Процесс оценки земли как один из источников формирования бюджета МУП "Возрождение"
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
±ственностьТюменская обл., Нижнетавдинский р-н, с. Тюнево, ул. Молодежная, 673000/40,550,1800 /1800Для строительства домасобственность
Итоговая величина стоимости выведена оценщиком как среднеарифметическое между полученными стоимостями трех аналогов.
Таблица корректировок, а также итоговый расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом приведены ниже:
Таблица 3.2
№ п./пПараметры корректировкиОбъект оценкиОбъект № 1Объект № 2Объект № 31Условия продажиПродажаПредложение на дату оценкиПредложение на дату оценкиПредложение на дату оценки2Местоположениес. Искас. Нижняя Тавдас. Нижняя Тавдас. Тюнево3Краткое описаниеучасток под строительствоучасток под строительствоучасток под строительство4Удаленность от города457575255АдресУл. Карла Маркса, 8ул. Есенина 35ул. Энергетиков, 15ул. Молодежная,66Размер участка, соток320,018,0018,0012,007Цена за объект, руб.66 00065 00073000Цена за 1 сотку, руб.3667361160838Корректировка на торг, %-15%-15%-15%Корректировка, руб.-550-542-912Скорректированная цена3117306951719Корректировка, на местоположение %-10-10-10Корректировка, руб.-312-307-517Скорректированная цена28052762465410Корректировка на размер участка, %-10-10-10Корректировка, руб.-280-276-465Скорректированная цена3066252524864189ИТОГО рыночная стоимость981120= 981 000
3.7 Рыночная стоимость доходным подходом
Правила Проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные Постановлением Правительства Российской федерации от 08 апреля 2000 года, № 316, устанавливают, что Государственная кадастровая оценка осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода, а это соответствует доходному подходу при определении рыночной стоимости. Согласно Кадастровго плана земельногоучастка, выданного19.04.2007г. Тюменским межрайонным отделом Управления Роснедвижимости по Тюменской области, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:12:06 04 001:0009, составляет 6216960 рублей. Таким образом, рыночная стоимость доходным подходом объекта оценки - земельного участка площадью 32 000 кв. м., расположенного по адресу: Тюменская обл. с. Иска, ул. Карла Маркса, 8. составляет: 6216960 рублей.
3.8 Согласование результатов расчетов
Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.
В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.
. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. В наибольшей степени он применим к развитым секторам рынка недвижимости, которым является рынок жилья.
. Подход с точки зрения доходности как правило отражает предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности, однако оцениваемый земельный участок расположен в сельской местности где низки ставки арендной платы. И соответственно данное правило нарушается.
С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных методов в определении итоговой стоимости. Весовые коэффициенты представлены в таблице 3.
Таблица 3.3 - Весовые коэффициенты
№ п/пПоказателиДоходный подход, %Сравнительный подход, %1.Достоверность информации30702.Полнота информации30703Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца25754Способность учитывать конъектуру рынка35655Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта40606.Допущения, принятые в расчетах50507Весовые показатели достоверности метода оценки (среднеарифметическое значение Q)3565
Таблица 3.4 - Согласование результатов при определении рыночной стоимости
Подход оценкиПолученный результат при использовании каждого метода, руб.Степень доверия каждому методу в итоговой величине стоимости, %Стоимость каждого использованного метода, руб.Доходный подход6216960352176 966Сравнительный подход981 00065637650Доходный подход---Итого:1002 814 616* 2 815 000
Таким образом, с учетом всех определенных в отчете стоимостей и принимая во внимание все существенные фактические и правовые обстоятельства, я установила: рыночную стоимость объекта оценки, в рублях Российской Федерации на 12 января 2012 года, равную: 2 815 000 (Два миллиона восемьсот пятнадцать тысяч) рублей.
3.9 Определение размера арендной платы
Доходный подход
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.
Основные этапы процедуры оценки при данном методе:
Расчет итоговой рыночной стоимости объектов оценки
Определение ставки капитализации для земельного участка
Расчет чистого операционного дохода генерируемого объектом недвижимости.
Расчет стоимости обязательств по ежегодным арендным платежам на 1 м2 площади объекта.
Расчет стоимости обязательств по ежегодным арендным платежам за объект в целом.
Расчет ставки капитализации
Основными способами определения коэффициента капитализ