Кадастровый учет и оценка офисного помещения в г. Подольске Московской области
Дипломная работа - Сельское хозяйство
Другие дипломы по предмету Сельское хозяйство
» оценочной деятельности, установленных СРО, в которой состоял оценщик на момент совершения данных действий.
Договор обязательного страхования ответственности оценщика должен отвечать требованиям:
срок действия - не менее одного года;
выплата страховой премии допускается в рассрочку;
тариф по договору определяется в зависимости от стажа осуществления оценочной деятельности, количества предыдущих страховых случаев и иных влияющих на степень риска причинения ущерба обстоятельств;
размер страховой суммы не может быть менее чем 300 тыс. руб.;
договор вступает в силу с момента уплаты оценщиком первого страхового взноса.
Стандарты оценки
Федеральные стандарты оценки выделяют четыре вида стоимости, каждый из которых применим и к объектам недвижимости:
рыночная стоимость;
инвестиционная стоимость;
ликвидационная стоимость;
кадастровая стоимость;
Наиболее распространенный вид стоимости - рыночная. Согласно ФЗ "Об оценочной деятельности" рыночная стоимость объекта недвижимости - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, при этом:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и, что бы принуждения к совершению сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
По Гражданскому кодексу РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определено и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, из которого на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется, признается публичной офертой.
Инвестиционная стоимость объекта недвижимости - это стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных инвестиционных целях использования объекта оценки.
Отличие инвестиционной стоимости от рыночной заключается в том, что учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не является обязательным условием.
Ликвидационная стоимость объекта недвижимости - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену по которой данный объект может быть отчужден за срок эксплуатации объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
Основным отличием ликвидационной стоимости от рыночной является учет влияния чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующим рыночным.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости - это стоимость, рассчитанная методом массовой оценки, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством. Основное применение кадастровой стоимости заключается в использовании для целей налогообложения.
4.2.2 Определение стоимости офисного помещения в г. Подольске
Масштаб 1: 5 000
Рис.10 Положение объекта
-нежилое здание, с офисным помещением
Данное помещение расположено по адресу: ул.40 лет Октября д.15/1
Подходы и методы оценки недвижимости
Три подхода:
сравнительный подход к оценке недвижимости,
доходный подход к оценке недвижимости,
затратный подход к оценке недвижимости.
Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого подхода и установить окончательную оценку объекта на основании данных такого подхода, который расценен как наиболее надежный и приемлемый.
РЫНОЧНЫЙ (СРАВНИТЕЛЬНЫЙ) ПОДХОД
Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный основывается на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположения, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу объект заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предположений по объектам сходным с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.
ДОХОДНЫЙ ПОДХОД
Доходный подход - основывается на определении текущей стоимости оценки как совокупности будущих доходов от его исполнения. В основном используется метод дисконтирования денежных потоков и метод капитализации.
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД в мо?/p>