Г. Д. Адеев Г. И. Геринг (председатель)

Вид материала

Документы

Содержание Некоторые аспекты правового регулирования The changes of the social rent contract among tenants at will are researched and some problems in connection with this are analy

Подобный материал:

• Г. Д. Адеев Г. И. Геринг (председатель), 3171.93kb.
• Г. Д. Адеев Г. И. Геринг (председатель), 4825.94kb.
• Оргкомитет конференции: Председатель, 64.43kb.
• Председатель Наблюдательного Совета нп «Научно-информационный центр общественной, 158.29kb.
• Председатель Наблюдательного Совета нп «Научно-информационный центр общественной, 180.36kb.
• Программа организационный комитет председатель: Старостенков М. Д. д ф. м н., проф.,, 207.71kb.
• Волков Владимир Анатольевич, председатель Исполкома ма «Большой Урал» Бабушкина Людмила, 387.91kb.
• Председатель Совета Федерации фс РФ валентина Матвиенко, Председатель Госдумы, 55kb.
• Программа самара 28 30 марта 2012 г. Организационный комитет конференции Председатель:, 185.87kb.
• Весёлая Курова, 1091.63kb.

НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ

РЕАЛИЗАЦИИ ГРАЖДАНАМИ ПРАВА НА ЖИЛИЩЕ


Е.А. Грызыхина


This article draws readers’ attention to advantages and disadvantages of the new federal legislation in share holding.


Право на жилище – одно из основных конституционных прав человека и гражданина. Провозглашая данное право действующая Конституция Российской Федерации закрепляет лишь гарантированную защиту от произвольного лишения жилища. Одновременно с этим устанавливает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище (статья 40 Конституции РФ). Этим определяется государственная политика в жилищной сфере, последовательно реализуемая в нормотворчестве последнего десятилетия.

Несмотря на то, что преобразования в жилищной сфере происходят в течение всего пост перестроечного периода, пакет федеральных законов, приятый в декабре прошлого года можно назвать революционным. В первую очередь, хотелось бы отметить, признание государства в своей неспособности обеспечить граждан жильем, о чем свидетельствует отмена приватизации – бесплатной однократной передачи в собственность гражданам занимаемого ими помещения в домах государственного и муниципального жилого фонда. Таким образом, обеспечение жильем всецело становится заботой самих граждан. Государство же принимает меры к созданию для граждан условий, способствующих приобретению жилых помещений. В этих целях был принят ряд законодательных актов, концептуальными из которых следует признать – Федеральный закон от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» [1] (далее Закон о ЖНК) и Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» [2] (далее Закон о долевом участии).

Прежде всего, следует отметить, что указанными законами определяется круг возможных правовых форм приобретения гражданами жилья в новостройках. Согласно п. 1 ст. 1 Закона о долевом участии сфера действия данного закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Далее п. 2 ст.1 названного закона устанавливает, что кроме названного случая привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах.

Таким образом, с вступлением в силу данного закона граждане предельно ограничены в правовых средствах участия в строительстве жилья. При этом для юридических лиц таких ограничений не предусмотрено, что прямо вытекает из п. 2 ст. 3 Закона о долевом участии. После долгого периода разнообразия правовых форм (а это были и традиционные договорные формы, такие как договоры о совместной деятельности, подряда, инвестиционные и иные «непоименованные», и не договорные, корпоративные объединения на основе членства в жилищно-строительных кооперативах, и даже вклады в коммандитное товарищество), что, безусловно, не способствовало унификации правоприменительной практики и зачастую не обеспечивало прав и законных интересов граждан, законодатель предлагает только две.

