектов недвижимости, не обеспечивающего приобретателя недвижимости правами на необходимый для её эксплуатации земельный участок, а как недостаток правового регулирования землепользования и застройки, градостроительства, не допускающего выдел соответствующего земельного участка. Ведь недвижимость сама по себе занимает определённую часть земельного участка, которая становится объективно обособленной от других частей земельного участка в силу нахождения недвижимости именно на ней. Эта фактическая обособленность предрасполагает к выделу занятой недвижимостью и необходимой для её использования части земельного участка в самостоятельный земельный участок. В целях обеспечения единообразия правового регулирования ряд правил, гарантирующих возможность выдела земельного участка под объектом недвижимости, следует включить в ЗК РФ. И только если один из образующихся при разделе земельных участков, не занятый недвижимостью, получается слишком малых размеров, и из-за этого его самостоятельное использование для каких бы то ни было целей невозможно или затруднительно, тогда раздел допускаться не должен, и собственнику недвижимости на нём придётся мириться с незначительным увеличением площади земельного участка под недвижимостью, что, в принципе, не будет так уж обременительно.

Если земельный участок принадлежит продавцу недвижимости не на праве собственности, а на каком-либо ином праве, то, как уже говорилось, продавец недвижимости самостоятельно не может осуществить его раздел. Конечно, он может обратиться к собственнику земельного участка с просьбой произвести раздел земельного участка. Но удовлетворить такую просьбу собственник земельного участка не обязан. Даже если собственник земельного участка будет согласен произвести раздел, то осуществление раздела потребует предварительного прекращения всех обязательственных и вещных (кроме самого права собственности и, пожалуй, сервитутов) прав на данный земельный участок, принадлежащих третьим лицам, в том числе и собственнику недвижимости на земельном участке, потому что в результате раздела делимый земельный участок как объект права исчезает, а вместо него возникают новые земельные участки. Прекращение же права собственника недвижимости на земельный участок под ней на время раздела данного земельного участка и до момента возникновения у собственника недвижимости права на вновь образованный под недвижимостью земельный участок опять-таки приводит к противоестественной ситуации фактического пользования землёй в отсутствие всякого права на неё. Но, естественно, наибольшим препятствием является то, что по действующему законодательству невозможно обязать собственника земельного участка произвести раздел.

Поэтому, если земельный участок под недвижимостью значительно превышает размеры, необходимые для её использования, стороны договора купли-продажи недвижимости не заинтересованы в переходе прав на весь земельный участок под ней, а продавцу недвижимости земельный участок под ней принадлежит на праве, отличном от права собственности (например, на праве аренды), то законодатель мог бы предусмотреть, что в этом случае у покупателя недвижимости возникает в силу закона право ограниченного пользования земельным участком (сервитут). При этом продавец недвижимости сохраняет своё право на земельный участок и, если его право основано на договоре, получает право требовать изменения договора (например, условия о размере арендной платы, естественно, в сторону уменьшения) в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). К тому же, похожее решение, связанное с использованием сервитута, уже предложено законодателем в п. 4 ст. 36 ЗК РФ.

Теперь рассмотрим вторую ситуацию: отчуждение одного из нескольких объектов недвижимости, находящихся на одном земельном участке. Допустим, земельный участок принадлежит продавцу недвижимости на праве собственности. Принцип «единства судьбы» земельного участка и находящейся на нём недвижимости, как он реализован в п. 4 ст. 35 ЗК РФ, заводит в тупик: отчуждение объекта недвижимости должно произойти вместе с отчуждением земельного участка под ним, и при этом отчуждение земельного участка должно произойти со всеми находящимися на нём объектами недвижимости. Получается, что объекты недвижимости, расположенные на одном земельном участке, не могут отчуждаться отдельно друг от друга. Вполне очевидно, что такое положение вещей не соответствует потребностям гражданского оборота.

Выход видится в следующем. Чтобы всё-таки продать один из объектов недвижимости, собственник земельного участка может произвести раздел земельного участка, выделив под отчуждаемым объектом земельный участок, необходимый для его использования.

Если по каким-либо причинам раздел земельного участка невозможен (чего быть не должно, такой участок должен быть делим), то действующее законодательство не даёт ответа на поставленный вопрос. Для устранения противоречия можно было бы предусмотреть, что при отчуждении одного из объектов недвижимости в рассматриваемом случае в силу закона возникает право общей долевой собственности на земельный участок, дополнив тем самым перечень оснований возникновения права общей собственности, установленный ст. 244 ГК РФ, а также установить запрет на отчуждение доли в праве собственности на такой земельный участок отдельно от объекта недвижимости и наоборот. Размер долей в праве общей собственности в таком случае будет определяться соотношением площади всего земельного участка и площади части участка, необходимой для использования отчуждаемого объекта недвижимости. Границы и площадь части участка, необходимой для пользования объектом недвижимости, подлежали бы согласованию с органами по земельным ресурсам и землеустройству.

Если же земельный участок, на котором расположены несколько объектов недвижимости, принадлежит собственнику последних не на праве собственности, а на каком-либо ином праве, например, на праве аренды, ситуация усложняется. Раздел земельного участка без согласия собственника невозможен. Передать покупателю недвижимости права и обязанности по договору аренды нельзя, так как продавец недвижимости должен сохранить какое-либо право на земельный участок под остающимися у него объектами недвижимости.

Существует мнение о допустимости в рассматриваемом случае присоединения покупателя объекта недвижимости к договору аренды земельного участка в качестве соарендатора [13], в результате чего возникает множественность лиц на стороне арендатора. Однако подобное «присоединение к договору» не предусмотрено действующим законодательством и не относится к привычным гражданско-правовым конструкциям. Из смысла ст.ст. 307, 308 ГК РФ усматривается, что множественность лиц на стороне обязательства может возникнуть только в момент возникновения этого обязательства.

Аналогично ранее рассмотренному случаю можно было бы предложить вариант с возникновением у покупателя одного из объектов недвижимости права ограниченного пользования земельным участком (сервитута) в силу закона и изменением договора аренды между продавцом объекта недвижимости и собственником земельного участка под ним на основании ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств.

___________________

Невзгодина Е.Л. Сделки с недвижимостью (понятие, виды, правовое регулирование). Омск: Изд.-во ОмГУ, 2003.

Скловский К.И. Некоторые вопросы применения земельного законодательства, регулирующего предоставление земельных участков в городе // Хозяйство и право. 2004. № 10.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества (Книга 2). М.: Изд-во «Статут», 2002.

См., например: Крассов О.И. Юридическое понятие «земельный участок» // Экологическое право. 2004. № 2.

Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М.: ИНФРА-М, 2005.

См., например: Плотникова И. Переход прав на участок // эж-Юрист. 2004. № 26; Пискунова М. Делимость земельных участков // Бизнес-адвокат. 2003. № 10.

Крассов О.И. Юридическое понятие «земельный участок» // Экологическое право. 2004. № 2.

Там же.

Пятков Д.В., Фролов О.В. Право ограниченного владения земельным участком: быть или не быть? // Журнал российского права. 2004. № 7.

Семьянова А.Ю. Продажа части земельного участка // Право и экономика. 2004. № 12.

Скловский К.И. Раздел земельного участка // эж-Юрист. 2005. № 45.

Пискунова М. Делимость земельных участков // Бизнес-адвокат. 2003. № 10.

Козырь О.М., Маковская А.А. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нём иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. № 2.

Вестник Омского университета. Серия «Право». 2006. № 1 (6). С. 253-264

© Л.К. Меренкова, 2006

УДК 3479

Blog

Г. Д. Адеев Г. И. Геринг (председатель)

Содержание