Процесс оценки земли как один из источников формирования бюджета МУП "Возрождение"
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
?одходы и требования к проведению оценки (ФСО №1), Федеральный стандарт оценки №255 Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2),
Федеральный стандарт оценки №254 Требования к отчету об оценке (ФСО №3), утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г.
Учредителем предприятия была заказана оценка земельного участка расположенного по адресу: Тюменская область, с. Иска, ул. Карла Маркса,8.
Оценочная стоимость проходила в двух этапах:
Геодезические работы на местности.
Оценка экономических показателей, для определения арендной платы.
В ходе выездных работ были выявлены явные недочеты на предприятии в организации транспортных расходов.
Глава 3 настоящей дипломной работы, составляют камеральные работы: Здесь рассматриваются общие положения, установление количественных и качественных характеристик объекта оценки, анализ рынка, к которому относится объект оценки, выбор метода оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов.
Информация необходимая для анализа предоставляемая архивом Администрации Нижнетавдинского района поступала вовремя.
При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:
Физическая возможность - физическая возможность наилучшего и наиболее эффективного использования рассматриваемого объекта.
Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положений зонирования.
Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику имущества.
Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.
При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования выявлено следующее:
Физически возможно: На земельном участке нет построенных зданий, и возможно запланированное строительство новых производственных зданий.
Юридически допустимо: В настоящее время улучшения земельного участка не нарушают какие-либо имеющиеся законодательные ограничения.
Финансово целесообразно: Современная ситуация на рынке недвижимости состоит в том, что наибольшее внимание уделяется инвестиционным проектам строительства нежилых зданий и жилья. В данный момент на участке планируется построить жилой дом и хозяйственно-бытовые строения.
Резюмируя все вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что в данное время объект эксплуатируется в оптимальном режиме.
Таким образом,наилучшим использованием объекта принимаем использование в текущем назначении без рассмотрения других вариантов.
В результате анализа применимости Сравнительного подхода, и определение рыночной стоимости доходным подходом для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.
. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. В наибольшей степени он применим к развитым секторам рынка недвижимости, которым является рынок жилья.
. Подход с точки зрения доходности, как правило, отражает предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности, однако оцениваемый земельный участок расположен в сельской местности, где низки ставки арендной платы. И соответственно данное правило нарушается.
Определение размера арендной платы, подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.
Основные этапы процедуры оценки при данном методе:
Расчет итоговой рыночной стоимости объектов оценки Определение ставки капитализации для земельного участка
Расчет чистого операционного дохода генерируемого объектом недвижимости.
Расчет стоимости обязательств по ежегодным арендным платежам на 1 м2 площади объекта.
Расчет стоимости обязательств по ежегодным арендным платежам за объект в целом.
При подведении итогов главным бухгалтеров на затраты для проведения оценочной стоимости земельного участка, выявлены ряд недочетов. Что послужило основой для внедрения программных продуктов 1С/: РАРУС и система FMS.
Таким образом, автор настоящей работы проанализировал и внедрил для автоматизации бизнес - процесса Формирование бюджета МУП Возрождение, за счет получения арендной платы.
Обоснование рекомендаций
Взаимодействие между структурными подразделениями в вопросах анализа и проведения оценочной стоимости, позволит оперативно принимать решения по улучшению процессов предприятия, своевременно реагировать на возможные рисковые события, что уменьшит потери от их реализации. Особая роль в управлении минимизации расходов на оценочную стоимость, заключается в приеме на р