В первую очередь, следует сказать, что, несмотря на столь категоричную формулировку, на деле это далеко не так, что является следствием законодательных упущений. Исключая юридических лиц из сферы действия Закона о долевом участии, законодатель, таким образом, допускает, что они будут приобретать права на квартиры (иные объекты недвижимости) по иным договорам, которые будут подчиняться положениям Гражданского кодекса РФ об обязательствах, и как следствия параграфу «Перемена лиц в обязательстве», поскольку запрета на уступку прав (например, на квартиру) гражданам (в том числе и возмездно), в законодательстве не существует. Таким образом, гражданин, который вложил средства в строительство путем заключения договора с заказчиком (застройщиком), получает весь комплекс мер защиты, предусмотренных Законом о долевом участии; преследуя ту же цель, но, заключая договор уступки права требования с юридическим лицом, которому право на квартиру принадлежит на основании, к примеру, договора подряда или поставки, гражданин лишается этих привилегий. Что, конечно, выгодно, застройщикам.

Далее п. 3 статьи 3 Закона о долевом участии предусматривает, что в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с Законом о долевом участии, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. В этом случае, норма, направленная на защиту интересов дольщика, имеет и оборотную сторону - законодатель не говорит о ничтожности сделки, породившей соответствующее обязательство и невозможности в последующем зарегистрировать право собственности. Гражданин лишь «может потребовать», но он может и не потребовать, а исполнить обязательство надлежащим образом, получив встречное исполнение, и оснований для отказа в регистрации права собственности не будет (безусловно, при наличии разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, иных документов в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

За отмеченными изъятиями в Законе о долевом участии учтена сложная правоприменительная практика последнего десятилетия, следует признать его направленность на упорядочение данной сферы общественных отношений. Определен ряд концептуальных положений: с какого момента можно привлекать средства граждан; требования к рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства; полномочия федерального органа исполнительной власти по государственному регулированию, контролю и надзору (однако ни закон, ни подзаконные нормативные акты не определяют этот орган); форма договора участия в долевом строительстве и его существенные условия; ответственность за нарушения сроков внесения оплаты и передачи объекта; требования о государственной регистрации договора и обременение земельного участка данными записями.

Установлена ипотека в силу закона: с момента регистрации договора земельный участок признается находящимся в залоге у участников долевого строительства, что призвано обеспечить требования участников по договору, однако в случае обращения взыскания на данный предмет по требованиям участников и недостаточности средств для удовлетворения всех требований (а их недостаточность очевидна), денежные средства распределяются между участниками пропорционально размерам требований к моменту удовлетворения их требований (ст. 15 Закона о долевом участии).

Не решает Закон и сложностей, связанных с банкротством застройщика и невозможностью в силу этого исполнить им свои обязательства по договору – особых привилегий, кроме упомянутого залога в силу закона, для участников не установлено. В этой ситуации, как представляется, более целесообразно было закрепить внеочередное удовлетворение требований участников при банкротстве застройщика, поскольку для него привлечение средств участников является основной предпринимательской деятельностью.

Вторая возможная и прямо предусмотренная Законом о долевом участии форма – участие в жилищном накопительном кооперативе. Следует отметить, что практика участия граждан в жилищных кооперативах в целях приобретения права на жилое помещение не нова. Право на получение жилого помещения в домах жилищно-строительных кооперативов (жилищных кооперативов) традиционно признавалось как особое жилищное правомочие граждан [3]. И вновь принятых Жилищный кодекс Российской Федерации [4] в главе V сохранил нормы о жилищных и жилищно-строительных кооперативах. Однако жилищные накопительные кооперативы (далее - ЖНК) в предусмотренном одноименном федеральном законе можно назвать законодательной новеллой. Данный закон предполагает гражданам в количестве от 50 до 50 тысяч добровольно объединиться и зарегистрировать в установленном порядке соответствующий потребительский кооператив в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. Учитывая, что Жилищный кодекса РФ и указанные ранее федеральные законы принимались одновременно не вполне понятна позиция законодателя, ограничивающего правовые формы участия граждан в создании недвижимости договором долевого участия и членством в жилищных накопительных кооперативах, с одной стороны, и сохраняющего нормы о жилищно-строительных кооперативах, с другой стороны.

