Модели оптимизации инвестиционной деятельности в сфере редевелопмента недвижимости промышленных предприятий
Дипломная работа - Менеджмент
Другие дипломы по предмету Менеджмент
¶дународная практика оценки эффективности инвестиций базируется на концепции временной стоимости денег и основана на следующих принципах:
.Оценка эффективности использования инвестируемого капитала производится путем сопоставления денежного потока (cash flow), который формируется в процессе реализации инвестиционного проекта и исходной инвестиции. Проект признается эффективным, если обеспечивается возврат исходной суммы инвестиций и требуемая доходность для инвесторов, предоставивших капитал.
.Инвестируемый капитал, равно как и денежный поток, приводится к настоящему времени или к определенному расчетному году (который, как правило, предшествует началу реализации проекта).
.Процесс дисконтирования капитальных вложений и денежных потоков производится по различным ставкам дисконтирования, которые определяются в зависимости от особенностей инвестиционных проектов. При определении ставки дисконтирования учитываются структура инвестиций и стоимость отдельных составляющих капитала.
Суть всех методов оценки базируется на следующей достаточно простой схеме: Исходные инвестиции при реализации какого-либо проекта генерируют денежный поток CF1, CF2,…, CFn. Инвестиции признаются эффективными, если этот поток достаточен для:
возврата исходной суммы капитальных вложений;
обеспечения требуемой отдачи на вложенный капитал.
Наиболее распространены следующие показатели эффективности капитальных вложений: чистая приведенная стоимость - NPV; индекс рентабельности - PI; внутренняя норма доходности - IRR; дисконтированный период окупаемости - DPP.
Наряду с вышеупомянутыми показателями, для оценки проекта выделена стоимость такого элемента, существенного для принятия инвестиционных решений, как адаптивность (т.е. способность к адаптации, приспособлению), которая, в свою очередь, обусловлена неопределенностью и изменчивостью рынка. Для этого предлагается использование модели реальных опционов. Теория реальных опционов для России особенно интересна, так как проекты, осуществляемые в российских условиях, содержат в себе относительно больший риск, но одновременно они содержат и больше возможностей, которые не оценивает классическая теория оценки инвестиций. И оценив эти возможности количественно, компания получает возможность инвестировать в те проекты, от которых неоправданно отказались конкуренты, использующие классический подход.
2.3 Применение теории реальных опционов для оценки проектов редевелопмента
Опцион - это ценная бумага (контракт), выпускаемая фирмами, корпорациями, банками и другими финансовыми институтами и дающая его покупателю право купить или продать определенную ценность (акцию, облигацию, валюту и прочее) в установленный период или момент времени на заранее оговоренных условиях. В качестве этих условий выступают зафиксированная в договоре цена предмета сделки (цена исполнения) и размер премии (цена опциона), уплачиваемой покупателем опционного контракта его продавцу. Необходимость такой выплаты возникает в связи с преимуществами, о которых мы скажем чуть позже, владельца прав по сравнению с их гарантом (продавцом опциона).
Опционы обычно делятся на два класса - опционы европейского типа и американского типа и бывают двух видов: колл-опционы (право купить) и пут-опционы (право продать).
Американские опционы могут исполняться в любой момент времени до даты истечения срока их действия. В отличие от американских, европейские опционы могут быть исполнены только на дату окончания контракта. В дальнейшем мы сосредоточимся преимущественно на европейских опционах колл. Переход к пут-опционам не требует значительных усилий и зачастую может быть выполнен с помощью симметричных рассуждений. Обсуждение мотивов опционных сделок сопроводим рассмотрением графиков выигрышей их участников. Пусть для опциона с контрактной ценой К премия, уплаченная в начале срока, равна С и пусть на конец срока курс акций установился на уровне S; безрисковый процент с периодом начисления равным срочности опциона обозначим через г.
Покупатель опциона колл рассчитывает на повышение цен. Если окажется, что S>K, то по условиям контракта он имеет право купить акцию по льготной цене К, а значит, купив по этой цене и сразу же продав по (рыночной) цене S, будет иметь доход, равный S-K.
Если же S?K, то пользоваться предоставленным правом покупки по цене К бессмысленно (так как можно купить и по более низкой цене S) и, следовательно, доход держателя контракта будет равен нулю. С учетом выплачиваемой надписателю опциона премии чистый доход покупателя в первом рассмотренном случае (S>K) будет равен
.
Во втором же случае (S?K) он потеряет выплаченную эмитенту премию. Объединяя эти случаи одной записью, придем к следующей функции выигрыша покупателя
,
где C - стоимость опциона (премия).
Так как выигрыш покупателя - это проигрыш продавца, то одноименная функция для надписателя опциона задается равенством
а её график представляет зеркальное отражение ломаной линии выигрышей и потерь.
Графики в случае пут-опциона строятся аналогично. Для разнообразия рассуждение проведем с точки зрения продавца. Ему выгодна ситуация роста цен (S>K), вынуждающая покупателя отказаться от невыгодной сделки. Если же S?K, то право продать по контрактной цене будет реализовано и продавец пута обязан будет пр?/p>