Кадастровый учет и оценка офисного помещения в г. Подольске Московской области
Дипломная работа - Сельское хозяйство
Другие дипломы по предмету Сельское хозяйство
, если прибыли не будет вовсе. Суд посчитал, что в их случае условие о размере арендной платы нельзя считать согласованным и признал договор аренды помещения незаключенным. Бывает так, что в аренду передается одновременно несколько объектов. В такой ситуации, плата за пользование имуществом может устанавливаться как на все арендуемое имущество в целом, так и отдельно по каждой из его составных частей.
Несмотря на то, что гражданское законодательство предоставляет участникам договора широкую свободу выбора, вплоть до отказа от установления конкретного размера арендной платы, в большинстве случаев, представляется целесообразным четко определять размер платы за пользование имуществом, устанавливая его непосредственно в договоре. Порядок ее исчисления, предложенный Гражданским кодексом РФ, носит достаточно неопределенный характер. Данные обстоятельства могут привести к спорам и разногласиям не только между контрагентами, но и с налоговыми органами при формировании арендатором и арендодателем расходов и доходов от сдачи имущества в аренду.
Сроки внесения арендной платы определяются арендатором и арендодателем самостоятельно. Обычно арендная плата вносится арендатором ежемесячно, ежеквартально либо, что бывает гораздо реже, один раз в год. Участники договора могут предусмотреть любой иной порядок внесения арендной платы. В частности, арендная плата может вноситься путем осуществления предварительных платежей либо предоставления отсрочки ее уплаты. Срок внесения арендной платы может определяться конкретной датой (например, в первый рабочий день месяца), либо периодом времени (допустим, до 10-го числа каждого месяца).
Если арендатор платит за аренду деньгами, то платежи он может осуществлять, как наличными, так и путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. При этом следует помнить о действующих ограничениях в расчетах наличными денежными средствами между юридическими лицами.
В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (если иное не предусмотрено договором аренды). При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п.5 ст.614 ГК РФ).
Арендодатель может потребовать также досрочного расторжения договора, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п.5 ст.614 ГК РФ).
В договоре аренды стороны обычно предусматривают возможность взыскания неустойки в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы. Такое условие неплохо стимулирует арендатора к полному и своевременному внесению арендных платежей.
Изменение размера арендной платы.
В зависимости от условий осуществления хозяйственной деятельности арендная плата за пользование имуществом может меняться как в большую, так и в меньшую сторону. Этот вопрос целиком зависит от волеизъявления сторон и полностью находится в их компетенции. Но надо помнить, что размер арендной платы может изменяться сторонами не чаще одного раза в год (п.3 ст.614 ГК РФ). Это значит, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
В ряде случаев, предусмотренных законодательством, арендатор в одностороннем порядке может потребовать уменьшения арендной платы.
Требование об уменьшении арендной платы арендатор может заявить в следующих случаях:
1) когда в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п.4 ст.614 ГК РФ). Это могут быть, прежде всего, обстоятельства непреодолимой силы, например явления стихийного характера (наводнения, заносы, пожары), военные действия. А могут быть и неправомерные действия арендодателя.
2) когда арендатором обнаружены недостатки арендованного имущества, за которые отвечает арендодатель (п.1 ст.612 ГК РФ).
Практика показывает, что, в случае обнаружения недостатков в полученном имуществе арендатор, как правило, требует от арендодателя либо устранения этих недостатков, либо сам исправляет их, а затем взыскивает расходы на их устранение с арендодателя. Редко, когда в такой ситуации речь идет об уменьшении арендной платы. Но, поскольку закон такую возможность сторонам договора аренды все-таки предоставляет, то при обоюдном интересе они могут воспользоваться и этим вариантом действий.
3) когда арендодатель при заключении договора аренды не предупредил арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст.613 ГК РФ).
При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Если этого не сделать, то арендатор получит право требовать уменьшения арендной платы, либо сможет потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
4) когда арендодателем нарушены обязанности по производству капитального ремонта (п.1 ст.616 ГК РФ).
Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а есл?/p>