Закон о ЖНК вступил в силу в апреле 2005 года и таким образом можно было бы уже говорить о практике его применения, но на территории Омского региона отсутствуют подобные корпоративные образования, нет и какой-либо судебной практики на уровне федерации или отдельных субъектов. Причины этого кроются, как представляется, в положении гражданина вступившего в подобный кооператив. В соответствии с Законом гражданин подает заявление о приеме его в члены кооператива и указывает характеристики жилого помещения, которое он желает таким образом приобрести, заявление рассматривается уполномоченным на то органом кооператива, вносятся сведения о таком гражданине в единый государственный реестр юридических лиц, и с момента внесения вступительного и первого паевого взноса гражданин считается принятым в члены ЖНК. С этого момента он несет членские обязанности, в первую очередь по внесению паевых взносов. При вступлении в члены кооператива гражданин выбирает одну из форм участия в деятельности кооператива, принятую общим собранием кооператива и устанавливающую 1) минимальный и максимальный периоды внесения, а также минимальный размер (или способ определения размера) части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива; 2) период внесения оставшейся части паевого взноса; 3) размеры и периодичность платежей в счет паевого взноса; 4) возможные условия привлечения заемных средств; кроме того, устанавливаемые кооперативом формы участия в деятельности кооператива могут предусматривать условия индексирования периодических платежей в счет паевого взноса.

После выполнения членом кооператива условий внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива, возникает право члена кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения (с учетом очередности предоставления определенной уставом или решением общего собрания). Данное право не подкреплено мерами принуждения или ответственности кооператива за исполнение данной обязанности, в том числе за исполнение в срок. Кроме того, нормы Закона, направленные на гарантирование финансовой устойчивости деятельности кооператива (что, безусловно, необходимо и важно) в определенной степени невыгодны для гражданина-члена ЖНК. Так статья 47 Закона устанавливает, что «размер части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для передачи его в пользование члену кооператива, устанавливается уставом кооператива, но не может быть менее тридцати процентов от размера паевого взноса члена кооператива», а общий размер паенакоплений других членов кооператива, направляемых кооперативом из паевого фонда кооператива на приобретение или строительство жилого помещения для члена кооператива, не может превышать размер собственного паенакопления члена кооператива. Кроме того, при недостаточности средств запрещено привлекать заемные средства в размере более семидесяти процентов размера паевого взноса члена кооператива. При этом общая величина заемных средств, привлекаемых кооперативом, не должна превышать сорок процентов стоимости имущества кооператива. Стоимость приобретения прав на строящиеся в порядке долевого участия жилые помещения и стоимость строящихся кооперативом жилых помещений не должна превышать двадцать процентов стоимости имущества кооператива. Соблюдение данных ограничений может по объективным причинам сделать невозможным приобретение помещение для члена кооператива, либо отсрочить приобретение на неопределенный срок.

Вряд ли способствует привлекательности ЖНК и установленный п.5 ст. 27 Закона минимальный срок внесения членом кооператива части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива - начиная со второго года деятельности кооператива, он не может быть менее двух лет. Срок же внесения оставшейся части паевого взноса после возникновения права на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива не должен превышать более чем в полтора раза срок внесения членом кооператива части паевого взноса до возникновения у члена ЖНК такого права.

Обеспечение членов жильем в ЖНК удовлетворяется двумя способами – приобретение жилого помещения в собственность ЖНК или строительство (непосредственно либо путем участия в долевом строительстве). После приобретения права собственности на жилое помещение ЖНК по решению общего собрания помещение предоставляется гражданину в пользование. Право собственности у гражданина на жилое помещение возникает после полной выплаты паевого взноса (ст. 30 Закона). Данное правило согласуется с установленным п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ правилом о возникновении права собственности у членов кооперативов после выплаты паевого взноса. В этом случае следует учитывать, что способ приобретения членом кооператива права собственности является производным; объектом права собственности является недвижимое имущество, права на которое требуют обязательной государственной регистрации и потому в рассматриваемой ситуации не обойтись без документа-основания возникновения права собственности. Представляется, что это будет соглашение о передаче в собственность жилого помещения между ЖНК и его членом, которое и будет являться основанием для государственной регистрации права собственности на жилое помещение.

