Модели оптимизации инвестиционной деятельности в сфере редевелопмента недвижимости промышленных предприятий
Дипломная работа - Менеджмент
Другие дипломы по предмету Менеджмент
?тва составит 9 месяцев, т.е. 3 квартала. Общая сумма затрат на СМР по строениям оценивается профессионалами в $5 000 000. Таким образом, стоимость разработки проектно-сметной документации составит $500 000.
Затраты по облагораживанию территории обычно рассчитываются с помощью удельных затрат. Согласно информации, поученной от ЗАО НТБ Девелопмент удельные затраты составляют 80 - 110 $ на кв. м свободного участка в зависимости от состояния территории. Для рассматриваемого участка экспертно была установлена оценка удельных затрат, равная 100 $ на кв. м свободного участка. Площадь свободного участка при этом определяется как площадь всего участка за вычетом площади застройки - суммарной площади первых этажей по всем строениям.
Эксплуатационные расходы
Эксплуатационные расходы - это расходы, связанные с содержанием недвижимости. Все эксплуатационные расходы можно разделить на условно-постоянные и условно-переменные расходы.
К условно-постоянным затратам относятся:
Страховые взносы
З/п управляющего
К условно-переменным затратам относятся:
Охрана
Уборка
Коммунальные затраты (электроэнергия, теплоснабжение, водоснабжение)
Телефон / Интернет
Затраты на экологию
Условно-постоянные затраты оцениваются в $5.000 в месяц. Условно-переменные затраты оцениваются в $10.000 в месяц при 100% наполняемости бизнес-центра.
Аренда земельного участка
На основании изучения договора аренды земельного участка и приложений к нему были сделаны следующие выводы:
Договор аренды земельного участка заключен в 2007 году.
Общая площадь рассматриваемого участка составляет 7 171 кв. м.
Годовая арендная плата составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Арендная плата за землю выплачивается ежеквартально равными долями.
Индексация арендной ставки с 01.01.2008 составляет 10% от базовой ставки
Согласно информации, полученной на сайте ggk.mos.ru удельный показатель кадастровой стоимости для рассматриваемого кадастрового квартала составляет 6 868 руб./кв. м. Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка составляет 49 250 428 руб.
Годовая плата за землю рассчитывается следующим образом:
Здесь Rentt - годовая арендная плата в год t,
k - ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка,
CV - кадастровая стоимость земельного участка,
+i - коэффициент инфляции.
Очевидно, рекуррентное соотношение:
Доходы от реализации недвижимости
После проведения завершения СМР редевелопер может продать строения по частям. Общая стоимость комплекса составит:
.
Здесь P - стоимость комплекса при продаже по частям,
GLAi - площадь i-го блока после редевелопмента в кв. м,
pi - стоимость 1 кв. м. i-го блока после редевелопмента в $ за кв. м.
Таблица 4. Оценка стоимости недвижимости после проведения редевелопмента
СтроениеЭтажВид использованияОбщая площадь, кв. мПолезная площадь, кв. мСтоимость, $ за кв. м после редевелопментаСтоимость, $1 (капитальное)пофис869643.41 7001 093 7801офис960.4711.73 3002 348 6102офис960.9755.13 6002 718 3603офис966.2738.93 6002 660 040мофис9609163 3003 022 800Итого по строению 14 716.53 765.111 843 5902 (капитальное)1офис194.4155.73 700576 0902194.4194.43 700719 280Итого по строению 2388.8350.11 295 3703 (некапитальное)1КПП7.4004 (некапитальное)1Склад13.5006 (капитальное)1офис63.963.93 700236 430263.963.93 700236 430Итого по строению 6127.8127.8472 8607 (капитальное)1офис126.7126.73 700468 7902126.7126.73 700468 790Итого по строению 7253.4253.4937 5808 (капитальное)1офис377.3377.33 7001 396 0102377.3377.33 7001 396 010Итого по строению 7754.6754.62 792 0209 (капитальное)1офис442.8442.83 7001 638 3602442.8442.83 7001 638 360Итого по строению 9885.6885.63 276 72010 (капитальное)1офис112.3112.33 700415 5102112.3112.33 700415 510Итого по строению 10224.6224.6831 020Итого по комплексу7 372.26 361.221 449 160
Согласно таблице общая стоимость комплекса при продаже по частям равна округленно $21 450 000. Согласно информации, полученной от отдела продаж ЗАО НТБ Девелопмент срок реализации данного комплекса составит 1 год, т.е. 4 квартала.
Cash Flow Проекта до уплаты налогов
Cash Flow Проекта получается суммированием всех доходов с дальнейшим вычитанием из него всех расходов:
Здесь CFt - денежный поток от Проекта в квартал t,
Incomet - суммарные доходы в квартал t,
Ct - суммарные затраты в квартал t.
Рисунок 14. Cash Flow Проекта редевелопсмента до уплаты налогов
Рассчитаем основные характеристики денежного потока:
NPV Проекта при ставке дисконтирования 30% составяет $2 127 222.
IRR Прое
кта составляет 50%.
3.2.2 Моделирование налогообложения редевелопера
Налог на имущество
Согласно статье 374 НК РФ объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, относящееся к объектам основных средств. Средняя стоимость имущества за отчетный период определяется как частное от деления суммы, полученной в результате сложения величин остаточной стоимости имущества на 1-е число каждого месяца отчетного периода и 1-е число месяца, следующего за отчетным периодом, на количество месяцев в отчетном периоде, увеличенное на единицу.
Согласно статье 375 НК РФ налоговой базой для расчета налога на имущество является среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения.
Для целей моделирования процесса редевелопмента будем пользоваться следующей формулой для определения ежеквартальных отчислений