Модели оптимизации инвестиционной деятельности в сфере редевелопмента недвижимости промышленных предприятий
Дипломная работа - Менеджмент
Другие дипломы по предмету Менеджмент
?роекта, на которую оформляются права на инвестиционный контракт. 100% долей в УК данной компании принадлежит инвестору.
.Инвестор и банк заключают кредитный договор на финансирование строительно-монтажных работ по проекту в обмен на залог контрольного пакета акций компании, осуществляющей проект и возможность участия в управлении компанией.
.Заемщик переводит свои счета в банк.
Условия кредитования для первого кредита (для покупки недвижимости):
Процентная ставка 12%
Начисление и выплата процентов ежеквартально
Выплата основного долга равными частями в течении 8 кварталов
Условия кредитования для второго кредита (для выполнения СМР):
Процентная ставка 15%
Начисление и выплата процентов ежеквартально
Выплата основного долга равными частями в течении 3 кварталов после окончания СМР (сдачи комплекса в эксплуатацию).
Введем следующие обозначения:
Здесь D1 - величина займа на покупку объекта недвижимости,
d1 - доля стоимости объекта недвижимости,
P - стоимость недвижимости.
D2 - величина займа на осуществление СМР,
d2 - доля стоимости объекта недвижимости,
CСМР - затраты на СМР.
Введем естественные ограничения по выдаче заемных средств банком:
,
В качестве альтернативного вложения средств рассмотрим вложение с годовой доходностью 10% и начислением процентов ежеквартально.
Предположим, что у редевелопера есть $9 500 000 собственных средств. Естественным ограничением по СК будет ограничение, что в любой момент времени остаток СК неотрицателен.
В качестве критериев оптимизации рассмотрим:
IRRСК -> max
S -> max
В зависимости от критерия оптимизации получим различные решения оптимального распределения ЗК (расчеты приведены в Приложении 3).
При максимизации наращенной суммы на 8-й квартал получаем следующий поток СК:
Рисунок 16. Cash Flow СК при максимизации наращенной суммы СК
d1 при этом составит 67%, а d2 - 14%.
IRR СК составит 22%.
На рисунке 17 приведено движение величины СК на счету редевелопера:
Рисунок 17. Движение СК на депозите
Заключение
В рамках дипломной работы рассмотрены актуальные вопросы, связанные с рассмотрением проектов редевелопмента и оценкой их как на ранней стадии проектов при наличии высокой степени неопределенности, так и после разрешения неопределенности.
В первой главе на основе приведенных примеров показана актуальность темы исследования и приведены экономические модели, обосновывающие существование процесса редевелопмента. Так же в рамках главы на агрегированном уровне рассматриваются задачи об оптимальном моменте начала осуществления редевелопмента и об инвестировании оптимальной величины капитала при осуществлении редевелопмента.
Во второй главе приведен обзор методов оценки проектов редевелопмента на основе традиционного подхода и с применением теории опционов. Сделаны выводы о возможности применения теории реальных опционов и рассмотрения проекта редевелопмента как опцион на ожидание либо как опцион на отказ.
В рамках третьей главы рассматривается конкретный проект редевелопмента, рассмотрены его доходная и расходная части и налогообложение. Расчеты приведены с учетом долговой составляющей (рассматривается два возможность привлечения двух кредитов - на приобретение объекта недвижимости и осуществление строительно-монтажных работ). В рамках главы так же решается задача об оптимальной структуре финансирования проекта редевелопмента с учетом различных критериев оптимальности.
Список литературы
1.Андриен Шмитц, Дебора Л. Бретт Анализ рынка недвижимости. Метод Case Study: Пер. с англ. - Building media group, 2007
2.Брейли Ричард, Майер Стюарт Принципы корпоративных финансов / Пер. с англ. Н. Барышниковой. - М.: ЗАО Олимп Бизнес, 2004-1008 с.
.Гальперин В.М., Игнатьев С.М., Моргунов В.И. Микроэкономика: В 3-х т. / Общая редакция В.М. Гальперина. СПб.: Экономическая школа ГУ ВШЭ / 2008
.Грибовский С. Оценка доходной недвижимости. СПб.: Питер, 2000. - 336 с.
.Дамодаран Асват. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов. / Пер. с англ. - М.: Альпина Бизнес Букс, 2004-1342 стр.
.Капитоненко В.В. Задачи и тесты по финансовой математике: Учебное пособие. - М.: Финансы и статистика, 2007
.Капитоненко В.В. Инвестиции и хеджирование. - М.: ПРИОР, 2001
.Капитоненко В.В. Применение теории опционов для оценки объектов инвестирования: Учебное пособие / ГУУ. М., 2004 - 32 с
.Котлер, Филипп. Основы маркетинга. Краткий курс.: Пер. с англ. М.: Издательский дом Вильямс, 2007 - 656 с.
.Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент: Учеб. пособие / Под общей ред. проф. И.И. Мазура - М.: ЗАО Издательство Экономика, 2004. - 521 с. (Современное бизнес-образование).
.Оценка бизнеса: учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2008. - 736 с.
.Оценка недвижимости: учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2008. - 560 с.
.Портер, Майкл Э. Конкуренция.: Пер. с англ. - М.: Издательский дом Вильямс, 2006. - 608 с.
.Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости: учебник. - СПб.: Издательство МКС, 2007
.Финансовый менеджмент: теория и практика: Учебник / Под ред. Е.С. Стояновой. - 5-е изд., перераб. и доп. М.: Изд-во Перспектива, 2003 - 656 с.