Кадастровый учет и оценка офисного помещения в г. Подольске Московской области
Дипломная работа - Сельское хозяйство
Другие дипломы по предмету Сельское хозяйство
p;deal_type=1&obl_id=-1&metro=156>, ул. Подольская $150 000$446 320$247 500Стоимость 1 кв. м площади, долл. $2 609$3 188$3 000Поправка на местоположение (П1) 0%0%0%Поправка на торг (П2) -5%-5%-5%Транспортная доступность30 м. п. 33 м. п. 24 м. п. 35 м. п. Поправка на транспортную доступность (П3) 4%4%3%Расположение помещения в здании1 этаж1 этаж1 этаж3 этажПоправка на расположение помещения в здании (П4) 0%0%0%Поправка на площадь (П5) -2%-2%-2%Удобство подъездных путей в баллах3545Поправка на удобство подъездных путей (П6) 4%0%2%Наличие отдельного входанетестьестьестьПоправка на наличие (отсутствие) (П7) 3%0%0%Общая процентная поправка4%-10%-7%Техническое состояние помещений, уровень отделкиРабочее состояниеЕвроремонтСтандартный ремонтСтандартный ремонтПоправка на состояние, долл. за 1 кв. м. (П8) 150-1000Скорректированная стоимость 1 кв. м., долл. /кв. м. $2 864$3 056$2 790Стоимость 1 кв. м. Объекта оценки, долл. /кв. м. $2 903
P1 скорр= 2 609+2 609 х0,04+150=2 864
P2 скорр=3 188+ 3 188 (-0,01) - 100=3 056
P3 скорр=3 000+ 3 000 (-0,07) =2 790
Таблица 8. Результат рыночной стоимости объекта с точки зрения сравнительного подхода
Площадь, кв. м. Стоимость 1 кв. м. оцениваемого помещения, долл. /кв. м. Рыночная стоимость Объекта оценки, долл. СШАКурс доллара США Банка России на дату проведения оценкиРыночная стоимость Объекта оценки, руб. 98,9$2 903$287 10730,3658 718 004
4.2.2 Расчет стоимости объекта методами доходного подхода. Обоснование выбора метода доходного подхода и расчет стоимости объекта недвижимости
Учитывая, что Объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ, а также, принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости г. Москвы, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки дохода от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации по расчетным моделям (далее - метод капитализации дохода).
4.2.3 Определение потенциального валового дохода
Расчет потенциального валового дохода осуществляется на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для сравнимых объектов (рыночных ставок арендной платы).
Исследование арендных ставок офисных помещений проводилось по данным электронных баз, интернет-сайтов агентств недвижимости г. Москвы и др.
Таблица 9. Характеристики сопоставимых объектов для определения средних ставок арендной платы объекта
, ул. Подольская д.10м. Бульвар Дмитрия Донского, ул. Литейная д.42 аОбщая площадь кв. м260,0220,0205,0500,0160,0Удобство подъездных путей в баллах54445Транспортная доступность35 мин. 30 мин. 33 мин. 10 мин. 10 мин. Расположение помещения в здании2этаж2 этаж2 этаж2 этаж2 этажУровень отделки помещенийСтандартный ремонтрабочее состояниестандартный ремонтрабочее состояниеЕвроотделкаСтавка арендной платы, долл. /м2/год-480530475570Корректировка на различие в площади, %-0%0%2%0%Корректировка на расположение в здании, %-3%3%3%3%Корректировка на удобство подъездных путей, %-2%2%2%0%Корректировка на транспортную доступность, %-0%0%0%0%Корректировка на уровень отделки, в%-10%0%-5%Общая процентная поправка, %-15%5%-2%Скорректированная ставка арендной платы, долл. /м2/год$556$552$557$556$559
Таким образом, ставка арендной платы для Объекта оценки будет - средняя ставка арендной платы по выбранным объектам, скорректированная с учетом поправок и составит (округленно) 556 долл. /кв. м. /год.
Проведенный анализ рынка показывает, что средняя ставка аренды офисного помещения класса "В" без учета НДС составляет $ 490 за кв. м в год, офисного помещения класса "С" без учета НДС $ 297 за кв. м в год (в расчет принималась максимальная граница представленного в анализе диапазона, учитывая местоположение объекта оценки). Следовательно, среднее значение ставки аренды для помещен