Несмотря на то, что Закон предусмотрел определенные гарантии защиты прав членов ЖНК, говорить об абсолютной защищенности не приходится. В первую очередь, нужно обратить внимание на ст. 31 Закона, закрепляющую, что член кооператива, которому ЖНК передал в пользование жилое помещение, и проживающие совместно с ним лица утрачивают право пользования жилым помещением и обязаны его освободить в течение двух месяцев со дня прекращения членства в кооперативе, а в случае ликвидации кооператива – со дня принятия решения о ликвидации кооператива. В ряде случаев это правило вызывает определенные возражения (именно в аспекте интересов члена кооператива). Так одним из оснований прекращения членства является исключение в судебном порядке из кооператива на основании решения общего собрания членов кооператива в случае: 1) неоднократного неисполнения обязанностей либо невозможности осуществления кооперативом своей деятельности или существенного затруднения ее осуществления в результате действий (бездействия) члена кооператива; 2) систематического нарушения порядка внесения паевого и иных взносов. Под систематическим нарушением порядка внесения паевого и иных взносов признается нарушение сроков внесения взносов или их недоплата более трех раз в течение двенадцати месяцев, даже если каждая просрочка или размер каждой недоплаты незначительны, либо однократная просрочка внесения паевого и иных взносов в течение более чем три месяца (ст. 10 Закона). Данные основания схожи с основаниями обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, предусмотренные ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», однако ст. 54 данного закона предусматривает возможность по заявлению гражданина отсрочить обращение взыскания на срок до 1 года при наличии уважительных причин. Закон о ЖНК такой возможности не содержит.

В случае банкротства ЖНК каких-либо мер по защите интересов члена не предусмотрено, по долгам кооператива он отвечает своей долей пая.

Несмотря на то, что ЖНК является потребительским кооперативом ему предоставлено право на занятие предпринимательской деятельностью при условии использования прибыли от занятия таковой на основные цели, ЖНК вправе привлекать иные источники финансирования для осуществления основной цели – все это предопределяет рисковый характер участия в ЖНК.

Согласно ст. 24 Закона паевые взносы членов кооператива должны компенсировать затраты кооператива на осуществление деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, т.е. деятельности ЖНК в целом, а не только затраты на приобретение квартиры для себя. Далее паевой взнос члена кооператива должен обеспечивать погашение затрат на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения; расходов на страхование жилого помещения; на повышение потребительских качеств приобретенного или построенного жилого помещения до уровня, соответствующего требованиям, указанным в заявлении о приеме в члены кооператива; на содержание, ремонт жилого помещения, оплату коммунальных услуг (до передачи жилого помещения в пользование члену кооператива); обслуживание и погашение привлеченных кредитов и займов на приобретение или строительство жилого помещения; уплату налогов, сборов и иных обязательных платежей. Затраты на приобретение жилья у гражданина, таким образом, будут значительные, не отличающиеся от затрат в иных формах, а частично и превосходящие их, при этом само удовлетворение потребности в жилье может быть отсрочено на длительный срок по отмеченным ранее причинам.

Таким образом, следует признать, что социальная невостребованность ЖНК обусловлена, прежде всего, недостаточной привлекательностью для граждан, в отличие от Закона о долевом участии, модель которого более созвучна интересам граждан и обеспечивает их защиту, однако и этот закон требует усовершенствования.

___________________

Собрание законодательства РФ. – 2005. - № 1 (ч.1). – Ст. 41.

Собрание законодательства РФ. – 2005. - № 1 (ч.1). – Ст. 40.

См. например: Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. М., 1998. С. 188 - 191.

Собрание законодательства РФ. – 2005. - № 1 (ч.1). – Ст. 14.


Вестник Омского университета. Серия «Право». 2006. № 1 (6). С. 186-195

© С.Э. Маслей, 2006

УДК 351.778.56

Изменение договора социального найма ПО субъектномУ составУ лиц, имеющих право постоянного владения и пользования жилым помещением


С.Э. Маслей


The changes of the social rent contract among tenants at will are researched and some problems in connection with this are analyzed.


