Модели оптимизации инвестиционной деятельности в сфере редевелопмента недвижимости промышленных предприятий
Дипломная работа - Менеджмент
Другие дипломы по предмету Менеджмент
µйся информации по сделкам с недвижимостью аналогичной оцениваемому объекту:
.
2.2 Обзор традиционных подходов к оценке проектов редевелопмента
.2.1 Оценка с применением техники остатка
Традиционная техника остатка в классической постановке определяет сумму, которую следует заплатить за существующий объект недвижимости под проект редевелопмента, как разность между стоимостью завершенного проекта редевелопмента и издержками редевелопмента.
Для отражения общих особенностей формирования схемы расчета традиционной техники остатка приведем краткие комментарии по каждой статье, имея в виду, что в общие издержки редевелопмента обычно включаются:
издержки согласования;
строительные издержки;
гонорары профессиональным консультантам;
расходы на первичную сдачу в аренду и рекламу;
стоимость финансирования;
непредвиденные расходы;
издержки продажи завершенного проекта редевелопмента.
Издержки согласования. Под издержками согласования понимаются официальные и неофициальные платежи для согласования проекта редевелопмента между редевелопером и государственными органами (их представителями).
Строительные издержки. Для расчетов на стадии предварительной оценки, как правило, используются средние для местного рынка показатели стоимости строительства (с учетом прибыли подрядчика) на один кв. м общей площади объектов различного функционального назначения и различных конструктивных особенностей. При этом общая площадь рассматривается в пределах внутреннего контура ограждающих конструкций.
Гонорары. Под гонорарами в расчетной схеме понимаются расчеты с архитекторами, консультантами, проектировщиками, оценщиками. Средняя величина гонораров в процентном отношении к стоимости строительных издержек может составлять 10-15%.
Расходы на заключение первичных договоров аренды и рекламу. Расходы на первичную сдачу в аренду (оплата брокерских услуг) в среднем оцениваются на уровне 10-15% от начальной годовой арендной платы, расходы на рекламу могут составлять 2-3% от валовой стоимости редевелопмента.
Непредвиденные расходы. Как правило, непредвиденные расходы делятся на два типа. К первому типу относят непредвиденные расходы, связанные с обычно имеющими место изменениями и детализацией проекта в ходе строительства, а также непредсказуемые расходы строительного производства. Ко второму типу относят непредвиденные расходы, связанные с задержкой сроков окончания согласований / строительства. В сумме статья непредвиденных расходов может составлять 7-10% от валовой стоимости редевелопмента.
Стоимость финансирования строительных издержек. Под стоимостью финансирования строительных издержек понимается выплачиваемые проценты по привлеченным кредитам.
Прибыль редевелопмента. По сути, являясь прибылью предпринимателя-редевелопера, данная позиция рассчитывается либо как процент от общей стоимости проекта девелопмента или от стоимости издержек, либо как норма прибыли редевелопера.
2.2.2 Редевелопмент в терминах инвестиционного проектирования
Инвестиционный процесс - это последовательность взаимосвязанных инвестиций (вложений денег), растянутых на несколько временных периодов, отдача (доходы) от которых также растянута во времени. В терминах финансового анализа этот процесс характеризуется двусторонним потоком платежей, положительные члены которого соответствуют доходной части, а отрицательные - вложениям, необходимым для осуществления инвестиционного проекта.
Каждый инвестиционный проект, в том числе и проект редевелопмента преследует в качестве своей основной цели получение максимального дохода инвестором и другими заинтересованными лицами с минимальными издержками. Поэтому на первое место при принятии решений об инвестициях выходит оценка инвестиционного проекта.
Под оценкой инвестиционного проекта обычно понимается набор способов определения целесообразности долгосрочного вложения капитала (инвестиций) в различные объекты (отрасли, мероприятия и т.п.) с целью оценки перспектив их прибыльности и окупаемости.
В общем случае под оценкой инвестиционного проекта понимается определение его социально-экономической эффективности. Поскольку основной задачей реализации проекта редевелопмента является качественное преобразование недвижимости, которое, в конечном счете, ведет к возрастанию ее стоимости, а следовательно, к получению прибыли, целью данного исследования является раскрытие оценки проекта с точки зрения коммерческой эффективности, учитывающей финансовые последствия осуществления проекта. Понятие привлекательности инвестирования чаще всего связывают с его целесообразностью, то есть учитывают соответствие инвестиционной деятельности конкретным целям и интересам застройщика. Коммерческая эффективность проекта, как правило, сопровождается положительными бюджетным (рост налоговых и иных поступлений в бюджет), социальным (появление новых рабочих мест, развитие объектов социальной инфраструктуры, благоустройство территории) и иными эффектами. В рамках настоящей работы отдельно не рассматриваются такие составляющие эффективности проекта редевелопмента, как: народнохозяйственная, бюджетная и социальная эффективность. Главное внимание сосредоточено на оценке с позиции коммерческой эффективности.
Ме?/p>