Модели оптимизации инвестиционной деятельности в сфере редевелопмента недвижимости промышленных предприятий
Дипломная работа - Менеджмент
Другие дипломы по предмету Менеджмент
µлей для анализа и управления инвестиционным процессом на примере редевелопмента промышленного предприятия
.1 Описание проекта редевелопмента
Рассмотрим промышленное предприятие, находящееся на территории Москвы. В настоящее время предприятие ничего не производит, так как производство уже ликвидировано. Согласно правоустанавливающим документам у предприятия находятся 9 капитальных и некапитальных строений в собственности и земельный участок площадью 0.7 Га в долгосрочной аренде. Далее приведено распределение площадей имеющихся строений:
Таблица 2. Распределение площадей до реконструкции
СтроениеЭтажОбщая площадь, кв. м1 (капитальное)подвал8691960.42960.93966.2Итого по строению 13 756.52 (капитальное)1194.43 (некапитальное)17.44 (некапитальное)113.56 (некапитальное)163.97 (некапитальное)1126.78 (некапитальное)1377.39 (некапитальное)1442.810 (некапитальное)1112.3Итого по комплексу5 094.8
Согласно проведенной оценке стоимость недвижимости предприятия составляет $6000000. Собственник предприятия готов уступить строения по данной стоимости. Рассмотрим недвижимое имущество предприятия с точки зрения компании профессионально занимающейся редевелопментом. Согласно проведенным компанией маркетинговым исследованиям, наиболее эффективное использование - офисы класса B-. Для того, чтобы привести имеющиеся строения к классу B- нужно провести полную реконструкцию комплекса, а именно: заменить имеющиеся деревянные окна на пластиковые стеклопакеты, установить новые подоконники, новые двери, сделать стяжку полов, покрасить перегороди, осуществить монтаж подвесных потолков Армстронг со светильниками, организовать входные группы (ресепшн, мебель, турникеты), сделать отделку коридоров и так далее. План редевелопмента также предусматривает количественное увеличение площадей за счет надстройки этажей.
Далее приведено распределение площадей после редевелопмента:
Таблица 3. Распределение площадей после редевелопмента
СтроениеЭтажВид использованияОбщая площадь, кв. м1 (капитальное)цофис8691офис960.42офис960.93офис966.2мофис960Итого по строению 14 716.52 (капитальное)1офис194.42194.4Итого по строению 2388.83 (некапитальное)1КПП7.44 (некапитальное)1Склад13.56 (капитальное)1офис63.9263.9Итого по строению 6127.87 (капитальное)1офис126.72126.7Итого по строению 7253.48 (капитальное)1офис377.32377.3Итого по строению 7754.69 (капитальное)1офис442.82442.8Итого по строению 9885.610 (капитальное)1офис112.32112.3Итого по строению 10224.6Итого по комплексу7 372.2
Общая площадь строений после редевелопмента может составить 7372,2 кв. м.
3.2 Формализация проекта редевелопмента
.2.1 Моделирование доходов и расходов редевелопера
Затраты на проектирование
Общие затраты на проектирование, как правило рассчитываются, с помощью удельного показателя затрат на проектирование:
Здесь Cdesign - затраты на проектирование всего комплекса,
GBA - общая площадь комплекса после редевелопмента в кв. м,
cdesign - удельные затраты на проектирование 1 кв. м.
На основе информации, полученной от нескольких компаний-проектировщиков удельные затраты на проектирование 1 кв. м составляют от 40 до 60 $ за 1 кв. м. Для целей оценки проекта редевелопмента будем полагать их равными 50 $ за кв. м, т.е. общие затраты на проектирование комплекса составят $368610. Общее время на проектирование и согласование комплекса составит один квартал.
Затраты на подключение электроэнергии
На основе сложившейся практики и информации, полученной от компании НТБ Девелопмент, можно сказать, что стоимость увеличения электрических мощностей на 1 кВА составляет 120 000 руб. (включает в себя получение технических условий и проведения строительно-монтажных работ по подведению мощностей).
В настоящее время мощности, выделенные предприятию, составляют 313 кВА. На основе сложившейся практики для офисов класса B / B- необходимо 0.07 кВА на 10 кв. м общей площади. Таким образом, для обеспечения функционирования офисного комплекса необходимо 7372.2 * 0.07 = 516 кВА. Можно сделать вывод, что для осуществления проекта редевелопмента необходимо приобрести 516-313=203 кВА. Общие затраты на приобретение технических условий, подведения сетей и подключение к ним составят 203*120 000=24 360 000 руб.
В общем случае затраты на подключение электроэнергии составляют:
Здесь CEP - общие затраты на подключение электроэнергии,
GBA - общая площадь комплекса в кв. м,
Norm - норматив электрической мощности на 1 кв. м,
EP0 - существующая мощность,
CkVA - затраты на подключение 1 кВА,
Общее время на согласование, подведение сетей и подключение к ним составляет приблизительно 1 год, т.е. 4 квартала (экспертная оценка инженера). При построении модели будем предполагать, что затраты распределяются равномерно.
Затраты на строительно-монтажные работы
Строительство-монтажные работы состоят из следующих этапов:
.Разработка проектно-сметной документации
.Строительно-монтажные работы по реконструкции строений
.Затрат на благоустройство территории (асфальтоукладка, установка забора и ворот, озеленение территории)
Разработка проектно-сметной документации занимает ~ 1 месяц. Затраты по написанию документации обычно составляют 10% от стоимости строительно-монтажных работ по строениям.
Согласно информации, полученной от компаний, занимающихся строительством и реконструкцией подобных комплексов, общий срок строитель?/p>