Изменение договора социального найма жилого помещения может касаться субъектного состава, предмета договора, прав и обязанностей сторон по договору. Предмет договора изменяется при удовлетворении требования граждан, проживающих в одной квартире на основании отдельных договоров социального найма, о заключении с ними единого договора найма при объединении этих граждан в одну семью; в случаях заселения освободившихся комнат в коммунальной квартире; при переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения. Права и обязанности сторон по договору могут быть изменены в любое время по соглашению между нанимателем и наймодателем. Изменение субъектного состава договора социального найма происходит в случаях изменения состава семьи. Субъектный состав может увеличиваться (при вселении новых членов семьи) или уменьшаться (при прекращении права пользования жилым помещением членов семьи нанимателя или самого нанимателя). Особый случай изменения субъектного состава – замена нанимателя в договоре.

Процедура вселения новых членов семьи в жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, зависит от того, к какой категории [1] членов семьи относятся вселяемые граждане.

Несовершеннолетние дети к своим родителям вселяются безо всяких условий. При этом нужно учесть, что речь идет о вселении только несовершеннолетних детей нанимателя.

Супруг, совершеннолетние дети нанимателя и его родители могут быть вселены нанимателем с письменного согласия членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, проживающих в жилом помещении.

Для вселения других граждан требуется письменное согласие членов семьи, проживающих в жилом помещении, включая временно отсутствующих, и наймодателя. В качестве дополнительного [2] условия выступает условие о том, что на каждого члена семьи, с учетом вновь вселившихся, должно приходится общей площади жилого помещения не менее учетной нормы.

Вселение в жилое помещение других граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет изменение договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в договоре нового члена семьи.

Уменьшение субъектного состава семьи связано со следующими обстоятельствами:

смертью члена семьи нанимателя или нанимателя;

выездом члена семьи нанимателя или нанимателя на другое постоянное место жительства;

выселением члена семьи нанимателя или нанимателя по основаниям, предусмотренным ст. 91 ЖК РФ.

В случае смерти члена семьи нанимателя договор социального найма подлежит изменению в части исключения умершего члена семьи из договора. Если умирает наниматель, то любой дееспособный член семьи с согласия всех остальных членов семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору. Договор социального найма подлежит изменению путем указания в нем на нового нанимателя и перечисления оставшихся членов семьи.

Изменение договора социального найма в связи с выездом нанимателя либо члена его семьи на постоянное жительство в другое жилое помещение сопряжено с определенными трудностями. Сложно определить: выехал ли гражданин на другое постоянное место жительства или отсутствует временно. Законодательство эту проблему не разрешает. Отсутствуют четкие критерии, позволяющие отграничить временный выезд от выезда на другое постоянное место жительства. ЖК РФ регламентирует лишь конечный итог. Если наниматель или член его семьи выехал на другое постоянное место жительства – необходимо вносить изменения в договор: указать нового нанимателя и изменившийся состав семьи; если отсутствует временно, то все время отсутствия наниматель (член семьи нанимателя) сохраняет все права и обязанности по договору социального найма. Можно предложить несколько вариантов решения проблемы изменения договора социального найма в такой ситуации.

