Модели оптимизации инвестиционной деятельности в сфере редевелопмента недвижимости промышленных предприятий
Дипломная работа - Менеджмент
Другие дипломы по предмету Менеджмент
?и помещений, оборудованных общей системой кондиционирования, превышает издержки по установке такой системы, то ее добавление при модернизации здания экономически целесообразно.
При анализе проектов девелопмента, когда решается вопрос об альтернативных конструктивных особенностях уже определенного типа здания, выбор оптимальной величины первоначальных вложений капитала осуществляется с учетом будущих эксплуатационных затрат. При этом, в зависимости от используемой при дисконтировании нормы, может быть сделан выбор либо в пользу высоких начальных издержек, которые приведут к низким эксплуатационным расходам, либо наоборот, в пользу низких строительных издержек с соответствующими высокими эксплуатационными расходами.
При высокой норме процента в более выгодное положение попадает решение, ориентированное на низкие начальные издержки и высокие эксплуатационные издержки в будущем. Однако, если имеется тенденция увеличения эксплуатационных расходов и заработной платы, преимущество такого решения может быть сведено до минимума и более выгодным окажется проект с большими начальными и меньшими эксплуатационными издержками.
Вопрос определения оптимальной интенсивности девелопмента свободного участка земли, или плотности застройки, в классической постановке решается на основе уже рассмотренной нами теории оптимального сочетания факторов производства.
Предположив, что земля является постоянным фактором, в качестве переменного фактора будем рассматривать капитал, измерителем которого является единица денежного эквивалента стоимости всех переменных факторов производства с учетом стоимости их финансирования.
В условиях совершенной конкуренции на рынках капитала и продукции, и капитал, и продукция имеют установившиеся цены, а это означает, что кривая предельного физического продукта, умноженная на цену продукции, будет соответствовать кривой предельной производительности.
При увеличении переменного фактора (капитала), в силу закона уменьшения предельной производительности предельный физический продукт капитала уменьшается. Другими словами, с увеличением, например, количества этажей, увеличиваются расходы на фундамент, дополнительное инженерное оборудование и т.д. Соответственно и предельная производительность переменного фактора также будет уменьшаться.
С учетом постоянства стоимости переменного фактора OA, увеличение его количества будет целесообразным до точки K, где предельная производительность капитала MRP равна предельным издержкам капитала MC. То есть, оптимальная высота здания, если она является показателем интенсивности использования участка земли, будет достигаться при добавлении к земле капитала в размере OK.
Рисунок 9
Из вышеприведенных рассуждений следует и обоснование суммы, которая может быть выплачена за участок земли, предназначенной для девелопмента. На рисунке общий доход от проекта девелопмента будет равен ВОКХ, а общие издержки АОКХ, причем в общие издержки включены все издержки девелопмента, включая нормальную прибыль. Таким образом, площадь ABX представляет остаток, то есть максимальную сумму, которую девелопер может заплатить за участок. Важно отметить, что стоимость участка земли и оптимальная плотность застройки будут расти одновременно с ростом предельной производительности и с уменьшением нормы процента.
Увеличение предельной производительности может иметь место либо за счет роста предельного физического продукта (новые технологии), либо за счет роста цен на физический продукт. В любом случае, кривая предельной производительности будет смещаться вверх из положения MRP1 в положение MRP2, а интенсивность использования земли увеличится с OK1 до ОК2. Соответственно, стоимость участка земли увеличится на величину B1B2X2X1.
Рисунок 10
При уменьшении нормы процента будут уменьшаться издержки (стоимость) каждой единицы капитала, что выразится в смещении вниз горизонтальной прямой издержек. Результатом будет эффект, аналогичный предыдущему случаю интенсивность использования земли и стоимость участка земли возрастут.
Если издержки девелопмента растут при постоянной стоимости недвижимости, или стоимость недвижимости уменьшается при постоянных издержках стоимость участка земли и оптимальная плотность застройки уменьшаются.
Представляется целесообразным еще раз подчеркнуть взаимосвязь между стоимостью участка земли и интенсивностью его использования. С точки зрения девелопера, стоимость участка земли является издержкой девелопмента. Чем больше девелопер заплатит за участок земли для его приобретения в условиях конкуренции, тем больше он будет экономить при его использовании, вкладывая больше капитала в каждый квадратный метр и возводя более высокое здание. Другими словами, высокая цена земли для девелопера имеет результатом более высокие здания.
С точки зрения рынка недвижимости в целом можно сформулировать следующие зависимости. В условиях высокого спроса и, соответственно, высокого уровня арендной стоимости, возможности земли используются более интенсивно. Являясь более прибыльным, более интенсивное использование приводит к строительству более высоких зданий. Так как высокие здания являются более прибыльными, стоимость земли будет более высокой.
Данные теоретические выводы обычно очень хорошо коррелируют с практикой. Спрос на недвижимость в центре города позволяет девелоперам ос?/p>