Модели оптимизации инвестиционной деятельности в сфере редевелопмента недвижимости промышленных предприятий
Дипломная работа - Менеджмент
Другие дипломы по предмету Менеджмент
?обрести актив дороже, чем он стоит на реальном рынке. В результате его платежи будут следующим образом зависеть от цены S:
и с учетом их направления дадут покупателю опциона доход
Как следует из приведенных графиков, риск покупателя опциона ограничен величиной уплачиваемой им премии C (ценой опциона). Для продавца же опциона потери могут быть намного больше, а в случае опциона колл - как угодно велики. Отмеченная неравновесность, дает повод использовать опцион как своего рода страховой полис, приобретаемый для защиты от опасного движения цен.
При оперировании с опционами риск покупателя переходит в доход продавца, а выигрыши первого оборачиваются для второго риском. Поэтому недостатки опционов для надписантов являются продолжением их достоинств для держателей: ограниченность риска и возможность нелимитирования прибыли трансформируются в ограниченную размером премии прибыль и перспективы нелимитированного риска.
Эти отрицательные для надписантов факторы нивелируются их опытом и информационной осведомленностью, размерами премии, уровнем фиксации цены исполнения, а также гибким использованием инвестиционных стратегий, основанных на комбинировании разнородных финансовых инструментов.
В последнее время и преимущественно в зарубежных источниках появились работы по методам оценки инвестиций, основанным на технике опционных расчетов. Все эти предложения, так или иначе, исходят из усматриваемых аналогий между правами на исполнение финансовых опционов и правами на использование инвестиционных альтернатив по реальным проектам. В результате в области инвестиционного анализа сформировалось новое направление: реальные опционы, с помощью которых задача инвестиционного выбора моделируется в терминах финансового опциона. Это, в свою очередь, позволяет для оценки инвестиционных решений, зависящих от будущих состояний конъюнктуры, воспользоваться известными из стохастической финансовой математики методами расчета теоретической стоимости опционных контрактов.
Термин реальный опцион - опцион, скрытый в балансе, а не торгуемый на бирже, был введен в научный оборот Р. Брейли и С. Майерсом, авторами ряда работ по корпоративным финансам. Под реальным опционом понимается право изменить ход развития инвестиционного проекта в смысле повышения его рентабельности и истекающее со временем. Принятое менеджментом в определенный момент в будущем рациональное решение создает стоимость, и эту стоимость возможно еще на стадии предварительного рассмотрения проекта приблизительно оценить и стратегически вложить, подобрав менеджменту адекватный инструментарий программных средств, позволяющий взвесить конкурентную ситуацию и стоимостную оценку альтернатив. Если суметь использовать реальные опционы проекта, то денежный поток инвестиционного проекта может быть значительно увеличен.
В целом опционная теория выделяет две группы дополнительных возможностей, содержащихся в инвестиционном проекте. Первая из них - возможности изменения параметров инвестиционного проекта с течением времени. Это может быть расширение или сокращение проекта, отказ от реализации проекта после получения дополнительной информации и т.п. Вторая группа возможностей характеризует внешнюю сторону проекта, т.е. выполнение одного проекта делает возможным другой проект, который был бы невозможен без завершения первого.
Концепция реальных опционов позволяет количественно оценить имеющиеся в проекте возможности и тем самым включить их в расчет стоимости инвестиционного проекта. Количественная оценка играет ключевую роль при принятии инвестиционного решения, в большинстве случаев, когда дополнительные возможности оцениваются лишь качественно, интуитивно, они попросту отбрасываются при сравнении количественных параметров проекта и в лучшем случае служат дополнительным плюсом проекта при прочих равных условиях. Для количественной оценки концепция реальных опционов использует те же показатели, что и классическая теория (денежный поток, инвестиционные затраты, безрисковая ставка доходности, волатильность, время истечения опциона).
Реальные опционы очень важны в качестве инструмента по управлению инвестиционными проектами на всех стадиях: от принятия решения по осуществлению инвестиций до завершения проекта. Научившись находить скрытые возможности проекта, управляющий получает явные преимущества, поскольку может оценить выгоду тех или иных возможностей. Теория реальных опционов достаточно полно описывает области возможного увеличения стоимости проекта. Но все же главное - ее практическая ценность состоит в том, что реальные опционы позволяют количественно оценить преимущества проекта, ранее оцениваемые лишь качественно.
Применение теории реальных опционов к проектам редевелопмента можно представить как модель опциона колл стоимости существующей недвижимости. Более широко, опцион правообладателя объекта недвижимости включает также опцион на их редевелопмент. Однако если существующие постройки не являются достаточно старыми стоимость редевелопмента существующих зданий (в частности, упущенная выгода от неполученных доходов, которые здание могло бы принести) обычно будет столь большой, что стоимость опциона редевелопмента в данном случае незначительна. Таким образом, модель опциона стоимости объекта редевелопмента наиболее применима к объек?/p>