Во-первых, оставшиеся проживать в жилом помещении граждане могут в судебном порядке требовать признания нанимателя (члена семьи нанимателя) утратившим право пользования жилым помещением, в связи с его выездом на другое постоянное место жительства. Для разрешения спора представляется возможным использовать положения ч. 3 ст. 83 ЖК РФ, которые аналогичны правилам ст. 89 Жилищного кодекса РСФСР [3], ранее применявшейся в таких же случаях, о чем свидетельствует обширная судебная практика. Статья 83 ЖК РСФСР стала использоваться после «расформирования» института сохранения жилого помещения за временно отсутствующими гражданами [4] для признания граждан утратившими право пользования жилым помещением при их длительном, без уважительных причин отсутствии. Хотя следует отметить весьма своеобразное истолкование судами, в том числе и высшими судебными инстанциями, этой статьи, содержащей норму о расторжении договора найма в случае выезда нанимателя и членов его семьи на другое место жительства. Верным является мнение В.Н. Литовкина, что «во всех случаях отказ от временного сохранения жилой площади приводит к применению института расторжения договорных отношений в целом» [5]. На практике договор найма не расторгался, так как его расторжение лишило бы возможности пользоваться жилым помещением оставшимися в нем членами семьи, а принималось решение: о признании одного или нескольких членов семьи нанимателя (или нанимателя - в случае его выезда) утратившими право пользования жилым помещением. При рассмотрении данной категории дел, суды устанавливали те условия, которые свидетельствуют о том, что гражданин выехал на постоянное место жительство, а не отсутствует временно. Устанавливались следующие обстоятельства:

отсутствующий гражданин приобрел право пользования или право собственности на другое жилое помещение и не желает сохранять право пользования жилым помещением, из которого выехал;

выезд гражданина связан именно с переменой места жительства и, соответственно, гражданин снялся с регистрационного учета по прежнему месту жительства;

гражданину не чинились препятствия в пользовании жилым помещением, которое он добровольно покинул.

При установлении вышеизложенных обстоятельств, суд удовлетворял иск.

Так как новый ЖК РФ не содержит норм о сроке сохранения жилого помещения за временно отсутствующими гражданами, отсутствуют и критерии, позволяющие установить, что гражданин выехал на постоянное жительство в другое жилое помещение, а не отсутствует временно, то применение ст. 83 ЖК РФ, имеющей норму аналогичную норме ст. 89 ЖК РСФСР, с учетом сложившейся судебной практики, представляется оправданным.

Во-вторых, исходя из того, что все граждане имеют равные права и свободы и равные возможности для их реализации, восстановить институт временного сохранения жилого помещения за отсутствующими гражданами.

Конституционный Суд РФ в Постановлении от 23.06.95 г. № 8-П разъяснил, что временное отсутствие граждан само по себе не может служить основанием лишения права пользования жилым помещением и, соответственно, защитил права временно отсутствующих граждан, но как быть с защитой прав тех граждан, которые остались проживать в жилом помещении. Ведь, как правило, выехавший член семьи, сохраняя все права по договору, не выполняет возложенных на него этим договором обязанностей, например, не оплачивает жилое помещение и коммунальные услуги, в приходящейся на него части. И эти обязанности вынуждены за него исполнять граждане, проживающие в жилом помещении, так как дееспособные члены семьи нанимателя и наниматель являются солидарными должниками по обязательствам, вытекающим из договора социального найма, и наймодатель или организация, предоставляющая соответствующие коммунальные услуги, вправе требовать исполнения обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг любым дееспособным членом семьи (либо всеми оставшимися проживать в жилом помещении). Кроме этого, не подтверждая документально свое отсутствие, такой гражданин не дает возможности уменьшить размер оплаты, исключив оплату отдельных видов коммунальных услуг. Он не принимает участия в расходах, связанных с производством текущего ремонта жилого помещения. Следовательно, права оставшихся проживать в жилом помещении граждан нарушаются, и обеспечить защиту их прав можно, используя институт временного сохранения жилого помещения.

В-третьих, внести изменения в ст. 82 ЖК РФ, дополнив ее положением о том, что в случае выезда нанимателя на другое постоянное место жительства, он в судебном порядке может быть признан утратившим право пользования жилым помещением. В том случае, если суд признает его утратившим право пользования жилым помещением, дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя.

