Процесс оценки земли как один из источников формирования бюджета МУП "Возрождение"
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
рованное строительство новых производственных зданий.
Юридически допустимо: В настоящее время улучшения земельного участка не нарушают какие-либо имеющиеся законодательные ограничения.
Финансово целесообразно: Современная ситуация на рынке недвижимости состоит в том, что наибольшее внимание уделяется инвестиционным проектам строительства нежилых зданий и жилья. В данный момент на участке планируется построить жилой дом и хозяйственно-бытовые строения.
Резюмируя все вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что в данное время объект эксплуатируется в оптимальном режиме.
Таким образом, наилучшим использованием объекта принимаем использование в текущем назначении без рассмотрения других вариантов.
3. Результаты исследования
.1 Оценка объекта сравнительным подходом
Область применения и ограничения метода сравнения продаж
Сравнительный, называемый также рыночным подходом, является наиболее широко применяемым методом оценки во всем мире и, в настоящее время все больше находит применение в России.
Несмотря на различные названия, традиционно применяемые в различных странах, сущность метода остается одной и той же - стоимость собственности определяется путем сопоставления цен недавних продаж подобных объектов. Хотя подобный метод оценки на первый взгляд выглядит достаточно простым и прямолинейным, его применение на практике связано с множеством трудностей и условностей.
В первую очередь наличие таких трудностей обусловлено тем, что не существует даже двух абсолютно подобных, объектов недвижимости. Местоположение, технические характеристики и состояние, обременения и условия финансирования, время продажи - вот лишь немногие из позиций, по которым, как правило, объекты имеют различия. Причем некоторые отличия могут изменять свой вклад в соответствии с изменением рыночной ситуации.
Еще одной трудностью применения данного метода является необходимость принимать в расчет сделки, соответствующие определению рыночной стоимости, то есть те, на которые не повлияли нерыночные факторы.
При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов, метод сравнения продаж позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки. Вообще же, считается, что наиболее достоверные результаты метод сравнения продаж дает при оценке некоммерческой недвижимости - многоквартирных и индивидуальных жилых домов, коттеджей, садовых и дачных участков.
Основной используемый принцип - сопоставление, которое должно проводиться:
с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;
с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок при отсутствии точного аналога;
с новым аналогом с внесением поправок на износ при отсутствии вторичного рынка.
3.2 Последовательность применения метода сравнения продаж
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
Приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов к одному или диапазону рыночной стоимости объекта оценки.
Прежде всего, конечно, необходимо правильно идентифицировать объект оценки исходя из специфики применения метода сравнения продаж.
ВЫБОР: В нашем случае, наиболее подходящим выбором единицы сравнения будет цена за аналогичный объект.
3.3 Выбор единиц сравнения
Вряд ли вызывает сомнение утверждение, что ни один из выбранных объектов сравнения не будет практически соответствовать объекту оценки. Поэтому сравнению подлежат какие-то общие удельные стоимостные показатели, называемые единицами сравнения. На практике разные сегменты рынка недвижимости используют разные единицы сравнения, например, при анализе продаж застроенных участков обычно используют следующие единицы сравнения:
Цена за 1 м2 общей площади учитываются все вспомогательные площади;
Цена за 1 м2 чистой площади, не учитывает площади лифтов, коридоров и т.п. таким образом, принимаются во внимание индивидуальные качества объекта.
Цена за 1 м2 здания получается путем вычитания из продажной цены недвижимости стоимости участка и деления разности на общую площадь здания. Таким образом, учитывается отдельно стоимость земли, которая может иметь различную стоимость из-за своего месторасположения.
Цена за комнату, как единица сравнения, имеет смысл при условии четкого определения понятия комната. Разночтение этого понятия может привести к неадекватным результатам оценки.
Цена за 1 м3 здания или сооружения применяется для таких объектов, как элеваторы, наливные хранилища, промышленные корпуса и т.п.
Цена за единицу, приносящую доход, более всего подходит для зрелищных сооружений, ресторанов, гаражей, станций техобслуживания и проч.
ВЫБОР: В нашем случае, поскольку оценивается земельный участок, то наиболее подходящим выбором единицы сравнения будет цена за 1 сотку общей площади.
3.4 ?/p>