Модели оптимизации инвестиционной деятельности в сфере редевелопмента недвижимости промышленных предприятий
Дипломная работа - Менеджмент
Другие дипломы по предмету Менеджмент
?ам, доходы от которых невелики. В любом случае, важно иметь в виду, что реальный опцион, который рассматривается как стоимость объекта редевелопмента, является, по существу, опционом редевелопмента (в данном случае - одна из разновидностей опциона развития, применяемая по отношению к объекту редевелопмента).
Характеристикой данного опциона является тот факт, что держатель опциона (правообладатель объекта редевелопмента) имеет право (но без обязательства) предпринять проект редевелопмента (то есть, осуществить опцион, платя цену исполнения, в данном случае - стоимость строительно-монтажных работ), и после завершения проекта строительства держатель опциона получит ценный актив (построенный объект).
Рисунок 13
Таким образом, модель опциона колл способствует более глубокому пониманию и определению стоимости существующей недвижимости. Теория реальных опционов позволяет увидеть важную связь между стоимостью существующей недвижимости и ее редевелопментом.
Оценку стоимости существующей недвижимости как опциона редевелопмента можно произвести при помощи модели Пауля Самуэльсона и Генри МакКина, предложенную ими в 1965 году для оценки бессрочных американских варрантов (то есть бессрочных опционов колл, которые могут быть исполнены в любое время, обеспеченны активом и приносящие дивиденды). Модель Самуэльсона-МакКина, как оказалось, была очень схожа с теорией реальных опционов. Хотя данную модель следует рассматривать в качестве упрощенной, не отражающей все стороны сделки, она может иметь практическую ценность при определении стоимости незастроенного участка земли, ожидаемых доходов и оптимизации выбора времени строительства.
Для расчетов по модели Самуэльсона-МакКина необходимы три показателя, которые описывают недвижимое имущество и рынки капитала: безрисковая процентная ставка (rf), ставка доходности на вложенный капитал (у) и стандартное отклонение стоимости недвижимости (S). Данное стандартное отклонение рассчитывается по уже реконструированным (перепрофилированным) и введенным в действие объектам недвижимости. Применяя данные показатели, по нижеприведенной формуле можно определить эластичность опциона .
Кроме эластичности опциона, другими показателями, которые влияют на стоимость рассматриваемого объекта редевелопмента, являются: стоимость реконструированной (вновь построенной) недвижимости и стоимость строительно-монтажных работ наиболее выгодного проекта, который мог бы быть осуществлен. Предположим, V - рыночная стоимость введенной в эксплуатацию недвижимости, К - стоимость СМР (все затраты на строительство, включая прибыль редевелопера, без учета стоимости объекта редевелопмента). Тогда, согласно формуле Самуэльсона-МакКина, стоимость объекта (P) можно определить:
В этой формуле V* - стоимость законченного проекта. Если предполагаемая рыночная стоимость введенного в строй объекта недвижимости (V) ниже стоимости законченного проекта (V*), то в настоящее время недвижимость нужно использовать в текущем состоянии, если выше-то данный момент времени является оптимальным для немедленного начала строительства. Другими словами, V* - такая стоимость законченного проекта, при которой оптимально начинать строительство. Стоимость законченного строительства можно определить через функцию стоимости строительства и эластичности опциона:
Таким образом, /( - 1) представляет собой отношение стоимости введенного в строй объекта недвижимости к стоимости СМР, которое показывает на немедленный оптимальный момент начала строительства. Это отношение - функция эластичности опциона, которая, в свою очередь, является функцией трех показателей: безрисковой ставки, ставки доходности на вложенный капитал и стандартного отклонения. Таким образом, отношение стоимости законченного проекта к стоимости, введенной в эксплуатацию недвижимости, в модели Самуэльсона-МакКина является независимым от масштабности проекта (то есть не зависит от общей площади проекта редевелопмента).
Таким образом, модель Самуэльсона-МакКина дает понимание не только о стоимости существующих построек, но также и об оптимальном выборе времени строительства. В частности, данная модель характеризует строительство, позволяя определить отношение стоимости завершенного проекта к затратам на строительство и тем самым определить оптимальный момент начала строительства. Следует отметить, что данная модель не позволяет определить доходность, которая будет получена в результате реализации проекта. Ее использование целесообразно в качестве дополнения к традиционным методам инвестиционного анализа.
Определенная выше эластичность опциона отражает процент изменения стоимости существующей недвижимости при 1-процентном изменении рыночной стоимости введенной в эксплуатацию недвижимости, а рисковая премия ожидаемой доходности, требуемой собственниками земли, должна быть пропорциональна этой эластичности, как представлено в формуле:
где RPL - рисковая премия для незастроенного участка земли (т.е. доходность при ставке выше безрисковой), и RPP - рисковая премия для построенных объектов на рынке.
Для практической иллюстрации изложенного материала в качестве объекта редевелопмента в главе 3 рассмотрен проект реконструкции девяти строений промышленного предприятия.
3. Применение разработанных мод?/p>