Изменение субъектного состава семьи и, соответственно, изменение договора социального найма происходит и в случаях выселения без предоставления другого жилого помещения нанимателя и (или) членов его семьи за неисполнение обязанностей по договору, нарушение правил пользования жилым помещением, создание обстановки невозможной для совместного проживания. Основания выселения без предоставления другого жилого помещения, предусмотрены ст. 91 ЖК РФ. Выселение по данным основаниям является мерой жилищно-правовой ответственности за совершение противоправных действий (реже – бездействия), которые выражаются в:

использовании жилого помещения не по назначению;

систематическом нарушении прав и законных интересов соседей;

бесхозяйственном обращении с жилым помещением, приводящем к его разрушению;

создании родителями, лишенными родительских прав, условий при которых совместное проживание родителей и детей, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Выселение как мера ответственности может быть применена лишь к лицам виновным в совершении противоправных действий. Поэтому, если такие действия совершает наниматель, то выселению подлежит именно он, а договор социального найма сохраняет силу для членов его семьи, которые остались проживать в жилом помещении после выселения нанимателя. При выселении нанимателя, по правилам ст. 91 ЖК РФ, его место занимает дееспособный член его семьи (с согласия всех остальных членов семьи и наймодателя) и, соответственно, договор социального найма изменяется: в договоре указывается новый наниматель и перечисляются оставшиеся члены семьи. Такая же ситуация, если выселяют члена семьи нанимателя. В договор вносят изменения в части уменьшения состава семьи нанимателя.

Неурегулированной остается ситуация, когда в жилом помещении остаются проживать только несовершеннолетние, например, при выселении родителей, лишенных родительских прав, либо в случае смерти родителей. Кто будет указан в договоре в качестве нанимателя? Авторы комментария к Жилищному кодексу РФ [6] считают, что если в жилом помещении остались проживать только несовершеннолетние лица, это не может служить препятствием к заключению с ними договора социального найма. Однако ст. 82 ЖК РФ, в которой предусмотрены случаи изменения договора социального найма, однозначно определяет, что нанимателя может заменить только дееспособный член его семьи. Несовершеннолетние дееспособностью в полном объеме могут и не обладать. Представляется, что ст. 82 ЖК РФ следует дополнить следующим положением: «В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, договор социального найма жилого помещения заключается между наймодателем и законным представителем несовершеннолетнего, не достигшего возраста 14 лет. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет заключают договор социального найма самостоятельно, но с предварительного письменного согласия своих законных представителей. Законные представители несовершеннолетнего не приобретают прав по владению и пользованию жилым помещением».

Необходимо отметить, что пока сохраняют силу (до 1 января 2007 года) положения ст. 2 Закона о приватизации [7], предусматривающие передачу жилых помещений в собственность несовершеннолетних, в случае смерти их родителей и в иных случаях утраты родительского попечения, при условии, что в жилом помещении, используемом по договору социального найма, остались проживать исключительно несовершеннолетние. Но эти правила не касаются жилых помещений, предоставленных по договору социального найма после 1 марта 2005 года.

Рассматривая договор социального найма с таким «особым» субъектным составом, когда наниматель не обладает дееспособностью в полном объеме, следует остановиться на отдельных аспектах осуществления прав по договору и вопросах ответственности нанимателя по договору.

Порядок осуществления прав, предоставленных нанимателю по договору, если за несовершеннолетнего действует его законный представитель, а также, если их осуществляет несовершеннолетний с согласия законного представителя, будет зависеть от того, к каким последствиям приводит реализация права. Например, такие распорядительные права нанимателя по договору, как обмен, вселение поднанимателей, допустимо осуществлять только с предварительного согласия органа опеки и попечительства. Распоряжаться жилым помещением путем его замены (ст. 81 ЖК РФ – замена большего жилого помещения на меньшее), вселения временных жильцов представляется недопустимым, так как такие распорядительные действия совершаются явно не к выгоде несовершеннолетнего. Что же касается, например, права требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, предоставления коммунальных услуг и других аналогичных прав, то их может осуществлять либо законный представитель несовершеннолетнего самостоятельно, либо сам несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет с предварительного согласия своего законного представителя.

