Модели оптимизации инвестиционной деятельности в сфере редевелопмента недвижимости промышленных предприятий
Дипломная работа - Менеджмент
Другие дипломы по предмету Менеджмент
?мости или сдача его в аренду.
1. Место и роль редевелоперской деятельности в рыночной экономике
редевелопмент строительный финансирование недвижимость
1.1 Аспекты редевелоперской деятельности
.1.1 Определение процесса редевелопмента
Редевелопмент - это особый вид предпринимательской деятельности, направленный на качественное и / или количественное изменение существующего объекта недвижимости, с целью наиболее эффективного его использования, в результате которой производится новый товар, обладающий большей рыночной стоимостью.
Под наиболее эффективным использованием здесь понимается такое использование, которое:
)является законодательно разрешённым, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;
)физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;
)финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;
)обеспечивает наибольшую стоимость или доходность недвижимости.
В профессиональной терминологии рынка недвижимости приведенное выше общее определение редевелопмента, детализируется специальными терминами, каждый из которых соответствует конкретному способу улучшения продуктивности земли:
Реконструкция предполагает изменение функционального назначения объектов, внутренних или внешних строительных конструкций и элементов, а также элементов инженерных систем, выполняемое для восстановления соответствия зданий и сооружений современным рыночным требованиям в части, объемно-планировочных решений и отделки.
Перепрофилирование предполагает смену функционального назначения, разрешенного использования, правового статуса объекта и дальнейшее использование его в новом качестве.
Редевелопмент земельного участка предполагает очистку участка земли от существующих построек и дальнейшее возведение новых зданий или сооружений.
На интернет-сайте www.redeveloper.ru можно найти примеры проектов редевелопмента, реализованные в США, странах Западной Европы и России. Здесь также приводятся объекты, находящиеся в стадии проектирования и потенциально пригодные для редевелопмента. Примерами проектов редевелопмента в Москве можно назвать: Винзавод, фабрику Красная Роза, фабрику Красный октябрь, а также многие другие известные предприятия Москвы. Среди коммерческих организаций, занимающихся реконструкцией / перепрофилированием можно перечислить: АЛМ-Девелопмент, Хорус-капитал, Sminex, Placon, Промсвязьнедвижимость, Экоофис, AEON, МАГМА, Гута Девелопмент, AFI Development, Red Development, НТБ Девелопмент, Realty4Sale а также другие.
Проекты редевелопмента зданий и комплексов зданий, реализованные на территории Москвы, имеют свои особенности. Многие из них были первыми на территории нашего государства, т.к. еще каких-то 10-12 лет назад понятие редевелопмента было незнакомо большинству специалистов инвестиционно-строительной отрасли. Несмотря на это являясь первооткрывателями данного направления, некоторые компании сумели достойно вывести несколько промышленных предприятий из центра Москвы, сохранив историческую ценность и облик районов, где они располагались, и создать новые многофункциональные комплексы, в целом не хуже, чем европейские и американские аналоги.
Проекты по редевелопменту промышленных территорий предполагают очистку земельного участка от существующих строений и смену его функционального назначения. Согласно данным компании Blackwood в 2009 году были заявлены следующие проекты по редевелопменту промышленных территорий:
Таблица 1. Проекты по редевелопменту промышленных территорий, заявленные в 2009 году
МестоположениеПрограмма реорганизации промзонТерритория, прилегающая к Москва-СитиСокращение производственных площадей и возведение порядка 4 млн. 400 тыс. кв. м жилья, из которых более 1 млн. 200 тыс. планируется построить в I очередь: в ЗАО в районе Дорогомилово - 200 тыс. кв. м, в районе Филевский парк - 400 тыс. кв. м, в СЗАО в районе Хорошево-Мневники - более 250 тыс. кв. м жилья, в ЦАО на Пресне - 360 тыс. кв. м, а в районе Хорошевки - 22 тыс. кв. м.Территория Южного речного порта и территории промышленных предприятий района Печатники (ЮВАО)Реконструкция Южного речного порта и вывод с территории района 70% промышленных предприятий (площадь застройки микрорайона 34Е составит 6,6 га), развитие транспортно-пересадочного узла у метро Текстильщики и застройка 92-94 кварталов районаБасманный районВ 2009-2010 гг. - разработка проектов планировки промзон: на востоке Москвы (1 ул. Бухвостова, 3 ул. Бухвостова, ул. Краснобогатырская, ул. Преображенская), промзоны №1116 в Басманном районе, промзоны №36 Красный строитель в ЮАО и промзоны в СВАО (Лазоревый пр., ул. Снежная, пр. Серебрякова и 1 Ботанический пр.)Промзона №62, ул. Профсоюзная / Проектируемый проезд №5408 (ЮЗАО)Планируется построить многофункциональный административный комплекс. Общая площадь земельного участка, отведенного под строительство, составляет 2 га.Территория микрорайона В Даниловского района (ЮАО)После ликвидации существующей