Модели оптимизации инвестиционной деятельности в сфере редевелопмента недвижимости промышленных предприятий
Дипломная работа - Менеджмент
Другие дипломы по предмету Менеджмент
?ществлять более плотную застройку, а получаемая при этом дополнительная прибыль дает возможность платить более высокую цену за землю. Именно поэтому в центральных частях городов земля более дорогая, а здания более высокие, чем на окраинах. На рисунках (а) и (б) соответственно отображены ситуации с двумя одинаковыми по размеру участками земли в центре города и на окраине. Более высокая арендная стоимость стимулирует использовать землю в центре города более интенсивно, вкладывая в каждую единицу площади OK1 единиц капитала.
Рисунок 11
Следует заметить, что интенсивное использование участка, то есть увеличение количества этажей, целесообразно только тогда, когда это дешевле, чем приобретение дополнительной земли. Поэтому, в любом случае, альтернативой добавлению этажей будет приобретение дополнительной земли и малоэтажная застройка, то есть экстенсивное использование земли. Критерием выбора использования являются меньшие издержки для получения заданного увеличения дохода.
1.3.2 Стоимость земли и градостроительное планирование
До настоящего момента вопрос о стоимости участка земли и плотности застройки рассматривался в предположении отсутствия какого-либо ограничения на использование или плотность застройки. Генеральный план развития Москвы накладывает комплекс различных ограничений на земельный участок (по плотности застройки, этажности и т.д.), что приводит к уменьшению стоимости земли и плотности застройки.
Рисунок 12
Рассмотрев экономические предпосылки существования процесса редевелопмента, далее, в главе 2, я привожу ряд формальных моделей, с помощью которых можно оценить экономическую эффективность того или иного процесса редевелопмента.
2. Разработка моделей оценки эффективности различных вариантов развития объектов недвижимости
2.1 Подходы и методы, используемые для анализа наиболее эффективного варианта развития недвижимости
Действующие на территории Москвы промышленные предприятия зачастую нерентабельны. Для повышения эффективности использования недвижимости собственнику необходимо рассматривать следующие варианты использования имеющихся у него объектов недвижимости:
.Имущественный комплекс (предприятие) как бизнес.
.Недвижимость, находящуюся в собственности предприятия, как свободную от производства.
.Проект реконструкции / модернизации существующих зданий, и сооружений.
.Оценку занимаемого земельного участка как свободного.
При принятии решения будем руководствоваться принципом максимизации чистого приведенного дохода (NPV). В терминах оптимизации данную задачу можно сформулировать следующим образом:
,
здесь стоимость бизнеса,
- стоимость недвижимости как свободной от производства,
- чистая приведенная стоимость проекта редевелопмента,
- стоимость земельного участка как свободного (данную стоимость можно рассматривать как чистую приведенная стоимость проекта девелопмента земельного участка).
В рамках дипломной работы детально изучены методы оценки проектов редевелопмента и оценки земельного участка как свободного от застройки. Несмотря на это в объективной реальности существуют примеры когда , либо когда . В качестве примера, когда стоимость бизнеса выше стоимости недвижимости можно привести Московский булочно-кондитерский комбинат Коломенское, приобретенный инвестиционной компанией Sminex (данная инвестиционная компания занимается, в том числе проектами редевелопмента).
В качестве объектов недвижимости с наиболее эффективным использованием как свободных от производства являются производственные и складские комплексы, расположенные далеко от станций метрополитена и основных городских магистралей - их использование для редевелопмента или строительство новых зданий неэффективно в виду отсутствия спроса на конечный продукт редевелопмента.
Для оценки объекта недвижимости, потенциальный инвестор (инвестиционная компания) в первую очередь анализирует те ожидаемые денежные потоки, которые недвижимость может принести. Для оценки недвижимости, которая приносит стабильный доход, применяется метод капитализации чистого операционного дохода. Базовая формула для расчета стоимости объекта недвижимости на основе метода капитализации чистого операционного дохода имеет вид:
,
где - стоимость объекта недвижимости,
- чистый операционный доход (ЧОД)
R - ставка капитализации.
Ставка капитализации (R) - это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, ставка капитализации отражает норму доходности инвестора с учетом рисков объекта и возможного изменения стоимости объекта в будущем.
Теоретически ставка капитализации для текущего дохода должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:
безрисковую доходность, существующую на рынке
компенсацию за риск вложения в недвижимость
компенсацию за низкую ликвидность
компенсацию за инвестиционный менеджмент
поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.
Практически существует несколько методов определения ставки капитализации для объектов недвижимости. Наиболее распространенным в мировой практике является метод рыночной выжимки. Суть метода состоит в расчете средней ставки по рынку на основе имеющ?/p>