Модели оптимизации инвестиционной деятельности в сфере редевелопмента недвижимости промышленных предприятий
Дипломная работа - Менеджмент
Другие дипломы по предмету Менеджмент
по налогу на имущество:
Здесь PLt - отчисления по налогу на прибыль в квартал t,
BVt - стоимость имущества на начало квартала t.
kPL - ставка налога на имущество.
При этом стоимость имущество ежеквартально уменьшается на величину амортизации:
Здесь At - амортизация имущества в квартал t.
Рассматриваемые строения принадлежат к пятой амортизационной группе, срок их полезного использования составляет 10 лет. Таким образом, ежеквартальная амортизация составляет:
.
Доля города
Долей города называются платежи городу за право увеличение площади комплекса. Общая сумма платежей составляет:
Здесь CSt - отчисления по налогу в квартал t,
BCS - рыночная стоимость вновь построенных площадей,
kCS - ставка налога,
TCS - срок выплаты налога.
Общая площадь вновь построенных площадей составит 1 317,4 кв. м. Их рыночная стоимость составит $4 874 380.
Ставку kCS примем равную 30%. А срок выплаты налога - 3 квартала с момента окончания СМР (ввода комплекса в эксплуатацию).
Налог на добавленную стоимость
Налог на добавленную стоимость в квартал t составляет:
Здесь VATt - отчисления по налогу на прибыль в квартал t,
NOIt - чистый операционный доход в квартал t,
kPT - ставка налога на добавленную стоимость.
Согласно п. 3 статьи 164 НК РФ налоговая ставка составляют при осуществлении проекта редевелопмента будет составлять 18%. Если рассматривать все доходы и расходы компании, содержащими НДС, то NOI тоже будет содержать НДС и для расчетная ставка составит 18/118.
Налог на прибыль
Налог на прибыль в квартал t составляет:
Здесь PTt - отчисления по налогу на прибыль в квартал t,
NOIt - чистый операционный доход в квартал t,
Rentt - квартальная арендная плата за землю в квартал t,
VATt - отчисления по налогу на добавленную стоимость в квартал t,
PLt - отчисления по налогу на прибыль в квартал t,
IMt - проценты по кредитам, выплаченные в квартал t,
At - амортизация имущества в квартал t,
kPT - ставка налога на прибыль.
Согласно статье 283 НК РФ организация, понесшая убытки в предыдущие налоговые периоды вправе уменьшить налоговую базу текущего налогового периода на всю сумму полученного ими убытка или на часть этой суммы (перенести убыток на будущее). Таким образом, в рамках реализации проекта редевелопмента налог на прибыль будет выплачен лишь после возврата инвестиций.
Согласно п. 1 статьи 284 НК РФ налоговая ставка составляет 20%, из которых сумма налога, исчисленная по налоговой ставке в размере 2 процентов, зачисляется в федеральный бюджет, а сумма налога, исчисленная по налоговой ставке в размере 18 процентов, зачисляется в бюджеты субъектов Российской Федерации.
Cash Flow Проекта после уплаты налогов
Рассмотрим Cash Flow Проекта после уплаты налогов. Стоит отметить, что при расчете налога на прибыль в квартал t необходимо учитывать проценты по кредитам, выплаченные в квартал t. Пока будем предполагать, что проект осуществляет полностью за собственный капитал и IMt = 0 для всех t.
Cash Flow Проекта после налогообложения получается суммированием всех операционных доходов с дальнейшим вычитанием из него всех операционных расходов и налогов:
Здесь CFt - денежный поток от Проекта в квартал t,
Incomet - суммарные доходы в квартал t,
Рисунок 15. Cash Flow Проекта редевелопмента после уплаты налогов
Рассчитаем основные характеристики денежного потока:
NPV Проекта при ставке дисконтирования 30% составяет - $242 600.
IRR Проекта составляет 28%.
3.2.3 Моделирование финансирования
Рассмотрим два вида кредитования, которые использует редевелопер для финансирования своих проектов:
.Кредитование под залог недвижимости (ипотека).
.Проектное кредитование для осуществления строительно-монтажных работы.
Для моделирования кредитных расчетов между банком и инвестором введем следующие обозначения:
- величина займа
- срок погашения
- кредитная ставка
- поток погашающих платежей
- остаток долга на конец t-ого периода времени
В общем случае члены потока погашающих платежей состоят из двух денежных сумм: идущей на покрытие основного долга и выплачиваемой в виде процентов на его остаток, приуроченный к моменту предыдущего платежа:
Здесь под моментом t подразумевается конец года t, а сумма всех промежуточных возвратов Dt равняется величине займа D:
С помощью указанных обозначений можно выполнять моделирование различных схем кредитных расчетов:
На основе сложившейся практики и информации, полученной от компании НТБ Девелопмент, можно определить следующие параметры кредитного соглашения проектного финансирования:
.Лимит кредитной линии составляет 60-70% от стоимости строительно-монтажных работ.
.Кредит выдается траншами в соответствии с графиком СМР и с учетом лимита кредитования (70% от стоимости СМР в каждый месяц строительства).
.Ставка процента по кредиту составляет 14-16% годовых. Проценты выплачиваются каждый квартал от суммы ссудной задолженности.
.Основная сумма долга погашается после окончания СМР.
Схематично взаимосвязь между банком и инвестором можно описать следующим образом:
Пояснение к схеме:
1.Инвестор организует компанию для реализации редевелоперского ?/p>