Кадастровый учет и оценка офисного помещения в г. Подольске Московской области
Дипломная работа - Сельское хозяйство
Другие дипломы по предмету Сельское хозяйство
µй работе не применялся
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревании. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Обоснование отказа от затратного подхода
Объект оценки - офисное помещение, земля не оформлена по определению, ведь нельзя в натуре выделить участок, относящийся к данной части здания. Затратный подход не применим, исходя из определения недвижимости как земельного участка с улучшениями. Объект оценки представляет собой встроенные нежилые помещения для коммерческого назначения, налицо большая база данных по ценам предложения к продаже и аренде аналогичных объектов, которая позволяет с высокой точностью использовать для расчета рыночной стоимости методы сравнительного и доходного подходов. Применение затратного подхода для объектов, расположенных в плотно застроенной части городской черты, предполагает большую погрешность, что в ходе взвешивания результатов может привести к искажению достоверной стоимости, полученной в рамках сравнительного и доходного подходов.
Высокая погрешность методов затратного подхода вызвана: укрупненными расчетами с большим количеством допущений при оценке встроенного помещения; определение рыночной стоимости прав на пропорциональную долю земельного участка, приходящегося на оцениваемый объект недвижимости; субъективное обоснование прибыли предпринимателя и косвенных издержек при оценке нового строительства; субъективные экспертные шкалы или устаревшие строительные методики советского периода (ведомственные строительные нормы) для оценки физического износа (затратный подход дает наиболее точные результаты для новых объектов); как правило, отсутствие объективных данных для обоснования внешнего (экономического) износа.
Расчет стоимости объекта.
4.2.1 Выбор сопоставимых объектов
В ходе анализа рынка офисных помещений в г. Подольск, мною были выбраны три сопоставимых объекта, предложенные для сдачи в аренду в январе 2012 года. Характеристики сопоставимых объектов представлены в нижеследующей таблице.
Таблица 4. Характеристики сопоставимых объектов
, ул. Подольская д.10Передаваемое право на помещениеПраво собственностиПраво собственностиПраво собственностиОбщая площадь кв. м. 57,514082,5Полезная площадь, кв. м. 57,514082,5Функциональное назначениеОфисОфисОфисТранспортная доступность в мин. 30 мин. на автомобиле33 мин. на автомобиле. 24 мин. на автомобилеРасположение помещения в здании1 этаж1 этаж1 этажУдобство подъездных путей в баллах354Наличие отдельного входанетестьестьТехническое состояние, уровень отделкиРабочее состояниеЕвроотделкаСтандартный ремонтИсточник информации"ЦИАН", тел.974-62-12"ЦИАН", тел.974-62-12"ЦИАН", тел.974-62-12
Правовой статус одинаков по всем сравнимым объектам и соответствует оцениваемому объекту, что не требует введения корректировки на переданные права на Объект. В связи с отсутствием данных о ценах реальных сделок, в расчетах были использованы цены предложения, поэтому корректировок на время продажи, условия продажи и финансирования сделки также не требуется.
Цены сопоставимых объектов корректировались с учетом их параметров следующим образом:
Р0 - начальная стоимость подъездных путей, на наличие отдельного входа, на техническое состояние объекта.
Поправка на местоположение. Местоположение объекта недвижимости является определяющим фактором, влияющим на его стоимость. Поправка на местоположение вводится в случае, если сопоставимые объекты выбраны в пределах разных территориально-экономических зона, в нашем случае поправка не вводится.
Поправка на торг. Цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок на вторичном рынке нежилых помещений, которые, как правило, происходят по более низким ценам. На основе данных, предоставленных ведущими риэлтерскими компаниями, цены предложений отличаются от цен реальных сделок на уровне 5 - 10 %. Поправка определена на уровне 5%.
Поправка на транспортную доступность. Поправка на транспортную доступность определена методом парных продаж. Ниже представлен размер поправок в зависимости от ?/p>