Процесс оценки земли как один из источников формирования бюджета МУП "Возрождение"
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
ации для земли являются:
деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи; использование ставки дисконтирования; В нашем случае в качестве коэффициента капитализации использовалась ставка дисконтирования.
В данной работе для расчета ставки дисконтирования применялся метод кумулятивного построения.
Общепринятой для расчета ставки капитализации в данном случае является формула (норма возврата инвестиций экспертом не учитывалась, так как земля является активом с долгим сроком жизни):
к = г - д,
где:
к - ставка капитализации;
г - ставка дисконтирования;- долгосрочные темпы роста дохода в пост прогнозный период.
В расчетах эксперт предполагает стабилизацию роста чистого операционного дохода. Таким образом, ставка капитализации равна ставке дисконтирования.
Без рисковая ставка.
Без рисковая ставка предполагает минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект. В качестве таковой может применяться: депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков, государственные облигации РФ, ставки оп межбанковским кредитам РФ, ставка рефинансирования ЦБ РФ.
Безрисковая ставка в размере 8,25%2 годовых принята по текущей доходности облигаций федерального займа ОФЗ. Ориентация на данный источник дохода объясняется, во-первых, низкой степенью риска, связанной с ценными правительственными бумагами, во-вторых, высокой ликвидностью таких облигаций и. в-третьих, доход по облигациям включает инфляционную премию долгосрочного характера.
Премия за риск инвестирования в недвижимость составляет от 4% до 9,7%. В нашем случае, применяется минимальный процент за риск в размере 4,0 %, так как объект оценки является доходным имуществом.
Поправка на низкую ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Величина поправки определялась по следующей формуле:
. = (D/12)n,
где D - срок возможной экспозиции объекта, исходя из его ликвидности Срок рыночной экспозиции при продаже оцениваемого Объекта недвижимости был определен Оценщиком в размере 4 месяца.
п - Безрисковая ставка в данном случае составляет 7,75 % Таким образом, поправка на низкую ликвидность составляет:. = (4/12) *7,2% = 2,58 %
Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы. В соответствии с российским опытом оценочной деятельности, премия за инвестиционный менеджмент составляет 2-5%. Управление земельным участком требует небольших затрат, поэтому для их компенсации риск на инвестиционный менеджмент принимается равным 2%. Поскольку рассчитывается ставка дисконтирования для земельного участка то норма возврата капитала не учитывается.
Таким образом, итоговый расчет ставки капитализации для земельного участка соответствует ставке дисконтирования и выглядит следующим образом:
НаименованиеЗемельный участокБезрисковая ставка8,25, %Поправка на риск вложения в недвижимость4,00%Поправка на низкую ликвидность2,58 %Премия за инвестиционный менеджмент2,00%Ставка дисконтирования:16,83%
Расчет стоимости обязательств по ежегодным арендным платежам
Тип помещенияЗемельный участокСтоимость объекта аренды, руб.2 815 000Ставка капитализации16,83%Чистый операционный доход, руб./год473765Общая площадь земельного участка, м232000Рыночная арендная плата, руб./м2/год.14,8Рыночная арендная плата за участок, руб./год.473 600 до 474 000
Таким образом, установила: ежегодную арендную плату за земельный участок, в рублях Российской Федерации на 12 января 2012 года, равную: 474 000 (Четыреста семьдесят четыре тысячи) рублей
3.10 Анализ проведенной оценки
Существующий в МУП Возрождение процесс оценки, как из один источников формирования бюджета предприятия: Определение рыночной стоимости земельного участка был проанализирован автором настоящей работы на соответствие требованиям стандарта ФСО Методические рекомендации по оценке стоимости земли, разработанные АНО Союзэкспертиза ТПП РФ.
В результате анализа были выявлены сильные и слабые места процесса.
Сильные стороны процесса МУП Возрождение являются:
процесс задокументирован, внедрен и поддерживается в рабочем состоянии;
формирование внутренней базы для общего пользования
доступность информации в архиве Администрации Нижнитевданского муниципального района
налаженная работа геодезической бригады во время топографических съемок на местности
Слабые стороны являются:
отсутствие подъездных путей к объекту
не разработанная транспортная система для выездных работ на объект
отсутствие регламента по получения данных для оценщика в подгрузочных файлах MapInfo.
Таким образом, в результате проведенного анализа были выявлены сильные и слабые стороны существующего в Муниципальном Унитарном Предприятии Возрождение. Главной проблемой является отсутствие координированной системы управления транспортом на предприятии.
3.11 Рекомендации по улучшению
унитарный предприятие хозяйственный деятельность
В соответствии с полученными данными проведенного анализа существующего в МУП Возрождение процесса Автоматизация бизнес - процесса: оценка земельного участка, как часть форм?/p>