Модели оптимизации инвестиционной деятельности в сфере редевелопмента недвижимости промышленных предприятий
Дипломная работа - Менеджмент
Другие дипломы по предмету Менеджмент
»опмент считается завершенным в момент либо продажи готового объекта, либо, если редевелопер намерен оставить его в своем распоряжении, в момент полной сдачи в аренду. В последнем случае объект редевелопмента превращается в объект долгосрочной инвестиции.
1.1.3 Участники процесса редевелопмента
Схематично взаимодействие участников редевелоперского проекта можно отобразить следующим образом:
Рисунок 2. Взаимодействие участников проекта редевелопмента
Объекта редевелопмента - компания, в собственности которой находится недвижимость. В зависимости от организационной формы компании-собственника (ООО или АО) между редевелопером и собственниками заключаются договора купли продажи долей или акций.
Землепользователь - субъект, имеющий право на использование земельного участка, на котором планируется новое строительство в рамках проекта редевелопмента. Возможно рассматривать следующие варианты прав на участок: право аренды, право собственности и право бессрочного пользования. В Москве наиболее распространено право аренды, в рамках соответствующего договора аренды.
Государственный орган власти - субъект федерации, муниципальный орган власти, или иной другой орган власти, выдающий разрешение на реализацию редевелоперского проекта. В г. Москва таким органом является Префектура административного округа.
Проектировщик - специализированная проектная организация, ответственная за выполнение комплекса предпроектных, проектных и изыскательских работ по проектируемому объекту на основании договора с заказчиком.
Подрядчик - специализированная организация, выполняющая по договору подряда на капитальное строительство (подрядному контракту) обязательства по строительству объектов, включая монтаж и наладку технологического и другого оборудования, и прочие связанные с ним работы и услуги.
Генеральный подрядчик осуществляет свою деятельность в рамках договора Генерального подряда, который заключается с редевелопером (заказчиком). У Генерального подрядчика могут быть договора с другими подрядчиками. В этом случае такие подрядчики будут называться субподрядчиками.
Как предприниматель редевелопер (совмещая функции инвестора, заказчика-застройщика и землепользователя) координирует и стимулирует процесс редевелопмента, принимает на себя основные решения и весь риск, связанные с данным видом деятельности. С экономической точки зрения, редевелопер - это агент рынка, который в условиях несовершенного рынка выполняет задачу наиболее эффективного использования ограниченного ресурса недвижимости.
Кроме описанных выше участников проекта редевелопмента, также вовлекаются:
профессиональные консультанты - оценщики, архитекторы, сметчики, инженеры, управляющие проектами;
клиенты - пользователи, инвесторы или конечные покупатели недвижимости.
планирующие органы - как правило, государственные органы, в сферу компетенции которых входит планирование и контроль развития городской среды с точки зрения оптимального социального-экономического развития территорий;
общественность - местные жители и общественные организации, формирующие свое мнение относительно перспектив развития территорий.
1.1.4 Схемы реорганизации промышленных территорий
Согласно Распоряжению Мэра от 20.04.1999 г. №375-РМ выделяется 3 основных организационно-правовых формы реорганизации промышленных территорий:
1.Ликвидация. Ликвидация предприятия - форма прекращения его деятельности, заключающаяся в ликвидации его бизнеса и имущества. При ликвидации происходит продажа имущества, удовлетворение требований кредиторов и выплата средств (в случае их достаточности) собственникам предприятия.
2.Перебазирование / вывод. Под перебазированием предприятия понимается прекращение его деятельности на ранее выделенном участке территории города Москвы и возобновление той же или аналогичной деятельности на новой территории в пределах границ Москвы. Перебазируемому предприятию должна быть, как правило, предоставлена аналогичная по площади территория или имущественный комплекс для размещения оборудования и возобновления хозяйственной деятельности. В случае вывода предприятия новая территория предоставляется за пределами административных границ Москвы.
3.Реформирование. Под реформированием предприятия понимается сочетание в различных комбинациях перебазирования, перепрофилирования и реорганизации, где под реорганизацией понимается слияние, присоединение, разделение, преобразование предприятия, сопровождаемое, как правило, изменением режима разрешенного использования занимаемой предприятием территории. Под перепрофилированием понимается изменение вида деятельности предприятия в соответствии с изменившимся режимом разрешенного использования территории, на котором расположено предприятие. Перепрофилирование сопровождается, как правило, реконструкцией и / или техническим перевооружением предприятия.
Перечисленные выше варианты преобразования предприятий могут осуществляться непосредственно государственными органами власти с финансированием затрат на перебазирование из бюджета, либо с привлечением на коммерческой основе инвестора.
Первый вариант состоит из следующих этапов:
.Принятие решения Государственными органами власти о перебазировании предприятия и включении его в перечень предприят