Кадастровый учет и оценка офисного помещения в г. Подольске Московской области
Дипломная работа - Сельское хозяйство
Другие дипломы по предмету Сельское хозяйство
ия занимающего промежуточное положение между офисами класса "В" и "С" составит (округленно) $ 400 за кв. м в год.
В соответствии с представленной классификацией объект оценки занимает промежуточное положение между офисами класса "В" и "С", а также ставка аренды, рассчитанная для объекта оценки без учета НДС и эксплуатационных расходов составит порядка $ 418 за кв. м в год. Данный факт свидетельствует о корректности подобранных сопоставимых объектов и возможности использования определенной величины далее в расчетах.
Определение возможных потерь от простоя (недогрузки) помещения и потерь от недоcбора арендной платы
Для оцениваемого помещения коэффициент недоиспользования составит 8,3%, определяется из расчета того, что арендодатель месяц тратит на поиск арендатора
(1/12 х 100 %) = 8,3% или в долях 0,083.
Таким образом, коэффициент загрузки составит
(Кз) = 1 - 0,083 = 0,92.
По сложившейся практике, арендные платежи вносят заранее (авансовыми платежами), в связи с этим, коэффициент сбора платежей (Кс) принимаем равным 1,0. Определение величины эксплуатационных расходов. Исходные данные предоставлены Заказчиком.
Таблица 10. Расчет среднегодовой величины эксплуатационных расходов представлен в нижеследующей
Наименование услугСреднегодовая величина расходов, оплачиваемых собственником (с учетом НДС) Налог на имущество, руб. 69 399р. Техническое обслуживание противопожарная система, сигнализации, руб. 10 768р. Техническое обслуживание системы кондиционирования и вентиляции, руб. 19 137р. Техническое обслуживание передачи сигнала пожара по радиоканалу, руб. 751р. Техническое обслуживание системы доступа и видеонаблюдения, руб. 3 280р. Отопление, руб. 23 194р. Холодная и горячая вода, руб. 3 568р. Уборка помещений, руб. 53 525р. Услуги охраны, руб. 53 525р. Итого, среднегодовая величина эксплуатационных расходов, руб. 237 147р. / (0,365) Итого, среднегодовая величина эксплуатационных расходов, долл. /кв. м. /год$62
Также следует учесть, что в современных условиях собственники обычно не формируют фонд замещения, а вся сумма денежных затрат выплачивается единовременно в случае необходимости.
4.2.4 Определение чистого операционного дохода и расчет рыночной стоимости в рамках доходного подхода
Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
Базовая формула расчета имеет следующий вид:
Коэффициент капитализации принимает равным рассчитанному в рамках определения стоимости земельного участка коэффициенту капитализации для улучшений.
Таблица 11. Определение рыночной стоимости Объекта оценки методом капитализации дохода
ПоказательЗначениеПлощадь Объекта оценки (S), кв. м. 98,9Арендная плата (A ст.), долл. / кв. м. /год$556Потенциальный валовый доход (ПВД), долл. /год$54 988Коэффициент загрузки помещений (К з) 0,92Коэффициент сбора платежей (К с) 1,00Действительный валовый доход (ДВД), долл. /год$50 589Эксплуатационные расходы (ЭР на кв. м), долл. /кв. /год$62Эксплуатационные расходы по Объекту оценки (ЭР), долл. /год$6 132Чистый операционный доход (ЧОД об), долл. /год$44 457Коэффициент капитализации (R) 16,63%Рыночная стоимость Объекта (V), долл. $267 330Рыночная стоимость Объекта (V), руб. 8 117 479 руб.
4.2.5 Согласование результатов оценки объекта.
В результате проведения оценки тремя подходами получены данные, приведенные в нижеследующей Таблице.
Таблица 12.Данные по двум подходам оценки
ПодходРыночная стоимостьСравнительный8 718 004 руб. Доходный8 117 479 руб.
Согласование результатов производится с использованием Метода Анализа Иерархий (МАИ).
Метод анализа иерархии - систематическая процедура для иерархического представления элементов определяющих суть любой проблемы. Он состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям.
Для целей настоящей оценки используются следующие критерии согласования:
А. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;
Б. Тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;
В. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;
Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.
После представления проблемы согласования результатов в виде иерархии выполняется следующая последовательность действий:
Выявляются приоритеты в критериях, путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется шкала отношений. Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одного элемента над другим. Эти суждения затем выражаются в целых числах, и для этого используется следующая шкала:
Таблица 13. Шкала отношений для парного сравнения
Важность параметра оценкиЧисленное значениеОдинаковая важность1Умеренное превосходство3Значительное превосходство5Явное превосходство7Абсолютное превосходство9
Для каждого критерия определяю вес по формуле:
ij = (Пaij) 1/n, где aij - важность критерия (индекса)
Полученные веса нормирую: W ij = W ij / W.
Полученные таким образом величины и представляют собой итоговое значение весов каждого из критери