Вопросы ответственности несовершеннолетнего нанимателя заслуживают отдельного рассмотрения, но хотелось остановиться на некоторых моментах. Думается, что до приобретения дееспособности в полном объеме, к несовершеннолетнему нанимателю не могут предъявляться требования о расторжении договора социального найма и выселении его в другое жилое помещение, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения в общежитие (в случае не внесения оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более 6 месяцев без уважительных причин), а также требования о расторжении договора социального найма и выселении без предоставления другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным ст. 91 ЖК РФ. В этих ситуациях к имущественной ответственности должен привлекаться законный представитель несовершеннолетнего, не достигшего возраста 14 лет. Несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет будет самостоятельно нести ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма, но эта ответственность должна быть только имущественной.

Все рассмотренные случаи изменения договора социального найма, связанные с увеличением или уменьшением субъектов права постоянного владения и пользования жилым помещением, позволяют сделать вывод о том, что изменения в субъектном составе договора не оказывают существенного влияния на сам договор социального найма. В литературе [8] высказывается мнение, что увеличение или уменьшение состава семьи оказывает влияние на отдельные права и обязанности по договору (на размер квартирной платы, платы за коммунальные услуги и т.п.). Специальный случай изменения субъектного состава договора социального найма – замена нанимателя, которая возможна с согласия наймодателя и остальных членов семьи, совершенно не меняет договорных обязательств сторон.

Замена нанимателя в договоре на дееспособного члена его семьи, в результате которой прежний наниматель приобретает статус члена семьи – это перемена лиц в жилищном обязательстве. На такую замену требуется согласие второй стороны договора – наймодателя. Неясным является вопрос о том, что делать, если наймодатель откажет в такой замене? Можно ли в судебном порядке требовать такой замены, учитывая, что ст. 82 ЖК РФ не предусматривает возможности разрешения, возникшего спора в суде? Думается, можно заменить нанимателя в договоре социального найма по решению суда, исходя из следующих соображений. Одной из особенностей договора социального найма является установление солидарной ответственности нанимателя и всех дееспособных членов его семьи по обязательствам, вытекающим из договора социального найма в силу закона. Поэтому наймодателю безразлично как называют его должника – нанимателем или членом семьи, и в том и в другом качестве гражданин продолжает оставаться должником. Следовательно, при отказе наймодателя на замену нанимателя в договоре, такую замену праве осуществить суд, по требованию дееспособного члена семьи.

Все вышеизложенное позволяет сделать некоторые выводы.

Требует более четкого урегулирования вопрос о правах и обязанностях членов семьи нанимателя по договору социального найма. С одной стороны, они имеют равные с нанимателем права и обязанности по договору, с другой, они лишены права вселять в жилое помещение членов своей семьи. Поэтому, указывая на права и обязанности членов семьи, следует исключить из прав, которые они могут осуществлять, право на вселение членов их семьи.

Необходимо в ЖК РФ включить нормы, позволяющие признать нанимателя или члена его семьи утратившим право пользования жилым помещением в судебном порядке, при доказанности того, что данный гражданин выехал на другое постоянное место жительства.

Дополнить ЖК РФ положениями, определяющими и регулирующими правовой статус несовершеннолетних нанимателей.

___________________

Ст. 69 ЖК РФ предусматривает: «К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке»

Это условие может рассматриваться как дополнительное в силу того, что наймодетелю предоставлено право: либо запретить вселение, если на каждого члена семьи приходится менее учетной нормы, либо разрешить вселение, несмотря на «переуплотненность» жилого помещения.

Далее ЖК РСФСР.

Постановление Конституционного Суда РФ от 23.06.95 г. № 8-П «По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука» // СЗ РФ. 1995. № 27. Ст. 2622.

Литовкин В.Н. Постановление Конституционного Суда РФ – новые направления в судебной практике по жилищным делам. В кн. «Комментарий судебной практики». Выпуск 3. – М. 1997. С. 30.

Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Под ред. д.ю.н. П.В. Крашенинникова. М. Статут. 2005. С. 375.

Закон РФ от 04.07.91 г. № 1541-1 (с изм. и доп. на 29.12.2004 г.) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»

Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. М.: Юристъ, 1997. С. 161.


Вестник Омского университета. Серия «Право». 2006. № 1 (6). С. 196-207

© А.В. Слесарев, 2006

УДК 347