Процесс оценки земли как один из источников формирования бюджета МУП "Возрождение"
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
нформационное обеспечение
Методика организации ценового и справочного материала определяется самим оценщиком. Собрана следующая информация:
реальные цены известных сделок купли-продажи аналогичных объектов;
цены новых объектов (только что построенных или находящихся в стадии завершения строительства);
цены предложений (оферт), полученные в результате письменных или устных запросов;
индексы цен.
Поскольку полученная таким образом информация имеет различную ценность и доступность, имеет смысл сравнить пути ее получения по этим критериям.
Для оценки необходима письменная информация. Допускается и использование данных, сообщенных в устной форме. Обычно привлекается несколько (3-5) источников информации для повышения надежности анализа.
3.5 Выбор элементов сравнения
Элементами сравнения называют характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость.
Для выделения элементов, от которых зависит стоимость, необходим подробный анализ рыночных условий. Чтобы сопоставить объекты сравнения с объектом оценки, требуется выполнить корректировки продажных цен объектов сравнения по каждому выделенному элементу сравнения. При этом корректировки может применятся либо к общей цене, либо к цене за единицу сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.
В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализировать в обязательном порядке:
Права собственности на недвижимость.
Условия финансирования.
Условия продажи.
Условия рынка.
Местоположение.
Физические характеристики.
Экономические характеристики.
Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.
При корректировки продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.
ВЫБОР:
Я нашла аналоги, в некоторых характеристиках полностью совпадающие с объектом оценки, а значит позволяющие исключить поправки на них. Поправки применяются как процент к цене объектов-аналогов.
Оценщик не может гарантировать точность и реальную достоверность полученной информации. Однако, склонна ей доверять, полагаясь, в основном, на принцип теории статистики, о взаимном погашении случайностей при увеличении числа испытаний выборки. Оценщиком были подобраны три необходимых объекта - аналога.
3.6 Анализ и корректировка элементов сравнения
На соответствующем рынке оценщик выявляет ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей, включая целевое использование, и собирает для подобранных аналогов необходимую сравнительную (рыночную) информацию (цена продажи и т.д.) Затем эта информация о сделках проверяется на возможность использования в процессе оценки, что бы убедиться в ее достоверности и разумности. Наконец в объекты аналоги вносятся поправки на различия между объектом оценки и каждым из сопоставимых участков (размер местоположение, тип почв, рельеф, экономические условия и т.д.).
В качестве аналогов мной были подобраны свободные земельные участки под строительство жилых домов в различных районах Оценщик подобрал три необходимых аналога.
Затем было проанализированы характеристики оцениваемого земельного участка и аналогов, по следующим элементам сравнения:
Права собственности: В нашем случае, оценивается право собственности, объект оценки и объекты аналоги находятся в собственности, поэтому данная корректировка не вводится.
Условия продажи: Поскольку, исходя из определения рыночной стоимости, мы оцениваем продажу нашего объекта на сегодняшний день, как уже свершившуюся сделку, а аналоги подобраны нами исходя из испрашиваемой цены, то, необходимо ввести традиционную корректировку на торг. Обычно она составляет 2-7 % от цены продажи. В данном отчете Оценщик созвонился с агентами, продающими участки аналоги и выяснил примерный процент скидки на торг по каждому аналогу/ -15%
Район месторасположения: В настоящей работе оценщик по району месторасположения делает корректировку -10%,-10%, ,-10%.
Размер участка - это один из существенных факторов при корректировке. Здесь следует сказать, что площадь объектов очень тесно связана с величиной платежеспособного спроса, как объекта потребления. Чем больше объект, тем меньше на него спрос, чем меньше объект, тем больше спрос и, соответственно выше цена. Поэтому корректировка вводится -10%, -10%,-10%.
Тип почв, рельеф - в данном случае объект оценки и аналоги признаются равнозначными, и данные корректировки не вводятся.
Информационной основой поиска аналогов послужили данные открытой печати, данные специализированных риэлтерских фирм и аналитиков местного рынка недвижимости. Источники информации приведены в расчетной таблице.
Данные о полученной по каждому из объектов информации, а также их основные характеристики по элементам сравнения приведены ниже в соответствующей сравнительной (относительно объекта оценки) таблице 3.1:
Таблица 3.1 - Сравнительная таблица по объектам
МестоположениеСтоимость, руб./руб./кв.мОбщая площадь га/м2НазначениеПрава на участокТюменская обл., Нижнетавдинский р-н, с. Нижняя Тавда, ул.Есенина,3566000/550,1200/1200Для строительства домасобственностьТюменская обл., Нижнетавдинский р-н, с. Нижняя Тавда, ул. Энергетиков,1565 000/36,110,1800/1800Для строительства жилого домасо?/p>